TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, a los siete (7) días del mes de Diciembre del año dos mil nueve (2.009).
Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
I
PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES GORBEHAR, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10 de Abril de 2.003, bajo el N° 38, Tomo 750-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: RICHARD EDUARDO MEJÍAS MATOS, Abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.818.426, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 33.474.
PARTE DEMANDADA: ANA F. PAVÓN VIVAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-3.429.866.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL MEZZONIA RUIZ y ALICIA MARISELA FLAMES DE MARIN, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 3.076 y 41.626, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEDE: MERCANTIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: Nº AP31-V-2008-001270.
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 20 de Mayo de 2.008 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de Municipio del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual lo recibió por Secretaría junto con los documentos que lo acompañan, en esa misma fecha, según nota que cursa al vuelto del folio 3.
Mediante auto dictado el 28 de Mayo de 2.008, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal de la parte demandada.
En fecha 3 de Junio de 2.008, la parte actora solicitó que se librara la compulsa de la parte demandada y consignó copias simples para tales fines; en esa misma fecha se libró la compulsa de citación, según nota de Secretaría que cursa al vuelto del folio 13
En fecha 9 de Junio de 2.008, el ciudadano Alguacil dejó constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada.
El día 9 de Agosto de 2.008, el Alguacil que le correspondió practicar la citación personal del demandado hizo constar que no pudo practicar la citación personal de la parte demandada.
En fecha 11 de Agosto de 2.008, la parte actora solicitó la citación del demandado conforme a lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, petición que fue negada por este Tribunal en fecha 14 de Agosto del mismo año, en virtud a que la norma señalada por el actor no es aplicable a lo solicitado.
El día 25 de Noviembre de 2.008, la parte actora solicitó conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento civil, que se citara a la parte demandada a través de cartel.
Mediante auto dictado por este Tribunal de fecha 9 de Diciembre de 2.008, la Juez Temporal designada se avocó al conocimiento de la presente causa y le otorgó a las partes un lapso de tres días de despacho a los fines previstos en los artículos 84 y 90 del Código de Procedimiento Civil, si fuere el caso.
En fecha 20 de Enero de 2.009, el Tribunal acordó que la citación de la parte demandada se realizara a través de cartel según lo prevé el artículo 223 eiusdem y ordenó que la publicación del cartel se hiciera en los diarios El Universal y Últimas Noticias.
El día 26 de Enero de 2.009, la parte actora recibió el cartel de citación a los fines de su publicación; en fecha 5 de Marzo de 2.009, consignó las respectivas separatas de los diarios El Universal y Últimas Noticias en que se publicó el cartel de citación de la parte demandada y pidió que se fijara el ejemplar del cartel en el domicilio de la parte demandada.
El día 24 de Marzo de 2.009, la Secretaria del Tribunal hizo constar que fijó el cartel de citación de la parte demandada, y dejó constancia de haberse dado cumplimiento a todas las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de Abril del 2.009, la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida en fecha 23 de Abril de 2.009, y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada par el segundo (día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.
El día 12 de Mayo de 2.009, la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa, en esa misma fecha la Secretaria dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 11 de Junio de 2.009, la parte actora consignó escrito de observaciones al auto de admisión a la reforma en cuanto a la orden de la citación personal de la parte demandada; lo cual fue negado por este tribunal a través de auto dictado el 29 de Junio de 2.009.
El 2 de Julio de 2.009, la parte actora consignó los fosfatos necesarios para la elaboración de la compulsa.
En fecha 16 de Julio de 2.009, la parte actora solicitó que se designara defensor ad litem a la parte demandada.
En fecha 15 de Octubre de 2.009, compareció la parte demandada asistida de Abogado y se dio por “notificada” (sic) de la presente demanda.
El 20 de Octubre de 2.009, la parte demandada consignó escrito en el que opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta y contestó la demanda, asimismo confirió poder apud acta.
El día 29 de Octubre de 2.009, compareció la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas junto con documentos que acompañan a dicho escrito.
En fecha 2 de Noviembre de 2.009, este Tribunal dictó auto mediante el cual admitió las pruebas promovidas por la parte demandada y fijó la oportunidad para la evacuación de las testimoniales promovidas.
El día 9 de Noviembre de 2.009, se evacuó la prueba de testigo CARLOS EDUARDO PEROZO MOLINA, en esa misma fecha, siendo la oportunidad para que tuviese lugar la declaración del ciudadano RAUL EDUARDO PEROZO MOLINA, éste no compareció por lo tanto, el acto se declaró desierto, asimismo se evacuó la declaración de los ciudadanos RAUL ANTONIO MARIN FERNANDEZ y MABEL CATALINA COZ VELIZ.
En fecha 12 de Noviembre de 2.009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado ese mismo día.
El 24 de Noviembre de 2.009 la parte demandante con fundamentos en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, consignó documentos relacionados con la propiedad que del inmueble arrendado ostenta la demandante.
Mediante auto dictado el 30 de Noviembre de 2.009, el Tribunal difirió por cinco días continuos la oportunidad para publicar la sentencia definitiva, por aplicación del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

La representación judicial de la parte demandante en su libelo de demanda, alegó que consta contrato de fecha 15 de Julio de 1.991, que la ciudadana Raquel Behar de Gordón, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.432.398, dio en arrendamiento a la ciudadana ANA F. PAVON VIVAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 3.429.866, un inmueble constituido por el Apartamento identificado con el número 81, que forma parte del edificio Residencias El Cerrito, ubicado en la Avenida Panteón, Urbanización San Bernardo, Municipio Libertador del Distrito Capital; que el inmueble le pertenece en propiedad según documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Registro del Quinto Circuito del Municipio Libertador, bajo el número 25, Tomo 03, Protocolo Primero, en fecha 28 de Enero de 2.004.
Que el contrato de arrendamiento tendría una duración de un (1) año fijo, contado a partir del quince (15) de Julio de 1.991, y las partes eligieron como domicilio especial a la ciudad de Caracas, todo lo cual consta del contrato, que acompañó marcado con la “B”.
Que las partes convinieron originalmente que la pensión mensual de arrendamiento sería la cantidad de cuatro mil cuarenta Bolívares (Bs.4.040,00) mensuales, y establecida en la actualidad por acuerdo entre las partes en la cantidad de ochocientos mil Bolívares (Bs. 800.000,00), es decir ochocientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 800,00).
Que la arrendataria no ha pagado el canon correspondiente a los meses de Noviembre de 2.007 a Abril de 2.008 a razón de Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs.F 800,00) cada uno, lo que da un total de cuatro mil ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.800,00), violando así las disposiciones del ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil y las disposiciones contenidas en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
Que no siendo posible el cumplimiento voluntario de las obligaciones contraídas, se les hace necesario reclamar judicialmente la resolución del mismo y el pago de los daños y perjuicios correspondientes conforme a las previsiones de las cláusulas segunda y tercera del contrato; contrato éste que tiene fuerza de Ley entre las partes conforme a las disposiciones legales pertinentes.
Fundamentó la demanda en los artículos 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios; 1.159, 1.160, 1.264, 1,579, 1.167 y 1.592 ordinal 2° del Código Civil.
