ASUNTO: AP31-V-2008-002573 Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que ha presentado la empresa SOCIEDAD MERCANTIL IPECA, C.A., inscrita originalmente ante el registro Mercantil de la circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 27 de julio de 1978, bajo el No.18, Tomo 7-A, hoy domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil IV de la circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 08 de diciembre de 2006, bajo el No.63, Tomo 134-A Cto., representada por el abogado Jaime García Rengel, IPSA # 15.821; contra la empresa MALEX CONSULTING GROUP S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 12 de julio de 2006, bajo el No. 12, Tomo 1351-A, representada por Aldo Facchi Rincón, C.I. No.V-8.504.206. Planteamiento de la litis Libelo de demanda Refiere el apoderado actor que su representada celebró (30-09-2006) contrato de arrendamiento con la demandada sobre el apartamento distinguido con el número 519, ubicado en el nivel 880,60 (5) de la Torre “APH”, Segunda Etapa, que forma parte del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Municipio Chacao del Estado Miranda. El contrato tenía una duración de un año; pero podía prorrogarse por un año, siempre y cuando cualquiera de las partes manifestare, por escrito a la otra, con 30 días de anticipación al vencimiento de alguna de sus prórrogas, su voluntad de dar por terminado dicho contrato. También pactaron que se convendría nuevo canon para cada prórroga, siendo imprescindible suscribir nuevo contrato. El canon quedó fijado en Bs.f.2.164,69 mensuales. También se pactó en la cláusula Décima Tercera que la arrendataria debía constituir a favor de la parte arrendadora un depósito en efectivo o una fianza bancaria o de compañía de seguro, por la cantidad de Bs.6.374.070,oo para garantizar sus obligaciones como arrendataria, estableciéndose para constituir esa garantía un plazo de 30 días desde la fecha del contrato. Dice también que el 01 de agosto de 2007 se le propuso a la arrendataria prorrogarle el contrato desde el 01 de octubre de 07 hasta el 30 de septiembre de 08, modificando algunas cláusulas que señala, lo que fue aceptado, según comunicación que acompañada marcada “C”. Posteriormente, en fecha 11 de agosto de 2008b la parte actora le manifiesta a la demanda su deseo de suscribir nuevo contrato con vigencia desde el 14 de septiembre de 2008 al 13 de septiembre de 2009, siempre y cuando se modifiquen ciertas condiciones, según comunicación que se acompaña con la letra “D”; y fue respondida por la arrendataria según comunicación que se acompaña con la letra “E”. Es el caso—sigue diciendo—que la arrendataria demandada ha incumplido con su obligación de constituir el deposito o la fianza a la que comprometió en la cláusula Décima Tercera del contrato; y es por ello que la demanda en resolución y para que entregue el inmueble desocupado. Contestación de la demanda La parte demandada se hace representar por los abogados en ejercicio, Enrique Guillen Niño, José Olivo Durán e Isabel Aguirre, IPSA Nos.59.631, 59.095, 129.856 respectivamente, quienes en la oportunidad legal, pasaron a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos: I) Después de repetir los términos de la demanda incoada en contra de su representada, aducen como cuestión previa la No.6° del art. 346 CPC, por no haberse llenado los requisitos del No.6 art. 340 ejusdem. Para fundamentar esa cuestión previa argumenta que la relación locativa se inició el 14 de septiembre de 2002 y fue entre Aldo Facchi y INPECA c.a.; y no a partir del año 2006, como lo aduce la parte actora. Relata los términos de ese contrato inicial; así mismo de las sucesivas prórrogas, a través de la suscripción año por año de contratos de arrendamientos, mediante la comunicación de la arrendadora en la que se ajustaba el canon de arrendamiento, así como otros ajustes. Además de la modificación adicional en la que se le solicitó al inquilino la suscripción del contrato con una persona jurídica y no con la persona natural de Aldo Facchi. Las discrepancia surgieron en la prórroga del año 2006, con la pretensión desmedida de aumentar el canon de arrendamiento; así como la pretensión de la arrendadora de la irregularidad fiscal de no cobrare el impuesto del valor agregado. No