TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº: AP31-V-2008-002838.-
PARTE ACTORA: MARLENE FAJARDO CASTILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.846.153.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JAIME A. ESPINOZA A., abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 47.700.-
PARTE DEMANDADA: JOSÉ ANTONIO PARADA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.687.379.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JENNY ESPINA LINEROS, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el No. 110.597.-
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA DEFINITIVA

DE LOS HECHOS
Se inició el presente proceso mediante libelo de la demanda interpuesto por la parte demandante en el cual alegó que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra A-4, ubicado en el piso 4, de la Torre “A” del Edificio denominado “ESTELA”, situado en la Calle Sur 10, entre las Esquinas de Cochera a Pecador de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta del documento de titularidad protocolizado ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14/12/1982, bajo el No. 06, Tomo 77, Protocolo Primero. Que en dicho inmueble se encuentra en calidad de arrendatario el ciudadano José Antonio Parada González, anteriormente identificado en autos, según consta del primer contrato de arrendamiento suscrito entre las partes autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17/05/2001, bajo el No. 76, Tomo 17, acordándose en el mismo un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00). Que suscribieron un total de seis (06) contratos hasta el año 2004 cuando le manifestó a su arrendatario por medio de una notificación judicial que no le sería renovado el contrato. Posteriormente suscribieron un convenio extrajudicial mediante el cual el arrendatario se comprometió a efectuar la entrega material del apartamento en un plazo determinado, caso que no sucedió, por lo tanto siguió cobrando los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha, operando así la tacita recondición del contrato. Que el inmueble objeto del presente litigio fue arrendado por razones laborales, en virtud que la empresa donde la demandante presentaba sus servicios mudo su sede de la Ciudad de Caracas al Estado de Carabobo, situación que motivo a la parte accionante a arrendar una vivienda en la localidad de Guacara, según se desprende del contrato de arrendamiento suscrito y autenticado ante la Notaría Pública de Guacara del Estado Carabobo, en fecha 10/05/2005, bajo el No. 45, Tomo 91, marcado con la letra “C”. Que en fecha 13/04/2006, el arrendador de la ciudadana Marlene Fajardo Castillo le notificó su deseo de no prorrogarle el contrato de arrendamiento, por ende debía hacer entrega del inmueble en fecha 15/05/2009, una vez trascurrida la prorroga legal respectiva, encontrándose en la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad ubicado en la ciudad de Caracas, razón por la cual acudió ante este Órgano Jurisdiccional para demandar la acción de desalojo fundada en la necesidad que tiene en ocupar su inmueble prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Previo régimen de distribución, le correspondió a este Juzgado conocer del presente proceso y mediante auto de fecha 27/11/2008, se admitió la demanda y se ordenó la citación del ciudadano José Antonio Parada González por los tramites del juicio breve.-
En fecha 12/02/2009, compareció ante este Tribunal mediante diligencia el alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales de Municipio y consignó el recibo de citación firmado por el demandado.-
Por medio de escrito de fecha 17/02/2009, compareció el ciudadano José Antonio Parada González, asistido de abogado y procedió a dar contestación al fondo de la presente demanda de la siguiente manera:

