REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, catorce de diciembre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2009-002004

PARTE DEMANDANTE: MARIA ILAIDA BAUTISTA MEDINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No 6.228.926, representada en el presente juicio, por el abogado en ejercicio, Nelis Emiro Carrero Soto, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No 82.001.

PATE DEMANDADA: INMOBILIARIA DANORAL C.A., inscrita por el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 5 de marzo de 1996, bajo el N° 44, Tomo N° 92-A-Sgdo, representada en el presente juicio por el abogado, Jesús Cristóbal Rangel Pino, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 11.328.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 19 de junio de 2.009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación judicial de la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que se inició la relación arrendaticia de un inmueble de tipo apartamento que se identifica con la letra y numero “D-2”, ubicado en la Segunda Planta, del Edificio “IBERIA”, situado en la esquina de Las Animas, Avenida Urdaneta, Parroquia Candelaria, Jurisdicción del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 1 de julio de 1996, con la firma del primer contrato de arrendamiento, con un canon de Ochenta Mil Bolívares (Bs.80.000,00).
2.- Que en fecha 1º de julio de 1997, se firmó un nuevo contrato, en las mismas condiciones de las estipuladas en el primer contrato, solo que el canon de arrendamiento se modificó a Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.150.000,00).
3.- Que el 1º de julio de 1998, se firmó un tercer contrato con iguales estipulaciones, pero con un canon de arrendamiento de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,00).
4.- Que en fecha 1º de julio de 1999, se firmó un cuarto contrato, exactamente en las mismas condiciones y estipulaciones establecidas en los contratos anteriores, solo que las pensiones mensuales de arrendamiento se acordó en la cantidad de Doscientos Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 285.000,00).
5.- Que luego de dichos contratos, continuó la relación arrendaticia con sucesivas prorrogas, sin firmar nuevo contrato, hasta que en fecha 22 de marzo de 2005, la propietaria del inmueble ciudadana PASQUA DEL VECCHIO, presentó a su representada una especie de acuerdo cuyas características conforman los extremos de un nuevo contrato pues en él se da la identificación de las partes, objeto y consentimiento voluntario y precio, lo que significa que constituyen un nuevo contrato locativo, declaran la existencia de un contrato de fecha 01/07/2000, el cual se da por rescindido por una supuesta notificación de fecha 1º de junio de 2001, un año después, mediante dicha comunicación supuestamente le es notificada a la parte actora, que se le otorgaba la prorroga legal de tres años, de acuerdo al literal D, del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desde el 10/07/2001 hasta el 01/07/2004, incluso se le da un lapso de seis meses, más un lapso de dos meses adicionales, contados a partir del 22/03/2005 hasta el 22/05/2005, fecha en la cual la ciudadana MARÍA ILAIDA BAUTISTA MEDINA, debía entregar el inmueble, y se estipuló que se debería seguir cancelando un canon de arrendamiento en la suma de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00), es decir estipulando nuevo canon de arrendamiento, las partes acuerdan que en fecha 22 de mayo de 2005, la propietaria del inmueble tomaría posesión del mismo, esto no sucedió, jamás Inmobiliaria Danoral C.A. tomo posesión del inmueble arrendado, más por el contrario, de seguida la representada recibió sendas comunicaciones de parte de la Inmobiliaria Danoral C.A., la primera con fecha 28/03/2005, en la cual dicha Sociedad mercantil le notifica que se habían constituido en apoderados judiciales y administradores de la ciudadana Pasqua del Vecchio, y que toda la relación arrendaticia como el cobro de los cánones de arrendamiento serían canalizados por la mencionada empresa, finalmente el 1º de julio de 2005 se firmó un último contrato de arrendamiento.
6.- Que por los elementos de hecho y de derecho y de conformidad con lo establecido en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, este Juzgado sentencie y así lo haga valer contra la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Danoral C.A., la condición del contrato de arrendamiento presentado y firmado en forma privada como un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Ambas normas contempla la figura jurídica denominada por la doctrina como la “tácita reconducción”, esto es la transformación del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a indeterminado.
7.- Que se declare la falta de cualidad de la Sociedad Mercantil Danoral Bienes y Raíces C.A., la cual no tiene el carácter para interferir en esta relación locativa, pues tal como se infiere del encabezado del contrato y la Cláusula Primera, dicha Sociedad Mercantil, no es parte de esta relación y que así lo haga convenir a la Sociedad Mercantil demandada “Inmobiliaria Danoral C.A.”.
8.- Que este Juzgado ordene a la Sociedad Mercantil demandada, que convenga o en su defecto sea condenada, razón de la Cláusula Cuarta del Contrato a tiempo indeterminado firmado entre las partes, que las facturas de pago de cánones de arrendamiento, debe ser identificada por la empresa Inmobiliaria Danoral C.A. y no por un tercero sin cualidad.
9.- Que se ordene que la parte demandada convenga o en su defecto sea demandada al cumplimiento de las cláusulas Primera, Segunda, Quinta, Octava, Novena y Vigésima Cuarta.
10.- Que se condene a pagar los costos y costas y honorarios de abogado.