aportó como documento fundamental, el contrato de arrendamiento suscrito en el año 2002 II) Como contestación de fondo, argumentó que rechazaba los hechos y el derecho del libelo; ya que la arrendadora esta impulsada por un ánimo desmedido de lucró, dado los aumentos exorbitantes que persigue, reñidos con el art. 14 del Decreto ley, que obliga, para los inmuebles no sujetos a regulación, a que los aumentos de los alquileres deban sujetarse al índice de precios al consumidor, emitido por el Banco Central.; además de pretender resolver el contrato por una fianza que no ha reclamado en seis años, lo que es un ardid contrario a la ética. III) Como conclusiones, argumentó que la arrendadora aceptó la prórroga del contrato, por lo que aceptó el incumplimiento de la cláusula relativa a la fianza, ya que no exigió la necesidad de su cumplimiento. Ella jamás reclamó la satisfacción de la fianza, por lo que invoca el consentimiento tácito de prorrogar sin el cumplimiento de la finaza. Examen de las pruebas Vista como ha quedado definida la controversia, pasemos a analizar los medios probatorios traídos al juicio por las partes; oportunidad en que iremos fijando criterios de los temas controvertidos. 1.- Al folio 1 y ss corre libelo de demanda, donde se observa que el mismo cumple los requisitos del No.6 del art. 340 CPC; ya que en él se expresa el objeto de la pretensión, como es la resolución del contrato de arrendamiento fundamento de la acción resolutoria incoada y que se acompaña, donde se dice que contiene la cláusula Décima Tercera, donde la arrendataria se obligó—dice—al deposito o finaza, cuya omisión se esgrime como incumplimiento del contrato. Que antes de ese contrato hayan existido otros contratos, nada nos dice en cuanto a que se haya incumplido con el no.6 del art. 340 CPC, como es no acompañar el que es el fundamento de la obligación omitida de constituir la garantía de fiel cumplimiento. En una relación arrendaticia conformada por varios contratos que se hubiesen sucedido en el tiempo, no hay obligación, para cumplir con el No.5 del art. 340 COC, de acompañar todos esos contratos anteriores; es suficiente acompañar el que esta vigente, donde aparece la obligación omitida. Por tal motivo no puede prosperar la cuestión previa invocada de defecto de forma del libelo por no acompañar el instrumento que fundamenta la pretensión, cuando sí fue señalado y acompañado con el libelo. Así se declara. 2.- Al folio 06 y ss corre documento privado representativo de un contrato de arrendamiento suscrito (30 de septiembre de 2006) entre INPECA c.a., como arrendadora y MALEX CONSULTING GROUP, S.R.L como arrendataria, representada ésta por Aldo Facchi Rincón., traído al juicio por la parte actora. Se tiene por reconocido, de acuerdo con el art. 444 CPC. No tiene importancia que la relación arrendaticia venga del año 2002, y no del año 2006, como lo argumenta en contestación el apoderado de la demandada; ya que lo que se demanda aquí es la resolución por el incumplimiento de una obligación contractual, y no el cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal, en que sí tendría importancia la duración de la relación arrendaticia, a los fines de determinar el tiempo de la prórroga legal, de acuerdo con el art. 38 del Decreto Ley de la materia. Lo que interesa aquí es el incumplimiento resolutorio; y éste tiene la misma importancia tengan mucho o pocos años las partes como arrendador y arrendataria del inmueble. En cuanto al uso del inmueble, se observa que en la cláusula segunda se dice que dicho inmueble tendrá como uso exclusivo la vivienda del grupo familiar. Así que es evidente que el uso de dicho apartamento es para que viva señor Aldo Facchi Rincón; con su familia dado que es impensable que una persona jurídica o una sociedad de comercio, que es un ente incorpóreo, como es una sociedad de responsabilidad limitada, pueda vivir con su grupo familiar., lo que esta reservado a las persona natural Al estar sometido el apartamento alquilado al Decreto de congelación de alquileres, pierde importancia el tema de que si el arrendatario sea Aldo Facchi Rincón o Malex Consulting Group s.r.l. En ambos casos, si el uso del inmueble es para vivienda o habitación, se actualiza la congelación de alquileres; aún cuando en este