TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
199° y 150°

I. PARTE NARRATIVA
PARTE ACTORA: OLGA JORDAN de D´EGIDIO y DON GALILEO D´EGIDIO DI LORENZO. Venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.116.382 y V-2.933.836; respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ARIOSTO ROSSINI ROSSINI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.765.461.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MANUEL DA GRACA, HENRY SERRANO, ALEJANDRO BASTARDO, JESUS LEAL y MORENO BETANCOURT, todos abogados e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 85.470, 83.030, 86.894, 112.333 y 78.169; respectivamente
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAMON MARTINEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 48.792.--
MOTIVO: DESALOJO.-
Sentencia definitiva.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Los accionantes en carácter de propietarios del apartamento 1-81 del piso octavo del edificio numero uno, del Conjunto Residencial El Recreo, calle el Recreo, aducen que en su mandatario FASTA WAY BIENES RAICES, celebró en su nombre contrato de arrendamiento privado con el ciudadano ARIOSTO ROSSINI ROSSINI, que se había convertido a tiempo indeterminado, y que, por la necesidad de ocupar el inmueble uno de los hijos consanguíneos de los propietarios del inmueble de nombre DAVID D´ EGIDIO JORDAN demandan el desalojo con fundamento al literal “b” del art. 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La demandada por su lado niega los hechos, aduciendo que tiene derecho a la prórroga legal, tomando en cuenta a su decir, que el vencimiento de la última tacita reconducción es de fecha 01/09/2010.
DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO:
Presentado el libelo ante la Unidad de Recepción de Documentos de este Circuito Judicial, en fecha 16/07/2009, la causa queda atribuida a este Tribunal, que admite la demanda por los trámites del procedimiento breve según auto del 21/07/2009.
Cumplidas las formalidades de ley constan gestiones para la citación personal de la parte demandada según diligencias del 28 y 29 de septiembre 2009 (folio 78 al 80), constando en esta última que se cito formalmente al demandado.
Razón de lo anterior presentó escrito de contestación de demanda en tiempo útil negando los fundamentos de la demanda e invocando estar en derecho del uso de la prorroga legal.
En el lapso de pruebas ambas partes presentaron los medios que creyeron convenientes.
II PARTE MOTIVA
Se verifica los términos en que quedaron planteadas las respectivas alegaciones de hecho, para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 243 ordinal 4to CPC:
a.) Alegatos de la parte demandante: Del extenso libelo este juzgador trata de resumir sus argumentos en los siguientes términos: que son propietarios del apartamento de juicio por el que demandan el desalojo del arrendatario ARIOSTO ROSSINI ROSSINI. Que consta de contrato privado de administración del 20/05/1997 en el que la ciudadana OLGA JORDAN de D`EGIDIO como propietaria, celebró con la empresa FAST WAY BIENES RAICES; y que esta última con fecha 28/02/2005 celebró contrato de arrendamiento privado con el ciudadano ARIOSTO ROSSINI ROSSINI cuyo término extintivo era de seis meses con vencimiento al 31/08/2005, debiendo el inquilino –a decir del demandante- el primero de septiembre de 2005 desocupar el inmueble.
Que en el transcurso del tiempo el inquilino inició procedimiento de consignación ante el Tribunal 25º de Municipio y además que la administradora del inmueble fue notificada por los propietarios de la resolución del contrato de administración. Que en ese sentido los propietarios ofrecieron en venta al referido inquilino el inmueble de autos en forma auténtica y mediante tribunales.
Que por necesidad de ocupar el inmueble un hijo consanguíneo de los propietarios de nombre DAVID D` EGIDIO JORDAN demandan su desalojo, conforme la norma 34 en su literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
b.) Alegatos de la parte demandada: Respecto al valor de la demanda afirma que el actor no lo determinó sino que se limita a indicar cantidades varias. Respecto a los hechos, reconoció tener una relación arrendaticia con la empresa FAST WAY BIENES RAICES por el inmueble de autos, en cuya condición dice ocupar por contrato de arrendamiento del 28/08/2000; arguyendo que ha firmado cinco (5) contratos de arrendamiento y que el último de éstos del 28/02/2005 tiene una duración de seis meses.
Que ha cumplido cabalmente la obligación de pagar el canon hasta que por negativa de la administradora de recibirlos, comenzó el procedimiento consignatario ante el tribunal 25º de municipio. Aduce que sorpresivamente en el recibo correspondiente a la cancelación del canon de arrendamiento de octubre de 2.006, la administradora Fast Way coloca una nota con la siguiente leyenda que este era el “SEGUNDO MES DEL SEGUNDO AÑO DE PRÓRROGA LEGAL” y que en consecuencia, en su decir, comenzaba el período de prórroga legal.
