TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-000346

PARTE DEMANDANTE:
JOSE VICENTE SPATARO SAPIENZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº 11.680.905.-

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
RAMON BURGOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.109.-

PARTE DEMANDADA:

MARLY TAMARA BAEZ MORA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 11.195.575.-

AIDALI RODRIGUEZ COORT, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 76.252.-

DEFENSORA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
DESALOJO.-
I
NARRATIVA

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha dieciocho (18) de febrero de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos de este Circuito Judicial que la asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha diecinueve (19) de febrero de 2009 la admite y dispone su trámite conforme a las normas del procedimiento breve.-
Narra en su libelo la parte actora que la ciudadana GRACIA SAPIENZA DE SPATARO, en fecha 03 de Noviembre de 2006 dio en arrendamiento a la ciudadana MARLY TAMARA BAEZ MORA un apartamento ubicado en el piso 3 del edificio “STAJAK”, distinguido como 3-H, situado en calle Este 7, entre las esquinas Esmeralda y Pueblo Nuevo, Parroquia San José, del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, que se convino que el apartamento sería utilizado como vivienda.- Que el arrendamiento tendría una duración de un año entre el 01 de Diciembre del 2006 y 30 de Noviembre de 2007.-
Continúa la actora significando que el contrato venció y que la arrendataria continuó ocupándolo por lo que operó la tacita reconducción y que el inmueble en el año 2008 lo ocupan otras personas sin su conocimiento y consentimiento.- Que en la cláusula décima del contrato se prohibió el sub arrendamiento total o parcial.-
Sigue la parte actora significando que en fecha 27 de Enero de 2009 se practicó inspección judicial en la que se deja constancia que la ciudadana MARLY TAMARA BAEZ MORA no ocupa el inmueble desde hace más de un año, según lo informó Aurora Mora quien señalo que lo habita con sus hijos José Ángel Báez Mora y Rosalba Báez Mora.- Que también se dejó constancia que existe una cama y un escaparate en el balcón que tiene una puerta de vidrio tapada con papel “contac”.- Que en el baño del apartamento hay un letrero con normas para el uso del baño.- Que en una habitación se encontraron maletas y ropa en estado de desorden un televisor, un aire acondicionado y un celular cargándose.-
Concluye pidiendo se acuerde el desalojo por encontrarse la arrendataria incursa en las causales que prevén los literales d) y g) del artículo 34 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, relativos al cambio de uso del destino pactado sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador y la cesión del contrato o el subarrendamiento total o parcial sin consentimiento previo y por escrito del arrendador.-
No fue posible la citación personal de la demandada por lo que se le llamó mediante carteles que no atendió, en tal virtud se le designo defensor judicial con quien se entendió la citación y quien contestó la demanda en fecha 09 de Noviembre de 2009 mediante escrito en el que alega:
Que niega rechaza, rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho.- Que es falso que su representada haya dejado de ocupar el inmueble como lo afirma la actora, pues en él habita junto a sus familiares Aurora Mora, José Ángel Báez Mora y Rosalba Báez Mora o que tampoco ha incumplido alguna de las cláusulas del contrato.- Que es falso que haya sub arrendado toda vez que puede habitar en el inmueble junto con sus familiares y amigos, sin que ello constituya un hecho violatorio del contrato.-

Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el iter procesal, ha quedado definido el thema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:

II
PRUEBAS
Aportadas por el demandante:
1. Cursante del folio doce (12) al folio dieciséis (16) del expediente instrumento privado en el cual está contenido el contrato de arrendamiento que las partes afirman las vinculan.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1353 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial del contenido de las siguientes clausulas:
“Primera: La arrendadora da en arrendamiento a la arrendataria, quien así lo acepta, un (1) apartamento destinado vivienda, distinguido con el numero 3-H, ubicado en el 3º piso del edificio STAJAK, torre 2, situado entre la calle este 7 y las esquinas de Esmeralda y Pueblo Nuevo, Parroquia San José del Municipio Libertador del Distrito Capital. El apartamento objeto del presente arrendamiento solamente podrá ser utilizado por la arrendataria como vivienda, ya que éste es el uso al cual está destinado y si se le diera un uso distinto, el presente contrato quedara resuelto de pleno derecho. Queda convenido que el citado apartamento no podrá ser destinado a otro fin sin la autorización expresa y dada expresamente por escrito por la arrendadora”.-
“Décima: La arrendataria no podrá subarrendar, traspasar ni ceder en forma alguna el apartamento ni este contrato, total ni parcialmente, ya que el mismo se celebra debido a la solvencia moral y económica de la arrendataria y es esencialmente intuito personae, sin el consentimiento previo y dado por escrito por la arrendadora el incumplimiento de cualquiera de los supuestos convenidos en esta cláusula da derecho a la arrendadora a pedir la resolución de este contrato y a exigir la entrega del inmueble arrendado y los daños y perjuicios a que hubiere lugar. La arrendataria continuará siendo responsable de las obligaciones que le impone este contrato hasta la entrega definitiva del inmueble a la arrendadora.”

2. Cursante del folio diecisiete (17) al folio cuarenta y cuatro (44) del expediente resulta de la solicitud de inspección judicial instruida en el expediente AP31-S-2008-002283 del Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el cual consta que en fecha 27 de enero de 2009 se practicó inspección dejándose constancia que según lo manifiesta la ciudadana AURORA MORA titular de la cédula de identidad 3.984.963 la arrendataria no habita el inmueble desde hace más de un año y que AURORA MORA lo ocupa con sus hijos JOSÉ ÁNGEL BÁEZ MORA y ROSALBA BÁEZ MORA.- Igualmente se dejó constancia que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación y limpieza, que hay en el baño un cartel con instrucciones sobre uso del baño y que en el balcón se encuentra una cama y un escaparate.-

Así adminiculando los elementos de pruebas aportados a la causa logra establecerse que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento que inicialmente se pacto por tiempo determinado y derivó en uno por tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción.- Que el inmueble no es ocupado por la arrendataria y que en el mismo lo habitan otras personas.-

Conforme a estos hechos se procede a resolver la controversia así:

III
MERITO

Dispone el artículo 1.592 del Código Civil que el arrendatario tiene dos obligaciones pagar el canon y servirse de la cosa conforme al uso establecido en el contrato. En efecto dispone textualmente esta norma:

“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Negrillas y cursivas del Tribunal).-

En el caso de los arrendamientos por tiempo determinado la falta de cumplimiento entre otras de estas obligaciones, da derecho al arrendador a proponer la resolución del contrato de arrendamiento.- Mientras que en caso de los contratos a tiempo indeterminado la cuestión se ventila conforme a las previsiones del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 34 literales d y g, prevé entre otras como causa que dan lugar al desalojo el servirse del inmueble dándole un uso distinto del pactado y la cesión y el sub arrendamiento, al disponer:
“Artículo 34 Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: …
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador….
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”.- (Negrillas y cursivas del Tribunal).-
En cuanto a la causal relativa a la variación del uso convenido, advierte quien suscribe que el uso convenido es el de vivienda y no existe en autos elementos que permitan que tal uso haya sido modificado al destinarse el inmueble a la explotación de una actividad comercial, fabril, o de depósito por ejemplo.- Por el contrario el examen de la inspección judicial agregada a los autos permite establecer que el inmueble sirve de vivienda familiar.-
En cuanto al haber cedido el contrato de arrendamiento o haya sub arrendado, advertimos en primer término que si bien la notificada de la inspección señala que la arrendataria MARLY TAMARA BAEZ MORA no vive en el inmueble y que este se encuentra ocupado por los ciudadanos AURORA MORA, JOSÉ ÁNGEL BÁEZ MORA y ROSALBA BÁEZ MORA, no existe elemento que permita establecer que se verificó una cesión del arrendamiento o un subarrendamiento, pues no solo no hay prueba instrumental que así permita establecerlo, sino que además en la inspección judicial nunca se deja constancia del carácter con el que esas personas ocupan el inmueble.-

La procedencia de esta causal exige la demostración de que ocurrió la cesión o el sub arrendamiento y construir una presunción sobre este elemento encuentra como impedimentos en nuestro sistema procesal la regla derivada imperativo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que impone al Juez: “…atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”. Y también la regla fundamental contenida en el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la cual: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.-

En efecto conforme a los principios “dispositivo” y “de igualdad de las partes” que rigen nuestro procedimiento civil corresponde a quien invoca la existencia de una situación jurídica a su favor o un derecho, su demostración y en esta causa tenemos que la existencia de la cesión o subarrendamiento es un hecho alegado por la actora, que además es de los calificables como hechos positivos, de modo que es claro que al demandante compete demostrarlo para lo cual son admisibles todo género de pruebas, toda vez que el referido extremo es un requisito de procedencia de la causal por la cual se solicita el desalojo y por tanto un elemento de su acción y la causa de pedir.-

Así las cosas, con independencia de que el demandado lograra o no demostrar los hechos en los cuales funda su excepción al alegar que el inmueble es habitado por la arrendataria y su familia que entonces serían los ciudadanos AURORA MORA, JOSÉ ÁNGEL BÁEZ MORA y ROSALBA BÁEZ MORA, el actor tenía que probar la existencia de los hechos en los que funda su solicitud de desalojo.-

En definitiva al demandarse el desalojo con fundamento en la causal que prevé el literal g del artículo 34 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios el actor tiene la carga de demostrar la existencia de uno de esos negocios jurídicos y al no hacerlo, como ha ocurrido en el presente caso, resulta forzoso para el Juez atenerse a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil y en tal virtud sentenciar a favor del demandado.-

IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano JOSE VICENTE SPATARO SAPIENZA contra la ciudadana MARLY TAMARA BAEZ MORA, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia.-
Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la actora por haber resultado vencida.-
Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en los Cortijos de Lourdes, a los nueve (9) días del mes de diciembre del año dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-

La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 09 de Diciembre de 2009, siendo las 2:56 p.m., se dictó y publicó sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2009-000346