juicio, poco interesa la congelación de intereses, ya que no se demanda la resolución por falta del pago de cánones de alquileres, sino la resolución por omitir la constitución de la garantía a la que comprometió el arrendatario. En cuanto a la garantía, la cláusula Décima Tercera dice:“ “La ARRENDATARIA queda obligada a entregar a LA ARRENDADORA Depósito en efectivo o Fianza Bancaria o de Compañía de Seguros por la cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL SETENTA BOLÍVARES (BS.6.374-070,OO), de fiel cumplimiento de pago de los arrendamientos. Se establece plazo prudencial de treinta (30)días contados a partir de la fecha de este contrato para que LA ARRENDATARIA haga entrega a LA ARRENDADORA de dicha fianza, incumplido lo cual el presente contrato quedará sin efecto alguno y en consecuencia se considera inexistente” Estamos ante una condición resolutoria, de acuerdo con el art. 1197 y 1198del Código Civil.; ya que se hace depender la existencia de la relación arrendaticia a que el inquilino constituya la garantía allí prevista, cuyo incumplimiento autoriza a resolver el contrato. Lo cual no tiene nada que ver con el supuesto afán de lucro que el demandado le imputa a la parte actora.; ya que aquí no se demanda por falta de pago de los cánones de arrendamientos, sino por constituir la fianza; lo cual nada tiene que ver con el afán de lucro. Además, en cuanto a que la parte arrendadora ha dejado pasar el tiempo sin exigir la fianza o depósito en garantía, una parte de la doctrina dice que la acción resolutoria que nace por la omisión de la garantía, es imprescriptible; y otra parte, dice que es prescriptible pero se aplica la prescripción decenal. Y en cuanto a que la arrendadora al dejar pasar el tiempo, consintió tácitamente prorrogar el contrato, sin la exigencia de la fianza, cabe decir que la prórroga de un contrato deja subsistente las condiciones y términos del contrato prorrogado; y además, no cabe aceptar la renuncia tácita de derechos por el transcurso del tiempo, lo que significaría una prescripción. 3.- Al folio 10 corre en fotostato simple un documento privado representativo de una carta (01 de agosto de 2007) que la parte actora le dirigió a la parte demandada, comunicándole estar dispuesto a prorrogar el contrato suscrito el 30-09-06, por el período 01-10-2007 hasta el 30-09-2008 Aparece recibida por una empresa: Premiun de Venezuela c.a., la cual no es la parte demandada. Entonces no hay prueba de que dicha propuesta haya sido recibida ni aceptada, por lo que se debe entender concluido el contrato en la fecha de vencimiento: 30 de septiembre de 2007; ya que dicho contrato no se prorroga automáticamente; habida cuenta de la forma tan absurda o contradictoria en que esta redactada la cláusula cuarta, donde dice que si se avisa el dar por terminado el contrato, es cuando se entiende prorrogado (¿?), lo cual no tiene sentido, y por lo tanto no se le atribuye ningún sentido o propósito a dicha expresión, por ser contradictoria y anularse ella misma. Así que al no prorrogarse el contrato automáticamente, y seguirse ejecutando, debemos entender que ha sufrido tácita reconducción, de acuerdo con el art. 1600 CC; por lo que debe considerarse dicho contrato, a partir del 30 de septiembre de 2007, a tiempo indefinidido. Ahora bien, si el contrato es a tiempo indeterminado, de acuerdo a lo antes expresado, la demanda de desalojo debe descansar en alguna de las causales del art. 34 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios. La Sentencia #1391 del 28 de junio de 2005, de la Sala Constitucional , dejó sentado la doctrina de que en los contratos a tiempo indeterminados solo puede demandarse el desalojo por las causales previstas en el art. 34 ejusdem. Dice así: “…La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la resolución del contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos” De allí que demandar la resolución del contrato por omitir la fianza o el depósito en garantía—que no se encuentra en la enumeración del art. 34 ejusdem—es una causal no prevista en el art. 34 del Decreto Ley, siendo que el contrato de arrendamiento objeto de la acción y fundamento de la demanda, es por tiempo indeterminado por haber sufrido tacita reconducción, de acuerdo con el art. 1600 del Código Civil. Ello sin perjuicio que no descubramos que las partes hayan prorrogado o celebrado un nuevo contrato, convirtiéndolo de nuevo a tiempo determinado. 