TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
197° Y 148°
PARTE ACTORA: ZAIDA DEL VALLE VERDE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.461.704.
PARTE DEMANDADA: JESUS ALI URBINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.941.131
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: TEOFANES VEGA CONTRERAS, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 93.242.
APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BELINDA CRISTINA ROMERO MORLES y ALEXANDER GAMBOA, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 122.899 y 68.917 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO
Sentencia definitiva
a) Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que su representado inició una relación contractual arrendaticia, con el ciudadano JESUS ALI URBINA, en fecha 28/11/2004 sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a la vivienda ubicado en la Urbanización Caricuao, sector UD-5, del bloque 01, edificio 02, piso 4, distinguido con el Nº 0403, parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Federal, inmueble que le ha sido solicitado en varias oportunidades a dicho ciudadano, en vista a la necesidad de habitar el inmueble por parte de su representada.
Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada, rechazó, negó y contradijo lo aducido por la parte actora, de haber efectuado múltiples gestiones para obtener el inmueble, dejando pasar por alto la existencia de una prorroga legal, al haber cumplido su representado con todas las obligaciones como arrendatario.

b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda en fecha 13 de febrero de 2008, que quedó atribuida a este Juzgado en la referida fecha. Asimismo, el 14/02/2008 se admitió dicha demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Consta que en fecha 10 de marzo de 2008, compareció el ciudadano José Luís Lara, alguacil adscrito a la Unidad de Alguacilazgo y consignó compulsa y recibo de citación sin firmar, en vista a la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada.
En fecha 06/03/2008 el apoderado actor solicitó nuevamente la citación de la parte demandada, requerimiento que fue proveído por auto de fecha 12/05/2008; posteriormente y en vista a la imposibilidad de practicar la citación personal del demandado, se acordó su citación por carteles previa solicitud de la parte actora.
De forma que cumplida la citación por carteles tanto en prensa como por fijación de un ejemplar del mismo en la dirección del inmueble, transcurrido el lapso a que hace referencia el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil sin que la parte demandada se diera por citada, y a solicitud del apoderado actor, se le designó defensor ad-litem, recayendo tal designación en la persona de Carmen Laura Romero, a quien se ordenó notificar mediante boleta de Notificación.
Mediante diligencia de fecha 25/09/2008 la abogada Belinda Romero, consignó poder que acredita su representación del ciudadano Jesús Alí Urbina, quedando fuera de juicio la defensora designada. En esa actuación la apoderada judicial del demandado se dio por citada en nombre de su representado y consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 23/10/2008 la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 30/10/2008, posteriormente mediante escrito de fecha 11/11/2008, la apoderada judicial de la parte demandada promovió pruebas, admitidas en esa misma fecha.
Por auto de fecha 27/11/2008 se difirió la oportunidad para dictar sentencia por un lapso de cinco (5) días siguientes a dicha providencia, con lo cual se hace constar que el presente fallo se publica fuera de la oportunidad legal para ello.

II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
a) Alegatos de la parte demandante: Aduce la representación judicial de la parte actora que su representada inició una relación contractual arrendaticia, con el ciudadano JESUS ALI URBINA, en fecha 28/11/2004 sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a la vivienda ubicado en la urbanización Caricuao, sector UD-5, del bloque 01, edificio 02, piso 4, distinguido con el Nº 0403, parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Federal.
Que el canon de arrendamiento fue fijado en cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo) actualmente 400 bolívares fuertes, pagaderos los cinco (5) primeros días de cada mes, por mensualidades vencidas, en el domicilio del arrendador.
Que al arrendatario Jesús Alí Urbina se le ha solicitado el inmueble en varias oportunidades y no ha cumplido con su obligación de entregarlo, a pesar de las múltiples gestiones efectuadas, en vista a la necesidad de su mandante de ocupar el inmueble, ya que actualmente vive en casa de sus padres.
