REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, quince de diciembre de dos mil nueve
199º y 150º
ASUNTO : AP31-V-2009-002725
PARTE ACTORA: MIRIAM RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 3.982.921.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: MANUEL NAVARRO ROMERO y JUAN BAUTISTA SIMON PIETRI LUONGO, abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos.21.905 y 4.383, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARIA MARGARITA CESIN NIETO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.883.023,
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: ELIAS RODRIGUEZ BLANCO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 6.231.438, asistido por LUIS ALBERTO QUINTERO RODRIGUEZ, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 54.016.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por el abogado MANUEL NAVARRO ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MIRIAM RODRIGUEZ BRICEÑO, representación que consta de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, en fecha 30 de Julio de 2.009, anotado bajo el No.38, tomo 270 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contra la ciudadana MARIA MARGARITA CESÍN NIETO, por el cumplimiento del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública 6º del Municipio Baruta del Distrito Capital, en fecha 13 de Agosto de 2.007, anotado bajo el No. 76, tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que tiene por objeto el arrendamiento del inmueble constituido por el apartamento No.2-62, situado en el piso 6, Del Edificio No 2, del Conjunto Residencial Los Pinos, Urbanización La Boyera, Municipio el Hatillo del Estado Miranda, alegando el vencimiento de su termino y de la prorroga legal, fundamentando su acción en los artículos 33 y 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 5 de Agosto de 2.009, se admitió la demanda por los trámites del juicio breve, emplazándose a la parte demandada para que diera contestación al SEGUNDO (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 5 de Octubre de 2009,compareció el Alguacil Giancarlo Peña La Marca, adscrito a este Circuito Judicial, manifestando que en fecha 28 de Septiembre citó a la ciudadana MARIA MARGARITA CESIN NIETO y consignó recibo de citación firmado por la demandada.
En fecha 7 de Octubre de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano ELIAS RODRIGUEZ BLANCO, actuando en su carácter de apoderado de la ciudadana MARIA MARGARITA CESIN NIETO, asistido por el abogado LUIS ALBERTO QUINTERO RODRIGUEZ, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 54.016, y consignó escrito de contestación a la demanda y de reconvención.
En fecha 14 de Octubre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales se admitieron en fecha 15 de Octubre de 2009.
En fecha 20 de Octubre de 2009, la representación judicial de la parte demandada, promovió pruebas y en fecha 21 de Octubre de 2009, solicitó la reposición de la causa, por no haberse pronunciado el Tribunal sobre la reconvención propuesta.
En fecha 22 de Octubre de 2009, el Tribunal declaró la nulidad de todas las actuaciones subsiguientes a la contestación a la demanda, y repuso la causa al estado de pronunciarse sobre la admisibilidad de la reconvención propuesta por la demandada.
En fecha 23 de Octubre de 2.009, este Tribunal negó la admisión a la reconvención propuesta por la representación judicial de la demandada.
Abierto el juicio a apruebas ambas partes hicieron uso de este derecho.
En fecha 27 de Octubre de 2.009, el apoderado judicial de la parte actora promovió pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 28 de Octubre de 2009., a saber:
i) Contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública 6º del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 13 de Agosto de 2.007, anotado bajo el No. 19, tomo 38 de los Libros de Autenticaciones.
ii) Documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el NO 01; tomo 38, Protocolo Primero, de fecha 19 de Junio de 1985.
iii) Factura de constancia de telegrama con acuse de recibo NO 451882, Control 08882, enviado el 24 de Abril de 2008 a la demandada, mediante el cual la actora le manifiesta su voluntad de no prorrogar el contrato y otorgarle la prórroga legal.
iv) Telegrama enviado a su representada por la demandada, de fecha 9 de Abril de 2.008, donde manifiesta estar notificada del telegrama enviado y que hará uso de su prorroga legal, y que en fecha 21 de Julio de 2009, entregaría el inmueble.
v) Prueba de informes al Instituto Postal Telegráfico, Estado Táchira, para que informe sobre la autenticidad de los telegramas promovidos ya mencionados.
En fecha 29 de Octubre de 2.009, la representación judicial de la demandada, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas el 30 de Octubre de 2009, promoviendo:
i) Las testimoniales de las ciudadanas LOURDES RODRIGUEZ, GLADYS TARCILA ARIAS MARQUEZ y SILVIA ELENA RANGEL TRASMONTE.
ii) Pruebas de Informes al Banco de Venezuela, Sucursal La Boyera, para que informe quien es el titular de una cuenta y la fecha en la que el titular dio instrucciones para no recibir depósitos en la misma.
iii) Planilla de depósito bancario, del Banco Industrial de Venezuela, para acreditar la solvencia de la arrendataria.
iv) Que se solicite al Instituto Postal Telegráfico, el original del comprobante del telegrama que supuestamente emana de la demandada, a los fines de practicarle una experticia grafo técnica.
