TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-001652
Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato que ha presentado LAUTREK OVERSEAS CORP, sociedad de comercio constituida bajo las leyes de la República e Panamá , cuyo Pacto Social fue protocolizado por ante la Notaria Décima del Circuito de Panamá, bajo Escritura No.15.383, de fecha 14 de octubre de 2002 y posteriormente inscrita por ante el Registro e Panamá, Sección Mercantil, de fecha 13 de febrero de 2003, a la ficha 429583, documento No.436391, apostillado por el Ministerio de Relaciones Exteriores de la República de Panamá, en fecha 17 de febrero de 2003, representada en el presente juicio por los abogados en ejercicio Carlos Lepervanche Michelena, Roberto Yepes Soto, Yesenia Piñango Mosquera y Manuel Lozada García, IPSA # 21.182, 25.305, 33.981 y 111.961 respectivamente; contra la también empresa KOREA PARTS II, C.A., domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 15 de febrero de 2002, bajo el No. 76, Tomo 632-A Qto
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados actores que su defendida es propietaria de un local integrado a la planta baja y mezzanina que se comunica mediante una escalera interna con el No.4 del Edificio Residencia El Jardín, ubicado en la Primera Avenida de la Urbanización La Urbina, del Municipio Sucre del Estado Miranda.
Dicho inmueble fue dado en arrendamiento a la parte demandada, según contrato de arrendamiento por un año 1 (desde marzo de 2005 al 28 de febrero de 2006), notariado el 14 de febrero de 2005, que se acompaña
Dicho contrato fue renovado por otro año más del 01 de marzo de 2006 hasta el 28 de febrero de 2007.
El canon de arrendamiento quedó estipulado originalmente en Bs.2.600.000, oo, aumentado después a Bs.3.275.000, oo y finalmente a Bs.f.5.636, oo para el momento de la presentación de la demanda.
En fecha 24 de enero de 2007, esto es con más de treinta días de anticipación, la parte actora le avisó a la demandada, mediante comunicación, su voluntad de no renovar más el contrato, el cual duraría entonces hasta el 28 de febrero de 2007, que es el vencimiento del contrato; correspondiéndole una prórroga legal de un año, conforme al art.38 del La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Acompaña comunicación recibida de fecha 26 de enero de 2007.
En fecha 9 de marzo de 2007 las partes suscribieron un instrumento notariado con el expreso señalamiento de que el mismo constituye el plazo de la prórroga legal; el cual se acompaña.
Añade que por un “error de derecho” las partes señalaron en dicho instrumento que la prórroga legal sería de dos años, en vez de un año, que era el que en verdad correspondía por ser la duración de la relación arrendaticia de dos años, a contar desde el 1 de marzo de 2005 hasta el 28 de febrero de 2007.
Por ese motivo, bajo el predicamento del error de derecho de los dos años de prórroga legal, las partes suscribieron (09 de abril de 2008) un nuevo instrumento notariado para documentar el segundo año de prórroga; el cual acompañan y transcriben en su cláusula tercera.
Afirman que los dos años de prórroga legal que las partes se otorgaron, incurriendo en un error de derecho, no podrían tomarse o ser considerados como nuevos contratos de arrendamientos.
Después de fundamentar en derecho la demanda, señalando el art. 38 del la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, y en vista de la negativa de la arrendataria a entregar el inmueble parta la fecha del 29 de febrero de 2009, concluye con el petitorio, donde piden:
1. el cumplimiento del contrato;
2. hacer entrega del inmueble a la parte actora por haber operado la prórroga legal;
3. y pagar la cláusula penal del 20% del canon de la cláusula cuarta de contrato, que equivale a Bs.f.1.127,20;
4. y al pago de las costas.