A través de auto dictado el día 22 de junio de 2009, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, de conformidad con lo previsto en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera el segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones que de las partes se practiquen, a dar contestación a la demanda.
En fecha 16 de julio de 2009, el alguacil dejó constancia de haber entregado a la ciudadana Rosa Angelina Peña, parte demandada, la respectiva compulsa de citación con su respectiva orden de comparecencia, la cual firmó.

En la oportunidad legal correspondiente, compareció el abogado Jesús Cristóbal Rangel Pino, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 11.328, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda y a reconvenir, aduciendo lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho invocado, de acuerdo a las razones siguientes: que el contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 01-07-2005, estableció en su cláusula PRIMERA “…LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un inmueble de su propiedad, identificado como Oficina D-2 de la segunda planta del edificio Iberia, ubicado en la Esquina de Las Animas, Avenida Urdaneta, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. En la cláusula SEGUNDA las partes establecieron que “…la duración del presente contrato de arrendamiento es de SEIS (6) MESES FIJOS, contados a partir del primero de julio del 2005, siendo automáticamente renovable por igual lapso de tiempo, y así sucesivamente, siempre y cuando una de las partes no manifestare por escrito a la otra con lo menos treinta (30) días de anticipación a la expiración del plazo fijo o de cualquiera de sus prorrogas, en caso de existir estas, su voluntad y decisión de no prorrogarlo. Estas prorrogas se consideran como tiempo fijo, no convirtiéndose en ningún caso en un contrato a tiempo indeterminado, siendo aceptado por ambas partes…En la cláusula TERCERA las partes establecieron que “…para el caso es que LA ARRENDADORA notificase dentro del lapso establecido en la cláusula segunda la no renovación del presente contrato de arrendamiento, es acuerdo expreso entre las partes que a partir de la fecha de rescisión del mismo, ambas partes se acogen a la prorroga legal que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 38 y 39 para la entrega y desocupación del inmueble. Se entenderá siempre que aun y cuando LA ARRENDATARIA continuare ocupando el inmueble después de vencido el período estipulado, no se operara la tácita reconducción, tampoco se entenderá como que ha habido prorroga de este contrato o que se hubiere operado la tácita reconducción por el hecho de que vencido el plazo previsto LA ARRENDATARIA, si por cualquier razón hubiere continuado ocupando el inmueble, pagare a LA ARRENDADORA cantidades equivalentes al canon de arrendamiento mensual, se entenderá que dichos pagos son por concepto de uso por demora o incumplimiento en la entrega, pero jamás por concepto de cánones de arrendamiento y así lo acepta LA ARRENDATARIA…” En la cláusula CUARTA las partes establecieron que “…el canon de arrendamiento mensual es la suma de Bolívares SETECIENTOS SESENTA MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UNO EXACTOS (Bs. 860,851) equivalentes a Bs. F 851.85 mas una contribución para cancelar los gastos de condominio de Bs. F 82.83, que será cancelada dentro de los primeros cinco días posteriores al vencimiento de cada mes. En la cláusula SEXTA las partes convinieron que “…el atraso en el pago de una o mas mensualidades vencidas, es causa suficiente para que LA ARRENDADORA tenga derecho a solicitar la desocupación del inmueble, sin que esto impida el cobro de daños y perjuicios. En la cláusula OCTAVA las partes convinieron en lo siguiente “…Ambas partes contratantes convienen expresamente en que toda notificación dirigida por LA ARRENDADORA O ADMINISTRADORA del inmueble a LA ARRENDATARIA, podrá ser practicada válidamente en el inmueble, o cualquiera otro que tenga que ver con LA ARRENDATARIA o con sus representantes, tanto en la persona de LA ARRENDATARIA como en la persona mayor de edad que en algunos de los lugares mencionados se encuentre al momento de practicar la notificación, por simple carta, carta certificada, prensa nacional, telegrama o vía judicial, cuyo recibo emitido por correo o por el organismo encargado de entregar dicha notificación o publicación en prensa es prueba suficiente de que se le ha enviado la correspondencia.
Que la parte demandante alega que los recibos de pago del canon de arrendamiento, están siendo emitidos por la Sociedad Mercantil DANORAL BIENES RAICES C.A., y así lo reconoce en el libelo de la demanda, no obstante ello, la arrendataria, esta cancelando dichos recibos a dicha empresa, desde el año 2006, tal como se evidencia de los recibos de cobro de condominio correspondientes a los meses de octubre 2006, septiembre-08 y abril 2009 cancelados por la arrendataria, por lo que la misma acepto que la referida empresa cobre los cánones de arrendamiento, por lo que mal puede venir ahora a solicitar que los cobros sean realizados por la parte demandada, por otra parte existe un mandato de autorización de cobro, en donde INMOBILIARIA DANORAL C.A., autoriza a la Sociedad Mercantil DANORAL BIENES RAICES C.A., para que realice el cobro efectivo del canon de arrendamiento, y de los correspondientes al cobro de condominio.
Que las Sociedades Mercantiles INMOBILIARIA DANORAL C.A. y DANORAL BIENES RAICES C.A. están constituidas por las mismas socias y la misma razón social. A tales efectos y para la notificación de la no prorroga del contrato LA ARRENDADORA, es decir la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DANORAL C.A., mediante comunicación, dirigida a la ciudadana MARIA ILAIDA BAUTISTA MEDINA, arrendataria del inmueble, se le comunicó que no se le prorrogaría el contrato de arrendamiento, al vencimiento el próximo 01 de julio de 2006, fechada el día 16 de mayo de 2006, aclaró que dicha correspondencia fue enviada por la representada y no como falsamente lo expone la demandante que fue la empresa DANORAL BIENES RAICES C.A., siendo recibida la correspondencia en el domicilio de la demandante por la empleada, ciudadana MONICA ALVAREZ, el día 19 de mayo de 2006, mayor de edad, quien se encontraba al momento de la notificación y firmo de su puño y letra, y es la misma persona que ha firmado también la correspondencia de fecha 28 de enero de 2009.
Procedió a RECONVENIR POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, a la parte actora ciudadana MARIA ILAIDA BAUTISTA MEDINA, a entregar el inmueble

