TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2008-002245
Se refiere el presente juicio a una demanda de desalojo por necesidad del dueño de ocupar el inmueble arrendado, que interpuso la ciudadana ROSAURA TERÁN LOZANO, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.4.270.195, asistida por la abogada en ejercicio Ingrid Borrego León, IPSA # 55.638; contra el ciudadano EDISON JOSÉ PACHECO RODRIGUEZ, mayo de edad, de este domicilio, C20590I. No. 13.124.422.
Planteamiento de la litis
Libelo de la demanda
Refiere la parte actora que ella es propietaria del apartamento 2-3-A de la Planta dos de la Torre A del Conjunta Residencial “HORNO DE CAL”, situado en San Agustín del Sur, Municipio Libertador del Distrito Capital antes Distrito Federal. Cita los datos de registro del título de propiedad del apartamento.
Dice que dicho inmueble se lo dió en arrendamiento a la parte demandada, por contrato verbal, con un alquiler de Bs.F.300, oo; y ella con su hija, Ana Luisa Lozano Terán, C.I. No.13.713.771, se fueron a vivir alquiladas al apartamento No.4 del Edificio “Río”, ubicado en la Av. Venezuela, Bello Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital; donde vive en compañía también de otro hijo, Francisco Javier Terán, C.I. 17.760.800
Ahora bien—sigue diciendo—es el caso que su hija fue demandada en resolución del contrato por falta de pago de alquileres del apartamento donde viven; y a raíz de ese juicio, su hija, en calidad de arrendataria, llegó a una transacción notariada con la arrendadora, donde se comprometía a mudarse a más tardar el 30 de diciembre de 2008.
Ha intentado sin resultado explicarle al demandado la situación que confrontan y la necesidad y urgencia que tienen de que él desocupe el apartamento arrendado para sí poder mudarse con su familia, ya que no tiene otro donde vivir, cuando desaloje el apartamento objeto de la transacción que realizó su hija.
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, donde invocan entre otras normas legales el art. 34, causal b) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluye con el petitorio, donde demanda el desalojo del apartamento arrendado.
Estima la demanda en Bs. normales de 3.600.000,oo
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace asistir del abogado Nancy M. Linares I., IPSA # 20.590, y pasó a contradecir la demanda bajo los siguientes argumentos:
1. Afirma que desde el 15 de octubre de 2003, ocupa el apartamento de autos con su esposa y sus hijos adolescentes; cancelando puntualmente los cánones de arrendamiento.
2. Los fundamentos de hecho alegados para solicitar el desalojo no están comprobados suficientemente.
3. La transacción o convenio que declara suscrita por su hija es perjudicial para él como tercero; por lo que no pude admitirse como prueba en su contra en este juicio.
4. La cuantía del juicio es exagerada.
5. No es cierto que la parte actora se hubiese entrevistado con su esposa ni con él.
6. Pide que, en caso de que la sentencia le sea desfavorable, se le conceda el término de seis meses para mudarse, que contempla el parágrafo primero del art. 34 del Decreto ley.
Examen de las pruebas
Visto cómo ha quedado trabada la litis y definidos los términos de la controversia, corresponde ahora pasar a analizar los medios probatorios traídos por las partes a los autos; especialmente la parte actora, quien es la que corre con la carga de la prueba, de conformidad con el art. 506 CPC.
1.-
Al folio 5 y ss corre documento público protocolizado, representativo del título de propiedad del apartamento de autos, cuyo desalojo se pretende en este juicio, en cabeza de la parte actora.
Con dicho instrumento se prueba uno de los requisitos del presupuesto de hecho de la causal de desalojo prevista en la letra b del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, que la letra dice así:
En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.
2.-
Al folio 10 y ss corre documento protocolizado representativo de una cancelación de hipoteca que pesaba sobre el apartamento de autos.
Igual que se dijo anteriormente, con dicho documento se prueba la propiedad del inmueble en cabeza de la parte actora.
3.-
Al folio 19 y ss hasta el folio 27 corren documentos privados, firmados por la parte demandada y por la parte actora, representativos de recibos de pago de alquileres cancelados por la parte demandada por concepto de arrendamiento sobre el apartamento de autos.
Quedan reconocidos, a tenor del art. 444 CPC; y con ellos se prueba la relación de arrendamiento existente entre las partes sobro el apartamento de autos.
Con dicha prueba se demuestra otro de las condiciones del presupuesto de hecho de la causal de desalojo; aún cuando ya la misma parte demanda reconoció en contestación, sin problema, la existencia de dicha relación y su condición de arrendatario del apartamento de autos.
4.-
Al folio 28 y ss corre en original documento notariado representativo de un contrato de arrendamiento sobre el apartamento del Edificio Río, ubicado en la avenida Venezuela, Bello Monte , Municipio Libertador, Estado Miranda.
Este no es el apartamento que se pretende desalojar en el presente juicio; sino en el que vive la parte demandante con sus hijos, y que se encuentra arrendado a su hija Ana Luisa Terán; y, según se lee en el libelo, de donde tienen que salir por virtud de la transacción que su hija firmó con la arrendadora: Costea Sepulcro.
Esto último configuraría la necesidad de pedir a su vez la desocupación del que es objeto en este juicio.
