ASUNTO: AP31-V-2009-003283 Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha introducido la ciudadana CECILIA ROSA VALLE BELLO, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.2.141.149, representada por la Abogado MARIA Méndez Villamizar, IPSA # 57563; contra el ciudadano ROSALIO ALEJANDRO RIVERO ROJAS, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.3.722.805. Planteamiento de la litis Libelo de demanda Refiere el apoderado actor que su defendida celebró(28 de junio de 1988)contrato de arrendamiento con la parte demandada, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle 8 Los Jardines del Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital, por el canon de Bs.3.500,oo o Bs.3.50). Ahora bien, desde febrero de 1998 el arrendatario empezó a consignar judicialmente dicho alquiler ante el Juzgado 25° de Municipio de Caracas (EXP. 980883), y la parte arrendadora se entera en julio de 2009 por averiguaciones de dichas consignaciones; ya que nunca se les notificó de tales depósitos, hechos además a la arrendataria (debió decir arrendadora) original, a sabiendas de que Rosa de Vancampenhiod no esta encargada del arrendamiento. El inquilino no ha hecho nada para notificarle de esas consignaciones; amén del atraso de seis meses que presenta en tales consignaciones a la fecha, además de la extemporaneidad de las consignaciones ya realizadas. Vuelve a decir que la parte actora no ha recibido notificación alguna de haberse hecho las consignaciones de alquileres, amén del atraso de cuatro meses que presenta para el día de hoy, cuando se introduce la demanda. A continuación hace un cuadro de los meses de los años, 2006, 2007, 2008 y 2009, en que ha habido atrasos en consignar. Hasta el día 28 de agosto de 2009 no había cancelado los alquileres de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2009, mostrando un atraso de seis meses, de acuerdo con el expediente del Juzgado 25° de Municipio. En vista de lo expuesto, concluye con el Petitorio, donde demanda al arrendatario para que entregue el inmueble, por vía de desalojo. Contestación de la demanda La parte demandada fue citada personalmente en fecha 06 de noviembre de 2009 (f.223) pero no concurrió en el lapso de ley a contestar la demanda, incurriendo en contumacia Sin embargo presentó pruebas a su favor, que serán analizadas. Se hace la salvedad de que la parte que no contesta la demanda no puede oponer excepciones perentorias, que necesariamente deberán alegarse en el lapso de contestación, de conformidad con el art. 364 CPC, que dice: “Terminada la contestación o precluido el lapso para realizarla, no podrá admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa” Esto lo decimos porque la parte demandada, en su escrito de promoción de pruebas (folio 230 y ss de la Primera Pieza), intenta convertirlo en un escrito de contestación, alegando defensas que debieron de invocarse en la contestación, como por ejemplo la falta de cualidad; que, de acuerdo con el art. 361 CPC. , segundo aparte CPC, debió alegarse junto con la contestación. Entonces, vista la contumacia del demandado en contestar, debemos limitarnos a examinar las pruebas promovidas por él para descartar que en ellas exista algo que pueda favorecerlo, solo en cuanto a desvirtuar, contradecir o negar los motivos fácticos que el actor invocó en su libelo para incoar su acción, como son: • La falta de notificación de las consignaciones, • la extemporaneidad de ellas, • y el incumplimiento en el pago de los alquileres de los meses de abril mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2009. Cualquier otra defensa que se le permita al contumaz, de acuerdo con el art. 362 CPC, sería crear una desigualdad procesal, desmejorando la posición del demandante, como lo ha reconocido la doctrina jurisprudencial en varias oportunidades. Pasemos entonces a examinar las pruebas promovidas por el demandado, de conformidad con el art. 362 CPC 1.- Al folio 233 y ss corre en original, promovido por la parte demandada, un documento privado, representativo de un contrato de arrendamiento, celebrado entre Rosa María de Vancampenhoud (administradora) y la parte demandada como arrendatario, sobre el inmueble de autos, de fecha 26 de agosto de 1988, por el precio de Bs.3.500,oo de alquiler, pagadero por mensualidades vencidas. Es el mismo que presentó la parte actora, por lo tanto esta más que reconocido. Estipula el contrato que los cánones de arrendamientos empezarán a contarse a partir del 25 de agosto de 1988; lo que significa que las mensualidades arrendaticias comienzan y terminan todos los meses los días veinticinco de cada mes; por lo que el plazo de 15 días del art. 51 del Decreto ley, se cuenta a partir del 25 de cada mes, y concluye el 10 del mes siguiente. 2.- Al folio 235 y ss corren en fotostatos, promovidos por la parte demandada, recaudos judiciales, representativos de las consignaciones judiciales que llevó a cabo la parte demandada a favor de Rosa María Vancampenhoud, que es quien firmó como administradora el contrato de arrendamiento arriba examinado; por lo que dichas consignaciones se tienen hechas en cabeza de parte legítima, de conformidad con el art. 1287 CC, salvo que se demuestre que la parte demandada estuviese enterada de haberse revocado el mandato de administración; cosa que no aparece probado en autos, como lo afirmó la parte actora en su libelo, cuando dijo que se había notificado por escrito formalmente de que Rosa María Vancampenhoud ya no estaba a cargo del arrendamiento Dichas consignaciones están hechas por Bs.3.300, oo ó Bs.f.3,30 c/u. Corresponden a los meses de arrendamientos que empiezan desde el mes de abril de 1998 (folio 237) y llegan hasta la consignación que se hizo correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2009, por Bs. 9,90 (que corre al folio 330). Esta última consignación fue realizada en fecha el 19 de octubre de 2009. Si vemos que la presente demanda de desalojo fue presentada el 30 de septiembre de 2009, vemos que la consignación de esos dos meses de arrendamiento de agosto y septiembre de 2009 fue llevada a cabo después de haberse presentado la demanda de desalojo, y encontrándose vencido los quince días previstos en el art. 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que estas consignaciones (de agosto y septiembre de 2009), advienen inválidas por extemporáneas y tardías. Así se declara. Respecto al mes de octubre de 2009 cabe decir que para el momento que se introduce la demanda, todavía no se había vencido el plazo del art. 51 del Decreto ley. En cuanto a los meses de arrendamientos anteriores a los de agosto, septiembre y octubre de 2009, antes examinados, podemos decir que sus consignaciones judiciales ocurren antes de la presentación de la demanda (30 de septiembre de 2009), por lo que las consideramos válidas. Es criterio que hemos venido defendiendo—y esperamos que en algún momento la Sala Constitucional Venezolana lo acoja, ya que lo han asumido otros Jueces, por estar respaldado por la Doctrina General de las Obligaciones—que el vencimiento del plazo de quince días para consignar judicialmente los cánones de arrendamientos vencidos, previsto en el art. 51 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que produce es la puesta en mora del inquilino en el cumplimiento de su obligación de pago (arg.ex.art.1269 CC); pero no produce la resolución de pleno derecho del contrato; lo que significa que mientras al arrendatario no lo demanden en desalojo o resolución por falta de pago de los alquileres, podría ofrecer validamente el pago, aún cuando fuese tardíamente, o sea en estado de mora . Después de la demanda de desahucio o resolución por falta de pago de alquileres, el incumplimiento se hace definitivo, y ya no sería posible purgar la mora con una consignación tardía; por cuanto el derecho a resolver o desalojar al inquilino por ese motivo (arg. ex-art.-1167 CC), se ha convertido en un derecho adquirido del arrendador, que no le podría serle arrebatado por el inquilino con un ofrecimiento tardío dentro del juicio arrendaticio; salvo que la ley lo permita como ocurría con el Decreto Ley de Desalojo de Viviendas de 1947, que permitía purgar el estado de mora aún incluso dentro del mismo juicio de desocupación por falta de pago de alquileres, consignando el monto de los cánones atrasados (art. 1 letra a) ejusdem). Conclusiones Visto el material probatorio allega a los autos por la parte demandada, podemos concluir: 1. No hubo falta de notificación de las consignaciones; ya que al folio 244,245 y 246, se evidencia que el Juzgado de Municipio le notificó a Rosa M. de Vancampenhoud, la consignación del canon de arrendamiento a su favor. 2. No hubo extemporaneidad en las consignaciones realizadas antes del 30 de septiembre de 2009, por estar hechas antes de la presentación de la demanda, de acuerdo a lo antes explicado. 3. La consignación que se hizo en fecha 19 de octubre de 2009, por, Bs.9.90, correspondiente a los meses de arrendamiento de agosto y septiembre de 2009, fueron hechas, cuando se encontraban vencidos los quince días del art. 51 del Decreto Ley y después de haberse presentado la demanda, en fecha 30 de septiembre de 2009. 4. La consignación correspondiente al mes de octubre de 2009, esta hecha el 19 de octubre de 2009; esto es, sin vencerse el plazo de quince días del art. 51 del Decreto Ley. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que ha presentado Celia Rosa Valle Bello contra Rosalio Alejandro Rivero Rojas, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:: • Declara extinguido el contrato de arrendamiento de fecha 25 de agosto de 1988, que corre al folio 133 y ss del expediente, por el incumplimiento en los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2009 • Como consecuencia de ello, condena a la parte demandada a que proceda a desalojar y entregar a la parte actora el inmueble arrendado, arriba señalado, y que se da aquí por reproducido, libres de bienes y personas. • Se le condena a las costas del juicio • Esta Sentencia, una vez firme, deberá ser notificada al Alcalde y al Procurador Municipal del Municipio Libertador, a los efectos del art. 11 del Decreto 31 de fecha 5 de marzo de 2009, Publicado en la Gaceta Municipal No.3119-2. Publíquese, Regístrese y Déjese copia Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la circunscripción judicial del área Metropolitana de Caracas, a los tres días del mes de diciembre de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes. El Juez JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH La Secretaria IVONE CONTRERAS Nota: En esta misma fecha, siendo las once y media de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción en los autos del expediente. La Secretaria