Que por cuanto la falta de pago de los alquileres por parte de la arrendataria constituyen un incumplimiento grave de las obligaciones contractuales asumidas por ella, violando la norma expresa del artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil y las cláusulas segunda y tercera del contrato, es por lo que ha recibido instrucciones de su representada para demandar como en efecto formalmente demanda a la arrendadora por Resolución del Contrato, para que en su carácter de arrendataria convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: 1) Que ha incumplido con la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Noviembre de 2.007 hasta Abril de 2.008, obligación que asumió en el contrato que suscribió. 2) Que en virtud de su incumplimiento, el contrato de arrendamiento antes citado, ha quedado resuelto y debe entregar el inmueble a su representada completamente desocupado y en las buenas condiciones en que lo recibió. 3) Pagar a su representada la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios causados por su incumplimiento al contrato de arrendamiento, consistentes en: a) la cantidad de cuatro mil ochocientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 4.800,00) que le adeuda de plazo vencido por concepto de cánones de arrendamiento no pagados desde Noviembre de 2.008 hasta Abril de 2.008, por el uso del inmueble; b) ochocientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 800,00) mensuales desde el 1° de Mayo de 2.008 hasta el día de la entrega definitiva del inmueble, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por el uso del inmueble, todo a tenor del artículo 1.616 del Código Civil. 4) Pagar las costas de este proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Estimó la demanda en la cantidad de cuatro mil ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.800, 00), que es el monto que para la fecha de presentación de la demandada adeuda de plazo vencido a su representada, tal y como señaló anteriormente.
Solicitó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado según lo dispuesto en el 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada en su contestación a la demanda opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta; alegó que este Tribunal incurrió en una violación del debido proceso, por cuanto el documento fundamental de la demanda no tiene fecha de vencimiento; que de las actas del expediente se evidencia que este Tribunal en la sustanciación de la causa incurrió en una violación del debido proceso previsto y garantizado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, para lo cual detalló los hechos que según sus dichos constituyeron la violación del debido proceso; que este Tribunal admitió esta causa por resolución de contrato de arrendamiento, y el contrato de arrendamiento que constituye el documento fundamental de la demanda no tiene fecha de vencimiento tal como se evidencia en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento presentado por la parte actora, que …. la duración del contrato seria de un (1) año fijo contados a partir del 15 de Julio de 1.991.
Que como del contrato que pretende hacer valer la parte actora éste se inicio el 15 de Julio de año 1.991, por un (1) año fijo no se menciona en la citada cláusula, ni en ninguna otra de las cláusulas del contrato, la intención de las partes de prorrogar éste por un término igual, menor, o mayor del establecido en la cláusula de duración; que el contrato de arrendamiento es Ley entre las partes a tenor de lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil; que consta en el libelo demanda, que la parte actora admitió que el contrato de arrendamiento tenía una duración de un (1) año fijo, contado a partir del 15 de Julio de 1991, siendo este un hecho admitido por la contraparte, y evidenciándose del texto del contrato y del libelo de demanda, que el referido contrato venció el 15 de Julio de 1992, y que a partir de la fecha de vencimiento ha continuado en el inmueble, pagando su canon a su anterior arrendadora hasta el mes de Enero del año 2.004, hecho éste que admitió en el texto de la demanda y su reforma, en donde se confiesa que su solvencia en el pago del canon arrendaticio es hasta el mes de Abril del año 2.008, de donde se infiere que habiendo vencido el contrato el 15 de Julio de 1.992 y quedando en posesión del inmueble arrendado, con el consentimiento de su anterior Arrendadora, el contrato cuya resolución se ha demandado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por mandato del artículo 1.600 del Código Civil.
Que como la acción de resolución de contrato de arrendamiento está atribuida por el artículo 33 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario a los contratos determinados o sea con aquellos que tienen una fecha de comienzo y otra terminación y no para los contratos a tiempo indeterminado cuya acción es la de Desalojo y como en este caso se ha iniciado una causa por el procedimiento de resolución de contrato cuando el documento fundamental de la demanda es un contrato a tiempo indeterminado, se ha violada el debido proceso garantizada en el artículo 49 de la Constitución de la República, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por cuanto todo acto del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados por la Constitución Nacionales es nulo de acuerdo con lo previsto en el artículo 25 de la Constitución y los contratos a tiempo indeterminado no tienen acción de resolución, se infiere que la presente demanda es inadmisible, por cuanto se ha subvertido el proceso violando la garantía procesales y normas de procedimiento de orden público; por tales motivos solicitó la nulidad de todas las actuaciones, incluyendo el auto de admisión de la demanda.
