ASUNTO: AP31-V-2009-002783
Se refiere el presente caso a una demanda arrendaticia que ha presentado el ciudadano GUSTAVO ARGUELLO LEAL, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad Nos. V-4.357.314, asistido los abogados Henry Isidoro Molina y Alirio Agustín Rondón, IPSA # 70.204 y 9879 respectivamente; contra los ciudadanos JOSE ROSARIO GOMEZ y BEATRIZ SOSA DE GOMEZ, mayores de edad, venezolanos, C.I. Nos. V-608.135 y V-281.704, quienes firmaron el contrato como apoderados de JOSE ENRIQUE GOMEZ SOSA Y BEATRIZ GOMEZ SOSA, C.I. No.969.606 y 10.338.403 respectivamente.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora que celebró contrato de arrendamientos con José Rosario Gómez y Beatriz de Gómez, quienes lo firmaron como apoderados de José Enrique Gómez Sosa y Beatriz Gómez Sosa
Ahora bien, dicho contrato fue notariado en la Notaria de Chacao en fecha 03 de octubre de 2006, bajo el No.28, Tomo 203 de los Libros de Autenticaciones.
A continuación pasan a transcribir literalmente cada una de las cláusulas de dicho contrato, desde la primera hasta la décima-novena.
Explica que dicho contrato, que era originalmente de doce meses, se ha prorrogado hasta 03 de febrero de 2009.
Invoca el art. 1600 del Código Civil, que copia.
Dice que el contrato establece que los arrendadores o el arrendatario deberá notificar con sesenta días de anticipación para la continuación o no del vínculo contractual, lo mismo si el contrato no vaya a ser prorrogado. Dice que la figura nunca se hizo por ninguna de las partes.
Después entra a hacer una serie de consideraciones de índole ética, usando adjetivos tales como temerario, mala fe, honor de una persona, fines deshonrosos y criminal, para afirmar (se supone por parte de los demandados) que el vencimiento del contrato será siempre el 03de octubre de cada año.
Dice que los arrendadores (demandados) lo llevaron, en fecha 07 de octubre de 2008, a firmar un contrato de prórroga legal ante la Notaria Novena del Municipio Baruta que quedó anotado bajo el No.52, tomo 60 del Libro de autenticaciones , que contraviene el vinculo contractual del 03-10-2006, y es nulo por contravenir normas de orden público; por no habérsele notificado el vencimiento del contrato, por haberlo firmado 4 días después de haber quedado renovado el contrato original; por contravenir el art. 7 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliario.
Después de explanar los fundamentos de derecho de la demanda, finaliza con el petitum, donde demanda a José Rosario Gómez I. y Beatriz Sosa de Gómez, para el cumplimiento del contrato, solicita la prórroga legal de un año; para que declare nulo el contrato de prórroga legal del 07-10-2008.
Contestación de la demanda
Las partes demandadas se hacen representar por el abogado Elio Castrillo, IPSA # 49.195, quien en la oportunidad legal pasó a contradecir la demanda, aduciendo los siguientes alegatos:
1. Después de convenir con la parte actora en la celebración entre ellos de un contrato de arrendamiento de fecha 03 de octubre de 2006, sobre la casa-quinta VILLA-SOL ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Prados del Este, Baruta, Estado de Miranda, con una duración de un año, a partir del 01 de noviembre de 2006, venciéndose el 01 de noviembre de 2007, salvo que por acuerdo de ambas partes sea prorrogado; dice que es falso que por no haberse realizado el desahucio, el mismo se haya prorrogado hasta 03 de octubre de 2008; por cuanto lo que se estipuló fue un vencimiento fijo, y no es cierto que se haya prorrogado 03-10-07 y 03-1|0-08.
2. Niega que haya vulnerado el derecho de prórroga legal; y transcribe la cláusula primera del “adendum” del 29 de octubre de 2007; por lo que contrato se prorrogó hasta el 01 de noviembre de 2008.
3. Las partes firmaron un contrato de prórroga legal el 07 de octubre de 2008 de mutuo acuerdo y no a la fuerza, donde se le dio una prórroga de un año, como es legal, a contar desde el 01 de noviembre de 2008 hasta el 01 de noviembre de 2009.
4. Dice que el petitum del actor es contradictorio; ya que por un lado pretende el cumplimiento del contrato notariado suscrito en fecha 7 de octubre de 2008, y por otro lado pide la nulidad del mismo, además que pide que se le conceda la prórroga legal; por lo que incurre en inepta acumulación legal.
Después que fue declarada con lugar la cuestión previa de defecto de forma del libelo y presentado por el actor un escrito de subsanación, pasamos a sentenciar el fondo del presente asunto, para lo cual analizaremos los medios de prueba que se han traído a los autos, oportunidad en la cual haremos las consideraciones que correspondan al tema controvertido, que es la nulidad del instrumento de fecha 7 de octubre de 2008, que contiene una presunta prórroga legal.
Examen e las pruebas
1.-
Al folio 07 y ss corre documento notariado (3 de octubre de 2006) representativo de un contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes sobre el inmueble de autos; el cual se tiene por reconocido
Viniendo a los argumentos de prueba que se pueden derivar de dicho documento, cabe decir que en la cláusula tercera fue estipulado que dicho contrato tendría un año de vigencia, desde el 01 de noviembre de 2006 hasta el 01 de noviembre de 2007, salvo que por acuerdo de las partes el mismo fuese prorrogado. En todo caso—sigue diciendo la cláusula tercera—una parte deberá notificar a la otra con sesenta días de anticipación en el supuesto que el mismo no vaya a ser prorrogado.
Aún cuando la redacción es poco feliz, se entiende claramente que la intención de las partes (art. 12 CPC) fue ponerle fecha cierta de vencimiento al contrato para el 01 de noviembre de 2007; salvo que se pacte una prórroga, que colocaría entonces el comienzo de la prórroga legal para cuando finalice el vencimiento de la prórroga pactada por las partes.
Pero en caso de que no se produzca un pacto de las partes conviniendo en prorrogar el contrato, la prórroga legal comenzaría a cursar de pleno derecho a partir del 01 de noviembre de 2007; que sería de seis meses, de acuerdo con la letra a) del art. 38 del Decreto ley, por lo que la misma estaría concluyendo en fecha 01 de mayo de 2008
2.-
Al folio 17 y ss corre un documento notariado (07 de octubre de 2008), que las partes califican de “Prorroga legal”. Se tiene por reconocido.
Antes que nada, que las partes califiquen jurídicamente algo, no hace que dicha calificación se convierta en realidad; ya que el juzgador siempre le queda la posibilidad de darle en derecho otro nombre a lo calificado por las partes, de conformidad con el apotegma “juris novit curia”.
Decimos esto, porque si las partes celebran un contrato de arrendamiento—que es lo que en realidad celebraron en el documento bajo análisis—y para que no haya dudas, lo celebran cuando ya esta vencida la prórroga legal del contrato anterior, lo que están suscribiendo en verdad no son condiciones de una prórroga legal, sino un nuevo contrato de arrendamiento, al que las partes le dieron una duración de doce meses fijos, desde el 01 de noviembre de 2008 hasta el 01 de noviembre de 2009; y que hace comenzar a su vencimiento una nueva prórroga legal, que ya no es de seis meses como en el contrato anterior, sino de un año, porque la relación arrendaticia se hizo de mayor duración, de acuerdo con el art. 38, letra b) del Decreto ley.
3.-
Al folio 50 corre en fotostato un documento privado representativo de un documento privado que, de acuerdo con el art. 429 CPC, carece de valor probatorio, ya que dicha norma solo le da valor probatorio provisional a los fotostatos de los documentos públicos y privados reconocidos, y el que esta bajo análisis no esta en ninguna de esas dos categorías.
Conclusiones.
Vista las pruebas traídas a juicio, podemos concluir:
1. La relación jurídica de arrendamiento entre las partes, empezó en fecha 3 de octubre de 2006 y finalizó el 01 de noviembre de 2009, que es cuando comienza a decursar la prórroga legal, de un año, de acuerdo con la letra b) del art. 38 del Decreto ley.
2. La prorroga legal de un año finalizaría entonces el 01 de noviembre de 2010.
3. No se observa que el contrato de arrendamiento del 07 de octubre de 2008, adolezca de algún vicio de consentimiento o de dolo que amerite declararlo nulo, por lo que la acción de nulidad incoada no debe prosperar; aún cuando la calificación jurídica que las partes le dieron a dicho contrato no corresponda a un contrato de prórroga legal, sino a un nuevo contrato de arrendamientos que hace de mayor duración la relación arrendaticia existente entre las partes y hace comenzar la prórroga legal a partir del nuevo vencimiento estipulado. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores conclusiones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda de nulidad incoada contra el contrato de arrendamiento de fecha 7 de octubre d e 2008, por Gustavo Humberto Arguello Leal contra José Enrique Gómez Sosa y Beatriz Gómez Sosa, ambas partes arriba identificadas.; porque dicho contrato no adolece de vicios de consentimiento alguno que lo hagan nulo, aún cuando la calificación jurídica (de contrato de prórroga legal) que las partes le dieron no es correcta; ya que dicho convenido representa en realidad un contrato de arrendamiento nuevo que no incluye prórroga legal alguna, sino más bien hará comenzar a su vencimiento la prórroga legal, de acuerdo a lo antes examinado.
Por razón del vencimiento se condena a la parte actora a las costas procesales, de conformidad con el art. 274 CPC.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, a los diez días del mes de diciembre de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo los nueve y media de la mañana se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La secretaria