4.- Al folio 11 corre en fotostato simple una carta (de fecha 11 de agosto de 2008) que le dirige la parte actora a la parte demandada, comunicándole estar dispuesto a suscribir nuevo contrato parara el período 14 -09-08 al 13-09-09. Aparece recibida por la empresa Premiun de Venezuela, la cual no es la parte demandada. Entonces no hay prueba de que haya sido recibida ni mucho menos aceptada por esta. Cabe decir lo mismo del número anterior. 5.- Al folio 12 corre en original una carta de la parte demandada a la parte actora aceptando con condiciones su oferta del 11 de agosto de 2008 de suscribir nuevo contrato con vigencia desde el 01 de octubre de 2008 al 30 de septiembre de 2009. Solo cabe decir que dicha oferta de contrato no fue aceptada en forma pura y simple por la parte demandada, ya que le parece el aumento del canon excesivo y elevado, etc.; y además no aceptan pagar el condominio, sugiriéndole que reconsidere el monto, etc. Una oferta de contrato, cuya supuesta aceptación incluya nuevas condiciones, se convierte en nueva oferta, que necesitaría nueva aceptación por parte del que hizo la primera oferta, para perfeccionar un contrato de acuerdo con el art.1137 último párrafo del CC: “una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente valor de una nueva oferta. 6.- Al folio 41 y ss corre en documento privado el contrato de arrendamiento de fecha 30 de septiembre de 2006, que ya fue examinado anteriormente. Nos remitimos al No.02 de estos análisis. 7.- Al folio 45 corre en original, promovido por la parte demandada carta de la parte actora (de fecha 01 de agosto de 2007), proponiéndole a la parte demandada prorrogar el contrato de arrendamiento de fecha 30 de septiembre de 2006. Se tiene por reconocida, de acuerdo con el art. 444 CPC. No aparece la aceptación de la parte demandada. Sí se prueba que la recibió por cuanto esta en su poder; lo cual no significa que la haya aceptado, para perfeccionar el contrato. de prórroga. 8.- Al folio 46 corre en original otra carta de fecha 11 de agosto de 2008, de la parte actora, dirigida a la parte demandada, participándole estar dispuesto a suscribir nuevo contrato de arrendamiento. Documento que fue promovido por la parte demandada. Se tiene reconocida por la parte actora, de acuerdo con el art. 444 CPC. No aparece la aceptación de la parte demandada. Sí se prueba que la recibió por cuanto esta en su poder; lo cual no significa que la haya aceptado, para perfeccionar el contrato de prórroga. 9.- Al folio 47 y ss corre en fotostato documento privado representativo de un contrato de arrendamiento con una vigencia del 14 de sep de 2002 al 13 de sep de 03, promovido por la parte demandada. No se aprecia como prueba al ser un fotostato de un documento privado, de acuerdo con el art. 429 CPC; pero ya dijimos que el hecho que la relación arrendaticia hubiese comenzado antes del contrato de arrendamiento del 30 de sep de 2006, objeto del presente juicio, no incide en absoluto sobre la acción incoada que es de resolución por incumplimiento de una obligación de constituir fianza; para lo cual no tiene importancia lo que haya durado la relación arrendaticia. 10.- Al folio 55 corre documento privado representativo de una carta de fecha 13 de agosto de 2004, de la parte actora al señor Aldo Facchi ,referente al contrato suscrito el 12 de sep de 2002. Se tiene por reconocido, de acuerdo con el art. 444 CPC Nos remitidos a lo dicho antes, en cuanto a que no tiene incidencia en esta litis que la relación arrendaticia datara de fecha anterior al contrato objeto del presente juicio. 11.- Al folio 56 corre un documento privado representativo de una carta de fecha 07 de agosto de 2006, que le dirige la parte actora al señor Aldo Facchi, referente al contrato de arrendamiento de fecha 12 de sep de 2002. Se tiene por reconocida, de acuerdo con el art. 429 CPC. Nos remitimos a lo dicho en el número anterior. 12.