Procede a demandar al ciudadano Jesús Alí Urbina, para que convenga voluntariamente a entregar el inmueble o a ello sea condenado por el Tribunal y al pago de las costas y costos del proceso, todo con fundamento en el artículo 33 y 34 literal “B”de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.266, 1.579, 1.592 y 1.594 del Código Civil.
b) Alegatos de la demandada: La parte demandada en su escrito de contestación rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho esgrimido por la actora en su escrito libelar a excepción de la relación arrendaticia, por ser contrarias a disposiciones expresas de la ley.
Manifestó que es cierto que existe una relación arrendaticia con la actora desde el 28/09/2004 así como cierto que durante dicho período de arrendamiento su representado ha cumplido fielmente y a cabalidad con el contrato.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo, las múltiples gestiones realizadas por la parte actora, para obtener el inmueble de parte de que su representado, señalando que tan sólo envió una carta y dejó pasar por alto la prorroga legal que opera de pleno derecho para su representado, aún cuando haya vencido el contrato de arrendamiento.
Que su representado en ningún momento se ha negado a entregar el inmueble, aun cuando el actor aumentó el canon de arrendamiento de manera verbal, mientras desalojaba el inmueble y encontraba otro inmueble al cual mudarse.
Que la parte actora procedió a demandar el desalojo, sin tener en cuenta la fecha de culminación del contrato y el hecho que, su representado es acreedor de la prorroga legal por un periodo de un año.
Fundamenta sus alegatos en los artículos 1264, 1270, 1579, 1592, 1594 y 1594 del Código Civil, en concordancia con los artículo 38, 58, 60 y 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y solicita el reintegro de sobrealquileres desde el 06/11/2007 hasta la fecha de presente fecha, en compensación por futuros alquileres mientras culmina la prorroga y que sea declarada Sin Lugar la demanda incoado en contra de su representado.

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
Una vez leídos el escrito de demanda, así como el escrito de contestación a la demanda, aprecia quien decide que la presente causa limita los hechos controvertidos a lo siguiente:
a) La verificación o no de la necesidad de ocupar el inmueble su propietario – arrendador, a la luz de las previsiones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o si opera la prorroga de ley como aduce el demandado.
Vale destacar que el demandado no demandó en reconvención el pago de sobre alquileres pagados, sino que se limitó a alegar la compensación por “futuros alquileres”, lo cual es primordial aclarar antes de pronunciarse en su oportunidad.
Sobre los hechos controvertidos, debió versar la carga de pruebas de los litigantes para determinar la improcedencia o procedencia de sus alegatos, conforme al siguiente examen:
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.
a) Pruebas de la parte actora:
1. Consta a los folios 6 al 10, copia fotostática del contrato arrendamiento suscrito en fecha 28/09/2004 entre los ciudadanos Zaida Verde y Jesús Ali sobre el inmueble objeto del presente juicio, notariado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao. Dicho instrumento de naturaleza auténtica no fue impugnado por la parte contraria, razón por la cual se le concede todo el valor probatorio conforme al artículo 1357 del Código Civil.
Y, del mismo se desprende la relación arrendaticia celebrada entre las partes del presente juicio, por un lapso de un (1) año fijo a partir del 23/09/2004, acreditando a la ciudadana Zaida Verde como arrendadora y al ciudadano Jesús Ali Urbina como arrendador.
También se desprende de la cláusula 3ª relativa a su duración, cuyo análisis resulta primordial para el fondo del juicio, que además de existir plazo fijo, establecieron que conforme a la prórroga legal durante su vigencia, se incrementaría conforme a la tasa que establezca el Banco Central (de Venezuela).
2.- Consta a los folios 11 al 15 copias fotostáticas del documento de compra-venta del inmueble objeto del presente juicio, a nombre de la ciudadana Zaida Del Valle Verde. Dicho instrumento es copia de un documento público que al no haber sido impugnado en forma alguna, se tiene como fidedigno y adquiere todo el valor probatorio que del mismo pueda desprenderse, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil.
El mismo es pertinente para acreditar la propiedad que se atribuye la ciudadana Zaida Del Valle Verde, sobre el inmueble objeto de juicio y por ende, la facultad que tenía para darlo en arrendamiento.
