ASUNTO: AP31-V-2009-002993

El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por la ciudadana TERESA DE JESUS VILLEGAS DE MATERANO, titular de la cédula de identidad Nº 4.921.940, representada judicialmente por la abogada María Auxiliadora Alfaro Jones, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 14.038 contra el ciudadano JOSÉ WILLIAM ROSALES, titular de la cédula de identidad Nº 5.974.645, representada judicialmente por los abogados Jessica Nereyda Vivas Ramírez y Clemente de la Cruz López Cumana, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 80.327 y 124.602, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoada el 14 de agosto de 2009 y se admitió el 28 de septiembre de 2009, ordenándose el emplazamiento de la demandada a los fines que contestara al segundo (2) día de despacho siguientes a su citación.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda alegó que pactó con el demandado tres (3) contratos de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad distinguido con el Nº 168, ubicado en el piso 11, Torre “A” Edificio Lebrum, ubicado en la avenida Francisco de Miranda, parroquia Petare, Municipio Sucre, Estado Miranda. Que en el último de los contratos se pactó que el plazo de duración era de un año contado a partir del 08 de julio de 2007 hasta el 08 de julio de 2008 y desde el 08 de julio de 2008 al 08 de julio de 2009, convinieron en un contrato verbal, dándole la prórroga de un año y a este vencimiento tiene la necesidad de mudarse de nuevo a su apartamento dado que su hija Nereida Teresita Materano Villegas, quien padece de parálisis cerebral, se le recomendó recibir tratamiento en esta ciudad de Caracas.
Que siempre hubo el ánimo de firmar nuevo contrato de arrendamiento pero al vencimiento del suscrito que venció el 08 de julio de 2008, no se firmó uno nuevo, cambiándose por contrato verbal con una prórroga legal de un año, por lo que el 19 de junio de 2009, se le notificó judicialmente que no se le renovaría el contrato.
Que el demandado no ha hecho entrega del inmueble a pesar que el contrato se encuentra vencido desde el 08 de julio de 2009, por lo que de conformidad con lo previsto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al citado ciudadano a los fines que convenga o sea condenado en el cumplimiento del contrato y en consecuencia a hacer entrega de la cosa arrendada y a pagar la suma de diez bolívares (Bs. 10) por cada día de retardo como indemnización por daños y perjuicios, contados desde el 08 de julio de 2009 hasta la entrega del inmueble, según lo pactado en la cláusula penal así como las costas procesales.
El 04 de noviembre el Alguacil dejó constancia de haber citado personalmente al demandado, quien oportunamente el 06 del mismo mes y año propuso cuestiones previas y contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, alegó la ilegitimidad de la persona que se presentó como apoderado de la parte actora por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, dado que del instrumento poder aportado sólo de le facultó para solicitar la notificación judicial y no para ejercer representación de otra índole, con fundamento el ordinal 3º del artículo 346 del código de Procedimiento Civil.
Asimismo, alegó el defecto de forma por haberse hecho una acumulación prohibida, dado que se confunden los procedimientos de desalojo y de cumplimiento de contrato, pues uno procede en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado y el otro en los contratos de arrendamiento pactado a tiempo determinando, según lo dispuesto en el ordinal 6º del artículo 346 eiusdem.
Por último, de acuerdo a lo previsto en el ordinal 11º del precitado artículo, alegó la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, dado que si el contrato venció el 11 de julio de 2009, a partir de esa fecha comenzó a correr la prórroga legal y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley Especial, hay prohibición de admitir las demandas de cumplimiento por vencimiento del término.
Sobre el mérito, negó que la relación arrendaticia sea de tres contratos, dado que su condición de arrendatario data desde el año 2004, por lo que se han firmado cuatro contratos.
Negó la necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble. Que la notificación de no renovar el contrato es del 19 de junio de 2009, mientras que el informe expedido por el Dr. Rafael Vásquez, médico tratante de su hija es del 10 de julio de 2009, es decir de fecha posterior.
Negó que se le haya concedido la prórroga legal que le corresponde. Que la prórroga no es de un año, dado que la relación arrendaticia duró más de cinco años, le corresponde dos (2) años.
Negó deber los daños y perjuicios reclamados por encontrarse en la prórroga legal.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos expuestos, la litis se centra en precisar si procede la pretensión de cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por la alegada vencimiento de la prórroga legal, pues a pesar que la parte demandada admitió la existencia del contrato de arrendamiento y por ello un hecho no controvertido, alegó que se encontraba en curso la prórroga legal y de allí la improcedencia de la pretensión de la actora.
Sin embargo, antes de conocer el mérito, se resuelven las cuestiones previas formuladas por la parte demandada, pues se tratan de presupuestos procesales que buscan desembarazar al proceso de obstáculos que permitan conducirlo a su etapa final.
La primera cuestión previa propuesta relativa a los sujetos procesales, la parte demandada alegó la ilegitimidad de la persona que se presentó en juicio como apoderada judicial de la parte actora, “por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio”. Sin embargo, como fundamento de ello, alegó que en el poder aportado sólo se le facultó para solicitar la notificación y no para ejercer ninguna otra actividad en juicio.
Al respecto, se advierte que el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé tres supuestos para que se dé la ilegitimidad de la persona que se presenta en juicio como apoderado de la parte, una de las cuales es precisamente ”…no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio” que se refiere a que la persona que se presente ejerciendo actividad procesal carezca de la capacidad de postulación que corresponde a los abogados, tal como lo prevé el artículo 166 eiusdem, según el cual ”Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados”. Sin embargo, como fundamento de ese presupuesto procesal, la parte no cuestionó la condición de abogado de dicha persona sino que el poder le era insuficiente, situación que no puede subsumirse en el supuesto de hecho alegado, circunstancia suficiente para declarar sin lugar la cuestión previa alegada.
Respecto al defecto de forma por haberse hecho una acumulación de pretensiones que se excluyen mutuamente, dado que se pretendió el desalojo y el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, pretensiones que proceden en contratos pactados a tiempo indeterminado y determinando, respectivamente, se observa que si bien la parte dentro de sus hechos alegó la necesidad de ocupar el inmueble y señaló el artículo 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también es cierto que en el petitorio fue enfático al solicitar el cumplimiento del contrato y en consecuencia a hacer la entrega del inmueble arrendado con los daños y perjuicios que consideró se causaron, por lo que no encuentra este Tribunal que se haya hecho esa acumulación prohibida de pretensiones, pues las partes son libres en la exposición de los hechos, mientras que el Juez debe darles la calificación jurídica conforme al principio Iura Novit Curia.
Respecto a la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, se entiende que se trata de un presupuesto que atañe a la acción y que debe aparecer textual en la ley la voluntad del Legislador de no dar tutela para reclamar en juicio determinado interés. Esto es, que debe aparecer de manifiesto la prohibición de abrir un procedimiento de tutela para determinada pretensión, como aparece, por ejemplo, en el artículo 1801 del Código Civil, según el cual: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”. Asimismo, el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prohíbe admitir demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término cuando estuviere en curso la prórroga legal.
Así lo interpretó la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00353 del 26 de febrero de 2002, en el expediente Nº 15121, con ponencia de la magistrada Yolanda Jaimes G., respecto a la cuestión previa en análisis, puntualizó:
“Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.
En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.
No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.
Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda”.