v) Hizo valer el principio de la comunidad de la prueba.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal procede a dictar el presente fallo previo las siguientes consideraciones:
La pretensión deducida en el presente proceso es el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en fecha 13 de Agosto de 2007, por vencimiento del término y la prórroga legal, fundamentando tácticamente su pretensión, en que el contrato celebrado en fecha 13 de Agosto de 2007, es a tiempo determinado, con duración de un año contado a partir del día 21 de Julio de 2007 hasta el 21 de Julio de 2008, prorrogable por períodos iguales en forma automática a menos que una de las partes, manifestare a la otra con al menos sesenta días de anticipación, su voluntad de no continuar con el contrato. Que el 24 de Abril de 2008, la actora le notificó a la demandada mediante telegrama con acuse de recibo, su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento y otorgarle la prórroga legal, que la demandada, en telegrama de respuesta, le notificó que haría uso de la prórroga legal y que efectuaría la entrega del inmueble el 21 de Julio de 2009, que vencida la prórroga legal la arrendataria no ha procedido a entregar el inmueble, el cual necesita la actora para mudarse con su familia. Fundamenta la pretensión en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, negó y rechazó la demanda, negó haber sido notificada de la no renovación del contrato y del inicio de la prórroga legal, que el telegrama al que hace alusión la actora nunca le fue entregado ni a su esposo ni a ala demandada ni a personal doméstico que trabajara en el inmueble. Desconoció e impugnó el instrumento privado telegrama, alegando que firma autógrafa no le pertenecía ni a ella ni a su esposo, de conformidad con lo previsto en el artículo 1381, ordinal segundo del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 y 445 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, corresponde a la parte actora, la carga de probar que efectivamente notificó a la arrendataria de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, que la relación arrendaticia ha tenido una duración de un año, que la arrendataria manifestó que haría uso de la prórroga legal y que la misma ha vencido, todo ello, de conformidad con lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, quedando así trabada la litis.
Durante el lapso probatorio, la parte actora promovió el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en el presente juicio, el cual nada aporta al debate probatorio ya que no se discute el derecho de propiedad sobre el inmueble. Promovió la actora, el documento autenticado contentivo del contrato de arrendamiento, producido acompañando al libelo marcado, C, se aprecia dicho instrumento autenticado de conformidad con lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Promovió la actora, constancia de telegrama con acuse de recibo NO 451882, Control 08882, enviado el 24 de Abril de 2008 a la ciudadana MARIA MARGARITA CESIN NIETO, mediante el cual la arrendadora le manifiesta a la arrendataria su voluntad de continuar con la relación contractual y otorgarle la prórroga legal, producida acompañando al libelo marcada “D”, observa quien aquí suscribe, que dicha factura, hace alusión a que el día 24 de Abril de 2009, la ciudadana MIRIAM RODRIGUEZ, envió un telegrama, pero no aparece ningún tipo de información acerca del contenido del mismo, ni de su destinatario. Así se establece
Promovió la actora, prueba de informes para que el Instituto Postal Telegráfico, Entidad Táchira, San Cristóbal, informe al Tribunal su el telegrama PCTAAQB6575 de fecha 24 de Abril de 2009, enviado a MARIA MARGARITA CESIN por la actora MIRIAM RODRIQUEZ BRICEÑO, conforme al recibo No 451882, es autentico, fue tramitado por dicha oficina y entregado en la dirección de la destinataria y se remita copia del telegrama al Tribunal. En fecha 27 de Noviembre de 2009, este Tribunal recibió respuesta a la prueba de informes solicitada al Instituto Postal Telegráfico, San Cristóbal, de fecha 9 de Noviembre de 2009, donde se informa que el telegrama de fecha 24 de Abril de 2009, por Miriam Rodríguez Briceño para Elías Rodríguez o Margaret Cesín, fue entregado el 29 de Abril de 2009, y produjeron copia de su original, donde en el mismo se indica que la cuenta donde la arrendataria depositaba el canon de arrendamiento fue cerrada y se informa que debe emitir cheque a su nombre y entregarlo a Magdala de Estévez en la Oficina de Century 21, Centro Empresarial La Lagunita, por lo que nada aporta al debate probatorio dicho instrumento, pues se trata de un documento de Abril de 2009, que no guarda relación con la prórroga o no del contrato de arrendamiento, se desecha por impertinencia.