Que como los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado carecen de acción de resolución, la admisión de esta acción para esta especie de contratos configura la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en consecuencia como un alegato adicional a la violación del debido proceso, la cual opone esta cuestión como causal de inadmisibilidad, en relación con el artículo 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos, por lo anteriormente expuesto, es que solicita que la acción propuesta sea declarada inadmisible.
Que es cierto que celebró el contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte actora, dicho convenio lo celebró con la ciudadana Raquel Behar de Gordón el 15 de Julio de 1.991.
Que para el mes de Diciembre de 2.003 se encontraba lista para celebrar un contrato de compraventa del inmueble arrendado con su anterior propietaria, ciudadana Raquel Behar de Gordón, que sin embargo, la anterior propietaria en franca violación de los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamiento, vendió dicho inmueble a la compañía Inversiones Gorbehar, C.A. y que a partir del mes de Febrero del año 2.004 no fue posible localizar a su arrendadora para concluir la negociación de compraventa, pactada, y como no tenia a quien pagarle, y nadie le había cobrado, decidió ejercer la posesión legítima del inmueble que se le había arrendado; que dicha posesión la ha venido ejerciendo en forma pública, pacífica, continua no equivoca y con intención de verdadera propietaria sobre el mencionado inmueble objeto de la demanda.
Que el derecho de propiedad es uno y el derecho de posesión legítima es otro, el derecho de propiedad otorga en algunos casos el derecho a poseer, pero no constituye la posesión en este caso es de ella porque la ha adquirido por hechos materiales realizados y un poseedor legítimo no tiene la obligación de pagar canon de arrendamiento, por todo lo anteriormente expuesto pidió que se declare la acción inadmisible.
La parte actora, en su escrito de promoción de pruebas, previamente contradijo expresamente la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
Vistas y analizadas las alegaciones y defensas de las partes, este Tribunal pasa previamente a resolver el siguiente planteamiento:
PUNTO PREVIO
DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, REFERIDA A LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA”
La parte demandada opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta; al respecto el Dr. A. Rengel Romberg en su texto Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo III, señala:
“...Sólo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada” (omissis) “Esto ocurre, precisamente, con la caducidad de la acción establecida en la ley, cuyo lapso de casación ha considerado fatal, quedando extinguida la acción, sin que pueda discutirse en debate judicial.” (...) “También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda... En estos casos, la casación siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”.

Analizado el libelo de demanda, el Tribunal observa que la acción ejercida es la de resolución de un contrato de arrendamiento por falta de pago de las pensiones de arrendamiento con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1,579, 1.167 y 1.592 ordinal 2° del Código Civil, porque a decir de la parte demandante, se trata de un contrato a tiempo determinado.
Ahora bien, la parte demandada alega que el contrato cuya resolución es la causa petendi de la demanda, es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por lo que no puede demandarse su resolución por falta de pago sino el desalojo tal y como lo prevé el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De tal manera que se encuentra en discusión la naturaleza del contrato cuya resolución por falta de pago de pensiones de arrendamiento es la causa petendi de la demanda; por lo que se hace necesario revisar previamente los requisitos de la acción ejercida por la demandante, toda vez que la naturaleza de las normas que regulan la materia inquilinaria, son de orden público según lo preceptúa el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en consecuencia, se requiere de un detenido y minucioso análisis del contrato de arrendamiento, antes de entrar a decidir el mérito de la causa. Así se establece.