En efecto, la citada Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de principios, Nº 00075 del 23 de enero de 2003, en el expediente Nº 2001-0145, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, reinterpretó el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, a la luz de las normas constitucionales que actualmente rigen en nuestro ordenamiento jurídico, como lo son:”…la garantía del debido proceso, el principio del juez natural y, con sus excepciones, el de la doble instancia, instituciones jurídicas de especial importancia que, en lo posible, deben preservarse para fortalecer el Estado de Derecho y de Justicia”. “…Asimismo, nuestro Texto Constitucional consagra importantes principios y valores que influyen en el proceso, y que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles, previsto en los artículos 26 y 257 del citado texto constitucional.
Puntualizó:
“Así, las normas constitucionales referidas obligan a la Sala a dictar su decisión bajo los valores, principios y conceptos allí expresados, y en este sentido, estima necesario hacer una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, para entender que cuando dicha disposición expresa que el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente, no debe concebirse como la existencia de un convenimiento tácito de las cuestiones previas allí indicadas, ya que ello negaría los principios, valores y preceptos constitucionales; por el contrario, debe entenderse que dicha disposición legal contiene una presunción iuris tantum relativa a la procedencia de las cuestiones previas.
Es por ello, que le corresponde al juez como rector del proceso confrontar y verificar con los elementos de autos la existencia y eventual procedencia de las cuestiones previas de los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; de lo contrario, se estaría permitiendo una eventual cosa juzgada muy perjudicial sobre las mismas, siendo que su efecto es la improponibilidad de la acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual atenta contra la garantía de la tutela judicial efectiva y además, se estaría sacrificando la justicia exagerando las formas procesales, limitando el derecho a la defensa y utilizando al proceso con finalidades distintas a las que le son propias.
En consecuencia, en virtud de los razonamientos expuestos, esta Sala haciendo una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil en su parte final, considera en el caso sub júdice, que la no contradicción expresa de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, no acarrea un convenimiento en la existencia de la misma y, en consecuencia, tampoco la admisión de su procedencia. Así se declara” (Subrayado nuestro).