Mediante auto dictado en fecha 20 de julio de 2009, el Tribunal admitió la reconvención propuesta, emplazándose a la parte actora- reconvenida a dar contestación, al segundo día de despacho siguiente. Oportunidad en la cual, su presentación judicial, a través de escrito, adujo –entre otras cosas- lo siguiente:

Rechazó los alegatos esgrimidos en la contestación así como la cuestión previa de inadmisibilidad opuesta, aduciendo su improcedencia en derecho, manifestando que existe una acumulación de acciones prohibida, ya que se reconviene por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal y luego por Resolución de Contrato por falta de pago de cánones, no teniéndose certeza cuál fue la reconvención admitida. Previamente a ello, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 4º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Rechazó, contradijo y negó la reconvención, dado que se trata de un contrato a tiempo indeterminado; y en cuanto a la falta de pago, igualmente rechazó, negó y contradijo los alegatos que la sustentan.

A través de escrito de fecha 27 de julio de 2009, el apoderado de la demandada reconviniente, presentó escrito, oponiéndose a las cuestiones previas alegadas por la actora.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, presentó escrito mediante el cual además de promover documentales, promovió inspección judicial, exhibición de documentos; y la actora, igualmente promovió documentales, testigos e informes. El Tribunal por auto de fecha 31 de julio de 2.009, se pronunció en relación a la admisión de las mismas.

Fijado como fue un acto conciliatorio entre las partes, en dicha oportunidad, los litigantes no llegaron a acuerdo alguno, continuando el juicio, por los trámites correspondientes. Evacuándose la testimonial promovida en autos.
II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Juzgado pasa a dictar el correspondiente fallo, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

Tal como lo dispone el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Tribunal con vista a las cuestiones previas opuestas por la parte actora y reconvenida, pasa seguidamente, como punto previo al fondo, a decidir las mismas, bajo las siguientes consideraciones jurídicas:

De la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

La representación judicial de la parte demandante al dar contestación a la reconvención, alegó la ya mencionada cuestión previa, bajo los siguientes argumentos:

1.- Que en el auto a través del cual se admitió la demanda presentada por dicha representación judicial, se ordenó el emplazamiento de la INMOBILIARIA DANORAL, C.A., en la persona de su Presidente, ciudadana NATIVIDAD CAROLINA NIEVES MARTINEZ y su Vicepresidente, ROSA ANGELINA PEÑA.
2.- Que solo se emplazó a la ciudadana NATIVIDAD CAROLINA NIEVES MARTINEZ y la otra ciudadana no firmó la notificación.
3.- Que no puede entenderse citada a la empresa si una de sus representantes no firmó la “notificación”.
4.- Que la citada cuestión previa la alega pues se trata del supuesto cuando se cita a una persona jurídica en personas que carecen de facultad para ello.