Promovió la actora, telegrama enviado por la demandada a la actora, de fecha 09 de Abril de 2008, donde manifiesta estar notificada del telegrama enviado, que hará uso de la prórroga legal y que en fecha 21 de Julio de 2009 entregaría el apartamento, dicho telegrama fue producido acompañando al libelo marcado “E”, el cual fue desconocido e impugnado por la parte demandada, por lo que corresponde a la parte actora demostrar la autenticidad de dicho instrumento, la parte actora, promovió la prueba de informes al Instituto Postal Telegráfico de San Cristóbal, Estado Táchira, para que informe al Tribunal, si el telegrama de fecha 09 de Abril de 2008, enviado por MARIA MARGARITA CESIN, producido acompañando el libelo marcado “E”, es auténtico y fue recibido por esa Oficina y se pidió se remita copia del telegrama con acuse de recibo. En fecha 20 de Noviembre de 2009, se recibió oficio emanado de la Oficina de San Cristóbal del Instituto Postal Telegráfico, donde hace referencia a un telegrama enviado por MARIA RODRIGUEZ BRICEÑO, que el telegrama fue entregado el 10 de Abril de 2008 y firmado por Jesús Nieto, oficio que no esclarecía para nada por ser confuso, por lo que este Tribunal en fecha 1 de Diciembre de 2009, ofició nuevamente al Instituto Postal Telegráfico, con sede en San Cristóbal, Estado Táchira, para que informe al tribunal, remitente y destinatario del telegrama del 24 de Abril de 2009, según factura NO 451882; y remitente y destinatario del telegrama de fecha 9 de Abril de 2008, identificado con las siglas CSWHT03M, y se remita al tribunal copia del original presentado en la oficina telegráfica. En fecha 14 de Diciembre de 2009, se recibió informe emanado del Instituto Postal Telegráfico, Región Los Andes, donde se informa que el telegrama enviada por MARIA MARGARITA CESIN NIETO, fue entregado el 10 de Abril de 2008, a las 10:45 a.m, firmado por Jesús Nieto, cédula de identidad NO. V-4.206.672, y se anexó copia del mismo, se observa que se produjo copia certificada del comprobante de telegramas de fecha 9 de Abril de 2008, donde aparece como destinatario MIRIAM RODRIGUEZ, como remitente MARGARITA CESIN y firmando JESUS NIETO; y en el cuerpo del telegrama se lee que MARGARITA CESIN manifiesta a MIRIAM RODRIGUEZ, su voluntad de hacer uso de la prorroga legal, y que efectuaría la entrega del inmueble el 21 de Julio de 2009; la procedencia es del CCCT y se identifica el telegrama con las letras y números CSWHT03111, que coincide con las letras y números en el telegrama producido acompañando al libelo marcado “E”, establece el artículo 1375 del Código Civil:
“El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque esta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa.
Si la firma del original se ha autenticado legalmente, se aplicaran las disposiciones que quedan establecidas respecto de los instrumentos privados.
Si la identidad de la persona que lo ha firmado o que la entregado el original se ha comprobado por otros medios establecidos en los reglamentos telegráficos, se admitirá la prueba contraria.
La fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario, el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por la Oficinas Telegráficas”.
Para decidir esta juzgadora observa que el contrato de arrendamiento que cursa en autos contenido en instrumento auténtico, en la cláusula tercera establece:
“De manera expresa se establece, y así lo aceptan las partes, que el plazo de duración de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO, contado a partir del 21 de Julio de 2007 hasta el 21 de Julio de 2008. No obstante, dicho contrato podrá ser prorrogado por lapsos de igual duración sucesivamente, a menos que una cualquiera de las partes le de aviso a la otra, al menos con Sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del referido término fijo o de sus prórrogas, si las hubiere, su voluntad de no renovar dicho término a la precitada fecha de vencimiento. Queda entendido entre las partes, que en caso de que dichas prorrogas se diesen, serán siempre a término fijo, en el entendido que en tales oportunidades, se revisaran de nuevo los términos y condiciones acordados pudiendo, y en ello expresamente convienen las partes, incrementarse el canon de arrendamiento de acuerdo al porcentaje de inflación oficial del Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana, en cuyo caso se aumentará el monto entregado en calidad de depósito en garantía sea, la cantidad de tres (3) meses hasta igualarlo al monto correspondiente al nuevo canon de arrendamiento. Al vencimiento de este plazo, sin que el contrato se hubiese prorrogado convencionalmente, LA ARRENDATARIA tendrá derecho a la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en este sentido, queda convenido que el canon de arrendamiento será ajustado según la inflación anual, para cubrir el término de la prórroga legal, todo de acuerdo a lo indicado por los índices establecidos por el Banco Central de Venezuela. En caso de que LA ARRENDATARIA, desee hacer uso de la prórroga legal, deberá manifestarlo por escrito a LA ARRENDADORA, por lo menos con sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del término fijo de duración del presente contrato. Para todos los efectos legales, la prórroga de que fuere susceptible este contrato estará sujeta a las disposiciones establecidas en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fuerza de lo convenido en este instrumento las partes declaran, que en ningún caso se operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado. En caso de que LA ARRENDATARIA no cumpliera la el plazo fijo de arrendamiento del inmueble apartamento referido, deberá igualmente pagar los cánones de arrendamiento que correspondan hasta la fecha de vencimiento del presente contrato, fecha en la cual entregara efectivamente el inmueble totalmente desocupado, en las misma condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios a su cargo”.