Que es cierto que los propietarios del inmueble mediante notificación judicial ofrecen en venta, lo que pone en manifiesto a consideración del demandado, que los propietarios no han cumplido lo referente a la prórroga legal que le corresponde por haber ocupado el inmueble durante nueve años.
Respecto al fondo de la pretensión del actor (necesidad de ocupar el inmueble por un pariente) se limitó a negar los hechos en forma genérica.
DE LAS PRUEBAS
Para dar cumplimiento en lo previsto en el art. 509 del CPC se pasa a valorar los medios presentados por las partes;
a.) De la parte demandante: Junto al libelo de demanda el demandante produjo los siguientes medios instrumentales:
1. A los folios 26 al 28 cursa contrato de arrendamiento celebrado en forma privada entre FAST WAY bienes raíces como arrendador y ARIOSTO ROSSINI ROSSINI como arrendatario que tiene por objeto el inmueble de autos. Si bien es cierto, la copia simple del referido instrumento no fue impugnada por la parte contraria, no puede tener pleno valor por los siguientes motivos: Constan dos partes, una de las cuales está constituida por el ciudadano ARIOSTO ROSSINI ROSSINI y en cuanto a éste, dicho documento se tiene por reconocido porque siendo privado no fue desconocida la firma, a tenor de lo establecido en el art.444 CPC.
Ahora bien, el otro firmante es FAST WAY BIENES RAICES, que al ser tercero en este juicio debió traerse a los autos para que ratificara como suyo, la firma que contiene el contrato a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y en ese sentido, no puede tenerse como pleno con respecto a ese tercero, en tanto no puede serle opuesto al demandado.
Ora, no quiere decir –como supone el actor- que si el demandado produjo este contrato ante el tribunal de consignaciones, se cumpla con la validez de pruebas porque no puede suplirse, al no constar la declaración del testigo. Aceptar esta tesis, implicaría que se tengan también como válidos los otros contratos privados cuyas idénticas características (contenido y firmas) produjo el demandado a los folios 182 al 196; que por los mismos motivos serán desechados del proceso.
2. A los folios 29 al 32 cursa copia certificada de documento de venta por medio del cual los ciudadanos GALILEO D´EGIDIO DI LORENZO y OLGA JORDAN de D´EGIDIO adquieren el inmueble de juicio de parte de inversiones MAPORAL, C.A. Este recaudo al constar certificado como indica el art.1.384 del Código Civil, se tiene por legal al no ser tachado de falso. Este medio es pertinente para probar la titularidad que tienen los ciudadanos indicados sobre el inmueble cuyo desalojo se solicita.
3. A los folios 33 al 35 cursa un documento denominado contrato de administración entre FAST WAY bienes raíces, como administradora y OLGA de D´EGIDIO como propietaria para administrar el inmueble de juicio. Destaca este juzgador que es un hecho reconocido por la arrendataria la existencia de la empresa FAST WAY bienes raíces, como administradora del inmueble, y por tanto queda relevado de prueba este hecho. Esta aclaratoria se hace porque el documento que se estudia no contiene la firma de la propietaria, por lo que mal puede llamarse convención al no constar el consentimiento legítimamente manifestado (mediante su firma). En todo caso que se tiene por cierto la existencia de dicha empresa como administradora, guarda relación con el recaudo contenido al folio 36.
4.-Al folio 36 cursa notificación privada que dirige OLGA JORDAN de D´EGIDIO a la empresa FAST WAY BIENES RAICES manifestándole su voluntad de no renovar el contrato de administración simple. Esta comunicación es un indicio que se adminicula con el reconocimiento espontáneo (confesión espontánea) que hacen ambas partes respecto a la existencia de dicho contrato de administración y a su resolución; todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.401 del Código Civil y 510 CPC.
5.- Consta a los folios 37 al 47 copias certificadas del expediente de consignaciones No.2.007-1473 contentivo del procedimiento consignatario que hace ARIOSTO ROSSINI ROSSINI a favor de FAST WAY BIENES RAICES. Estos medios son legales al ser producidos conforme dispone el art. 1.384 del Código Civil, no siendo tachados de falso, y son pertinentes para acreditar especialmente los siguientes hechos en litigio: a) que desde septiembre 2007 el ciudadano ARIOSTO ROSSINI ROSSINI consigna por concepto de alquiler a favor de la empresa FAST WAY bienes raíces; b) que el contrato de arrendamiento que consignó a los folios 40 al 42 en aquella sede judicial es del mismo tenor al producido por el actora a los folios 26 al 28; pero no el único de autos, y; c) que aparece un recibo emitido por FAST WAY BIENES RAICES con las mismas indicaciones que hace el demandado en su contestación respecto a la nota o leyenda: “décimo mes del segundo año de la prórroga legal”.