La cuestión previa en análisis corresponde a “la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye, La ilegitimidad podrá proponerla, tanto la persona citada como el demandado mismo o su apoderado”.

Debe destacarse que la parte que opone la cuestión previa de ilegitimidad en estudio, se contrae a la representación judicial de la parte demandante; lo cual resulta contrario a derecho, pues de conformidad con lo expresado con la norma previamente mencionada, tal alegato corresponde a la persona citada, al demandado o su apoderado.

Es de hacer notar, que en el caso de autos, la parte demandada en forma alguna alegó tal ilegitimidad, por el contrario, procedió a dar contestación al fondo de la demanda, en la oportunidad legalmente prevista para ello; asumiendo por tanto, el carácter de demandado, en virtud del cual fue traído a juicio. Circunstancia que se traduce a que la cuestión previa en análisis, resulta a todas luces improcedente en derecho, y así se decide.

Igualmente, la representación judicial de la parte demandante, al rendir su contestación a la reconvención propuesta, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en razón de haberse configurado el supuesto relativo a la acumulación prohibida del artículo 78 eiusdem, el cual es del tenor siguiente:

“Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o mas pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos que no sean incompatibles entre sí”. (Cursivas del Tribunal).

Vistos los términos en que fue expuesta la cuestión en estudio, impera a este Juzgado, el señalar, que en modo alguno, puede asimilarse el contenido relativo a la cuestión previa de libelo defectuoso a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, consagrada en el ordinal 11º del ya mencionado artículo 346. Se tratan de supuestos de hechos, que aunado a ser diferentes, disponen de tratamientos procesales, también distintos. En el primer supuesto se contrae a un defecto libelar y a una acumulación, que por norma está sujeta a subsanación; mientras que, la cuestión previa de prohibición de admitir la acción, obedece a razones que resguardan el orden público y en garantía del debido proceso, que por su naturaleza, en ningún caso está sometida a corrección o subsanación por parte de los litigantes.

No obstante, determinado como ha sido, que la intención de abogado actor, no es otra, que invocar la supuesta e indebida de acumulación de pretensiones por parte de la demandada, al plantear la reconvención, este Juzgado pasa a estudiar tal alegato, con vista al escrito contentivo de la mutua petición propuesta, a saber:

Efectivamente, consta en el citado escrito, que el apoderado judicial de la parte demandada, que al proponer la reconvención, señaló que se trataba de una primera reconvención, la de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término; y una segunda reconvención, la resolutoria del contrato por falta de pago de cánones arrendaticios.

Ahora bien, ciertamente debe tenerse por regla general, a tenor de lo dispuesto en el artículo 78, que no es posible la acumulación en el mismo libelo de pretensiones que se excluyan mutuamente, que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, de acuerdo a lo consagrado en la misma norma adjetiva, por vía de excepción, es posible acumular en un mismo libelo pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de la otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en un contrato bilateral si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección demandar la ejecución o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios que hubiere lugar a ello.

A través de la reconvención presentada, determina este Juzgado, que la parte demandada reconveniente, en ningún caso, acumuló indebidamente pretensiones; pues si bien, la acción de cumplimiento y la resolutoria, se tratan de pretensiones incompatibles que por tener un procedimiento aplicable que le es común, por vía de excepción, resulta procesalmente válido proponerlas, para ser resueltas una como subsidiaria de la otra.

De modo pues, que este Juzgado concluye que en el asunto bajo estudio, no se configuró el supuesto fáctico consagrado en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la acumulación prohibida, por tanto, la referida cuestión previa es desechada por resultar improcedente en derecho, y así se decide.

En consecuencia, este Juzgado declarada sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte actora reconvenida; y seguidamente pasa a pronunciarse en relación al fondo de lo controvertido:

A través de la demanda presentada la representación de la parte actora, pretende que la demandada convenga o en su defecto sea condenada por este Juzgado, concretamente en los siguientes hechos:

1.- Que de conformidad con lo previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, que el contrato de arrendamiento que une a su mandante con la empresa INMOBILIARIA DANORAL, C.A., es a tiempo indeterminado.

2.- Que la sociedad mercantil DANORAL BIENES RAICES, C.A., no tiene la cualidad para interferir en la relación locativa, por no ser parte de la misma.

3.- Que en las facturas de los pagos de los cánones de arrendamientos, debe estar identificada la empresa INMOBILIARIA DANORAL, C.A.

