TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA AVILA NORTE C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintitrés (23) de marzo de 1999, bajo el Nº 76, Tomo 51-A-PRO.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: YRAIMA AGUILARTE, JOSE MIGUEL PEÑA AGUILARTE y EUCARIS ALCALA GUTIERREZ, titulares de las cédulas de identidad Nº V-5.008.410, V-15.508.000, V-17.916.281, respectivamente, inscritos en el IPSA bajo el Nº 15.935, 115.453, 131.745, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARIA TERESA IGLESIAS GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.254.907.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JESUS LEONARDO ROMERO MORALES, CESAR ENRIQUE ROMERO MORALES y LEIDI DAYANA REPILLOSA, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nº V-6.238.958, V-5.466.612 y V-15.587.05, inscritos en el IPSA bajo el Nº 46.192, 68.797 y 127.909, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
-I-
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la demanda que por DESALOJO, incoara ADMINISTRADORA AVILA NORTE C.A., contra la ciudadana MARIA TERESA IGLESIAS GARCIA.
Admitida la demanda por auto de fecha 22 de abril de 2.008, este Tribunal ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 29 de abril de 2008, compareció el apoderado actor Abg. José Peña, y consigno copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada, para la apertura del cuaderno de medida, y solicito que se designara a la parte actora como depositaria judicial del inmueble objeto de la presente litis.
En fecha 05 de mayo de 2008, se libro la compulsa de citación a la parte demandada y se ordeno la apertura del cuaderno de medidas la cual fue negada el 26 de mayo de 2008.
Mediante diligencia de fecha 15 de mayo de 2008, la ciudadana Alguacil Ligia Z. Reyes, designada por la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dejo constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada. Posteriormente, el 27-05-2008 la referida alguacil dejo constancia de haberse trasladado a la dirección del demandado siendo infructuosa su citación.
En fecha 06 de junio de 2008 compareció el apoderado judicial de la parte actora y solicito la citación por carteles de la parte demandada, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 26/06/2008.
En fecha 30/06/2008, el abogado JOSE MIGUEL PEÑA AGUILARTE, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 115.453, sustituyo el poder que le fuera conferido por la actora en la persona de la ciudadana EUCARIS DEL C. ALCALA GUTIERREZ, abogada inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 131.745, reservándose su ejercicio.
El 22 de julio de 2008 el apoderado actor consignó los carteles publicados en los diarios ULTIMAS NOTICIAS y EL NACIONAL en fechas 10 y 14 de julio de 2008. Asimismo, en fecha 28/07/2008, compareció la parte demandada y confirió poder apud-acta a los abogados JESUS LEONARDO ROMERO MORALES, CESAR ENRIQUE ROMERO MORALES y LEYDI DAYANA REPILLOSA, inscritos en el I.P.S.A bajo el Nº 46.192, 68.797 y 127.909 respectivamente.
El 28 julio de 2008 compareció la parte demandada y consignó escrito dando contestación al fondo de la demanda. Posteriormente, el 05 de agosto de 2008, compareció el apoderado actor Abg. José Peña y consignó escrito de contradicción a las defensas previas alegadas por la parte demandada.
Estando en la oportunidad legal para promover pruebas ambas partes hicieron uso de su derecho
-II-
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La representación judicial de la parte actora alega que su representada administra un inmueble propiedad de PROMOTORA SAN ANTONIO DE PADUA C.A., empresa mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 01 de abril de 1997 bajo el Nº 68, Tomo 72-A-PRO, identificado como Edificio Horatius, situado en la Av. Libertador de la urbanización La Paz, Municipio Libertador del Distrito Capital, dicha propiedad consta según documento de propiedad debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 02 de julio de 1977, bajo el Nº 11, Tomo 5 de protocolo primero.
Manifiesta la parte actora en su libelo de demanda, que el 01 de mayo de 1975 la sociedad mercantil “INMOBILIARIA ARAUCA C.A”, inscrita ante el Registro de Comercio del Distrito Federal, el día 09 de septiembre de 1954, bajo le Nº 396, Tomo 2-B, representada por su director Dr. Francisco Costantino Montini, dio en arrendamiento a la parte demandada un apartamento ubicado en el mencionado edificio, distinguido con el Nº 11.
Asimismo, expone el actor que en la cláusula novena del aludido contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se estableció que su duración seria de un año fijo prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando alguna de las partes no manifestara su voluntad de dar por terminado el mencionado contrato con un mes de anticipo al vencimiento del año o de alguna de las prorrogas y caso n el caso que el arrendatario hubiese sido notificado con anticipación y no desocupare el inmueble, la arrendadora podría demandar la desocupación del mismo o estimar que ha operado una nueva prorroga, que la arrendataria acepta como si el mencionado aviso no se hubiera dado y dicha prorroga se considera como un plazo determinado.
Igualmente, arguye el apoderado actor que en fecha 16 de mayo de 2003, por intermedio de este Juzgado (5º de Municipio) le notifico a la arrendataria su voluntad de no prorrogarle el contrato de arrendamiento informándole que a partir del día 1 de mayo de 2004, que era la fecha de vencimiento del contrato, comenzaría a transcurrir la prorroga legal de tres (3) años contados a partir de la fecha supra indicada hasta el 01/05/2007, de conformidad con lo establecido en el articulo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que a pesar de haber vencido dicha prorroga la parte demandada no ha desocupado el inmueble objeto de juicio.
Posteriormente, argumenta la parte actora que la sociedad mercantil “INMOBILIARIA ARAUCA C.A”, en fecha 05 de noviembre de 1997, cedió y traspaso la totalidad de los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento suscrito por las partes supra señaladas a la sociedad mercantil “ADMINISTRADORA LORETO, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 24 de noviembre de 1995, bajo el Nº 40, Tomo 364-A-PRO, que igualmente en fecha 01 de enero de 1998 cedió y traspaso la totalidad de las obligaciones del contrato de arrendamiento supra señalado a la sociedad mercantil “ADMINISTRADO FARGO, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 22 de diciembre de 1997, bajo el Nº 33, Tomo 53-A; quien a su vez, en fecha 01 de abril de 1999 la empresa mercantil “ADMINISTRADORA FARGO, C.A.”, cedió y traspaso la totalidad de las obligaciones del contrato de arrendamiento antes señalado a la sociedad mercantil “ADMINISTRADO AVILA NORTE, C.A.”

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación expuso como punto previo los siguientes hechos:
-Que la actora en su libelo de demanda argumento que el inmueble que administra es de su representada Promotora San Antonio de Papua, C.A. según contrato de administración celebrado el 04 de julio de 1997l.
- Que como puede ser que la actora haya celebrado un contrato de administración el 04 /07/1997, con la Administradora Avila Norte, C.A., después de haber adquirido el inmueble el 02/07/1997, siendo que la misma convino con los vendedores al momento de la compra que la administración de los diferentes arrendamientos que sobre el inmueble existen, los mismos continuarían bajo la responsabilidad de la Administradora Arauca, C.A., hasta que pagara la totalidad del precio del inmueble debiendo notificar en forma escrita a dicha administradora, su condición de propietaria, estando dicha compra venta condicionada en los términos antes mencionado.
Por otro lado, argumenta la demandada que una de las condiciones de le referida compra-venta es que a partir del (02/07/1997) en que la actora adquirió el inmueble la Inmobiliaria Arauca, C.A., continuaría ejerciendo su administración hasta que éste pagara la totalidad del precio pactado, planteándose a vez, que como era posible que existiendo un convenio en el documento de compra venta dos días después la actora celebrara un contrato de administración con la Administradora Ávila Norte, C.A., siendo que a su decir, la misma pago el saldo adeudado el 28/01/2008, según documento de liberación de Hipoteca Convencional de Primer Grado, protocolizado ante la oficina Subalterna del tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, registrado bajo el Nº 32, Tomo 5, Protocolo 1º que pesaba sobre el inmueble de autos, lo que significa que hasta la fecha de pago supra indicada, la administradora del inmueble objeto de juicio era la Inmobiliaria Arauca, C.A. y que por lo tanto el aludido contrato de administración celebrado entre la Promotora San Antonio de Papua, C.A., y la Administradora Ávila Norte, C.A no tiene validez a los efectos de la presente demanda, ni ante terceros.
Igualmente, manifiesta la demandada la existencia de una segunda condición que ha su decir existe en el documento de compra venta del inmueble objeto de juicio, como lo era la notificación a que estaba obligada la Promotora San Antonio de Padua, C.A., donde una vez pagado el precio establecido en la negociación, debía notificarle a la administradora Arauca, C.A., su condición de nueva propietaria del inmueble objeto de compra venta, para adquirir así capacidad plena de deposición sobre el referido inmueble, no pudiendo disponer antes sobre su administración ni muchos menos otorgar un contrato de de administración a un tercero.
Por otro lado, argumenta la demandada en cuento a la cesión del contrato que la Administradora Ávila Norte, C.A., sustenta su cualidad en tres (03) contratos de cesión de derechos de forma sucesiva, suscritos de manera privada consignando solo dos de ellos, el suscrito entre la sociedad mercantil Administradora Loreto, 1957 C.A., y la Administradora Fargo, C.A, y entre esta última y la Administradora Avila Norte, C.A., arguyendo a su vez, que la empresa mercantil Ávila Norte, C.A., no tiene la facultad de exigir la entrega material del inmueble, ya que en autos no corre inserto documento publico ni privado, de la primera cesión y traspaso de los derechos y obligaciones sobre el contrato de arrendamiento suscrito por su representada y por la sociedad mercantil Administrado Arauca, C.A., para hacer valer los derechos que ostenta con el carácter de Arrendadora-Cesionaria, aduciendo igualmente que al no ser notificada de dicha cesión la misma no le es oponible.
De las defensas de fondo:
La parte demandada en su escrito de contestación reconoció y convino la existencia del contrato de arrendamiento suscrito el 01 de Mayo de 1975 con la inmobiliaria Arauca, C.A., sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 11, ubicado en la Avenida Libertador con Vereda El Parque, Urbanización el Paraíso, Sector La Paz, Parroquia La Vega Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por otro lado, rechaza, niega y contradice en todo su contenido la demanda incoada en su contra tanto en los hechos como en el derecho por la parte actora.
Asimismo, argumenta que el 01 de mayo de 1975 suscribió contrato de arrendamiento con la Inmobiliaria Arauca, C.A., por el inmueble objeto de juicio, cuya duración era de un año (01) fijo prorrogable automáticamente por periodos iguales, tal y como quedo establecido en su cláusula novena y que desde el 01 de mayo de 1976 se ha venido renovando automáticamente durante 33 años, lo que a su decir, demuestra que la misma ha venido cumpliendo con sus obligaciones.
Igualmente, rechazó, negó y contradijo lo esgrimido por la parte actora en cuanto a la entrega material del inmueble desocupado de bienes y personas por haberse vencido el término previsto para la prorroga legal el 01 de mayo de 2007, la cual a decir de la accionante comenzó a computarse a partir del 01 de mayo de 2004, y que once meses después de haber vencido dicha prorroga intenta desconocer un derecho que a su decir, nació desde el momento que no ejercieron las acciones conducentes, como lo es la tacita reconducción