En la cláusula tercera, en principio se establece la prórroga del contrato por un periodo de igual duración siempre que una de las partes no notifique a la otra, con al menos sesenta días de anticipación su voluntad de no renovar el contrato, pero más adelante, las partes acordaron que en caso de haber prórroga convencional, se ajustaría el canon de arrendamiento a los índices de inflación emitidos por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana y se completaría la cantidad dada en calidad de depósito de acuerdo al canon de arrendamiento que resultare, es decir que no opera la renovación tácita, sino que debe acordarse convencionalmente, tan es así que, las partes en la misma cláusula estipularon que “ al vencimiento de este plazo, sin que el contrato se hubiese prorrogado convencionalmente, LA ARRENDATARIA tendrá derecho a la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, es decir que la prórroga convencional esta sujeta a la condición de que las partes fijen el nuevo canon de arrendamiento y la arrendataria complemente el depósito en garantía de acuerdo al nuevo canon que resulte; además la arrendataria asume la obligación de notificar a la arrendadora, vencido el término de vigencia del contrato, de si va a hacer uso o no de la prórroga legal, por lo que al haber enviado el telegrama la demandada, informando que haría uso de la prórroga legal de un año, y que entregaría el inmueble el 21 de Julio de 2009, es evidente que no hubo prórroga convencional sino que la arrendataria, informó a la arrendadora que haría uso de la prórroga legal que terminó el 21 de Julio de 2009. Así se establece.
La parte demandada, promovió unas testimoniales que habiendo sido admitidas, no evacuó. Promovió una prueba de informes al Banco Santander para que informe quien es titular de una cuenta y en que fecha el titular de la cuenta giró instrucciones para no recibir depósitos, la cual no se admitió por impertinente, toda vez que no tiene que ver con lo controvertido. Promovió un baucher o planilla de deposito bancario, para demostrar la solvencia de la arrendataria, dicha planilla corresponde al Tribunal de Consignaciones Arrendaticias, nada aporta al debate probatorio, pues no se discute la solvencia de la arrendataria, y demuestra que la actora se negó a recibir los cánones de arrendamiento, es decir su inequívoca voluntad de no continuar la relación arrendaticia. Promovió experticia grafo técnica sobre el original del comprobante del telegrama de fecha 9 de Abril de 2008, telegrama que fue desconocido e impugnado en la litis contestación, en cuanto al desconocimiento, correspondía a la actora probar su autenticidad, como en efecto probó al remitirse el original del recibo de telegrama, de acuerdo con el artículo 1375 del Código Civil, donde aparece que el original fue entregado en la oficina telegráfica por la persona designado como remitente, y es de escritura autógrafa, por ello se negó la experticia grafo técnica, y por otro lado, la impugnación es un medio de ataque genérico, que para hacerlo valer hay que especificar el medio de ataque que en todo caso sería la tacha de falsedad instrumental, la cual debe ejercerse inequívocamente, fundamentándose en alguna de las causales previstas en el artículo 1381 del Código Civil.
Siendo que las partes estipularon que la duración del contrato era a partir del 21 de Julio de 2007, con duración de un año, y renovándose anualmente, a menos que una de las partes, notificara a la otra con al menos dos meses de anticipación al vencimiento del término original, su voluntad de no prorrogar el contrato, y con la condición de que las partes acordaran el nuevo canon de arrendamiento al cual se le aplicarían los índices de inflación emanados del Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana y su la arrendataria complementaba la cantidad dada en depósito de acuerdo al nuevo canon que resultare, que además pactaron que vencido el termino original del contrato sin que se hubiera prorrogado convencionalmente, la arrendataria tenia la obligación de notificar si había uso de la prórroga legal, lo cual ocurrió según el telegrama de fecha 9 de Abril de 2008, donde la arrendataria indica que haría uso de la prórroga legal y que la misma terminaba el 21 de Julio de 2009, conforme lo prevé el artículo 38, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la misma se encontraba vencida para la fecha en que la demanda fue instaurada, debiendo en consecuencia prosperar la pretensión de la actora, de que la demandada, cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado por vencimiento del término del contrato y la prórroga legal.
Por fuerza de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, administrando justicia y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y su prórroga legal, interpuesta por la ciudadana MIRIAM RODRIGUEZ contra la ciudadana MARIA MARGARITA CESIN NIETO, en consecuencia:
PRIMERO: Se condena a la demandada a entregar a la actora, completamente desocupado, sin plazo alguno, libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió el apartamento distinguido con el No 2-62, ubicado en el Piso 6, del Edificio 2 del Conjunto Residencial Los Pinos, ubicado en la Urbanización La Boyera, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de Diciembre de 2009. Años: 199º y 150º.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión.
LA JUEZ;
RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.
LA SECRETARIA,
ABOG. JESSIKA ARCIA PEREZ.