Contestación de la demanda
La parta demandada se hace representar por los abogados en ejercicio José Ramón Meignen Medina, José Ramón Meignen Carreño y José Alberto Meignen Carreño, IPSA # 15.402, 63.151 y 72.292 respectivamente, quienes:
1. Solicitaron la perención de la demanda.
2. Rechazan la demanda, argumentando que el inmueble arrendado fue vendido (25 de julio de 2003) a la parte actora durante la vigencia del contrato de arrendamiento que había sido suscrito (15 de febrero de 2002) por la parte demandada, con una vigencia de tres años, a partir del 1 de marzo de 2002 quien entonces continuó cumpliendo sus obligaciones como arrendataria hasta su vencimiento.
3. Pero antes del vencimiento fue suscrito (14 de febrero de 2005) por notaria otro contrato de arrendamiento con la hoy parte demandante, con una duración de un año, del 01 de marzo de 2005 al 28 de febrero de 2008, el, cual cursa en autos; y fue renovado por otro año.
4. En fecha 24 de enero de 2007 la parte demandada recibió una comunicación de no renovación más el contrato vigente hasta el 27 de febrero de 2007; sin embargo llegada esa fecha de vencimiento la arrendataria quedó en posesión del inmueble cumplimiento sus obligaciones de inquilina de permanecer solvente de los alquileres.
5. En fecha 9 de marzo de 2007, según documento notariado, las partes celebraron otro contrato de arrendamiento, que la actora denominó plazo de prórroga de Ley, donde se le concedió a la arrendataria un plazo de dos años, que en el libelo se dice que fue como un error de derecho”.
6. Posteriormente, en fecha 9 de abril de 2009, las partes, por documento notariado, celebran nuevo contrato donde se establecen las condiciones del arrendamiento que ha venido existiendo desde el año 2002.
7. La parte actora se subrogó en el contrato de arrendamiento que estaba vigente cuando compró el inmueble, pero pretende desconocer el tiempo de vigencia del primer contrato, por lo que le corresponde una prórroga de dos años, de acuerdo con el literal c) del art. 38 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ya que los dos contratos que celebraron el 9 de marzo de 2007 y el 09 de abril de 2008, son de arrendamientos y no de prórroga legal, debiéndose computarse el lapso de la prórroga legal a partir del 28 de febrero de 2009, para el caso que se considere la relación a tiempo determinado.
8. Pero, ocurre que la relación se ha convertido a tiempo indeterminado, de conformidad con los artículos 1600 y 1614 CC; ya que—explica—después del vencimiento de primer contrato de arrendamiento, que era por tres años, a partir del 1 de marzo de 2002, las partes suscribieron (14 de febrero de 2005) por notaria otro contrato de arrendamiento con una duración de un año. Y en fecha 25 de abril de 2006, las partes suscribieron nuevo contrato por un año (del 1 de marzo de 2006 hasta 28 de febrero de 2007); y argumenta que a pesar de haber culminado la duración del contrato anterior a éste último, la actora dejó a la demandada en posesión del inmueble hasta la celebración del nuevo contrato; y el nuevo contrato no puede considerarse que convirtiera la relación a tiempo determinado. En fecha 9 de marzo de 2007 las parte suscriben nuevo contrato de dos años que erradamente denominan prórroga de ley, pero se celebra al noveno día de vencimiento del que se suscribiera el 25 de abril de 2006, y después de haber sido notificada la arrendataria su no renovación. En fecha 9 de abril de 2008 las partes suscribieron nuevo contrato por un año de vigencia. Lo que se demuestra con todos estos contratos que la relación data del año 2002 hasta la presente fecha, lo constituye la tácita reconducción del contrato.
9. Invoca como defensa de fondo, la cuestión del No.11 del art. 346 CPC, en base a que el contrato objeto del presente juicio es a tiempo indeterminado, ya que operó la tácita reconducción del contrato.
10. Por último, invoca las consignaciones de los alquileres por ante el Juzgado 25° de Municipio de Caracas.
Examen de las pruebas
Vista como ha quedado trabada la litis y definidos los términos de la presente controversia, pasemos entonces a analizar los medios probatorios traídos a juicio, oportunidad en la cual fijaremos nuestro criterio sobre los temas controvertidos.