Siendo así, se tiene que el supuesto de hecho previsto en la cuestión previa opuesta, es realmente una situación de derecho que debe verificar el Juez de acuerdo al material probatorio existente en el expediente.
A pesar que la existencia de la relación arrendaticia es un hecho admitido, no lo es su aspecto temporal, por lo que se analiza el contenido del contrato de arrendamiento a los fines de precisar la voluntad de las partes al contratar.
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó expediente en el que se evacuó notificación judicial al arrendatario, dentro del cual consta instrumento autenticado el 11 de julio de 2007, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes, que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil, mereciendo fe en relación a la verdad de las declaraciones en él contenido. En su cláusula cuarta, se lee:
“El plazo de duración del presente contrato, será de un (1) año contándose a partir del ocho (8) de Julio del 2007, y vencerá el ocho (8) de Julio del año 2008, llegada esta fecha, esta fecha (sic) el contrato quedará finalizado, sin necesidad de previo aviso entre las partes, en caso de que quiera prorrogarlo, deberán suscribir un nuevo contrato de Arrendamiento. No obstante, si EL ARRENDATARIO permaneciera ocupando dicho inmueble, aun vencido el término de duración. Del presente contrato, en ningún caso opera tácita preconducción (sic), ya que la voluntad de LA ARRENDADORA y EL ARRENDATARIO ha sido la de contratar a tiempo determinado, a tenor de lo previsto en el Artículo 1599 del Código Civil…”

Asimismo, consta en ese expediente que el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el 19 de junio de 2009, notificó en el inmueble arrendado que el contrato venció el 11 de julio y no sería renovado, “…en consecuencia no se le concederá prórroga alguna…”
A los fines de probar que la relación arrendaticia data desde el año 2004, el arrendatario aportó cuatro (4) instrumentos autenticados que merecen fe su contenido a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. De los mismos se evidencia que efectivamente la relación arrendaticia entre las partes se inició el 08 de julio de 2004 y lo venían renovando anualmente y el último de los contratos, antes analizado, venció el 08 de julio de 2008.
De acuerdo al último instrumento, se tiene que las partes pactaron el contrato de arrendamiento por un (1) año, contado a partir del 08 de julio de 2007 hasta el 08 de julio de 2008 y para el caso que quisieran seguir con la relación arrendaticia, debían convenir un nuevo contrato, situación que no se verifica haya sucedido.
Siendo así, al vencimiento de dicho contrato, de pleno derecho empezó a correr la prórroga legal de un año, de acuerdo a lo previsto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la relación arrendaticia tuvo una duración mayor a un año y menor de cinco. Dicha prórroga legal venció el 08 de julio de 2009, por lo que a la fecha en que se hizo la notificación judicial (19 de junio de 2009) estaba por vencerse la prórroga legal, por lo que no es cierto lo alegado por el arrendatario que no haya disfrutado de dicho derecho y que la misma era de dos años.
Por ello, se tiene que el contrato nació a tiempo determinado, se venía renovando sucesivamente mediante nuevos pactos y al finalizar el último de ellos, el 08 de julio de 2008, comenzó a correr la prórroga legal, pues, según lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.
De acuerdo a lo expuesto, no queda dudas que estamos frente a un contrato a tiempo determinado, por lo que la pretensión impetrada por la parte actora de cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, encuentra tutela en el ordenamiento jurídico, pues según lo previsto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”, por lo que no hay prohibición legal de admitir la acción propuesta tal como lo alegó la parte demandada como cuestión previa.
En efecto, según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse. Por ello, en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta, situación que no ocurre en este caso. Por todo ello, se declara sin lugar la cuestión previa alegada.
TERCERO
Luego del vencimiento de la citada prórroga legal, el arrendatario ha debido cumplir con su obligación de hacer entrega de la cosa arrendada, pues la voluntad de las partes era que al vencimiento del último contrato no se renovaría sino por un nuevo contrato, de lo contrario llegaría a su fin, sin necesidad de notificación alguna, siendo innecesario la notificación efectuada cuando el derecho a la prórroga legal a favor del arrendatario casi finalizaba. Por ello, al vencimiento del último contrato, esto al 08 de julio de 2008, comenzó de inmediato y de pleno derecho, la prórroga legal a favor del arrendatario por un lapso máximo de un (01) año y a su vencimiento, la parte demandada debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, el arrendador quedaba facultado para hacer ese requerimiento judicialmente, como efectivamente lo hizo.
La prórroga legal es un derecho beneficio otorgado por el legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutado las obligaciones pactadas y por el tiempo máximo según la duración de la relación arrendaticia. Es de orden público relativo, dado que si bien es obligatorio para el arrendador, es potestativo para el arrendatario.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Estos daños y perjuicios lo pactaron las partes en el contrato. Así en la cláusula décima, se estableció que en caso que el arrendatario incurriese en mora en la entrega del inmueble arrendado pagaría al arrendador como indemnización por los daños y perjuicios una penalidad de diez bolívares (Bs. 10) diarios. Siendo así, prospera esta petición de la parte actora.

CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal intentado por la ciudadana TERESA DE JESUS VILLEGAS DE MATERANO contra el ciudadano JOSÉ WILLIAM ROSALES. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, distinguido con el Nº 168, ubicado en el piso 11, Torre “A” Edificio Lebrum, ubicado en la avenida Francisco de Miranda, parroquia Petare, Municipio Sucre, Estado. TERCERO: Se CONDENA igualmente al arrendatario a pagarle a la arrendadora la suma de diez bolívares (Bs. 10) diarios por la demora en la entrega del inmueble arrendado, contados a partir del 09 de julio de 2009, a título de daños y perjuicios pactado en cláusula penal.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los tres (03) días del mes de diciembre de 2009. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ


En esta misma fecha siendo la(s) 09:40 a.m., p.m., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