4.- Que la arrendadora viola cláusulas contractuales cuando utiliza a un tercero para expedir los recibos de pago, cuando se reserva una habitación para su uso particular, entre otros.

Mediante la reconvención propuesta por cumplimiento por vencimiento del término, alegando la representación de la parte demandada reconvenida, por una parte, que su representada en fecha 01 de julio de 2005, dio en arrendamiento a la ciudadana MARIA ILAIDA BAUTISTA MEDINA, quien lo ocupaba desde el año 1996, el apartamento marcado D-2, situado en el piso 2, edificio IBERIA, ubicado entre las esquinas de Ánimas con la avenida Urdaneta y Fuerzas Armadas; y por la otra, que en virtud de que la relación tenía una duración de más de 10 años, la inquilina podía hacer uso de la prórroga legal pero que sin embargo, procedió a demandar, bajo el alegato de tratarse de un contrato indeterminado, pretende la entrega del ya mencionado inmueble aunado al pago de cánones y por vía subsidiaria, la resolución de contrato de arrendamiento basada en la supuesta falta de pago de los cánones desde el mes de junio de 2.009, exigiendo por tanto, la declaratoria de resolución, la entrega del inmueble y el pago de las pensiones adeudadas.

La representación de la demandante acompañó al libelo los siguientes documentos:

1.- Marcado con la letra “A” documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, el 21 de mayo de 2009, bajo el No. 54, Tomo 46, no tachado en forma alguna por la demandada, y de cuyo instrumento se desprende la representación judicial del abogado que se presenta y actúa en nombre de la demandante, y así se establece.

2.- Marcado con la letra “B”, original de documento privado, el cual al no haber sido desconocido por la actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocido en juicio. Constatándose de dicha prueba documental que en dicha fecha la ciudadana PASQUA DEL VECCHIO, dio en arrendamiento a la actora, un inmueble constituido por un apartamento distinguido 2-D, excepto una habitación que se reservó la arrendadora, por un tiempo de un año fijo contado a partir del 1º de julio de 1996, prorrogable automáticamente por un término igual, si a la fecha de su vencimiento ninguna de las partes no diere aviso a la otra, respecto a su deseo de dar por resuelto el mismo.

3.- Marcado con la letra “C”, original de documento privado, el cual al no haber sido desconocido por la actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocido en juicio. Prueba documental a través de la cual quedó demostrado en actas, que en fecha 1º de julio de 1997, los contratantes celebran nuevo contrato de arrendamiento por el mismo inmueble, por un tiempo de un año fijo contado a partir del 1º de julio de 1997, prorrogable automáticamente por un término igual, si a la fecha de su vencimiento ninguna de las partes no diere aviso a la otra, respecto a su deseo de dar por resuelto el mismo.

4.- Marcado con la letra “D”, original de documento privado, reconocido en juicio, al cual este Juzgado no le concede valor alguno, pues de su revisión y lectura se evidencia, no estar suscrito por persona alguna, no aportando ningún elemento de convicción respecto al tema discutido en autos, y así se establece.

5.- Marcado con la letra “E”, original de documento privado, el cual al no haber sido desconocido por la actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocido en juicio. De cuyo estudio se evidencia, que el día 1º de julio de 1999, nuevamente, los contratantes celebraron nuevo contrato, por el inmueble ya identificado, y con una duración de un año fijo contado a partir del 1º de julio de 1999, prorrogable automáticamente por un término igual, si a la fecha de su vencimiento ninguna de las partes no diere aviso a la otra, respecto a su deseo de dar por resuelto el mismo.

6.- Marcado con la letra “F”, original de documento privado, el cual al no haber sido desconocido por la actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocido en juicio y a través del cual, las partes acordaron entre otras cosas, aludiendo al vencimiento de la prórroga, la arrendadora concedió nuevo lapso de dos meses para la entrega del inmueble, venciendo este, el 22 de mayo de 2005.

7.- Marcadas con las letras “G”, “H”, “I”, comunicaciones de fechas 28 de marzo de 2005, 07 de abril de 2005 y 03 de agosto de 2005, dirigidas a la demandante por la empresa demandada, reconocidas en autos, a tenor del ya prenombrado artículo 444, y mediante las cuales, la administradora le participa su designación por parte de la arrendadora como administradora del inmueble dado en arrendamiento y la elaboración de un nuevo contrato con un canon a razón de Cuatrocientos Bolívares mensuales.