6.- Consta a los folios 48 y 49, ofrecimiento de venta inmobiliaria que tiene por objeto el inmueble de litis. Este documento auténtico se tiene por legal a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, y es pertinente para acreditar que el 05 de mayo de 2009, se practicó dicha notificación judicial; no obstante se desecha del proceso por ser una prueba impertinente que versa en una declaración unilateral de voluntad; además de no guardar relación con el hecho en litigio donde se discute sobre la necesidad de ocupar el inmueble arrendado.
7.- A los folios 50 al 62, cursan fotocopias certificadas de notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en la que consta la notificación de la ciudadana VANESA ROSSINI, como hija del ciudadano ARIOSTO ROSSINI sobre el ofrecimiento de venta del inmueble que ocupa como arrendatario, por parte de los propietarios. Esta actuación judicial se tiene por legal conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y es pertinente para acreditar la voluntad de los propietarios de ofrecer en venta el inmueble de juicio.
8.- En el lapso de pruebas produjo al folio 207, acta de nacimiento del ciudadano DAVID ANTONIO, hijo de GALILEO D`EGIDIO y de OLGA JORDAN DE D`EGIDIO. Esta acta es auténtica conforme a lo previsto en el artículo 457 del Código Civil, siendo en tanto legal. Asimismo es pertinente para demostrar la relación filial del ciudadano DAVID ANTONIO con sus padres.
9.- También en el lapso de pruebas produjo a los folios 208 al 210, contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano JOSE HERMENEGILDO OROPEZA como arrendador y DAVID ANTONIO D`EGIDIO JORDAN como arrendatario. Este documento auténtico en principio es legal, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, pero por ser una prueba producida por el hijo del demandante, y quien reclama supuesta necesidad de ocupar el inmueble de juicio, se hace impertinente. No pueden las partes producir sus propias pruebas.
Además resulta una prueba no idónea porque la demanda es presentada el 16 de julio de 2009, y ese contrato de arrendamiento supuestamente celebrado entre el hijo de los propietarios y el tercero, es de fecha 27 de julio de 2009, es decir, es evidente que fue concebido como “prueba” con fecha posterior a la fecha de la interposición de la demanda; lo que quiere decir que para el momento de instaurarse la demanda no existía tal supuesta necesidad de entregar el inmueble “arrendado”.
También se observa que en ninguna parte del extenso libelo del demandante señala la existencia de tal contrato de arrendamiento, limitándose a decir que el ciudadano DAVID D´EGIDIO JORDAN “tiene necesidad de ocupar el inmueble”; en consecuencia, como no fue alegado la existencia de este contrato, mal puede ser objeto de prueba porque no puede probarse lo que no fue alegado (Principio de congruencia).
En todo caso, si el demandante hubiera pretendido hacerse valer del contrato, debió 1) tener fecha anterior al juicio; 2) producirlo con el libelo de la demanda, tratándose esta demanda en la supuesta necesidad que tiene el hijo de los propietarios de ocupar el inmueble de juicio, porque con esta omisión por parte del actor en la presentación de esta prueba junto al libelo, afecta el derecho de acceso a la prueba que tiene el demandado con rango constitucional, según regulación del artículo 49.1 de la Constitución. En efecto, el no hacerlo impidió al demandado ejercer defensa en esos términos, cuya única oportunidad alegatoria es en la contestación. Por todo lo anterior se desecha este medio de prueba.
10.- A los folios 211 al 214, cursa copia certificada de documento público por medio del cual adquiere un inmueble el ciudadano JOSE HERMENEGILDO OROPEZA; el cual a pesar de estar certificado conforme al artículo 1.384 del Código Civil, y ser legal, se desecha por impertinente al tratarse del mismo inmueble sobre el que se celebró un contrato de arrendamiento con el hijo de los propietarios, con fecha posterior a la introducción de la demanda.