1.-
PERENCIÓN
Al folio 38 corre la admisión de la demanda ocurrida en fecha 2 de junio de 2009, que es cuando comienza a correr el lapso de treinta días de la perención breve del art. 267 No.1 del CPC.
En fecha 11 de junio de 2009, la parte actora acompaña copias para la elaboración de la compulsa citatoria.
Y en fecha 22 de junio de 2009 la parte actora consignó los emolumentos necesarios para el traslado del Alguacil para citar (folio 43)
Con este pago de emolumentos queda definitivamente interrumpido el lapso de 30 días de la perención breve por falta de impulso citatorio.
Cualquier otra demora que pudiere presentarse en lo adelante, deberá actualizar en todo caso la perención anual del encabezamiento del art. 267 CPC; pro no, el lapso de treinta días de la perención del No.1 ejusdem; dado que, como lo ha establecido la doctrina jurisprudencial, el lapso de la breve se interrumpe definitivamente una sola vez; y lo hace con el pago de los emolumentos al Alguacil para citar; lo mismo que ocurría antes de la gratuidad de la justicia, con el pago de los aranceles para la citación
En conclusión: no ha lugar a la perención breve del art. 267 no.1 CPC. Así se declara.
2.-
Al folio 13 y ss corre documento protocolizado (25 de junio de 2003) representativo de una escritura notariada (2 de junio de 2003) de compra-venta por medio de la cual la parte demandada adquirió el inmueble de autos ya mencionado en el libelo y que se da aquí por reproducido.
Si el local adquirido estuviese estado ya arrendado a la parte demandada, la parte actora, como compradora, se habría subrogado en dicho contrato, de conformidad con el art. 20 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios-
Consideramos que dicha norma se debería “complementar” (art. 1611 CC) con el art. 1604 y ss del Código Civil, por lo que si el documento del contrato de arrendamiento del inmueble vendido no fuere de fecha cierta o público, la operación de compra-venta lo convertiría en uno en que no se ha determinado su duración”
3.-
Al folio 20 y ss corre documento notariado (14 de febrero de 2005) representativo de un contrato de arrendamiento sobre el local de autos, celebrado entre las partes de este juicio.
Se estipuló en la Cláusula tercera que la duración del contrato era de un año desde el 1 de marzo de 2005 hasta el 28 de febrero de 2006.
La parte demandada dijo en contestación que antes de este contrato, existió otro de fecha 15 de febrero de 2002.
Si ello fuese verdad, entonces la relación arrendaticia se debería computar desde esa fecha (15 de febrero de 2002), y por ser la relación arrendaticia de cuatro años, la prórroga legal sería de un año, de conformidad con la letra b) del art. 38 del Decreto Ley, concluyendo el 28 de febrero de 2007.
Debemos decir que si, en un supuesto dado, la relación arrendaticia anterior a este contrato fuese indeterminada, , este contrato la habría hecho determinada; ya que no existe ningún impedimento legal para que las partes de común acuerdo libremente le pongan fecha cierta de vencimiento a una relación que antes era indeterminada, de la misma forma que una relación determinada las parte de común acuerdo la conviertan en indeterminada. Pasar de una categoría a otra esta dejado a la libre voluntad de las partes y no pude decirse que con ello se viole ninguna norma de orden público; ya que no existe ningún derecho irrenunciable a una relación indeterminada.
4.-
Al folio 24 y ss corre un documento notariado (25 de abril de 2006) representativo de un contrato de arrendamiento celebrado por las partes sobre el inmueble de autos.
Se estipuló un plazo de duración de un año desde el 1 de marzo de 2006 hasta el 28 de febrero de 2007.
Como en el supuesto anterior, si ya estamos computando el tiempo desde el 15 de febrero de 2002, resulta ahora que por ser la relación mayor de cinco años, la prórroga legal es de dos años, concluyendo el 28 de febrero de 2009.