3.- Consta al folio 16 original de carta privada dirigida por la ciudadana Zaida Verde y recibida por el ciudadano Jesús Alí Urbina, en la que la arrendadora manifestaba su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento.
A esta carta o misiva debe dársele el valor de prueba legal por cumplir lo establecido en el artículo 1370 del Código Civil, tratándose de una carta o misiva dirigida a una de las partes y contener un hecho relacionado con el juicio apareciendo recibida por el ciudadano con firma ilegible cuya cédula de identidad coincide con la del demandado (C.I.3.941.131).
Para verificar su pertinencia o no con los hechos de juicio, se observa que tiene fecha del 14 de marzo de 2007 y de su contenido que el arrendador le comunica que: “..y que para el venidero próximo mes de de Septiembre (sic) del 2007, vence dicho contrato de arrendamiento, el mismo no será renovado…” expresando además que: “…Si el inmueble es entregado meses antes del vencimiento del contrato, deberá cancelar el canon de arrendamiento…hasta la fecha que habitó el inmueble…”
4.- Cursa al folio 17 original constancia de residencia expedida en fecha 14/11/2007 por la Prefectura del Municipio Libertador, Parroquia Caricuao Dicho instrumento es un documento público administrativo que al no haber sido impugnado en forma alguna, adquiere todo el valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Para saber su pertinencia se desprende del mismo la dirección de la residencia de la parte actora, ciudadana Zaida Verde, que adminiculado con el contrato de arrendamiento y el documento de propiedad del inmueble objeto de juicio, se evidencia que no es la misma al del inmueble del cual es propietaria, todo conforme dispone el artículo 510 CPC .
b.) Pruebas de la parte demandada:
Con la presentación del escrito de contestación de demanda no produjo prueba alguna, pero en el lapso probatorio promovió los siguientes medios:
1. Cursa al folio 77 copia fotostática de carta misiva emitida por la parte actora al ciudadano Jesús Urbina, sobre la no renovación del contrato. En cuanto a dicha valoración el tribunal se remite a los términos expuestos en líneas anteriores ya que es del mismo tenor de la carta que en original produjo su parte contraria actora, antes valorada con plenitud probatoria.
2. Cursa a los folios 78 al 83 copias fotostáticas de 10 planillas de depósitos bancarios, efectuados por el ciudadano Jesús Urbina, en beneficio de la ciudadana Zayda Verde, por un monto de Seiscientos Mil Bolívares o Seiscientos Bolívares fuertes, dichos instrumentos se tienen como legalmente promovidas como prueba de tarjas establecida en el artículo 1383 del Código Civil, siendo patrones consecutivos entre sí. Si bien es cierto en el contrato nada se dijo sobre si debe pagarse o no el monto de los cánones en alguna cuenta bancaria a favor del arrendador, resulta obvio que si éste no los impugnó es porque reconoce que se había convenido en ello al menos en forma “verbal”.
Para saber su pertinencia o no con lo hechos en litigio hay que examinarlos individualmente tomando en cuenta que según la carta producida por ambas partes (de la que se valen también ambas) se desprende en su contenido que el contrato vence “el próximo mes de septiembre de 2007”.
Hecha esta aclaratoria, al folio 78 reposa depósito del mes de noviembre de 2007, lo que implica un pago de un mes posterior a le fecha que las partes señalan como terminación del contrato (septiembre 2007). Lo mismo sucede con las planillas de los folios 79, 80 81, 82, 83 relativa a los meses de diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008. Todos son por Bs.600.000,oo cada mes, lo que representa una suma mayor a la que aparece convenida en el contrato de Bs.400.000,oo
En cuanto a las planillas de los folios 84 al 98 se tienen igualmente como pertinentes por tratarse de los años 2004, 2005, 2006 y parte del 2007 para acreditar que las partes acordaron ese medio liberatorio de pago, cuyos montos coinciden con lo previsto en los contratos (Bs.400.000,oo por cada mes).
Todas estas pruebas quedan adminiculadas entre sí, por coincidir la mayoría de los montos de cada planilla con los montos de los cánones de arrendamientos de los contratos producidos en juicio.