- Al folio 57 corre un documento privado en original, representativote una carta de fecha 30 de agosto de 2006, de la parte actora, donde ésta le responde a una comunicación anterior de la demandada, en cuanto a que la cantidad de arrendamiento fijada es invariable. Se tiene por reconocida. Es anterior al contrato de arrendamiento de fecha 30 de sep de 2006; y el hecho que demuestre que la realción arrendaticia se haya incido en fecha anterior al contrato objeto del juicio, no tiene incidencia en el presente juicio, como antes hemos dicho. 13.- Al folio 58 corre fotostato de documento privado representativo de una carta de fecha 29 de agosto de 2006, la cual no se aprecia de acuerdo con el art. 429 CPC. 14.- Al folio 60 y ss hasta el folio 33 ambos inclusive, corren documentos privados sin firmas, representativos de recibos de pago de alquileres, librados por la parte actora a favor del señor Aldo Facchi. Fueron promovidos por la parte demandada .No se aprecian dado que no tiene la firma de la parte actora, contra la cual se oponen. 16.- Al folio 91, 92 y 93 corren en original tres documentos privados, firmados por INPECA, C.A., representativos de tres recibos de pago de alquileres, librados por la parte actora a favor de Aldo. Se tienen por reconocidos, de acuerdo con el art. 444 CPC. Tienen fecha del año 2003, y demuestran que la relación arrendaticia era anterior a la fecha del contrato objeto de resolución en este juicio; pero ello no tiene mayor incidencia en el presente juicio, que es de resolución por incumplimiento, para lo cual no tiene importancia que la realción arrendaticia tenga una duración o tenga otra. 17.- A los folios 99 y 100 corren una carta que la parte demandada le dirige a la parte actora donde acusando recibo de la comunicación de la arrendadora donde le propone la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento. Allí se le dice a la parte actora que el aumento del canon es exagerado, y además la arrendataria no viene obligada a pagar el condominio. Puede entonces considerarse sin lugar a dudas rechazada la oferta primeramente formulada, por lo que el nuevo contrato de arrendamiento no se habría perfeccionado, de acuerdo con el art.1137 CC. Conclusiones Visto el material probatorio allegado a los autos por las partes litigantes, podemos resumir las siguientes conclusiones finales: 1. La parte demandada no demostró que había cumplido con la cláusula tercera del contrato de fecha 30 de septiembre de 2006, que es el que la actora acompañó con la demanda y es el fundamento y objeto de la acción resolutoria. 2. Dicho contrato se recondujo tácitamente, de acuerdo con el art. 1600 CC, al no demostrarse la aceptación de la demandada a las ofertas de prorrogarlo o celebrar nuevo contrato que le hicieron, y al no estipularse que el mismo se renovaría o prorrogaría automáticamente si alguna de las partes no avisara a la otra, con treinta días de anticipación, su voluntar de darlo por terminado; ya que en la cláusula cuarta se dijo algo absurdo por contradictorio, como que el contrato podrá prorrogarse si una parte notifica a la otra su voluntar de darlo por terminado, lo cual no tiene sentido. 3. Al indeterminarse el contrato, no puede demandarse el desalojo bajo una causal que no estuviese contemplada en el art. 34 del Decreto ley, de acuerdo con la Sentencia de la Sala Constitucional, antes citada. 4. La causal para demandar por no haberse constituido la fianza o el depósito a lo que se comprometió el arrendatario en la cláusula cuarta del contrato, no esta prevista en el art. 34 del Decreto ley de la materia; por lo tanto no puede servir para demandar el desalojo por ese motivo. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de las República y por autoridad de la Ley: 1. declara sin lugar la demanda que interpuso INPECA contra MALEX CONSULTING GROUP SRL. Hay condena en costas por razón del vencimiento. 2. Declara sin lugar la cuestión previa No.6 del art. 346 CPC, opuesta. Publíquese, Regístrese y Déjese copia Dada, firmada y sellada la presente sentencia en la Sala de Despacho del Juzgado sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de caracas, a los veinte y un día del mes de enero del año dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes. El Juez JOSE EMILIO CARTAÑÁISACH La secretaria IVONE CONTRERAS Nota: En esta misma fecha siendo la una y media de la tarde se publicó la presente sentencia, con su inserción de la misma en los autos del expediente. La secretaria.