En la misma fecha siendo las 8:45 a.m, se publicó y registro la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
ABOG. JESSIKA ARCIA PEREZ
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, quince de diciembre de dos mil nueve
199º y 150º
ASUNTO : AP31-V-2009-002725
PARTE ACTORA: MIRIAM RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 3.982.921.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: MANUEL NAVARRO ROMERO y JUAN BAUTISTA SIMON PIETRI LUONGO, abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos.21.905 y 4.383, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARIA MARGARITA CESIN NIETO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.883.023,
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: ELIAS RODRIGUEZ BLANCO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 6.231.438, asistido por LUIS ALBERTO QUINTERO RODRIGUEZ, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 54.016.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por el abogado MANUEL NAVARRO ROMERO, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MIRIAM RODRIGUEZ BRICEÑO, representación que consta de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao, en fecha 30 de Julio de 2.009, anotado bajo el No.38, tomo 270 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, contra la ciudadana MARIA MARGARITA CESÍN NIETO, por el cumplimiento del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública 6º del Municipio Baruta del Distrito Capital, en fecha 13 de Agosto de 2.007, anotado bajo el No. 76, tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que tiene por objeto el arrendamiento del inmueble constituido por el apartamento No.2-62, situado en el piso 6, Del Edificio No 2, del Conjunto Residencial Los Pinos, Urbanización La Boyera, Municipio el Hatillo del Estado Miranda, alegando el vencimiento de su termino y de la prorroga legal, fundamentando su acción en los artículos 33 y 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 5 de Agosto de 2.009, se admitió la demanda por los trámites del juicio breve, emplazándose a la parte demandada para que diera contestación al SEGUNDO (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 5 de Octubre de 2009,compareció el Alguacil Giancarlo Peña La Marca, adscrito a este Circuito Judicial, manifestando que en fecha 28 de Septiembre citó a la ciudadana MARIA MARGARITA CESIN NIETO y consignó recibo de citación firmado por la demandada.
En fecha 7 de Octubre de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano ELIAS RODRIGUEZ BLANCO, actuando en su carácter de apoderado de la ciudadana MARIA MARGARITA CESIN NIETO, asistido por el abogado LUIS ALBERTO QUINTERO RODRIGUEZ, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 54.016, y consignó escrito de contestación a la demanda y de reconvención.
En fecha 14 de Octubre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales se admitieron en fecha 15 de Octubre de 2009.
En fecha 20 de Octubre de 2009, la representación judicial de la parte demandada, promovió pruebas y en fecha 21 de Octubre de 2009, solicitó la reposición de la causa, por no haberse pronunciado el Tribunal sobre la reconvención propuesta.
En fecha 22 de Octubre de 2009, el Tribunal declaró la nulidad de todas las actuaciones subsiguientes a la contestación a la demanda, y repuso la causa al estado de pronunciarse sobre la admisibilidad de la reconvención propuesta por la demandada.
En fecha 23 de Octubre de 2.009, este Tribunal negó la admisión a la reconvención propuesta por la representación judicial de la demandada.
Abierto el juicio a apruebas ambas partes hicieron uso de este derecho.
En fecha 27 de Octubre de 2.009, el apoderado judicial de la parte actora promovió pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 28 de Octubre de 2009., a saber:
i) Contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública 6º del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 13 de Agosto de 2.007, anotado bajo el No. 19, tomo 38 de los Libros de Autenticaciones.
ii) Documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el NO 01; tomo 38, Protocolo Primero, de fecha 19 de Junio de 1985.
iii) Factura de constancia de telegrama con acuse de recibo NO 451882, Control 08882, enviado el 24 de Abril de 2008 a la demandada, mediante el cual la actora le manifiesta su voluntad de no prorrogar el contrato y otorgarle la prórroga legal.
iv) Telegrama enviado a su representada por la demandada, de fecha 9 de Abril de 2.008, donde manifiesta estar notificada del telegrama enviado y que hará uso de su prorroga legal, y que en fecha 21 de Julio de 2009, entregaría el inmueble.
v) Prueba de informes al Instituto Postal Telegráfico, Estado Táchira, para que informe sobre la autenticidad de los telegramas promovidos ya mencionados.
En fecha 29 de Octubre de 2.009, la representación judicial de la demandada, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas el 30 de Octubre de 2009, promoviendo:
i) Las testimoniales de las ciudadanas LOURDES RODRIGUEZ, GLADYS TARCILA ARIAS MARQUEZ y SILVIA ELENA RANGEL TRASMONTE.
ii) Pruebas de Informes al Banco de Venezuela, Sucursal La Boyera, para que informe quien es el titular de una cuenta y la fecha en la que el titular dio instrucciones para no recibir depósitos en la misma.
iii) Planilla de depósito bancario, del Banco Industrial de Venezuela, para acreditar la solvencia de la arrendataria.
iv) Que se solicite al Instituto Postal Telegráfico, el original del comprobante del telegrama que supuestamente emana de la demandada, a los fines de practicarle una experticia grafo técnica.
