TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
198º y 150º

EXP. N° AP31-V-2009-004285

DEMANDANTE: GEORGES KAUEFATI DRIKA, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.985.279, representada por los Abogados: ELIAS KAUEFATI HOMSI y JORGE TEHAN BITAR, IPSA números: 90.673 7.603, respectivamente.

DEMANDADO: YULIMAR SILVA MARTINEZ, titular de la Cedula de Identidad Nº 16.085.130, sin Apoderado Judicial constituido en autos.

MOTIVO: DESALOJO y RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) con sede en los Cortijos de Lourdes, en el cual los Apoderados de la parte actora alegan lo siguiente:
Que su representado suscribió contrato de arrendamiento en fecha 01 de Enero de 2008 con la ciudadana YULIMAR SILVA MARTINEZ, sobre un inmueble formado por un apartamento para vivienda, ubicado en la Cuarta Planta (4ta) del Edificio Samie, Nº 4-A, ubicado en la Avenida Sucre, entre las Esquinas del Nacimiento y Lahoud, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, que según la cláusula tercera del contrato, el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de SEISCIENTOS NUEVE BOLIVARES FUERTES (Bs. 609,00), los cuales se pagarían los primeros cinco (5) días, siguientes al vencimiento de cada mes, que la arrendataria ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses que van desde el mes de Abril de 2009 a Septiembre de 2009, por lo que se procede a intentar la presente demanda.
Ahora bien, en el libelo de la demanda la parte actora expresa textualmente:
“…..DEL DERECHO….. a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Citado código en referencia a los contratos bilaterales “… si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato…” y en este caso y a la luz del nuevo ordenamiento jurídico se puede solicitar la desocupación por ACCION DE DESALOJO de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS que a la letra dice “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”….Es por ello que, ante los hechos narrados DEMANDAMOS a la ciudadana YULIMAR SILVA MARTINEZ…que por su incumplimiento ha generado la interposición de esta ACCION DE RESOLUCION DE CONTRATO…”
Por lo que se debe indicar, que el artículo 1167 del Código Civil, es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

Ahora bien, para intentar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento o resolución de contrato de arrendamiento, se requiere que el contrato sea a tiempo determinado, con la excepción, de que en el contrato a tiempo indeterminado y si el arrendatario incumple con lo establecido en el contrato, no versando dicho incumplimiento en alguna de las causales taxativamente establecidas en el articulo 34 ejusdem, se puede demandar la resolución de contrato de arrendamiento.
Por otra parte, se debe indicar, que la acción de desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se intenta cuando el contrato es escrito a tiempo indeterminado o verbal, por las causales taxativamente establecidas en dicho artículo y el cual se copia a continuación:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

Por lo que es evidente que en el presente juicio, se procedió a la acumulación indebida de las acciones de Desalojo y de Resolución de Contrato de Arrendamiento, que si bien, se tramitan por el mismo procedimiento, cada una de ellas procede dependiendo de la naturaleza del contrato de arrendamiento, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:

“…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…” (Subrayado del Tribunal)

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”.
Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora realizo la acumulación indebida de pretensiones. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por GEORGES KAUEFATI DRIKA contra YULIMAR SILVA MARTINEZ por DESALOJO y RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (10) días del mes de Diciembre de 2009. Años 199° y 150°.
LA JUEZ TITULAR.,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ.
EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 3:23 de la tarde, se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ

Exp N° AP31-V-2009-004285