5.-
Al folio 28 corre en original un documento privado representativo de una comunicación que la parte actora le cursó a la parte demandada, habiéndola ésta recibido en fecha 26 de enero de 2006, y donde se le avisa que a partir del 28 de febrero de 2007, comenzaría la prórroga legal.
Como quiera que la prórroga legal comienza de pleno derecho, de acuerdo con el art. 39 del Decreto ley, dicha comunicación a nuestro entender resulta innecesaria; aún cuando no este demás el recordarlo.
6.-
Al folio 29 y ss corre un documento notariado el 9 de marzo de 2007, representativo de un contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes, sobre el local de autos
Allí se estipuló un año de vigencia desde el 01 de marzo de 2007 hasta el 28 de febrero de 2008.
Allí se dice que el año que se le da de vigencia del contrato, en realidad es el primer año de los dos de la prórroga legal del art. 38 del Decreto ley.
La parte actora dijo en el libelo que ésto se expresó en el contrato para corregir un error de derecho cometido, olvidando que la confesión no se puede revocar so pretexto de un error de derecho, de conformidad con el art.1404 del Código Civil. Además el documento que estamos examinando encierra la voluntad clara de las partes de celebrar un contrato de arrendamiento, y no a un documento que contenga una voluntad de revocación o aclaración de algo que se dijo antes, respecto de una prórroga legal que estuviere cursando, por lo que debemos interpretarlo como un contrato de arrendamiento, de conformidad con el art. 12 del CPC.
Además las partes no pueden imputar, atribuir o calificar de prórroga legal lo que legalmente correspondería a un plazo de vigencia de un contrato; porque ello llevaría a renunciar a un “derecho indisponible” de los inquilinos, de conformidad con el art. 7 del Decreto ley.
Si volvemos a computar la relación jurídica de arrendamiento desde el 15 de febrero de 2002—como lo sostuvo la parte demandada en su contestación—diremos que ella habría durado seis años y unos días; por lo que correspondería una prórroga legal de dos años, a partir desde el 28 de febrero de 2008, concluyendo entonces el 29 de febrero de 2010
Lo que significa que cuando se presenta esta demanda (01 de junio de 2009), la prórroga legal esta en pleno curso, actualizándose el supuesto de hecho del art. 41 del Decreto Ley, que a la letra dice:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”
Lo único que ahora corresponde averiguar es si la relación arrendaticia data desde el 15 de febrero de 2002, como lo afirmó el demandado en contestación.
7.-
Al folio 29 y ss corre otro documento notariado (9 de abril de 2008), representativo de un contrato de arrendamiento, con una vigencia por un año, a contar desde el 01 de marzo de 2008 hasta el 28 de febrero de 2009.
Se dice que el plazo de un año constituye el segundo año de los dos de la prórroga legal.
Cabe decir lo mismo: no se puede celebrar un contrato de arrendamiento, calificando el plazo de vigencia que se estipule en el mismo como de prórroga legal, porque ello significaría hacer renunciar al inquilino a un beneficio irrenunciable.
Además el documento que se examina encierra a todas luces, y de acuerdo con el art. 12 del CPC, un contrato de arrendamiento y no un documento que se hubiere confeccionado para declarar algo para corregir lo que se dijo antes como un error de derecho, que además no se puede, de conformidad con el art. 1404 del Código Civil.
Como dijimos antes: si volvemos a computar la relación jurídica de arrendamiento desde el 15 de febrero de 2002—como lo sostuvo la parte demandada en su contestación—diremos que ella habría durado siete años; por lo que correspondería una prórroga legal de dos años, a partir desde el 28 de febrero de 2009, concluyendo entonces el 29 de febrero de 2011.