v) Hizo valer el principio de la comunidad de la prueba.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal procede a dictar el presente fallo previo las siguientes consideraciones:
La pretensión deducida en el presente proceso es el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en fecha 13 de Agosto de 2007, por vencimiento del término y la prórroga legal, fundamentando tácticamente su pretensión, en que el contrato celebrado en fecha 13 de Agosto de 2007, es a tiempo determinado, con duración de un año contado a partir del día 21 de Julio de 2007 hasta el 21 de Julio de 2008, prorrogable por períodos iguales en forma automática a menos que una de las partes, manifestare a la otra con al menos sesenta días de anticipación, su voluntad de no continuar con el contrato. Que el 24 de Abril de 2008, la actora le notificó a la demandada mediante telegrama con acuse de recibo, su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento y otorgarle la prórroga legal, que la demandada, en telegrama de respuesta, le notificó que haría uso de la prórroga legal y que efectuaría la entrega del inmueble el 21 de Julio de 2009, que vencida la prórroga legal la arrendataria no ha procedido a entregar el inmueble, el cual necesita la actora para mudarse con su familia. Fundamenta la pretensión en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, negó y rechazó la demanda, negó haber sido notificada de la no renovación del contrato y del inicio de la prórroga legal, que el telegrama al que hace alusión la actora nunca le fue entregado ni a su esposo ni a ala demandada ni a personal doméstico que trabajara en el inmueble. Desconoció e impugnó el instrumento privado telegrama, alegando que firma autógrafa no le pertenecía ni a ella ni a su esposo, de conformidad con lo previsto en el artículo 1381, ordinal segundo del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 y 445 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, corresponde a la parte actora, la carga de probar que efectivamente notificó a la arrendataria de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, que la relación arrendaticia ha tenido una duración de un año, que la arrendataria manifestó que haría uso de la prórroga legal y que la misma ha vencido, todo ello, de conformidad con lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, quedando así trabada la litis.
Durante el lapso probatorio, la parte actora promovió el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en el presente juicio, el cual nada aporta al debate probatorio ya que no se discute el derecho de propiedad sobre el inmueble. Promovió la actora, el documento autenticado contentivo del contrato de arrendamiento, producido acompañando al libelo marcado, C, se aprecia dicho instrumento autenticado de conformidad con lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Promovió la actora, constancia de telegrama con acuse de recibo NO 451882, Control 08882, enviado el 24 de Abril de 2008 a la ciudadana MARIA MARGARITA CESIN NIETO, mediante el cual la arrendadora le manifiesta a la arrendataria su voluntad de continuar con la relación contractual y otorgarle la prórroga legal, producida acompañando al libelo marcada “D”, observa quien aquí suscribe, que dicha factura, hace alusión a que el día 24 de Abril de 2009, la ciudadana MIRIAM RODRIGUEZ, envió un telegrama, pero no aparece ningún tipo de información acerca del contenido del mismo, ni de su destinatario. Así se establece
Promovió la actora, prueba de informes para que el Instituto Postal Telegráfico, Entidad Táchira, San Cristóbal, informe al Tribunal su el telegrama PCTAAQB6575 de fecha 24 de Abril de 2009, enviado a MARIA MARGARITA CESIN por la actora MIRIAM RODRIQUEZ BRICEÑO, conforme al recibo No 451882, es autentico, fue tramitado por dicha oficina y entregado en la dirección de la destinataria y se remita copia del telegrama al Tribunal. En fecha 27 de Noviembre de 2009, este Tribunal recibió respuesta a la prueba de informes solicitada al Instituto Postal Telegráfico, San Cristóbal, de fecha 9 de Noviembre de 2009, donde se informa que el telegrama de fecha 24 de Abril de 2009, por Miriam Rodríguez Briceño para Elías Rodríguez o Margaret Cesín, fue entregado el 29 de Abril de 2009, y produjeron copia de su original, donde en el mismo se indica que la cuenta donde la arrendataria depositaba el canon de arrendamiento fue cerrada y se informa que debe emitir cheque a su nombre y entregarlo a Magdala de Estévez en la Oficina de Century 21, Centro Empresarial La Lagunita, por lo que nada aporta al debate probatorio dicho instrumento, pues se trata de un documento de Abril de 2009, que no guarda relación con la prórroga o no del contrato de arrendamiento, se desecha por impertinencia.