8.- Marcado con la letra “J”, original de documento privado, el cual al no haber sido desconocido por la actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocido en juicio. Constatándose de dicha prueba documental que en fecha 1º de julio de 2005, la ciudadana PASQUA DEL VECCHIO, a través de la INMOBILIARIA DANORAL, C.A., dio en arrendamiento a la actora, un inmueble constituido por una oficina distinguida 2-D, por un tiempo de seis meses fijos, contados a partir del 1º de julio de 2005, prorrogable automáticamente por igual lapso, sucesivamente, si una las partes, por escrito y con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de alguna de sus prórrogas, no diere aviso a la otra, su deseo de no prorrogarlo.

9.- Marcadas con las letras “K” y “L”, copias simples de documentos privados, a las cuales este Tribunal no le concede valor probatorio alguno; pues no se corresponde con la naturaleza de los instrumentos que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser producidos en fotostatos simples; siendo éstos, los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y así se establece.

El apoderado de la parte demandada reconviniente produjo con su escrito de contestación y reconvención, los siguientes:

1.- Marcado con la letra “A” documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 15 de julio de 2.009, bajo el No. 33, Tomo 65, no tachado en forma alguna por la demandante, y de cuyo instrumento se desprende la representación judicial del abogado que se presenta y actúa en nombre de la empresa demandada, y así se establece.

2.- Marcado con la letra “B”, original de documento privado de fecha 1º de julio de 2005, ya previamente valorado por haber sido traído igualmente a los autos, por la parte actora y así se establece.

3.- Marcadas con las letras “G”, “D”, “C”, “E” y “F”, copias simples de documentos privados, a las cuales este Juzgado no les da valor probatorio alguno, por tratarse de instrumentos privados simples, que de conformidad con lo indicado en el artículo 429 del citado código de procedimiento, no resulta posible desde el orden procesal, aportarlos en fotostatos simples, y así se establece.

4.- Marcadas con las letras “H” e “I”, copias simples de documentos inscritos por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, contentivas de las actas constitutivas estatutarias de las empresa DANORAL BIENES Y RAICES, C.A. y de INMOBILIARIA DANORAL, C.A.

5.- Marcadas con las letras “J”, “K” y “L”, comunicaciones privadas de fechas 16 de mayo de 2006, 28 de enero de 2009 y 18 de octubre de 2005, dirigidas por la empresa demandada INMOBILIARIA DANORAL, C.A a la actora, ciudadana MARIA ILAIDA BAUTISTA MEDINA, las cuales mal podría oponérseles a la demandante, toda vez que, de su contenido no se determina que las mismas haya sido efectivamente recibidas por ella, o en tal caso, por persona encontrada en el inmueble en litigio.

Durante la etapa probatoria además de los documentos que ya habían sido producidos en juicio, fue evacuado la testimonial del ciudadano Harrison Israel Gamboa Gamboa, de este domicilio, con la presencia tanto de la parte demandante promovente de dicha prueba, como de la representación judicial de la parte demandada.

Analizada la referida testimonial a tenor de lo indicado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado aprecia en lo que respecta al mencionado ciudadano, que si bien manifestó conocer no solo conocer con detalles el inmueble arrendado, a la parte actora y su relación arrendaticia con la demandada, nota este Despacho de sus deposiciones, que tal conocimiento obedece a que el mismo, de una u otra forma presta servicios como ayudante de fotografías a la actora, pues –según su propia afirmación- él atiende el llamado que dicha ciudadana le realiza, cuando lo necesitan. Circunstancia que no ofrece al Tribunal, la convicción que merece la prueba, en razón de la relación -que de los dichos declarados- existe entre el testigo y la accionante en autos, y así se establece.

Ahora bien, luego del estudio efectuado a todo el material probatorio traído a la presente controversia, este Juzgado dicta el siguiente pronunciamiento:

En lo que respecta a la pretensión principal, de cuyo petitum se determina, se contrae a la declaratoria de la indeterminación del contrato que vincula a los litigantes; y aunado a ello, a la declaratoria de la falta de cualidad de un tercero ajeno a la controversia, para intervenir en dicha relación locativa, la cual ante su presentación, fue admitida por este Juzgado, a través de auto de fecha 22 de junio de 2009; debe establecerse no obstante ello, que ha sido criterio de la Sala Constitucional, que el rol del juez como director del proceso no se agota con el pronunciamiento respecto a la admisión, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en cualquier estado y grado del proceso.

Admitiendo dicha Sala, que en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre, deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa.