3. Cursa a los folios 68-69 contrato privado en original cuyo contenido es idéntico al contrato autenticado que aparece a los folios 6-10, siendo su única diferencia la fecha de suscripción. El primero tiene fecha del 28 de septiembre de 2004 y el segundo del 29 de septiembre de 2006, destacando el último que no fue elaborado por abogado alguno, lo que supone que el arrendador para economizarse los costos de la elaboración del nuevo contrato, lo copió íntegro cambiando sólo la fecha, lo que genera como veremos efectos nocivos a sus intereses.
Aunque el demandante omitió la existencia de este segundo contrato, su contrario probó su existencia otorgándosele pleno valor de pruebas al constar en original y no ser desconocida la firma del arrendador, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Viendo el contenido, es pertinente para acreditar la suscripción de un nuevo contrato con determinación de un nuevo tiempo de un año -1- fijo, más la posibilidad de la prórroga legal (cláusula 3ª, vuelto folio 68).
Punto previo
De la naturaleza de la relación arrendaticia
Por el hecho de haberse suscrito dos contratos con fechas distintas, hay que analizarlos como quid del asunto, esto es, si la relación de arrendamiento es a tiempo indeterminado y por ende si procede o no el derecho a exigir el desalojo por necesidad de ocuparlo su propietario (art.34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), y otra cosa, si mantiene su naturaleza determinada, en cuyo caso establecer si se uso de la prórroga de ley (art.38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El primer contrato tuvo vigencia de un -1- año fijo desde su firma, es decir, desde 28 de septiembre de 2004, lo que significa que venció el 27 de septiembre de 2005. Asimismo, en su cláusula 3ª se previó de una vez el derecho de prórroga del art.38 de la ley, lo que interpreta este juzgador por mandato del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que, al vencimiento natural del contrato nació el derecho de prórroga legal de 6 meses. Así las cosas, esa prórroga legal del artículo 38, en su literal “a” venció el 27 de marzo de 2006.
Ahora bien, siendo un hecho probado con las planillas bancarias que acreditan los pagos de los cánones en la cuenta del arrendador en el banco industrial de Venezuela, resulta de obviedad que las partes una vez vencido el lapso de prórroga de ley, mantuvieron sus respectivas condiciones de arrendador y arrendatario respectivamente, lo que implica que el contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado a tenor de lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil, es decir, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y pagando en la cuenta bancaria del arrendador el monto acordado de los cánones de arriendo, quien recibe conforme. Esto constituye a juicio de este sentenciador, en la primera novación del contrato, lo cual encuadra dentro de la previsión legal del artículo 1314 del Código Civil que establece:
“La novación se verifica:
1º Cuando el deudor contrae para con su acreedor nueva obligación en sustitución de la anterior, la cual queda extinguida…”

Hay que aclarar que cuando refiere la norma obligación extinguida implica que el contrato indeterminado, se sustituye por uno a tiempo determinado, extinguiéndose aquél.
En efecto, las partes decidieron darle determinación nuevamente a su relación arrendaticia (sobre la fecha de su vencimiento), suscribiendo otro nuevo contrato, esta vez en forma privada, convirtiendo nuevamente el contrato indeterminado, en uno a tiempo determinado (como se previno inicialmente).
Esta tesis es la que ha venido sosteniendo este sentenciador en otras causas análogas, estableciendo en forma reiterada sobre el alcance de que se puede convertir un contrato determinado en uno indeterminado, del mismo modo puede convertirse uno indeterminado en un contrato determinado, como también pudiera novarse el contrato simple de arriendo en uno de arrendamiento con opción de compra por ejemplo.
Dicho esto, del último contrato se desprende que su anualidad se computaba desde la fecha 29 de septiembre de 2006 al 28 de septiembre de 2007 y así mismo, también que su cláusula 3ª previó el uso nuevamente de la prórroga de ley. En consecuencia, cuando se analiza este último contrato con el contenido de la carta del folio 70 en la que señala el arrendador al arrendatario que no le sería renovado, lo cual es obvio porque es a plazo fijo (cláusula 3ª), para este juzgador nació el derecho de hacer uso de la prórroga legal establecida en el artículo 38, literal “b” que es de un -1- tomando en cuenta “el tiempo de la duración arrendaticia desde 2004”.