11.- Al folio 216, cursa constancia de residencia expedida por la registradora civil parroquial de la Oficina Subalterna de Registro Civil, Parroquia La Vega. Tratándose de un documento administrativo-público que no ha sido tachado de falso, se le tiene por legal en aplicación del artículo 429 CPC. Sin embargo, se desecha porque no es pertinente respecto a los hechos en litigio, ya que se pretende probar con éste la residencia del ciudadano DAVID ANTONIO D`EGIDIO JORDAN; y es un hecho probado (por prueba en contra del propio promovente) que el contrato de arrendamiento de arriendo de donde deriva la “residencia” del hijo de los propietarios, fue preparado por la parte actora con fecha posterior al juicio.
b.) De las pruebas de la parte demandada: En el lapso de pruebas presentó los siguientes medios:
1.- De los folio 93 al 172, produjo recibos emitidos por FAST WAY BIENES RAICES, C.A., a favor de ARIOSTO ROSSINI con relación a los pagos derivados del apartamento 81 del Edificio FARALLON, de la Calle El Recreo, por concepto de alquiler. Para estudiar el valor probatorio de estos medios se hace necesario el siguiente análisis: Es un hecho aceptado por las partes, que la empresa FAST WAY BIENES RAICES, C.A., fungió de administradora del inmueble de juicio, y especialmente la propia actora reconoce esa condición desde el 20 de mayo de 1997 (libelo folio 04, comunicación folio 36).
Ahora bien, estos recibos por ser emanados de terceros, debieron ser ratificados por prueba testimonial conforme al artículo 431 CPC, razón de desecharlos del proceso.
2. Cursa a los folios 173 al 181 planillas de depósitos bancarios relacionadas con el Tribunal de consignaciones 25º de Municipio cada una por la suma de Bs.450.000,oo, teniéndose como indicios al adminicular su contenido con el expediente de consignaciones que ya corre en autos a los folios 37 al 48 y que son demostrativos que desde el 2007 se efectúan tales consignaciones a favor de FAST WAY BIENES RAICES, C.A.
3. De los folios 182 al 196 cursan documentos privados denominados contratos de arrendamiento supuestamente celebrados entre FAST WAY BIENES RAICES como arrendador y ARIOSTO ROSSINI ROSSINI como arrendatario que tienen por objeto el inmueble de autos; sin embargo observa quien decide que los contenidos a los folios 188 al 193 carecen de firmas en donde aparece “arrendatario” por lo que mal pueden catalogarse de contratos, siendo desechados por no ser pertinentes. Y, respecto al resto se observa que emanados de tercero, sin traerlos a juicio para que sean ratificados por prueba testimonial por mandato del art.431 CPC, no pueden tener valor de plena prueba; y por tanto se desechan por ilegales, del mismo modo como se desechó el contrato producido por el actor (folios 40-42).
DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS
A pesar de la insistencia probatoria de las partes, no cumplieron con sus respectivas cargas probatorias, toda vez que se dedicaron a alegar en forma extensa, sin sus respectivas probanzas.
En efecto, a pesar de reconocer ambas partes la existencia de una relación arrendaticia entre FAST WAY BIENES RAICES y ARIOTO ROSSINI ROSSINI, tienen disidencia desde cuándo opera esta relación arrendaticia ya que ninguno de los contratos presentados a juicio como emanados de FAST WAY BIENES RAICES quedó probado su existencia mediante su ratificación testimonial; lo que hace tener por cierto solo la existencia de esa relación según aceptación de las partes, más no desde qué fecha.
Por tal sentido, no puede entrar este juzgador a analizar la naturaleza del contrato porque ninguno de los presentados a juicio queda como idóneo en juicio. Pero además, verificó que el contrato de arriendo de donde pretende el actor derivar la supuesta necesidad del hijo de los propietarios, fue celebrado con fecha posterior a la presentación de la demanda, siendo en tanto prueba violatoria del acceso constitucional de la prueba de su contraparte (que no pudo hacer su defensa en relación a esa circunstancia.)
Así las cosas, quedaron probados tan solo:
1.) Que los ciudadanos OLGA JORDAN D´EGIDIO y GALILEO D`EGIDIO DI LORENZO son propietarios del inmueble de autos;
2.) Que la empresa FAST WAY BIENES RAICES, fungió de mandatario de los ciudadanos OLGA JORDAN D´EGIDIO y GALILEO D`EGIDIO DI LORENZO para administrar lo relativo al inmueble de juicio;
Dada la falta de pruebas por parte del accionante, debe decidirse a favor del arrendatario, como señala el art.254 CPC.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con fuerza en los fundamentos de hechos y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
Primero: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue OLGA JORDAN D´EGIDIO y GALILEO D´EGIDIO DI LORENZO, contra ARIOSTO ROSSINI ROSSINI, ambas partes identificadas en autos.
Segundo: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas, a la parte demandante por resultar vencida en la litis.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado en conformidad con los artículos 247 y 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el fallo dentro del lapso natural de sentencia no será necesaria la notificación de las partes de la presente decisión.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de diciembre de 2.009. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR
ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA
MARYEMMA FIGUEROA LOPEZ
En esta misma fecha, y siendo la __________ de la mañana, se publicó y registró la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA
MARYEMMA FIGUEROA

LAPG/MFL
Exp.- AP31-V-2009-002453