5.-
Al folio 32 y ss corre en copia certificada documento notariado representativo de la transacción que la hija de la parte actora Ana Luisa Terán Lozano firmó con Cosetta Sepulcri, donde se comprometía a desalojar el inmueble que alquilaba, a más tardar el 30 de diciembre de 2008.
Aún cuando el documento tiene el defecto de no se señalar o identificar el inmueble de que se trata, es lógico suponer que se trata del apartamento que arrendaba, según el documento antes examinado.
La parte demandada expresó en la contestación que dicho documento no puede hacer prueba en contra suya por ser él un tercero en esa transacción.
En los contratos se distinguen dos aspectos:
1) uno obligacional, donde se aplica el principio de que los terceros no quedan vinculados, de acuerdo al art.1166 del Código Civil;
2) otro fáctico, en el cual el contrato, si esta recogido en documento público o privado reconocido, sí pueden probar hechos que pudieran eventualmente perjudicar intereses de tercero, de acuerdo con el art.1360 del Código Civil.
Para decirlo para el caso concreto: el documento de la transacción examinada, no obliga contractualmente a la parte demandada a mudarse; ya que quien se comprometió a hacerlo no fue él; pero ello no impide que dicho documento pruebe el hecho de que la parte actora, sí tendría que salir de ese apartamento donde vive con su hija, necesitando vivir en alguna otra parte; lo que actualiza un elemento definitorio de la causal del art. 34 letra b) del decreto ley de la Materia
6.-
Al folio 35 corre un documento en original representativo de una Constancia de Residencia, expedida por la Jefatura Civil El Recreo, donde se certifica que la parte actora reside en el apartamento 4 del Edificio Río de la Av. Venezuela , Bello Monte.
Es el inmueble que Ana Luisa Lozano—quien dice el libelo que es la hija de la parte actora—alquiló a Cosetta Sepulcri, según el documento antes examinado.
7.-
Al folio 62 y ss corre en fotostato Partida de Nacimiento de Ana Luisa, que prueba que ella es hija de la parte actora.
Con ello se prueba otro elemento de la causal de desalojo de la letra b del art. 34 del decreto Ley de la Materia.
8.-
Al folio 63 y ss corren una serie de documentos privados representativos de facturas y estados de cuenta bancarios.
No se aprecian, por cuanto al ser recaudos provenientes de terceros, requieren su ratifican en juicio por sus emitente, de acuerdo con el art. 431 CPC.
9.-
Al folio 75 y ss corre acta de la declaración del testigo Emilio Adolfo Pérez Pastoriza, promovido por la parte actora.
De la misma se comprueba que la parte actora vive en el apartamento de donde debe mudarse porque la están desalojando; y que necesita el de este juicio porque es el único que tiene.

Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, considera este juzgador que la parte actora ha probado los extremos de la causal de desalojo contemplada en la letra b) del art. 34 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios. A saber:
1. ha probado que el inmueble objeto de la presente acción esta arrendado a la parte demandada por un contrato a tiempo indefinido; lo cual lo confirma la parte demandada en su contestación.
2. Al ser un contrato por tiempo indefinido, la estimación de la demanda en Bs. F.3.600, oo, es correcta al ser el resultado de multiplicar el alquiler de Bs.300,oo por doce meses, de acuerdo con el art. 36 CPC.
3. ha probado que ella es la propietaria de dicho inmueble.
4. Ha probado que ella vive con su hija alquilada en otro apartamento, de donde tienen que salir por virtud de una transacción que su hija firmó en juicio de desalojo, que le crea la necesidad de pedir la desocupación del que ahora es objeto de este juicio.
5. Esta causal de desalojo, lo que plantea en el fondo es un conflicto de intereses entre el propietario y el inquilino. Ambos intereses son legítimos y respetables por la necesidad que tienen ambos de ocupar el inmueble arrendado; pero ante la disyuntiva de tener que sacrificar alguno para resolver el conflicto, el legislador ha escogido sacrificar al inquilino, como poseedor precario que es, frente al propietario, como poseedor legítimo. La ley ha preferido que viva en el apartamento el propietario o dueño y no el arrendatario; privilegiando así la propiedad en detrimento de la posesión precaria, a pesar de que aquella esta bastante menguada en estos tiempos.
6. Debemos añadir nosotros que si un propietario lograse un desalojo en base a la necesidad que tiene de mudarse para el inmueble alquilado; y luego de obtenida la desocupación, le diera al inmueble otro destino diferente, estaría incurriendo en fraude procesal, con las consecuencias anejas que ello conlleva.
Parte dispositiva
En fuerzas de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que presentó Rosaura Terán Lozano contra Edison José Pacheco Rodríguez, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia, adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara extinguido el contrato o relación de arrendamiento existente entre las partes del presente juicio.
2. Consecuencialmente condena a la parte demandada, como arrendataria, a que desocupe el apartamento alquilado, arriba identificado que se da aquí por reproducido, y se lo entregue a la parte actora, de conformidad con el art. 1594 del Código Civil.
3. Se le concede a la parte demandada un plazo de seis meses para la entrega, a contar de la notificación que se le deberá hacer de la sentencia definitivamente firme, de conformidad con el parágrafo primero del art. 34 del decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4. Se le condena a las costas del juicio, por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve días del mes de enero del año dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILUIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La secretaria