Ello implica que al vencerse el contrato último el 28 de septiembre de 2007, nace al inquilino su derecho de prórroga de ley de un -1- año que vence el 28 de septiembre de 2008, razón por la cual, cuando el arrendador inició la demanda en febrero de 2008 estaba vigente la prórroga de ley a favor del arrendatario por lo cual, estando en presencia para esa fecha de un contrato a tiempo determinado, tenía uso a la prórroga.
Hoy día, para este juzgador el contrato se ha vuelto a indeterminar en el tiempo porque se siguió recibiendo al arrendatario (en la cuenta bancaria del arrendador) el monto de los cánones siguientes al vencimiento de la prórroga de ley, y aunque probada la necesidad de ocupar el inmueble por parte del arrendador, tendrá que plantear nueva demanda en estos nuevos términos con la cosa juzgada nacida de este fallo.
De las conclusiones probatorias
Este sentenciador verificó la demostración de los siguientes hechos:
1. Que la ciudadana ZAIDA DEL VALLE VERDE, es propietaria del inmueble objeto del presente juicio, según documento público.
2. Que la arrendataria tiene su domicilio en un sitio distinto al inmueble que es de su propiedad y que dio en arrendamiento al demandado.
3. Que existen dos -2- contratos de arrendamientos con fechas distintas y no uno como afirmó el demandante.
4. Que aunque el contrato inicial ni el sucesivo nada dicen sobre el modo de pago a través de cuenta bancaria, ambas partes sea “en forma tácita” (por sus conductas) o “en forma verbal” (acuerdo) permitieron que el arrendatario diere cumplimiento a la liberación de pago de los cánones, haciendo depósitos bancarios a favor y en la cuenta bancaria del arrendador del banco industrial de Venezuela.
5. Que el inmueble fue dado en arrendamiento (auténtico, folios 6-10) al ciudadano JESUS ALI URBINA, por un lapso de un (1) año fijo, contados a partir del 28/09/2004 y que el arrendatario hizo uso de la prórroga de ley de seis -6- meses los cuales se cumplieron.
6. Que al vencimiento de la prórroga legal, las partes continuaron con sus respectivas condiciones de arrendador-arrendatario, dando lugar a que se convirtiera el contrato en uno de naturaleza indeterminada.
7. Que posteriormente suscriben nuevo contrato (privado, folios 68/69) para darle tiempo de inicio y nueva fecha de terminación con su respectiva prórroga legal.
8. Que volviendo la relación arrendaticia en forma determinada, el lapso de prórroga legal, estaba en vigencia al momento de incoarse la demanda (febrero de 2008), ya que vencía dicha prórroga el 28 de septiembre de 2008.
Así las cosas, establecidos los hechos probados, es concluyente que la demanda que nos ocupa no puede prosperar por no haber plena prueba de los hechos alegados en el libelo como exige el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
De forma que, al no cumplir el actor con su carga de pruebas (art.506 CPC) no así el arrendatario que demostró la existencia de un nuevo contrato y el establecimiento muto del uso de la prórroga legal, la cual estaba en vigencia para el momento de instaurarse la demanda, cumpliendo el inquilino con la carga excepcionatoria establecida en los artículos 506 CPC y 1354 del Código Civil. Y así se establece.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal administrando justicia a cargo del juez titular Luis Petit Guerra, quien en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue ZAIDA DE VALLE VERDE contra el ciudadano JESUS ALI URBINA, ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, por mandato del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los diecinueve -19- días del mes de enero de dos mil nueve (2009). Años 197° y 148°
EL JUEZ TITULAR

Abog.LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA,
Abog. MARYEMMA FIGUEROA LOPEZ
En la misma fecha y siendo las diez de la mañana (10:00 am), se registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA,
MARYEMMA FIGUEROA LOPEZ

LAPG/MFL
Exp.- AP31-V-2008-000323.-