Promovió la actora, telegrama enviado por la demandada a la actora, de fecha 09 de Abril de 2008, donde manifiesta estar notificada del telegrama enviado, que hará uso de la prórroga legal y que en fecha 21 de Julio de 2009 entregaría el apartamento, dicho telegrama fue producido acompañando al libelo marcado “E”, el cual fue desconocido e impugnado por la parte demandada, por lo que corresponde a la parte actora demostrar la autenticidad de dicho instrumento, la parte actora, promovió la prueba de informes al Instituto Postal Telegráfico de San Cristóbal, Estado Táchira, para que informe al Tribunal, si el telegrama de fecha 09 de Abril de 2008, enviado por MARIA MARGARITA CESIN, producido acompañando el libelo marcado “E”, es auténtico y fue recibido por esa Oficina y se pidió se remita copia del telegrama con acuse de recibo. En fecha 20 de Noviembre de 2009, se recibió oficio emanado de la Oficina de San Cristóbal del Instituto Postal Telegráfico, donde hace referencia a un telegrama enviado por MARIA RODRIGUEZ BRICEÑO, que el telegrama fue entregado el 10 de Abril de 2008 y firmado por Jesús Nieto, oficio que no esclarecía para nada por ser confuso, por lo que este Tribunal en fecha 1 de Diciembre de 2009, ofició nuevamente al Instituto Postal Telegráfico, con sede en San Cristóbal, Estado Táchira, para que informe al tribunal, remitente y destinatario del telegrama del 24 de Abril de 2009, según factura NO 451882; y remitente y destinatario del telegrama de fecha 9 de Abril de 2008, identificado con las siglas CSWHT03M, y se remita al tribunal copia del original presentado en la oficina telegráfica. En fecha 14 de Diciembre de 2009, se recibió informe emanado del Instituto Postal Telegráfico, Región Los Andes, donde se informa que el telegrama enviada por MARIA MARGARITA CESIN NIETO, fue entregado el 10 de Abril de 2008, a las 10:45 a.m, firmado por Jesús Nieto, cédula de identidad NO. V-4.206.672, y se anexó copia del mismo, se observa que se produjo copia certificada del comprobante de telegramas de fecha 9 de Abril de 2008, donde aparece como destinatario MIRIAM RODRIGUEZ, como remitente MARGARITA CESIN y firmando JESUS NIETO; y en el cuerpo del telegrama se lee que MARGARITA CESIN manifiesta a MIRIAM RODRIGUEZ, su voluntad de hacer uso de la prorroga legal, y que efectuaría la entrega del inmueble el 21 de Julio de 2009; la procedencia es del CCCT y se identifica el telegrama con las letras y números CSWHT03111, que coincide con las letras y números en el telegrama producido acompañando al libelo marcado “E”, establece el artículo 1375 del Código Civil:
“El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque esta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa.
Si la firma del original se ha autenticado legalmente, se aplicaran las disposiciones que quedan establecidas respecto de los instrumentos privados.
Si la identidad de la persona que lo ha firmado o que la entregado el original se ha comprobado por otros medios establecidos en los reglamentos telegráficos, se admitirá la prueba contraria.
La fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario, el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por la Oficinas Telegráficas”.
Para decidir esta juzgadora observa que el contrato de arrendamiento que cursa en autos contenido en instrumento auténtico, en la cláusula tercera establece:
“De manera expresa se establece, y así lo aceptan las partes, que el plazo de duración de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO, contado a partir del 21 de Julio de 2007 hasta el 21 de Julio de 2008. No obstante, dicho contrato podrá ser prorrogado por lapsos de igual duración sucesivamente, a menos que una cualquiera de las partes le de aviso a la otra, al menos con Sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del referido término fijo o de sus prórrogas, si las hubiere, su voluntad de no renovar dicho término a la precitada fecha de vencimiento. Queda entendido entre las partes, que en caso de que dichas prorrogas se diesen, serán siempre a término fijo, en el entendido que en tales oportunidades, se revisaran de nuevo los términos y condiciones acordados pudiendo, y en ello expresamente convienen las partes, incrementarse el canon de arrendamiento de acuerdo al porcentaje de inflación oficial del Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana, en cuyo caso se aumentará el monto entregado en calidad de depósito en garantía sea, la cantidad de tres (3) meses hasta igualarlo al monto correspondiente al nuevo canon de arrendamiento. Al vencimiento de este plazo, sin que el contrato se hubiese prorrogado convencionalmente, LA ARRENDATARIA tendrá derecho a la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en este sentido, queda convenido que el canon de arrendamiento será ajustado según la inflación anual, para cubrir el término de la prórroga legal, todo de acuerdo a lo indicado por los índices establecidos por el Banco Central de Venezuela. En caso de que LA ARRENDATARIA, desee hacer uso de la prórroga legal, deberá manifestarlo por escrito a LA ARRENDADORA, por lo menos con sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del término fijo de duración del presente contrato. Para todos los efectos legales, la prórroga de que fuere susceptible este contrato estará sujeta a las disposiciones establecidas en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fuerza de lo convenido en este instrumento las partes declaran, que en ningún caso se operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado. En caso de que LA ARRENDATARIA no cumpliera la el plazo fijo de arrendamiento del inmueble apartamento referido, deberá igualmente pagar los cánones de arrendamiento que correspondan hasta la fecha de vencimiento del presente contrato, fecha en la cual entregara efectivamente el inmueble totalmente desocupado, en las misma condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios a su cargo”.
En la cláusula tercera, en principio se establece la prórroga del contrato por un periodo de igual duración siempre que una de las partes no notifique a la otra, con al menos sesenta días de anticipación su voluntad de no renovar el contrato, pero más adelante, las partes acordaron que en caso de haber prórroga convencional, se ajustaría el canon de arrendamiento a los índices de inflación emitidos por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana y se completaría la cantidad dada en calidad de depósito de acuerdo al canon de arrendamiento que resultare, es decir que no opera la renovación tácita, sino que debe acordarse convencionalmente, tan es así que, las partes en la misma cláusula estipularon que “ al vencimiento de este plazo, sin que el contrato se hubiese prorrogado convencionalmente, LA ARRENDATARIA tendrá derecho a la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, es decir que la prórroga convencional esta sujeta a la condición de que las partes fijen el nuevo canon de arrendamiento y la arrendataria complemente el depósito en garantía de acuerdo al nuevo canon que resulte; además la arrendataria asume la obligación de notificar a la arrendadora, vencido el término de vigencia del contrato, de si va a hacer uso o no de la prórroga legal, por lo que al haber enviado el telegrama la demandada, informando que haría uso de la prórroga legal de un año, y que entregaría el inmueble el 21 de Julio de 2009, es evidente que no hubo prórroga convencional sino que la arrendataria, informó a la arrendadora que haría uso de la prórroga legal que terminó el 21 de Julio de 2009. Así se establece.
La parte demandada, promovió unas testimoniales que habiendo sido admitidas, no evacuó. Promovió una prueba de informes al Banco Santander para que informe quien es titular de una cuenta y en que fecha el titular de la cuenta giró instrucciones para no recibir depósitos, la cual no se admitió por impertinente, toda vez que no tiene que ver con lo controvertido. Promovió un baucher o planilla de deposito bancario, para demostrar la solvencia de la arrendataria, dicha planilla corresponde al Tribunal de Consignaciones Arrendaticias, nada aporta al debate probatorio, pues no se discute la solvencia de la arrendataria, y demuestra que la actora se negó a recibir los cánones de arrendamiento, es decir su inequívoca voluntad de no continuar la relación arrendaticia. Promovió experticia grafo técnica sobre el original del comprobante del telegrama de fecha 9 de Abril de 2008, telegrama que fue desconocido e impugnado en la litis contestación, en cuanto al desconocimiento, correspondía a la actora probar su autenticidad, como en efecto probó al remitirse el original del recibo de telegrama, de acuerdo con el artículo 1375 del Código Civil, donde aparece que el original fue entregado en la oficina telegráfica por la persona designado como remitente, y es de escritura autógrafa, por ello se negó la experticia grafo técnica, y por otro lado, la impugnación es un medio de ataque genérico, que para hacerlo valer hay que especificar el medio de ataque que en todo caso sería la tacha de falsedad instrumental, la cual debe ejercerse inequívocamente, fundamentándose en alguna de las causales previstas en el artículo 1381 del Código Civil.
Siendo que las partes estipularon que la duración del contrato era a partir del 21 de Julio de 2007, con duración de un año, y renovándose anualmente, a menos que una de las partes, notificara a la otra con al menos dos meses de anticipación al vencimiento del término original, su voluntad de no prorrogar el contrato, y con la condición de que las partes acordaran el nuevo canon de arrendamiento al cual se le aplicarían los índices de inflación emanados del Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana y su la arrendataria complementaba la cantidad dada en depósito de acuerdo al nuevo canon que resultare, que además pactaron que vencido el termino original del contrato sin que se hubiera prorrogado convencionalmente, la arrendataria tenia la obligación de notificar si había uso de la prórroga legal, lo cual ocurrió según el telegrama de fecha 9 de Abril de 2008, donde la arrendataria indica que haría uso de la prórroga legal y que la misma terminaba el 21 de Julio de 2009, conforme lo prevé el artículo 38, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la misma se encontraba vencida para la fecha en que la demanda fue instaurada, debiendo en consecuencia prosperar la pretensión de la actora, de que la demandada, cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado por vencimiento del término del contrato y la prórroga legal.
Por fuerza de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, administrando justicia y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y su prórroga legal, interpuesta por la ciudadana MIRIAM RODRIGUEZ contra la ciudadana MARIA MARGARITA CESIN NIETO, en consecuencia:
PRIMERO: Se condena a la demandada a entregar a la actora, completamente desocupado, sin plazo alguno, libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió el apartamento distinguido con el No 2-62, ubicado en el Piso 6, del Edificio 2 del Conjunto Residencial Los Pinos, ubicado en la Urbanización La Boyera, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de Diciembre de 2009. Años: 199º y 150º.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese Copia Certificada de la presente decisión.
LA JUEZ;
RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.
LA SECRETARIA,
ABOG. JESSIKA ARCIA PEREZ.
En la misma fecha siendo las 8:45 a.m, se publicó y registro la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
ABOG. JESSIKA ARCIA PEREZ
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