TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 199º y 150º

EXP. Nº AP31-V-2009-004349.

DEMANDANTE: Compañía Anónima ADMINISTRADORA JERICO C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 05/03/1982, bajo el Nº 47, tomo 23, Pro, con modificaciones a estatutos de fechas 03/11/1986, bajo el Nº 66, tomo 35 sgdo, representada por su director ingeniero LUCIANO SILVESTRE BUCCIARELLI, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº 3.959.866, representada judicialmente por el Abogado JUAN JOSE SILVESTRI ALVAREZ, inscrito en el IPSA No. 114.979.

DEMANDADO: WILFREDO BOCARANDA, titular de la cedula de identidad Nº V-6.448.467, sin representación judicial constituido

MOTIVO: RESOLUCION, CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DESALOJO.

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la Abogada JUAN JOSE SILVESTRI ALVAREZ, inscrito en el IPSA No 114.979, actuando como Apoderado de la Compañía Anónima ADMINISTRADORA JERICO, por RESOLUCION y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el actor entre otras cosas que:
1. Que es el caso que la ADMINISTRADORA JERICO, antes identificada, suscribió un Contrato de arrendamiento el 30 de abril del año 2003 con el ciudadano WILFREDO BOCARANDA, antes identificado, sobre un local comercial, ubicado en el Km. 10, carretera que conduce al Junquito, Calle Los Nísperos, entrada del Paraíso del Color, Parroquia el Junquito, Municipio Libertador, Caracas, que el canon de arrendamiento lo estipularon en la cantidad de QUINIENTO VEINTE BOLIVARES MENSUALES (Bs. 520,00), y anualmente tendría un aumento del 30 %.
2. Que es el caso que el ciudadano WILFREDO BOCARANDA, antes identificado, adeuda la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 37.475,00), equivalentes a un total de 47 mensualidades vencidas.
3. Que por todo lo anteriormente expuesto, suficientemente soportado en derecho, es por lo que procede a demandar como en efecto demanda al ciudadano WILFREDO BOCARANDA, antes identificado,, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal a:
A: Resolver el contrato de arrendamiento firmado entre LA ARRENDADORA y EL ARRENDATARIO, ambos anteriormente identificados.
B: Desocupar el inmueble arrendado y entregarlo a LA ARRENDADORA.
C: Entregarlo en buenas condiciones, buen estado de limpieza y conservación tal como declaro recibirlos.
D: Hacer entrega de los recibos de electricidad y sin deuda alguna para el momento de la entrega definitiva del inmueble.
E: Cancelar todas las mensualidades pendientes y sus respectivos honorarios por gestiones de cobranzas tal y como lo establece la mencionada cláusula tercera del contrato de arrendamiento, hasta los momentos de la entrega definitiva del inmueble.

Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:
En el libelo de la demanda la parte actora señala textualmente: “…procedemos por mandato de mi representada demandar como en efecto demando al ciudadano WILFREDO BOCARANDA identificado anteriormente a fin de que sea RESUELTO EL CONTRATO de arrendamiento anteriormente mencionado y en consecuencia EL DESALOJO del inmueble……e) Cancelas todas las mensualidades pendientes y sus respectivos honorarios por gestiones de cobranzas tal y como lo establece la mencionada cláusula tercera del contrato de arrendamiento, hasta los momentos de la entrega definitiva del inmueble…”, es decir, pide se le Resuelva el Contrato de Arrendamiento, el Desalojo del inmueble y se le paguen los cánones de arrendamiento adeudados, hasta el momento de la entrega definitiva del inmueble, sin pedir que se le paguen como daños y perjuicios, en tal sentido se debe, señalar, que el artículo 1167 del Código Civil señala lo siguiente:

Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato ola resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

Por otra parte, en sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de Marzo de 2003, caso AUTO EQUIPOS CACAO, C.A., contra NACIONAL CHEMSEARCH, S.A., expediente 03-8785, Ponente: Juez Asociado Dr. JOSE MIGUEL JUNCAL R., se estableció:

“…..Considera el tribunal, que, efectivamente, se ejercieron, de manera conjunta, las acciones de resolución y cumplimiento de contrato, toda vez que la accionante reconvenida, demanda la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de cánones derivados y los futuros, sin apuntar que lo hace de manera subsidiaria o diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios; al respecto el artículo 1.167 del código civil, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Dicha norma ha sido y sigue siendo interpretada de la manera siguiente: La actora en su libelo, acumula a la solicitud de resolución del contrato la pretensión del pago del monto del crédito acordado por “Corpoindustria”. Pero esto es lo mismo que pedir resolución y cumplimiento, lo cual si es-ciertamente- una acumulación indebida. Así se declara (C.S.J. Sala Político Administrativa- 10 de Octubre de 1990, Tomo Fuente: Ramírez & Garay, Tomo 114, Pág. 578).
Quienes suscribimos el presente fallo consideramos que la ley objetiva y el contrato celebrado por las partes, no permite el ejercicio conjunto de ambas acciones (resolutoria y cumplimiento), según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código civil, trascrito supra……por otra parte, el tribunal se encuentra en la imposibilidad jurídica de declarar con lugar ambas acciones de manera simultanea como lo solicita la accionante-reconvenida, …… por las razones que anteceden, debe declararse sin lugar la demanda por ser contraria a derecho, en virtud de que este tribunal no puede acordar de manera simultanea la resolución del contrato y que el mismo siga teniendo efectos hacia el futuro…toda vez que lo procedente era demandar la resolución junto con el pago de los daños y perjuicios…..”

Por otra parte, se debe indicar, que la acción de desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se intenta cuando el contrato es escrito a tiempo indeterminado o verbal, por las causales taxativamente establecidas en dicho artículo y el cual se copia a continuación:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

Por lo que es evidente que en el presente juicio, se procedió a la acumulación indebida de tres (3) acciones, que si bien, se siguen por el mismo procedimiento, proceden dependiendo de la naturaleza del contrato, es decir, la acción de Desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede cuando el contrato es escrito a tiempo indeterminado o verbal, las acciones de resolución y cumplimiento de contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, proceden cuando el contrato es a tiempo determinado, con la excepción, de que en los contratos a tiempo indeterminado, si se incumple con lo establecido en el contrato y el incumplimiento no se puede subsumir en los literales del artículo 34 ejusdem, procede la acción de resolución de contrato, de conformidad con el parágrafo segundo del artículo 34 in-comento. En este mismo orden de ideas, se debe indicar, que la actora pretende que se declare la resolución del contrato de arrendamiento, lo cual traería como consecuencia, lo expresado por los juristas y la sentencia antes citada, un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se consideraría como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado, las partes vuelven a la misma situación precontractual, es decir, tiene efecto hacia el pasado y al mismo tiempo, pretende la actora, que se le paguen los cánones de arrendamiento adeudados, hasta el momento de la entrega definitiva del inmueble, sin pedir que se le paguen como daños y perjuicios, e igualmente pide el Desalojo del inmueble, acción que se intenta cuando el contrato es a escrito a tiempo indeterminado o verbal, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:

“…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…” (Subrayado del Tribunal)

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”.
Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a las sentencias parcialmente transcritas, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora realizo la acumulación indebida de pretensiones al solicitar en el petitorio de la demanda tanto la Resolución, como el Cumplimiento del contrato de arrendamiento y el Desalojo del inmueble. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por ADMINISTRADORA JERICO, C.A., contra WILFREDO BOCARANDA por RESOLUCION, CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DESALOJO.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (15) días del mes de Diciembre de 2009. Años 199° y 150°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ.
EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 2:10 de la tarde, se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ

Exp N° AP31-V-2009-004349