“…Se realizó un (1) primer contrato de arrendamiento entre LA ARRENDADORA MARLENE FAJARDO CASTILLO, plenamente identificado en autos y EL ARRENDATARIO; mi representado JOSÉ ANTONIO PARADA GONZALEZ, siendo objeto de dicho contrato un inmueble constituido por un apartamento que forma parte de residencias Estela, distinguido con el No. A-4 de la torre A (…) Niego, rechazo y contradigo, en todas y cada una de sus partes los s (sic) alegatos expuestos por la accionante y lo hago en los siguientes términos: (…) Ciudadana juez que después del año 2.004 se siguieron realizando renovaciones del contrato de arrendamiento, cabe destacar que fueron cinco (5) contratos NO seis (6) como alega la demandante lo que sucedió es que entre el primero de ellos y el segundo y posteriormente entre el cuarto que es el penúltimo contrato y el quinto que fue el ultimo, trascurrió un lapso prolongado de tiempo, sin que las partes realizara ningún contrato (…) La accionante manifiesta que necesita el apartamento a tenor de lo establecido en el artículo 34 literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por tener la supuesta necesidad de ocupar el inmueble cuando la verdad es que si único objetivo es vender el apartamento sin cumplir con la preferencia ofertiva consagrada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) Por otra parte alega que el 13 de Abril de 2006 le notificaron sobre la no renovación de UN SUPUESTO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ya que pudo ser perfectamente simulado, dicha deducción la hago ya que un mes y una semana después se esta fecha, le menciono informalmente a mi representado que vendería el apartamento aproximadamente entre OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (80.000.000,00) y OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BILÍVARES (85.000.000,00) a lo cual mi cliente le dijo que podía pagárselas en dos partes, la primera de SESENTA MILLONES DE INICIAL (Bs. 60.000.000,00) y luego la segunda de parte en el lapso que ambos acordaran, inmediatamente La Arrendadora, sin cumplir con las formalidades dispuestas en el artículo 42 y siguientes (sic) del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puso el apartamento en venta…”

En fecha 10/03/2009, compareció la apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de pruebas.-
Mediante auto de fecha 16/03/2009 este Tribunal procedió a negar la reconvención propuesta por la apoderada judicial de la parte demandada en su escrito de litis contestación. En la misma fecha compareció el abogado demandante y consignó su escrito de pruebas.-
En fecha 23/03/2009, el apoderado judicial de la parte demandante se dio por notificado del auto de inadmisibilidad atiente a la reconvención propuesta por su antagonista dictado por este Tribunal en fecha 16/03/2009.-
Por medio de diligencia de fecha 24/03/2009, la apoderada judicial de la parte demandada ratificó su escrito de pruebas presentado en fecha 10/03/2009, así mismo procedió a impugnar las copias simples anexas al escrito de pruebas presentado por su adversario jurídico.-
En fecha 30/03/2009, este Tribunal admitió las pruebas propuestas por ambas partes integrantes de la presente litis.-
En fecha 02/04/2009, la abogada de la parte demandada consignó un complemento de su escrito de pruebas, el cual fue admitido en fecha 07/04/2009.-
Por medio de diligencia de fecha 20/04/2009 la apoderada judicial de la parte demandada solicito al Tribunal extienda el lapso probatorio.-
Mediante auto de fecha 23/04/2009, este Tribunal acordó lo peticionado por la parte demandada y prorrogó el lapso de pruebas por tres (03) días.-
En fecha 28/04/2009, la parte demandada consignó nuevamente un complemento de su escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 28/04/2009.-
DE LAS PRUEBAS