Lo que significa que cuando se presenta esta demanda (01 de junio de 2009), la prórroga legal esta en pleno curso y no ha concluido actualizándose el supuesto de hecho del art. 41 del Decreto Ley, que declara inadmisible la demanda.:
8.-
Al folio 37 corre una comunicación de la parte actora a la parte demandada, avisándole el vencimiento de la prórroga legal para el 28 de febrero de 2009. Aparece recibido por la parte demandada
De acuerdo con el examen que hemos venido haciendo de los diversos contratos de arrendamiento que se han estado celebrando las partes sobre el local de autos, podemos decir que el 29 de febrero de 2009, no es que finaliza la prórroga legal, sino cuando comienza la prórroga legal; la cual, como vimos en el numero anterior, termina el 29 de febrero de 2011.
9.-
Al folio 91 y ss coreen en copia certificada un documento notariado(15 de febrero de 2002) representativo de un contrato de arrendamiento sobre el local de autos celebrado entre el ciudadano Bruno Mario Dipierri como arrendador y la parte demandada como arrendatario.
Si vemos el documento que riela al folio 14 y ss constatamos que este Bruno Mario Dipierri es uno de los copropietarios que le vendieron a la parte actora el inmueble de auto.
Lo que significa que la parte actora, como compradora del inmueble se subrogó en este contrato de arrendamiento, de acuerdo con el art. 20 del Decreto ley.
Como quiera que el mismo es de fecha 15 de febrero de 2002; la relación arrendaticia habrá que computarla desde esa fecha; lo que significa que para el 29 de febrero de 2009 tiene una antigüedad de siete años y unos días, correspondiéndole una prórroga legal de dos ñaos, de conformidad con el art. 38, letra c) del Decreto ley.
10.-
Al folio 98 y ss corren en copia certificada documento protocolizado representativo del título de propiedad del local de autos en cabeza de Bruno Mario DiPierri Mateo, quien celebró con la demandada el primer contrato de arrendamiento del 15 de febrero de 2002 y después le vendió el inmueble a la parte actora (2 de junio de 2003), quedando ésta entonces subrogada en el dicho contrato.
11.-
Al folio 136 y 137 corren en fotostatos dos documentos privados que no se puedan tomar en cuenta, de conformidad con el art. 429 CPC.
12.-
Al folio 138 y ss corren en copias certificadas documentos representativos de las consignaciones de alquileres que la parte demandada habría efectuado a favor de la parte actora
Como quiera que la demanda presentada se fundamentó, como casual para demandar, en el vencimiento de la prórroga legal, las pruebas aportadas por la demandada en cuanto a sus consignaciones judiciales de cánones de arrendamiento, no guardan relación con la acción incoada. Así se declara.
13.-
Al folio 172 y 173 corren en fotostatos dos documentos privados aportados por la parte demandada, las cuales no se pueden apreciar, de conformidad con el art.429 CPC.
14.-
Al folio 184 y ss corren en original documento notariado en fecha 15 de febrero de 2002, representativo de un contrato de arrendamiento alebrado por Bruno Mario Dipierri como arrendador y la parte demandada como arrendataria, sobre el inmueble de autos.
Ya nos referimos a este documento anteriormente; y dijimos que con él se demuestra que la relación arrendaticia había comenzado desde el 15 de febrero de 2002; por lo que para el 29 de febrero de 2009—que como antes vimos es el último vencimiento contractual—habría durado más de siete años, correspondiéndole una prórroga legal de dos años, de acuerdo con el art. 38, letra c del Decreto ley, que concluirá el 29 de febrero de 2011.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que cuando se interpone la demanda en fecha 01 de junio de 2009, la prórroga legal de dos años que empezó a cursar el 29 de febrero de 2009, todavía estaba en pleno curso, ya que ella finalizará el 29 de febrero de 2011; por lo que se actualiza el supuesto de inadmisibilidad del art.41 del Decreto ley. Así se declara
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda por inamisible, de acuerdo con el art. 41 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que ha interpuesto Lautrek Overseas Corp contra la empresa Corea Parts II, c.a., ambas partes arriba identificadas
Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los nueve días del mes de diciembre de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo los doce y media del medio día, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria}