TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-002492
Se refiere el presente caso de una demanda de desalojo arrendaticio por no pagar los alquileres que han presentado los ciudadanos JOSE ANTONIO CARRERO MARQUINA y EUNICE CARRERO MARQUINA, ambos mayores de edad, de este domicilio, C.I. No.1.700.345 y 3.297.688 respectivamente; contra el ciudadano GUSTAVO EDUARDO CONTRERAS ALMEIDA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.1.573.058.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados actores que sus defendidos celebraron (07-05-87) con la parte demandada un contrato de arrendamiento, que acompañan, y dicen que se ha indeterminado, sobre la Planta Baja del Edificio María Auxiliadora, situado en la calle Casiquire, Urbanización de Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda., por el alquiler de Bs.2.000,oo (Bs.F.2,oo),que posteriormente fue aumentado por la Dirección de Inquilinato a Bs.54.700,oo (Bs.F.55,oo), que el arrendatario se obligó a pagar por mensualidades adelantadas.
Ahora bien—sigue diciendo—el inquilino ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio del 2009, que ascienden a una suma de bs.F.330,oo.
Después de explanar el fundamento legal de la demanda, para lo cual transcribe normas legales del Código Civil y del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluye demandando al inquilino el desalojo, por esa falta de pago.
Contestación de la demanda.
La parte demandada se hace representar por la abogada Cecilia Almeida Mora, IPSA # 51.788, quien en la oportunidad legal pasó a contradecir y negar la demanda interpuesta, bajo los siguientes argumentos.
1. Dice que se le notificó que el alquiler fue objeto de una regulación fijándose en Bs.54, 70.
2. En el contrato se estipuló que el pago se haría por mensualidades adelantadas.
3. Pero el demandado convino—con el Dr. Freddy Ovalles Parraga—apoderado actor—que el pago, en vez de ser mensual, se haría anual, es decir que el demandado pagaría el año de arrendamiento por adelantado. Modalidad de pago que ha venido realizando de manera puntual desde el año 2004 hasta la presente fecha, lo cual—dice—probará en su oportunidad. Pagos que hace en cheques de gerencias, que le envía a la dirección que le ha sido indicada, a través de encomienda. Repite que esta modalidad de pago ha sido aceptada por el Dr. Freddy Joel Ovalles Parraga.
4. En fecha 04 de diciembre de 2008, a través de MRW, envió desde Maturín, Cheque de gerencia por Bs.656, 42, a favor del apoderado actor, que representa el pago de los cánones de de todo el año 2009, cumpliendo así el convenio en cuestión, y fue recibida en la dirección indicada, como se evidencia de constancia de MRW.
Examen de las pruebas.
Visto como han quedado planteados y definidos los términos de la presente controversia, pasemos entonces a analizar las pruebas aportadas a los autos, en el entendido de que la demostración de los hechos alegados corresponde a la parte que los invoca, de conformidad con la regla de la distribución de la carga de la prueba, contendida en el art. 506 del Código de procedimiento Civil.
1.-
Al folio 9 y ss corre en copia fotostática documento privado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, celebrado (07 de mayo de 1987) entre Elda Marquina de Pop Naiderov y la parte demandada sobre el inmueble ya identificado en el libelo.
El fotostato del documento privado no tiene valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC, sin embargo la parte demandada no ha negado la relación arrendaticia con los actores
En él no aparece como arrendadora las partes demandantes, sino otra persona; pero como quiera que la parte demandada no ha cuestionado en absoluto la condición de ellos como sus legítimos arrendadores, este sentenciador pasa por alto ese tópico.
El canon establecido en el contrato fue de Bs.2000, oo mensual, pagadero por adelantado, a contar desde la fecha del contrato, que es el 07 de mayo 1987
El demandado dice, en contestación, que él celebró un convenio con el apoderado de los arrendadores para pagar anualmente por adelantado los alquileres; lo cual lo consideramos perfectamente posible y válido, máxime en una época de inflación donde a los acreedores le beneficiaría enormemente que le adelanten sus pagos. Además es perfectamente válido, aún sin convenio, el pago anticipado, de conformidad con la ley de Protección al Consumidor,
Además, el plazo mensual para pagar el alquiler, es un plazo de cumplimiento que por ser de una obligación pecuniaria, debe entenderse siempre puesto exclusivamente en beneficio o a favor del inquilino, como deudor que es; por lo que éste puede perfectamente renunciar a dicho plazo y adelantar el cumplimiento, de conformidad con el art. 1214 CC.
Ya la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia del 01 de noviembre de 2003, Exp.02-2275, con ponencia del Delgado Ocanto, dictaminó que el pago por adelantado de las pensiones de arrendamientos no da lugar a la extinción del contrato de arrendamiento.
Entonces lo que se debe probar en este pleito, no es tanto el convenio de pagar por adelantado anualmente y no mes a mes, sino el hecho en sí de haber realizado los pagos.
2.-
Al folio 35 corre en fotostato documento privado representativa de una carta que el apoderado de las partes actoras le dirige a la parte demandada, participándole que asume la administración del inmueble de autos.
Al ser fotostato de documento privado no tiene valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC
3.-
Al folio Al folio 36 corre documento privado representativo de una cartas que el apoderado de la parte actora le cursó a la parte demandada, notificándole que la Resolución No.003175, dictada por la Dirección de Inquilinato, fijó el canon de arrendamiento a Bs.54.701, 50.
La notificación que tiene efectos de poner en mora al arrendatario de cancelar el nuevo canon de arrendamiento, es la que se realiza cumpliendo con las pautas previstas en los artículos 73 y ss del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, so pena de considerárselas nulas de conformidad con la Ley Orgánicas de Procedimiento Administrativos.
Sin embargo, el mismo arrendatario en contestación reconoce que sí recibió la notificación de esta carta, por lo que, según el principio del logro del fín, le damos eficacia a la Resolución de Inquilinato. Así se declara.
4.-
Al folio37 y ss corren en fotostato dos recaudo representativos de una Guía de MRW y de un Cheque de Gerencia por Bs.656.418,oo; los cuales, al ser documentos privados, su fotostatos no tiene valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC; ya que esta norma le da valor probatorio—aunque provisional—a los fotostatos de los documentos públicos y privados reconocidos; pero no, a los fotostatos de los simplemente privados, como son éstos.
5.-
Al folio 38 corre una carta, promovida por la parte demandada, donde ésta le comunica a la parte actora que le ha enviado un cheque de gerencia Por Bs.656.418, oo correspondiente al alquiler de todo el año 2004, de la quinta de autos.
Aparece firmada por la misma parte demandada, que es quien la promueve; por lo que carece de valor probatorio; ya que nadie puede servirse en juicio de un documento emanado de uno mismo. El documento tiene que provenir de la parte contraria o de un tercero; pero nunca de uno mismo. Arg-art.1368 CC. Sería tanto como hacer valer la confesión a favor del confesante.
6.-
A Los folios 39 y 40, corren en fotostatos Guía de MRW y Cheque de Gerencia por Bs.656.418, oo, promovidos por la parte demandada.
Los cuales, al ser documentos privados, sus fotostatos no tiene valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC; ya que esta norma le da valor probatorio—aunque provisional—a los fotostatos de los documentos públicos y privados reconocidos; pero no, a los fotostatos de los simplemente privados, como son éstos.
7.-
Al folio 41 corre una carta emanada de la parte demandada, quien la promueve, donde le participa a la parte actora, que le ha enviado un Cheque de Gerencia por Bs.656.418,oo, para cancelar los alquileres del año 2005.
Corresponde decir lo mismo; esto es, aparece firmada por la misma parte demandada, que es quien la promueve; por lo que carece de valor probatorio; ya que nadie puede servirse en juicio de un documento emanado de uno mismo. Para que tenga valor de prueba el documento tiene que provenir o emanar de la parte contraria o de un tercero; pero nunca de uno mismo. Arg-art.1368 CC. Sería tanto como hacer valer la confesión a favor del confesante.
8.-
Al folio 42 corre en fotostato Guía de MRW y cheque de Gerencia por Bs.656.418, oo. Cabe decir lo mismo; esto es, al ser documentos privados, sus fotostatos no tiene valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC; ya que esta norma le da valor probatorio—aunque provisional—a los fotostatos de los documentos públicos y privados reconocidos; pero no, a los fotostatos de los simplemente privados, como son éstos.
9.-
Al folio 43 corre en original una carta emanada de la parte demandada, quien la promueve, dirigida a la parte actora donde le participa que le ha enviado un Cheque de gerencia por bs. 656.418, para cancelar los cánones del año 2006
Corresponde decir lo mismo; esto es, aparece firmada por la misma parte demandada, que es quien la promueve; por lo que carece de valor probatorio; ya que nadie puede servirse en juicio de un documento emanado de uno mismo. Para que tenga valor de prueba el documento tiene que provenir o emanar de la parte contraria o de un tercero; pero nunca de uno mismo. Arg-art.1368 CC. Sería tanto como hacer valer la confesión a favor del confesante.
10.-
Al folio 44 corre Guía MRW y Cheque de Gerencia por Bs.656.418.
Corresponde decir lo mismo; esto es, al ser documentos privados, sus fotostatos no tiene valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC; ya que esta norma le da valor probatorio—aunque provisional—a los fotostatos de los documentos públicos y privados reconocidos; pero no, a los fotostatos de los simplemente privados, como son éstos.
11.-
Al folio 45 corre un documento privado representativo de una carta que la parte demandada le dirige a la parte actora, comunicándole que le esta enviando un Cheque de Gerencia por Bs.656.418,oo para pagar el año 2007.
Corresponde decir lo mismo; vale decir aparece firmada por la misma parte demandada, que es quien la promueve; por lo que carece de valor probatorio; ya que nadie puede servirse en juicio de un documento emanado de uno mismo. Para que tenga valor de prueba el documento tiene que provenir o emanar de la parte contraria o de un tercero; pero nunca de uno mismo. Arg-art.1368 CC. Sería tanto como hacer valer la confesión a favor del confesante.
12.-
Al folio 46 corre en fotostato una Guía de MRW y Cheuque de Gerencia por Bs.656.418,oo.
Cabe decir lo mismo; esto es, al ser documentos privados, sus fotostatos no tiene valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC; ya que esta norma le da valor probatorio—aunque provisional—a los fotostatos de los documentos públicos y privados reconocidos; pero no, a los fotostatos de los simplemente privados, como son éstos.
13.-
Al folio 47 corre en fotostato Cheque de Gerencia por Bs.656.418,oo.
Cabe decir lo mismo; esto es, al ser documento privado, su fotostato no tiene valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC; ya que esta norma le da valor probatorio—aunque provisional—a los fotostatos de los documentos públicos y privados reconocidos; pero no, a los fotostatos de los simplemente privados, como es éste.
14.-
Al folio 48 corre una carta que la parte demandada le dirige a la parte actora, comunicándole que le ha enviado un Cheque de Gerencia por bs.656.418,oo para pagarle el año 2008.
Corresponde decir lo mismo; vale decir aparece firmada por la misma parte demandada, que es quien la promueve; por lo que carece de valor probatorio; ya que nadie puede servirse en juicio de un documento emanado de uno mismo. Para que tenga valor de prueba el documento tiene que provenir o emanar de la parte contraria o de un tercero; pero nunca de uno mismo. Arg-art.1368 CC. Sería tanto como hacer valer la confesión a favor del confesante.
15.-
Al folio 49 y 50 corren en fotostato Guía de MRW y Cheque de Gerencia por Bs.656, 42.
Cabe decir lo mismo; esto es, al ser documento privado, su fotostato no tiene valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC; ya que esta norma le da valor probatorio—aunque provisional—a los fotostatos de los documentos públicos y privados reconocidos; pero no, a los fotostatos de los simplemente privados, como es éste.
16.-
Al folio 51 corre documento privado representativo de una carta que la parte demandada le dirige a la parte actora, informándole que le ha enviado un cheque de Gerencia por 652,42, para pagar el alquiler del año 2009.
Corresponde decir lo mismo; vale decir aparece firmada por la misma parte demandada, que es quien la promueve; por lo que carece de valor probatorio; ya que nadie puede servirse en juicio de un documento emanado de uno mismo. Para que tenga valor de prueba el documento tiene que provenir o emanar de la parte contraria o de un tercero; pero nunca de uno mismo. Arg-art.1368 CC. Sería tanto como hacer valer la confesión a favor del confesante.
17.-
Al folio 52 corre documento privado emanado de MRW, que es un tercero, manifestando que le fue entregado a la parte actora cierto envío.
Por ser documento proveniente de tercero, requiere su ratificación en estrados por medio de la prueba testimonial, de conformidad con el art. 431.
18.-
Al folio 59 corre documento privado emanado de la parte actora representativo de una carta que le dirige a la parte demandada, donde le comunica que ha sido nombrado administrador del inmueble de autos.
Se tiene por reconocido, de conformidad con el art. 444 CPC; y se demuestra con el que el abogado Freddy Ovalles es el administrador del inmueble
19.-
Al folio 60 corre documento privado emanado de la parte actora, representativo de una carta que le dirige a la parte demandada, informándole el canon que fijó la Dirección de Inquilinato.
Cabe decir lo mismo que dijimos antes; esto es, que si bien dicha notificación no cumple con la forma prevista en los artículos72 y ss del Decreto Ley, la parte actora ha reconocido haber sido notificada y que conoce la referida Resolución Administrativa.
20.-
Al folio 61 y ss comienzan a aparecer—promovidos por la parte demandada—una serie de recaudos en copia original representativos de las Guías de MRW y fotocopias de los Cheques de gerencia que supuestamente la parte demandada le habría remitido a la parte actora, durante los años a que nos referimos antes n los números de estos análisis. Nos remitimos a lo dicho antes
Es de mencionar también que las cartas que la parte demandada le dirige a la parte actora, avisándole el envío del Cheque de Gerencia—que aparecen intercaladas con las Guías de MRW—al emanar de la parte demandada, que las promueve, carecen de valor probatorio. Ya dijimos que nadie puede servirse o favorecerse en juicio de un documento que emana de uno mismo.
21.-
Al folio 86 y ss corre documento protocolizado, representativo del título de propiedad del inmueble de autos en cabeza de las partes actoras.
Cabe decir que la propiedad del inmueble en cabeza de los actores no ha sido puesta en duda ni cuestionada por el demandado.
22.-
Al folio 89y ss corre en original Resolución # 003175 de fecha 09 de agosto de 2001, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, la cual contiene la regulación del inmueble, fijando el canon de arrendamiento en Bs.54.701, 50.
La parte demandada reconoce haber sidfo notificada de ese nuevo canon de arrendamiento, y no parece objetarlo.
23.-
Al folio 96 corre nuestro Oficio dirigido al Banco de Venezuela, a los fines de que informe si el Cheque de gerencia No.0001979, ha sido cobrado y por quién, de acuerdo con el informe de prueba documental (art. 433 CPC) que promovió la parte actora, en su escrito que corre al folio 79
Es de observar que la parte demandada dijo en contestación (folio 32) que había enviado, por medio de la empresa MRW, el Cheque de Gerencia No.00001979 del Banco de Venezuela, por la cantidad de bs.656, 42, a favor de Freddy Joel Ovalles, para cancelar todo el año 2009.
Es cierto que la parte demandada presentó en el juicio fotocopia del referido cheque de Gerencia (Folio 50), así fotocopia de una carta emanada de él dirigida a la parte actora avisándole del envío de dicho Cheque, así como fotocopia de la Guía MRW.
La apoderada del demandado, Dra. Cecilia Almeida Mora, debía saber que esas fotocopias de documentos privados no eran suficientes para fijar en autos el hecho cierto del recibo de ese cheque o pago, de conformidad con el art. 429 del Código de procedimiento Civil; y que debía promover entonces pruebas que alcanzaran ese propósito, bien a través de la prueba de informe documental (art.433 CPC), bien eventualmente a través de la prueba testimonial de tercero (art. 431 CPC), o bien, a través de la prueba de inspección judicial sobre documento en el banco (art.372 CPC), e incluso a través de la prueba de exhibición (art.436 CPC); en fín debía saber que por el solo hecho de enviar un cheque, a través de una empresa de encomiendas, no podía ser suficiente para demostrar un pago al acreedor.
Sin embargo en su escrito de promoción (folio 55 y ss) no se ve que haya hecho nada para alcanzar ese propósito; más bien fue la parte actora la que promovió en el capitulo IV de su escrito (folio 79 vuelto) la prueba de informe de prueba documental al Banco de Venezuela, la cual providenciamos en nuestro oficio que corre al folio 96
Por esa razón, en espera quede el Banco de Venezuela respondiera a nuestro Oficio, y poder así corroborar o no el recibo y cobro del Cheque de gerencia No.0001979, es que diferimos la Sentencia.
En vista de que no hubo respuesta a nuestro Oficio, ni por otro lado se ve que la parte demandadas se haya preocupado porque el Banco de Venezuela respondiera, nos toca ahora pasar a sentencia la causa vencido como se encuentra el lapso de diferimiento que acordamos.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que la parte demandada pretendió probar el pago de los alquileres del año 2009 con un Cheque de Gerencia #0001979 de Banco de Venezuela, que dice haber enviado a la parte actora a través de la encomienda de la empresas MRW; pero nada hizo para que el Banco de Venezuela confirmara o corroborara el cobro de dicho cheque; ya que los documento que presentó fueron Guías de encomiendas y fotocopias del cheque y de cartas, que carecen de valor probatorios, de conformidad con el art. 431 y 429 del CPC. Así se declaran.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara con lugar la demanda que presentaron José Antonio Carrero Marquina y Eunice Carrero Marquina contra Gustavo Contreras Almeida, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia, adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio , por razón del incumplimiento en el pago de los alquileres de los meses de enero, febrero, marzo, abril mayo y junio de 2009, de conformidad con el art. 34, letra A) del Decreto ley Inquilinario, de acuerdo a lo antes explicado.
2. Condena a la parte demandada a que proceda a entrega el inmueble arrendado a las partes actoras, el cual aparece antes identificado
3. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a losa diez y seis días del mes de diciembre de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIUO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nora:
En esta misma fecha, siendo las dos y media de la tarde se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretia