TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, dieciséis (16) de diciembre de dos mil nueve (2009)
199º y 150º

ASUNTO : AP31-V-2007-001623

PARTE ACTORA: MARIA ROSA SALA DE DOMINGUEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 1.872.719.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado GIUSEPPE ANTONIO TOBIA FRINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 73.040.
PARTE DEMANDADA: RAFAEL MOISES MEDINA VAZQUEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.721.393.-
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ROTCECH MARIA LAIRET ROMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 64.313.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO (PRÓRROGA LEGAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA
ASUNTO: AP31-V-2009-001623

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO (PRÓRROGA LEGAL), intentada por MARIA ROSA SALA DE DOMINGUEZ en contra de RAFAEL MOISES MEDINA VAZQUEZ.
En fecha veintiocho (28) de mayo de 2009, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, (URDD), libelo de demanda presentado por la parte demandante.-
Mediante auto de fecha nueve (09) de junio de 2009, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve y por cuanto no se logró la citación personal y, habiéndose librado carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se le designó defensora judicial a la parte demandada, recayendo dicho nombramiento en la persona de la abogada ROTCECH MARIA LAIRET ROMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 64.313, quien quedó debidamente citada en fecha 16 de noviembre de 2009.-
En fecha dieciocho (18) de noviembre del corriente año, la defensora judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 25 de noviembre de 2009, compareció la ciudadana MIGDALIA RAMONA MANUITT BELISARIO, titular de la cédula de identidad N° 8.792.624, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano RAFAEL MOISES MEDINA VAZQUEZ, parte demandada en el presente juicio, debidamente asistida por el abogado OMAR ANTONIO FLORES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 1.870, y consignó escrito de pruebas. Asimismo, consignó poder especial otorgado por el ciudadano RAFAEL MOISES MEDINA VAZQUEZ.-
En la oportunidad de promoción de pruebas solamente la parte demandada cumplió con su carga procesal.-

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la parte actora:
Alega la parte actora que se inició una relación arrendaticia entre la Administradora Paraíso S.R.L, administradora del inmueble identificado como: Apartamento identificado con el N° A-93, ubicado en la Planta Novena, Torre A, del Conjunto Residencial Terrazas del Paráiso, situado en las Avenidas José Antonio Páez de la Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan, Caracas, en su carácter de arrendadora, la cual dio en arrendamiento al ciudadano RAFAEL MOISES MEDINA VAZQUEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 3.721.393, en fecha 12 de mayo de 1989, mediante contrato privado suscrito entre las partes.
Que en la cláusula tercera del contrato, se estableció que el plazo de duración sería de un (01) año contado a partir del 12-05-1989 hasta el 14 de mayo de 1990, y se renovará automáticamente por períodos sucesivos de un (1) año, si con un mes de anticipación una de las partes no manifiesta su intención por escrito de poner fin al contrato.
Que la naturaleza del contrato es a tiempo determinado, con sujeción a la prórroga convencional anual, que culminó en fecha 14 de mayo de 2006, toda vez que en fecha 02 de marzo de 2006, quien es actualmente la arrendadora por cesión que le hiciera la empresa ADMINISTRADORA PARAISO, S.R.L, que consta de Finiquito de Administración, de fecha 19-10-1994, solicitó la notificación judicial en la cual le comunicaba al ciudadano RAFAEL MOISES MEDINA VAZQUEZ, ya identificado, su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento, la cual fue practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 25 de abril de 2006. Que transcurrida como fue la prórroga legal del lapso de tres (03) años, comprendido desde el 15-05-2006 y vencida el día 14-05-2009, el ciudadano RAFAEL MOISES MEDINA VAZQUEZ, no ha cumplido su obligación contractual de desocupar y hacer entrega del inmueble-
Fundamentó su demanda en los artículos 1.167, 1.599 del Código Civil, 33, 38 y 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Que por todo lo expuesto es que demanda al ciudadano RAFAEL MOISES MEDINA VAZQUEZ, ya identificado, en lo siguiente:
Primero: Dar por terminado el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 12-05-1989, por documento privado sobre un inmueble constituido en un apartamento identificado como Nº A-93, ubicado en la Planta Novena, Torre A, del Conjunto Residencial Terrazas del Paraíso, situado en las Avenidas José Antonio Páez de la Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan, Caracas. Segundo: En pagar el 25% del canon de arrendamiento, es decir, Bs.F 250,00, diario, por concepto de estimación de daños y perjuicios por cada día de atraso en la entrega del inmueble, contado a partir de la fecha de vencimiento de la prórroga legal, es decir, el 14 de mayo del año en curso, hasta el día de la entrega del inmueble.-
Solicitó se decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del juicio y estimó la demanda en la cantidad de Bs. F 250,00.-
Alegatos de la parte demandada:
La parte demandada a través de la Defensora judicial designada por el Tribunal, negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho invocado.

MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
• Original de expediente de Notificación Judicial, signado con el Nro. S-3378, llevado por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, practicada en fecha 25 de abril de 2006, al ciudadano RAFAEL MOISES MEDINA VAZQUEZ, en la cual la actora, le notifica que no le renovará el contrato de arrendamiento a partir de la prórroga en curso que vence el 14 de mayo de 2006. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio a dicha notificación de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, toda vez que no fue impugnada de modo alguno por la contraparte en su oportunidad legal, Y ASI SE DECIDE.
A dicho expediente de solicitud, cursan también los siguientes documentos:
• Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Rafael Moisés Medina Vázquez y la Administradora Paraíso S.R.L, de fecha 12 de mayo de 1989.- El tribunal, toda vez que dicho documento no fue impugnado por la adversaria en la oportunidad legal, le atribuye pleno valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código Civil, demostrándose con dicha prueba la relación locativa existente entre las partes, así como las obligaciones que de ella derivan, Y ASI SE DECIDE.,-
• Original del inventario de bienes muebles instalaciones del inmueble.
• Original de Finiquito de Administración y cesión de derechos del contrato de arrendamiento del inmueble propiedad de la parte actora, suscrito entre la Administradora Paraíso S.R.L., y la ciudadana MARIA ROSA SALA DE DOMINGUEZ, de fecha 18-10-94. El Tribunal toda vez que dichos documentos no fueron objeto de impugnación alguna, el Tribunal les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil.