DE LA PARTE ACTORA

1).- Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de litigio cursante del folio 07 al 14 de esta causa, la cual no fue impugnado o tachado de falsedad de conformidad con los artículos 429 y 438 del Código de Procedimiento Civil y 1.380 del Código Civil, por lo tanto se le confiere pleno valor probatorio.- ASÍ SE DECIDE.-
2).- Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos Marlene Fajardo Castillo y José Antonio Parada González, en fecha 17/05/2001, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador de Distrito Capital, bajo el No. 76, Tomo 17, dicha documento fue reconocido de forma expresa por la parte demandante durante el acto de litis contestación por lo tanto se debe tener por legalmente reconocido de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ DE DECIDE.-
3).- Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Miguel Ángel Rodríguez y la ciudadana Marlene Fajardo Castillo, en fecha 10/05/2005, autenticado ante la Notaría Pública de Guacara del Estado Carabobo. Guacara, bajo el No. 45, Tomo 91, el mismo no fue impugnado dentro del lapso de ley establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, de manera que debe ser apreciado positivamente por esta Juzgadora.- ASÍ SE DECIDE.-
4).- Copia simple de la misiva de fecha 13/04/2006, dirigida por el ciudadano Miguel Ángel Rodríguez a la ciudadana Marlene Fajardo Castillo (folio 22). En tal sentido, esta Juzgado observa que este documento es de índole privada, por cuanto no posee ninguna de las formalidades que contenidas en el artículo 1.357 de la Ley sustantiva Civil, siendo así, debió ser ratificado por el tercero emisor mediante la prueba testimonial, con la finalidad de mantener a la parte demandada en posesión de su derecho al control de la prueba y de esta manera no violentarle el derecho a la defensa e igualdad de tratamiento jurídico, siendo así este documento no será apreciado por este Juzgadora.- ASÍ SE DECIDE.-
5).- Original del recibo de consignación del expediente No. 254-09 de fecha 10/03/2009, a nombre de Marlene Fajardo, por la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250.00), por concepto del pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero del año 2009, emanado del Juzgado Segundo de los Municipio Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Al respecto, esta Juzgado observa que no fue tachado de falsedad por tratarse de un documento público que ostenta sello húmedo del aludido Juzgado y firma de la secretaria temporal del mismo, siendo así se le valorara positivamente, pero será adminiculado con los restantes elementos probatorios.- ASÍ SE DECIDE.-
6).- Copia simple de la planilla bancaria No. 09255215 de fecha 10/03/2009, por la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) en la institución bancaria Banfoandes, copia que no fue desconocida, impugnada o tachada por lo que debe valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ SE DECIDE.-
7).- Copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 15/05/2006 suscrito entre los ciudadanos Miguel A. Rodríguez y Marlene Fajardo C. cursante al folio 97 de la presente causa, y por cuanto es un documento privado que emana de un tercero debe necesariamente ser ratificado por la prueba testimonial, de manera que no existiendo en autos dicho medio de validación, se debe desechar y ASÍ SE DECIDE.-