Analizado el contrato de arrendamiento consignado en original por la parte demandante junto con el libelo de la demanda, se observa que el mismo fue celebrado el 15 de Julio de 1.991 entre RAQUEL BEHAR DE GORDON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.432.398, en su carácter de propietaria arrendadora, y ANA F. PABÓN VIVAS, venezolana, titular de la cédula de identidad número V-3.429.866, en su carácter de arrendataria; sobre el inmueble constituido por un apartamento, identificado con el Nº 81, del Edificio Residencias El Cerrito ubicado en la avenida Panteón, Urbanización San Bernardino, Distrito Capital, Contrato éste que constituye un documento privado suscrito en firmas autógrafas originales de las partes contratantes y que fue reconocido por la parte demandada en la contestación de la demanda por haberlo admitido expresamente , por lo tanto, se tiene por reconocido según lo disponen los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, adquiriendo el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.363 eiusdem. Así se declara.
Del documento subexamine ha quedado plenamente demostrada la relación arrendaticia que existió entre RAQUEL BEHAR DE GORDON, como arrendadora y ANA F. PABÓN VIVAS como arrendataria desde el 15 de Julio de 1991 sobre el inmueble descrito in retro; no obstante, los hechos demostrados a través de este medio, no constituyen hechos controvertidos en este proceso toda vez que la parte demandada así lo admitió expresamente en la contestación de la demanda. Así se decide.
Igualmente observa el Tribunal, que en el contrato de arrendamiento se desprende que las partes acordaron en su cláusula tercera, lo siguiente:
“La duración del presente Contrato es de un (1) año fijo, contados a partir del día 15 de Julio de 1.991. En caso de incumplimiento por parte de la Arrendadora podrá a su juicio y elección, solicitar la desocupación Judicial del Inmueble. Los gastos a que diere lugar, así como los daños y perjuicios que de ello resultaren, correrán por cuenta de La Arrendataria. Igualmente, en el caso de que la Arrendataria esté obligada a entregar el inmueble y no lo hiciere cancelará la cantidad de Bs. 500.00 diarios por cada día de mora en la entrega de dicho inmueble”.
De la interpretación de esta estipulación contractual se desprende, que las partes al contratar tuvieron la intención de que el contrato de arrendamiento fuese a tiempo determinado. Así se declara.
Por otra parte, el Tribunal observa que para 15 de Julio de 1.991, fecha en que se celebró el contrato cuestionado no se encontraba vigente el “Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” el cual entró en vigencia el 1° de Enero de 2.000, por lo que no es aplicable el artículo 38, referido a la prórroga legal, por lo que el término del contrato de arrendamiento expiró el 15 de Julio de 1.992 fecha en la que la arrendataria debió entregar a la arrendadora el inmueble arrendado de acuerdo con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Así se declara.
El artículo 1.600 del Código Civil expresa lo siguiente:
“SI A LA EXPIRACION DEL TIEMPO FIJADO EN EL ARRENDAMIENTO, EL ARRENDATARIO QUEDA Y SE LE DEJA EN POSESION DE LA COSA ARRENDADA, EL ARRENDAMIENTO SE PRESUME RENOVADO, Y SU EFECTO SE REGLA POR EL ARTICULO RELATIVO A LOS ARRENDAMIENTOS HECHOS SIN DETERMINACION DEL TIEMPO”. (Subrayado del Tribunal).

De la interpretación gramatical de la norma y las cláusulas del contrato de arrendamiento in comento, concatenándolas entre sí; se desprende que el contrato de arrendamiento en principio nació como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; sin embargo, al vencerse el término fijado para su duración, vale decir, el 15 de Julio de 1.992 y al quedarse y dejarse a la arrendataria en posesión del inmueble arrendado y continuar la arrendadora recibiendo las pensiones de arrendamiento, toda vez que señala en libelo de demanda que el arrendatario adeuda las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses Noviembre de 2.007 hasta Abril de 2.008; significa que los pagos de las pensiones del año 1.993, 1.994, 1.995, 1.996, 1.997, 1.998, 1.999, 2.000, 2.001, 2.002, 2.003, 2.004, 2.005,2.006 y parte de 2.007, fueron recibidos por la arrendadora, lo que trajo como consecuencia inexorable que el contrato de arrendamiento se convirtiera a tiempo indeterminado. Así se decide.
Ahora bien, la parte actora en el libelo, demandó la resolución del contrato alegando que la arrendataria no cumplió con la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a períodos posteriores al término fijado en el contrato; al respecto, los Doctores Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi en el texto “Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, página 105, nos expresan lo siguiente:
“SI EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NO TIENE FIJADO EL TERMINO DE DURACION O QUEDO RECONDUCIDO, EL DESALOJO, POR LA RESOLUCION DEL CONTRATO, DEL INMUEBLE (VIVIENDA O NO) QUEDA ATENIDO SOLO A LAS CAUSALES DEL ARTICULO 34 DE LA LEY YA ESTATUIDAS”. (Subrayados del Tribunal).

El Dr. José Luis Varela Pérez en su libro “Análisis de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “páginas 115 y 116, señala:
“(...) SI EL CONTRATO ES A TIEMPO INDETERMINADO O VERBAL TIENE APLICACION EL DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS EN CUANTO A LAS CAUSAS DE DESALOJO Y PLAZO PARA LA DESOCUPACION (ARTICULO 34º). LO CUAL NO ES OBICE, PARA QUE EL ARRENDADOR PUEDA EJERCER CUALQUIER OTRA ACCION QUE LE PUDIERE CORRESPONDER POR OTRAS CAUSALES DISTINTAS A LAS PREVISTAS EN EL CITADO ARTICULO 34, CONFORME LO PREVE SU PARAGRAFO SEGUNDO. SI EL CONTRATO ES A TIEMPO DETERMINADO NO SE APLICA EL ARTICULO 34 DEL DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, SINO LAS ACCIONES DE DERECHO COMUN, RESOLUTORIA O DE CUMPLIMIENTO (ARTICULO 1.167 DEL CODIGO CIVIL), SEGUN EL CASO (...)”.

El artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“SOLO PODRA DEMANDARSE EL DESALOJO DE UN INMUEBLE ARRENDADO BAJO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL O POR ESCRITO A TIEMPO INDETERMINADO (...).

De tal manera que no habiendo lugar a dudas de que en este caso se produjo la TÁCITA RECONDUCCION del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda y como consecuencia la relación de arrendamiento es a tiempo indeterminado, la pretensión de la actora no encuadra en el supuesto de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, la cual es aplicable si el incumplimiento del arrendatario hubiese tenido lugar durante la vigencia de una relación a tiempo determinado; siendo que la norma aplicable en el presente caso es la contenida en la ley especial que rige la materia inquilinaria, el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente su artículo 34; y ello es así dada la naturaleza de orden público que envuelve dicha normativa, por imperio del artículo 7 eiusdem tal y como se indicó in retro. Así se decide.
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal considera que en el presente caso lo procedente en Derecho es que sea declarada con lugar, la cuestión previa opuesta por la parte demandada, trayendo como consecuencia, que se deseche la demanda y se extinga el proceso por aplicación del artículo 356 ibídem y así debe ser declarado. Así se decide.
Como consecuencia de esta decisión, el Tribunal no puede entrar a decidir las demás alegaciones ni defensas alegadas por las partes, así como tampoco valorar las demás pruebas aportadas al proceso. Así se decide.
III
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Mercantil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
UNICO: CON LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, referida a “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta”; propuesta por la parte demandada en el proceso que por que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO intentara INVERSIONES GORBEHAR. C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 10 de Abril de 2.003, bajo el número 38, Tomo 750-A; representada en este proceso a través de su apoderado judicial ciudadano RICHARD EDUARDO MEJIAS MATOS, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 25.091; contra la ciudadana ANA F. PAVÓN VIVAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-3.429.866; representada en este proceso a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos MANUEL MEZZONI RUÍZ y ALICIA MARISELA FLAMES DE MARÍN, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 3.076 y 41.626, respectivamente.
En conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado en conformidad con los artículos 247 y 248 eiusdem.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los siete (7) días del mes de Diciembre del año dos mil nueve (2.009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.