Visto el petitorio indicado en el libelo, vale resaltar, lo expresado por el profesor Arístides Rengel Romberg, en su tratado de Derecho Procesal Civil, en relación a las acciones mero declarativas, a saber:

“La pretensión de mera declaración o declarativa, o de declaración de simple o mera certeza, como también se le denomina, es aquella en la cual no se pide al juez una resolución de condena a una prestación, sino la mera declaración de la existencia o inexistencia de una relación jurídica. Aquí no se trata del incumplimiento de una obligación o trasgresión del derecho, sino de la declaración de una relación jurídica que existe con anterioridad a la sentencia, pero que se encuentra en estado de incertidumbre.
En general se admite que esta forma de tutela jurídica tiende a conseguir la realización mas acabada del orden jurídico objetivo y la protección de los derechos subjetivos de los ciudadanos, sin esperar a que el equilibrio que aquel orden establece y ordena respetar se halle de hecho menoscabado y roto, porque el daño puede originarse tanto de la falta de una prestación como de la incertidumbre del derecho.”

En el caso de autos, si bien el demandante alude a una acción de Cumplimiento de Contrato, haciendo referencia a la ejecución de cláusulas contractuales, concreta su pedimento a determinadas declaraciones atinentes a la relación jurídica que manifiesta, la vincula con la demandada, como es, que este Tribunal mediante decisión, dictamine que la mencionada relación, se indeterminó en el tiempo; y aunado a ello, se proceda a declarar por vía principal, la falta de cualidad de DANORAL BIENES Y RAICES, C.A., empresa que no forma parte del litigio, ni como sujeto activo ni como pasivo, bajo el argumento –precisamente- de tratarse de un tercero ajeno a la ya mencionada relación.

Siendo así, cabe entonces precisar que se trata del ejercicio de una acción merodeclarativa, a los efectos de obtener el reconocimiento de ciertos hechos, los cuales por una parte, pueden ser satisfechos mediante el ejercicio de una acción distinta; y por la otra, no resulta posible accionar a los fines de declarar la pretendida falta de cualidad de una persona jurídica no llamada a juicio. Toda vez que, la falta de cualidad corresponde a una defensa propia del demandado, en la contestación y en relación a los litigantes; más no cabe sostener, desde el orden procesal, aducir tal defensa como materia de lo que comprende el petitum en un libelo de demanda, ya que carece de asidero legal; aunado a no estar como tal, tutelada en el ordenamiento jurídico.

Observada dicha situación, destaca este Despacho, lo señalado respecto a la inadmisibilidad de la acción, por el Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA, en Sentencia de la Sala Constitucional dictada fecha 29 de Agosto del 2.003, a saber:

“…siguiendo éste orden de ideas, el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no este prohibida por la ley, o no se encuentra amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el Juez tal situación, las circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción…”.

Establecido ello, y como quiera que ha sido tesis jurisprudencial, que resulta posible desde el orden procesal, declarar en cualquier estado y grado de la causa, la inadmisibilidad de la demanda, cuando se constate los supuestos fácticos y jurídicos que impongan tal declaratoria, este Tribunal ante la contrariedad a derecho de lo pretendido por vía principal, a través del libelo presentado, de conformidad con lo indicado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, declara la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, y así se declara.

En relación a la reconvención presentada por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del Término, se establece:

Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas, que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber:

Del material probatorio previamente descrito, determina este Juzgado, que no cabe dudas de la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, la cual data del año 1.996, cuando se suscribió el primer contrato.

Quedó igualmente demostrado en juicio, que con posterioridad, los contratantes –haciendo uso de su libertad contractual- suscribieron varios contratos, todos relacionados con la relación locativa, siendo el último de los suscritos, el 1º de julio de 2005. Contrato que a la fecha, es el que se estima vigente y aplicable, en cuanto a la voluntad expresada por las partes, de las modalidades de ejecución de la relación, teniendo presente que se trata de un arrendamiento que inicio en el año 1.996.

En dicho contrato, de forma expresa, se precisó en lo que respecta al tiempo de duración, que se realizaba el arrendamiento por un tiempo de seis meses fijos, contados a partir del 1º de julio de 2.005, prorrogable automáticamente por igual lapso, sucesivamente, si una las partes, por escrito y con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de alguna de sus prórrogas, no diere aviso a la otra, su deseo de no prorrogarlo.

Se afirma entonces, que tratándose de una relación que se inició en el año 1.996, que a la fecha se mantiene determinada en el tiempo, en razón del último contrato celebrado, el cual reguló una duración fija por un lapso de seis meses, prorrogable por igual lapso, si una de las partes con por lo menos treinta días de anticipación, no diere aviso por escrito a la otra, su deseo de no prorrogarlo, se requería a los efectos de poner fin a la relación –desde el orden contractual- y comenzara a transcurrir el lapso de la prórroga legal, que se verificara la señalada condición contractual de que una de las partes manifestara por escrito a la otra su deseo de no continuar con la relación.