DE LA PARTE DEMANDADA

1).- Copia simple del acta de nacimiento No. 633 emanada de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Pedro del Municipio Libertador (folio 40) la cual pese a no haber sido desconocida por la parte contraria, no será objeto de análisis por ser impertinente al no aportar algún elemento probatorio alguno atiene al hecho controvertido de esta litis.- ASÍ SE DECIDE.-
2).- Copia certificada de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes en fecha 17/05/2001; 22/05/2003; 08/12/2003; 10/06/2004 y 18/12/2007, autenticado ante Notaría Pública, las cuales no fueron desconocidas de falsedad por su antagonista jurídico, por lo tanto deben ser apreciados conforme a los artículos 429, 438 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.384 del Código Civil.- ASÍ DE DECIDE.-
3).- Copia simple de la carta dirigida por el ciudadano Miguel Ángel Rodríguez a la ciudadana Marlene Fajardo Castillo de fecha 13/04/2006 copia que no posee valor probatorio alguno, tal y como se dijo anteriormente por no haber sido ratificado por el tercero emisor. ASÍ SE DECIDE.-
4.).- Copia de la Gaceta Municipal del Municipio Libertador de fecha 05/03/2009, contentiva del Decreto No. 31 dictado por el Alcalde Jorge Rodríguez Gómez relativo a los desalojos en el Área Metropolitana. En tal sentido este Tribunal considera que dicho decreto fue promulgado con la intención de proteger los derechos de los inquilinos que habitan los diversos inmuebles ubicados en la extensión territorial del Municipio Libertador, y de esta manera evitar el menoscabo y vulneración del cual pudieran ser víctimas por parte de los propietarios y arrendadores de dichos inmuebles. Ahora bien, en el caso bajo análisis se demando ante este Órgano Jurisdiccional la acción de desalojo estatuida en el artículo 34 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, siendo sustanciada la causa de conformidad con el artículo 881 y siguientes del Código Procesal Civil. Ahora bien, esta Operadora de Justicia considera que por encima del alcance y efectos derivados del aludido decreto de rango municipal, debe prevalece en primer lugar la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consecuentemente la ley especial que rige la materia arrendaticia, las leyes adjetivas procesales y sustantivas civiles mediante las cuales se instruyó y sentencia la presente causa, porque si es cierto que debe existir la figura de la “colaboración de poderes entre sí” para la realización de los fines del Estado, no es menor cierto que cada rama del poder público nacional tiene sus propias funciones, por ende la aplicación en este caso del aludido decreto municipal constituiría la trasgresión de la intención del Legislador plasmada en las diversas leyes vigentes que vienen a ser la expresión escrita de la experiencia humana, a veces, durante muchos años de un cuidadoso proceso de elaboración en el que han participado especialistas y comisiones técnicas entre otros. Por lo tanto este Tribunal desecha por impertinente la prueba objeto de análisis. ASÍ SE DECIDE.-
5.).- Originales de los comprobantes de depósito bancario del Banco Provincial de fechas 20/03/2009, 14/04/2009, 19/11/2008, 18/12/2008 y 19/01/2009 (folios 84, 113y 158) por la cantidad de Cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) cada uno en la cuenta bancaria de ahorros No. 0108-0222-90-0200125107 a nombre de la ciudadana Marlene Fajardo Castillo. Por cuanto no fueron desconocidos este Tribunal les confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código Procesal Civil y 1.383 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
6).- Promovió la declaración testimonial de los ciudadanos Yuraima Josefina Achique Fonseca y Drucila María Lugo de Perdomo, ambas mayores de edad y titular de las cédula de identidad Nos. 13.563.834 y 3.943.448 respectivamente. En tal sentido se observa que a ambas ciudadanas se les pregunto ¿Tiene conocimiento de que existe una relación contractual arrendaticia entre la ciudadana Marlene Fajardo y José Parada sobre un apartamento ubicado en la Esquina Pescador a Cochera, Residencias Estela Torre A, piso , apartamento 4-A, Parroquia San Juan?., a lo cual respondieron afirmativamente “Si”. Ahora bien, la prueba de testigos presenta limitaciones en torno a su legalidad y específicamente de acuerdo al contenido del artículo 1.387 del Código Civil, que prohíbe su admisión cuando se pretende probar una conversión pactada para, en pos de establecer o extinguir alguna obligación, cuando el valor del objeto excede de dos mil bolívares y siendo el objeto de esta contratación el inmueble que es susceptible de valoración tal como lo ratifico nuestro máximo Tribunal de Justicia, esta prueba debe ser desechada por esta Juzgadora.- ASÍ SE DECIDE.-
7).- Originales de las cartas de residencias emanadas de la Junta Parroquial de San Juan Nos. 1575 y 1555 (folios 156 y 157) pertenecientes a los ciudadanas Lugo de Perdomo Drucila María y Yuraima Josefina Achique. Se desechan del presente fallo por ser impertinentes y no guardar relación alguna con el pedimento planteado ante este órgano jurisdiccional tendiente probar el estado de necesidad que tiene la parte accionante.- ASÍ SE DECIDE.-
8).- Resultas de las pruebas de informe peticionadas a la Dirección General de la Oficina Nacional de Registro Electoral de fecha 01/06/2009, así como a la Gerencia General de Consultoría Jurídica de la Compañía Anónima Nacional de Teléfonos de Venezuela, los cuales serán apreciados conforme al artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