DE LAS PRUEBAS:
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Copia del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Rafael Moisés Medina Vázquez y la Administradora Paraíso S.R.L, de fecha 12 de mayo de 1989, y de la notificación judicial practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 25 de abril de 2006, al ciudadano RAFAEL MOISES MEDINA VAZQUEZ, las cuales fueron valoradas con anterioridad.-
II
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
Con la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término convencional y de la prórroga legal, la actora pretende que el arrendatario demandado, ciudadano RAFAEL MOISES MEDINA VAZQUEZ, le entregue el inmueble de su propiedad que le fue arrendado, identificado como: Apartamento N° A-93, ubicado en la Planta Novena, Torre A, del Conjunto Residencial Terrazas del Paraíso, situado en las Avenidas José Antonio Páez de la Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan, Caracas, toda vez que la prórroga legal de tres (03) años que le correspondía, venció en fecha 14 de mayo de 2009, por haberle notificado su intención de no prorrogar el contrato en fecha 25 de abril de 2006, a través del Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Por su parte la Defensora Judicial que le fue designada al demandado, negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho en defensa de éste.
Siendo que la Defensora Judicial designada al demandado negó todos los hechos al igual que el derecho, tocaba a la actora demostrar sus alegatos, verificando esta juzgadora que a los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos el Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, al cual este Tribunal le atribuyó valor probatorio, quedando demostrado con el mismo la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones asumidas en ella y la naturaleza determinada del contrato. Asimismo trajo a los autos la cesión de los derechos del contrato que le hiciera la anterior administradora del inmueble, a la cual este Tribunal también le otorgó valor probatorio, quedando demostrado con la misma el carácter de arrendadora del inmueble de la ciudadana MARIA ROSA SALA DE DOMINGUEZ.
También trajo a los autos la Notificación Judicial practicada al arrendatario-demandado, por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 25 de abril de 2006, en la cual le participó que el contrato suscrito no le seria renovado, y que la prórroga en curso vencía el 14 de mayo de 2006 y, que a partir del 15 de mayo de 2006, comenzaría a correr la prórroga legal obligatoria de tres (03) años, siendo recibida por la cónyuge del arrendatario-demandado, a los cuales este Tribunal les otorgó valor probatorio.
Observa esta juzgadora que la Notificación Judicial practicada al arrendatario-demandado por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción judicial, mediante la cual la arrendadora-actora le comunicó que no le renovaría el contrato de arrendamiento a su vencimiento, vale decir el 14 de mayo de 2006, y que a partir del 15 de mayo de 2006, comenzaría a correr la prórroga legal de tres (03) años, fue realizada en fecha 25 de abril de 2006.
Ahora bien, se desprende de la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento lo siguiente: “El plazo de arrendamiento es de (01) año a partir de esta fecha, o sea hasta el 14 de mayo de 1990. Y se renovará automáticamente por períodos sucesivos de un año si con un mes de anticipación al final del primer plazo de un año y de cada renovación anual, una de las partes no manifiesta por escrito a la otra su intención de poner fin al presente contrato. Es entendido que cada una de las prórrogas se considera como plazo fijo…” (el subrayado es del Tribunal).
Del análisis realizado a ambas pruebas traídas a los autos por la parte actora y debidamente valoradas por este Tribunal, se desprende que la Notificación practicada fue realizada de manera extemporánea por tardía, pues fue realizada no con el mes de anticipación a que alude la cláusula del contrato, sino con diecinueve (19) días de anticipación a la fecha de vencimiento de la prórroga convencional, es decir, al 14 de mayo de 2006, por lo que se produjo la renovación automática del contrato de marras, por un año más desde el 15 de mayo de 2006 al 14 de mayo de 2007, como lo establece la cláusula temporal transcrita, y no el plazo de prórroga legal de tres (03) años que señala la parte actora, y ASI SE ESTABLECE.
De manera pues que entiende quien aquí sentencia que toda vez que la arrendadora manifestó al arrendatario mediante el Juzgado de Municipio señalado, su voluntad de no querer renovar más el contrato de arrendamiento que tienen suscrito, la prórroga legal arrendaticia de tres (03) años que le corresponde y al que alude el literal “D” del artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a correr a partir del 15 de mayo de 2007, vencida como fue la última prórroga convencional en fecha 14 de mayo de 2007, terminando esta prórroga legal en fecha el 14 de mayo de 2010, Y ASI SE ESTABLECE.
Conforme a lo hechos expuestos, en el presente caso para el momento de interposición de la presente demanda en fecha 28 de mayo de 2009, estaba en curso la prórroga legal de tres (03) años a que se ha hecho referencia y que le corresponde al inquilino demandado por tener la relación arrendaticia más de diez (10) años, por lo que no estaban dados los presupuestos establecidos en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para intentar la presenta acción, que señala: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”, Y ASI SE ESTABLECE.
Asimismo, el artículo 41 ejusdem establece:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este decreto-ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.
En este mismo orden de ideas y con respecto a la potestad que tienen los jueces de declarar la inadmisibilidad de la demanda en la propia sentencia de fondo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, así lo admitió en sentencia No 137 de 11 de mayo de 2000, al señalar que el auto de admisión de una demanda “es una decisión provisional que puede revisarse nuevamente al pronunciar el fallo, bien de oficio o bien a instancia de la parte interesada. Para la admisión, lógicamente, debe hacerse un examen previo que determine si la acción es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición de la ley, más ello no significa que ese estudio preliminar cierre definitivamente el tema, sobre todo si se tiene en consideración que los elementos con que cuenta el Juez en ese momento, pueden no ser suficientes para conocer si se han cumplido determinados elementos de hecho que influyan decisivamente en torno a ella”.
Establecido como quedó que en el caso que nos ocupa está en curso la prórroga legal, y toda vez que como fue establecido por nuestro Máximo Tribunal puede ser declarada INADMISIBLE una demanda tanto en la fase de admisión como en cualquier estado del proceso, incluso en estado de sentencia, le resulta forzoso a este Tribunal declarar como en efecto declara INADMISIBLE la acción intentada. Y ASI SE DECIDE.-

PARTE DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento del término, intentada por la ciudadana MARIA ROSA SALA DE DOMINGUEZ en contra de RAFAEL MOISES MEDINA VAZQUEZ, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.-
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre de 2009. 199º Años de Independencia y 150º Años de Federación -
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA

LA SECRETARIA TEMPORAL,

IDALINA GONCALVES,

En la misma fecha, siendo las (03:20 P.M.) se registró y publicó la sentencia que antecede.-
LA SECRETARIA TEMPORAL

IDALINA GONCALVES

FMBB/IG/daliz***