-III-
PUNTO
PREVIO AL FONDO
De la narrativa antes realizada se evidencia que la parte actora pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, celebrado en fecha … con el ciudadano Luís Guillermo Machado, aportando como instrumento fundamental de la demanda el acuerdo celebrado en fecha 01 de mayo de 1975 con la ciudadana María Teresa Iglesias García de cuya cláusula novena se evidencia que se pactó un tiempo de duración de un año fijo, prorrogable por períodos iguales de tiempo si la arrendadora no daba aviso al arrendatario manifestándole su voluntad darlo por terminado. De igual forma, consta a los folios 21 al 31 del presente expediente notificación judicial efectuada por éste Juzgado, a la arrendataria María Teresa Iglesias García, en la cual la arrendadora le manifiesta su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, comenzando en fecha 2 de mayo de 2004, a transcurrir el lapso de prorroga legal correspondiente a la arrendataria, el cual era de tres (3) años por mantener una relación arrendaticia mayor de diez años, según lo dispone el artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en su literal b).
Siendo así, quien aquí decide observa que, para pedir la resolución de un contrato o su cumplimiento, tal como lo dispone el artículo 1.167 del Código Civil, éste debe tener una fecha de celebración cierta, a los fines de constatar la naturaleza del contrato en cuanto al tiempo, y verificar así la acción correspondiente. Así pues, si se trata de un contrato a tiempo determinado corresponderá la acción de cumplimiento, si el término del mismo ha fenecido y la parte arrendataria se ha negado a entregar el inmueble arrendado, o la resolución si alguna de las partes ha incumplido alguna obligación pactada en dicho contrato.
En tal sentido, el artículo 39 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala lo siguiente:
Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