MOTIVA

Ahora bien, según los hechos afirmativos sostenidos por la parte demandante en su escrito libelar quien alego que es propietaria del inmueble objeto de litigio, aseveración que toma mayor peso al no haber sido impugnada la copia simple del documento de titularidad aportado a los auto conjuntamente con el escrito libelar y en base al reconocimiento expreso hecho sobre este particular por su antagonista jurídico. Por otra parte, se desprende de la copia certificada de los cinco (05) contratos suscritos entre las partes los cuales no fueron acompañados por la parte demandante al escrito libelar, de manera que su examen pudiera ilustra a esta Juzgadora con mayor amplitud sobre la temporalidad de la relación arrendaticia bajo análisis. No obstante y en base a los ejemplares aportados por el demandado durante el acto de contestación al fondo de la demanda se desprende que la relación locativa no es aleatoria o ininterrumpida por lo tanto se aprecia una ruptura en su continuidad quántica entre el contrato de fecha 10/06/2004 y el último de fecha 18/12/2007, de manera que se encuentra a tiempo indeterminado.
Por otra parte, el punto álgido del presente debate en la supuesta necesidad de uso que tiene la parte demandante, en ocupar el inmueble arrendado por al ciudadano José Antonio Paredes, para determinar la procedencia de la acción incoada por la ciudadana Marlene Fajardo deben probarse y concurrir de manera imperativamente tres requisitos de ley los cuales son: 1).- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito); 2).- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarse como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo de este. 3).- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, la cual debe estar justificada plenamente y sin cuya prueba tampoco procederá la pretensión del demandante contra el ocupante actual del inmueble que no ha incumplido su obligación contractual asumida, lo cual hace más riguroso la comprobación de este ultimo requisito de ley.-
Con relación al primer requisito, este Tribunal considera que esta plenamente probada la relación arrendaticia existente entre las partes tal como se desprende de los contratos de arrendamiento cursante a los autos. En cuanto al segundo requisito se evidencia de la copia simple del documento de propiedad cursante del folio 07 al 14 emanado del Registro del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador, bajo el No. 06, Tomo 27, Protocolo Primero que la demandante es la propietaria del inmueble de marras y por ultimo y no menos importante pasaremos a analizar si la parte demandante probo suficientemente la necesidad de uso que alegaba en autos.
Ahora bien a los fines de determinar la necesidad que posee la demandante se desprende de los autos que trajo una sería de instrumentos tales como el contrato de arrendamiento suscrito entre ella y su locador el ciudadano Miguel Ángel Rodríguez, con respecto a un inmueble ubicado en el Estado Carabobo del cual alega ser arrendataria, así mismo una carta de índole privada emanada del ciudadano antes mencionado, en cual se solicita el desalojo del aludido inmueble, misiva esta que no fue valorada por esta Juzgadora en virtud de no haber sido promovida y evacuada la prueba testimonial para ratificar este documento por parte de la demandante, siendo necesario señalar que esta prueba es de carácter imperativo y de estricto cumplimiento para las partes en caso de que deseen valerse del documento en cuestión, carga probatorio contenida en los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, en armonía con el artículo 431 del Código Procesal Civil: “… Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial…” De manera tal, que la presentación en autos de una copia simple del contrato de arrendamiento (folios 18 y 19) suscrito por la ciudadana Marlene Fajardo con el ciudadano Miguel Ángel Rodríguez no constituye una prueba preponderante o contundente para demostrar el derecho reclamado, tomando en consideración que se presume que el arrendatario está cumpliendo con sus obligaciones y se le solicita el desalojo no en base a su incumplimiento, sino a la necesidad que posee su antagonista jurídico, por lo tanto al no probar esta circunstancia de hecho y en un supuesto fáctico el Tribunal llevase a declarar con lugar la acción se le estaría conculcando al demandado una serie de derechos atientes al orden público. Razón de fundamento para que esta Juzgadora considera que este requisito no esta lleno y que la parte actora no probó la necesidad de uso que tanto alega en autos incumpliendo de esta manera la carga probatoria que le consagran los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, por ende este Tribunal en base a los hechos analizados y las normas de ley citados debe forzosamente declara improcedente la presente acción. ASI SE DECLARA.-.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO tienen incoada la ciudadana MARLENE FAJARDO CASTILLO contra el ciudadano JOSÉ ANTONIO PARADA GONZÁLEZ, ambas partes identificadas en autos. ASI SE DECIDE.
Se impone las costas procesales a la parte actora, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-

REGISTRESE, PUBLIQUESE y NOTIFIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Catorce (14) días del mes de diciembre del año Dos mil nueve (2009). Año 199° y 150°.-
LA JUEZ

ABG. IRENE GRISANTI CANO
LA SECRETARIA

ABG. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ

En esta misma fecha siendo las 11:30 a.m. previa las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,

ABG. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ

IGC/VA.-
EXP No. AP31-V-2008-002838.-