Es el caso, que a los efectos de demostrar tal notificación de no prórroga prevista en el contrato para poner fin a la relación, se hicieron valer comunicaciones privadas de fechas 16 de mayo de 2.006, 28 de enero de 2.009 y 18 de octubre de 2.005, dirigidas por la empresa demandada INMOBILIARIA DANORAL, C.A a la actora, ciudadana MARIA ILAIDA BAUTISTA MEDINA, las cuales –tal como se dejara sentado con anterioridad- no podrían oponérseles a la demandante, toda vez que, de su contenido no se determinó que las mismas hayan sido efectivamente recibidas por ella, o en tal caso, por persona encontrada en el inmueble en litigio.

De modo pues, que en la presente controversia, no fue demostrado de forma plena y de la manera procesalmente idónea, el cumplimiento del desahucio necesario para que desde el orden contractual se pusiera fin a la relación y vencido como fuera el lapso correspondiente, comenzara a correr de pleno derecho, la prórroga prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así pues, se concluye que al no haberse probado en autos, que tanto el tiempo contractual como el legal, se hayan consumado; circunstancia necesaria y elemental para la procedencia de la acción reconvencional de cumplimiento incoada, la misma es declarada sin lugar, y así se decide.

Declarada sin lugar la mutua petición de cumplimiento intentada, este Juzgado –de forma subsidiaria, a tenor de lo indicado en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil- pasa a decidir en relación a la acción reconvencional resolutoria de contrato por la presunta falta de pago de los cánones desde el mes de junio de 2.009, a saber:

Establece el artículo 1.167 del Código Civil, lo siguiente:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
En lo que respecta al incumplimiento de las pensiones, la representación de la actora reconvenida, adujo que era totalmente falso dicho incumplimiento, manifestando que las mismas se habían realizado mediante el procedimiento por consignación ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas; hecho que aseveró demostraría en la oportunidad procesal correspondiente.
Vista la defensa esgrimida por la demandante, debe necesariamente este Juzgado, señalar que efectivamente, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil en armonía con el 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Analizado el caso bajo estudio, a la luz de dicha normativa, constata este Despacho, que la obligación accionada, quedó plenamente demostrada en autos, no sólo con el contrato de arrendamiento sino por el propio reconocimiento que de ella realizare la actora quien en su condición de arrendataria dio inicio a las presentes actuaciones a través de la acción principal incoada. Sin embargo, de la actividad desarrollada por la demandante, no se constata que la misma haya cumplido con lo que por carga procesal probatoria le correspondía, siendo ésta, demostrar, bien el pago de los cánones o en su lugar, si fuere el caso, algún hecho extintivo de la obligación reclamada; pues de la lectura efectuada al escrito de contestación, se lee que, la misma afirmó, haber pagado los cánones y que la prueba de tal hecho, la traería al juicio, con lo cual nunca cumplió, toda vez que, de la actas se evidencia que, durante la etapa probatoria, no produjo al expediente la prueba procesal idónea para demostrar, que efectivamente haya pagado los cánones que señala la demandada reconviniente como fundamento de la acción resolutoria propuesta.

De modo pues, que al no haber constancia en autos, del pago de los cánones correspondiente al mes de junio de 2.009, debe forzosamente concluirse que, la inquilina no cumplió con su obligación legal y contractual de pagar en los términos convenidos la referida pensión arrendaticia; incumplimiento que de conformidad con lo convenido por las partes, en la cláusula novena del contrato suscrito el 30 de septiembre de 2006, trae como consecuencia la resolución del mismo, y así se establece.

III

Atendiendo a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentada por MARIA ILAIDA BAUTISTA MEDINA contra la empresa INMOBILIARIA DANORAL, C.A., antes identificados; SIN LUGAR la reconvención que por Cumplimiento de Contrato por vencimiento del termino y CON LUGAR la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento propuesta en la presente controversia, y así se decide. En consecuencia, se condena a la parte actora reconvenida a entregar el inmueble arrendado distinguido con el No. 2-D de la segunda planta del edificio IBERIA, ubicado en la esquina de Animas, avenida Urdaneta, parroquia La Candelaria. De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena la notificación a las partes.

PUBLÍQUESE, REGISTRESE, NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de diciembre del año dos mil nueve (2.009).
La Jueza,


Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,


Karem A. Benitez Figueroa


En esta misma fecha (14 de diciembre de 2009) siendo las 10.15 a.m., se registró y publicó la presente sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,


Karem A. Benitez Figueroa