Por su parte, el artículo 1.600 del Código Civil señala:

Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

De las normas anteriormente transcritas se evidencia que vencido la prorroga legal, el arrendador debía exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble dado en arrendamiento, pues en caso contrario; al dejar al arrendatario en posesión del inmueble arrendado al vencimiento del lapso establecido y su correspondiente prorroga legal, el contrato se presume renovado con el efecto de tenerse como contrato sin determinación en el tiempo.
En el caso de marras, se constata que vencida la prorroga legal, transcurrieron once (11) meses sin que la arrendadora solicitara al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble; no obstante la parte actora en su escrito de fecha 05 de agosto de 2008, señala que, desde la fecha de vencimiento de la prorroga legal hasta la fecha de interposición de la demanda, se dedicó a exigir la entrega del inmueble por vía extrajudicial.
Ahora bien, no consta en autos que la parte accionante haya demostrado tales alegatos conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagradas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, según los las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación y de acuerdo al criterio establecido por la Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, que señaló: "El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones." Por cuanto su actividad probatoria se circunscribió a tratar de demostrar la cualidad de parte actora, a través de documentos que denominó cesiones de derechos, y no ha demostrar las gestiones extrajudiciales realizadas durante los once meses siguientes al vencimiento de la prorroga, como por ejemplo el alegato de que no recibió pago alguno durante ese lapso, cosa que no fue comprobada por cuanto pudo haber traído algún instrumento que demostrara que efectivamente no recibió pago alguno durante esos meses o cualquier otro instrumento que demostrara las diligencias extrajudiciales realizadas por su representada para demostrar que no tuvo la arrendataria en posesión pacifica de la cosa, y así se declara.-
Siendo así, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual rige de manera especial para las relaciones arrendaticias, establece lo siguiente:

“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
…

Ahora bien, la norma transcrita precedentemente indica que para los contratos verbales o en aquellos a tiempo indeterminado, la acción procedente ante el incumplimiento de alguna de las partes de sus obligaciones contractuales o cualquiera de las demás causales establecidas en la misma, es la de desalojo y no la de cumplimiento de contrato como pretende la parte actora. En atención a ello, es reiterado el criterio jurisprudencial que sostiene que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene, de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar sino se demuestra. En tal sentido la pretensión de la accionante en cuanto al cumplimiento del contrato de arrendamiento, resulta inadmisible como será señalado en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide

-IV-

Por las consideraciones expuestas, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que incoara ante este Juzgado la ADMINISTRADORA AVILA NORTE, C.A., contra la ciudadana MARIA TERESA IGLESIAS, ambas partes identificadas en el texto del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado perdidosa en el presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Por haber sido proferido en presente fallo fuera del lapso legal se ordena la notificación de las partes conforme lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de Enero del dos mil nueve (2.009). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA

En la misma fecha siendo las dos y treinta (2:30 p.m) de la tarde se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA

EXP:AP31-V-2008-000918