TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
198° y 149°
PARTE ACTORA: SANTANDER BORRERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.554.941.
PARTE DEMANDADA: JAIME BARUH BENDAHAN, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°. V-3.479.003.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ GREGORIO ARVELO PINO y AGUSTIN RAFAEL ROJAS, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.925 y 9.420, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: OSCAR MAGO BENDAHAN, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 32.543.
MOTIVO: DESALOJO, del cual es objeto el inmueble que se identifica a continuación: “Apartamento identificado con el número y letra 3-C, situado en el piso 3, del Edificio Residencias Manapire, ubicado en la Calle Rio Manapire, Urbanización Centro Parque Residencial Parque Humboldt, Prados del Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda”
I
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte accionante aduce que su representado es propietario del inmueble de autos, el cual dio en arrendamiento por contrato suscrito en fecha 01 de julio de 1987, con el ciudadano JAIME BARUHT BENDAHAM, estableciéndose en el mismo un canon inicial de CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.700,oo) mensuales, y que por haberse celebrado transacción judicial en juicio que intentó en 1995 por resolución del contrato ante el juzgado cuarto de parroquia, la misma no se ejecutó, lo que implica a decir del demandante las partes continuaron con el arrendamiento pero a tiempo indeterminado.
Que posteriormente se acordó incrementar el canon hasta llegar a la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,oo), o lo que es lo mismo SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 600,oo), de los cuales el arrendatario ha dejado de pagar los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, adeudando la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 2.400,oo).
Por otro lado el apoderado judicial de la parte demandada opuso las cuestiones previas basadas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en sus ordinales 1°, 6° y 8°, invocó el la falta de cualidad del actor, y negó en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho invocado por la actora en su libelo de demanda.
II
DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO.
Sometida a la distribución de turno en fecha 17 de enero de 2008, se presenta libelo de demanda junto con los documentos fundamentales consignados en copias simples, quedando asignada a este Juzgado en esa misma fecha. En fecha 21/01/2008, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 06 de mayo de 2008, compareció la representación judicial de la parte actora, quien mediante ratificó la solicitud de medida de secuestro hecha en el libelo de demanda, la cual fue negada por auto de fecha 02-06-2008 (cuaderno de medidas).
Hechas todas las gestiones pertinentes para lograr la citación de la parte demandada tanto personal, como por carteles, se procedió a designarle defensor ad-litem mediante auto de fecha 11-08-2008, cargo este que recayó en la persona de GABRIELA FREIRE, quien por diligencia de fecha 25-09-2008, se dio por notificada y aceptó el cargo en referencia.
Consta que en fecha 30 de septiembre de 2008, compareció la parte demandada a darse por citado y a su vez otorgó poder apud-acta, quedando a derecho.
Estando en la oportunidad para dar contestación a la presente litis, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, quien hizo uso de tal derecho, oponiendo cuestiones previas, invocando la falta de cualidad del actor y negando en forma genérica la demanda.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas, ambas partes se valieron de promover las mismas.
III.
PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
a) Alegatos de la parte demandante: Aduce la parte accionante que su representado es propietario del inmueble de autos, el cual dio en arrendamiento por contrato suscrito en fecha 01 de julio de 1987, con el ciudadano JAIME BARUHT BENDAHAM, estableciéndose un canon inicial de CINCO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.700,oo) mensuales, y que posteriormente fue aumentado a BsF.600,oo.
Que en fecha 26 de enero de 1995, el ciudadano Jaime Baruth Bendaham (arrendatario), fue demandado por ante el Juzgado Cuarto de Parroquia de esta Circunscripción Judicial, por adeudarle al arrendador (hoy demandante) dos (2) cánones de arrendamiento sobre el inmueble de autos, el cual convino en la demanda y solicitó un término de gracia para la entrega del inmueble en fecha 28-02-1996, siendo éste término aceptado por el arrendador mediante transacción celebrada y homologada ante el referido Juzgado.
Que una vez vencido dicho término, el arrendatario no desocupó el inmueble, y el arrendador por desconocimiento de la ley lo dejó que continuará en las mismas condiciones.
Que por ese motivo el precitado contrato de arrendamiento, pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, por lo que procede a demandar el desalojo por falta de pago.
b) Alegatos de la demandada: La parte demandada por medio de su apoderado judicial, en su escrito de contestación opuso las cuestiones previas basadas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en sus ordinales 1° (falta de jurisdicción del tribunal respecto a la Administración Pública y falta de competencia por la cuantía); 6° (por defecto de forma de la demanda basado en los ordinales 2º, 4º, 5º y 7º del art.340 CPC); y 8° (la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto). Asimismo, negó y rechazó los hechos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar e impugnó y desconoció el contrato de arrendamiento consignado en autos en copias simples, alegando además que su representado fue engañado por el demandante, al haberle pedido que le depositara los cánones de arrendamiento en la cuenta N° 01410004150041406268 del Banco Confederado perteneciente a un tal LEONARDO VIVALDI, y luego de varios depósitos le pidió en varias oportunidades que no depositara durante algunos meses en dicha cuenta, porque el mismo iría a cobrarle.
IV
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada opuso las cuestiones previas de falta de jurisdicción e incompetencia por la materia y por la cuantía, todas establecidas en el ordinal 1º del artículo 346 del CPC, que fueron decididas por sentencia interlocutoria del 16 de octubre de 2008.
Además opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda del artículo 346 CPC, ordinal 6º en lo referente a los requisitos del artículo 340 CPC, en sus ordinales 2º, 4º, 5º, 7º; y la cuestión previa de prejudicialidad establecida en el artículo 346 CPC, ordinal 8º.
a) De los defectos de la demanda: (art. 346 ordinal 6º CPC)
a.1.- Respecto al ordinal 2º del art.340 CPC, considera el demandado que existe tal vicio porque su mandante no se llama JAIME BARUTH BENDAHAM como señala el demandante. Sin embargo, el juez desecha de pleno derecho esta cuestión previa porque del poder que otorga el demandado al abogado respectivo, se desprende que se llama JAIME BARUH BENDAHAN, siendo sólo diferenciado en la letra T del primer apellido, y de la letra M en vez de N del segundo apellido
Sin embargo, de la transacción judicial celebrada ante el juzgado 4º de parroquia (folios 43-45) se desprende que el propio señor JAIME BENDAHAN (como dice el demandado que se escribe) aparece en dicha transacción asistido de abogado y firmado por el propio demandado, de nombre JAIME BANDAHAM. Ello implica que no atenta con su defensa porque lo que quiere el legislador es que haya certeza a quien se demanda, y el número de cédula del demandado (V-3.479.003) es el mismo que el señalado en el libelo (folio 4), en la transacción del juzgado 4º de parroquia (folio 43) y de la diligencia del propio demandado (folio 82).
a.2- Respecto al ordinal 4º del artículo 340 CPC, aduce que tratándose de un bien inmueble cuya devolución se solicita, falta señalar con precisión situación y linderos, produciendo a juicio del demandado indefensión por no saber de que inmueble se trata.
Esta cuestión previa debe desecharse, porque si bien no especifica el libelo los linderos del inmueble objeto de juicio, ha precisado la jurisprudencia reiterada de la Sala Civil, que no estando en discusión la propiedad del inmueble, basta con señalar en el libelo su ubicación, por tanto no procede el alegato del demandado de que “no sabe de que inmueble se trata”, cuando más adelante pretende excepcionarse del fondo de la demanda, alegando depósitos por el uso del inmueble.
a.3)- Respecto al ordinal 5º del artículo 340 CPC, aduce que en libelo hay falta absoluta de argumentos de derecho, señalando que el principio que el juez conoce el derecho no puede llegar al punto de pretender, que el juez adivine las razones en que fundamenta la demanda. Señala que no puede haber cita numérica de los artículos.
Observa este juzgador, que la presente demanda versa en un contrato que se convirtió en uno a tiempo indeterminado, estableciendo el actor un articulado tanto de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como del Código Civil. A decir de este juzgador, independientemente de las normas en que se fundamenten los hechos del libelo, es al juez a quien le corresponderá establecer no sólo si esas normas se aplican al caso de litis, sino además, establecerá que otras normas aplican al caso. En consecuencia, se desecha esta cuestión previa.
a.4)- Respecto al ordinal 7º del artículo 340 CPC, señala que hay arbitrariedad y falta total de argumentos en el libelo, al demandarse daños y perjuicios sin motivo alguno, sin razonar, y lo que es mas grave -a decir del demandado-, por un monto exactamente igual al del canon de arrendamiento.
Aprecia este juzgador, que efectivamente las sumas reclamadas por el demandante por concepto de daños y perjuicios, coinciden como dice el demandado, con los montos de los cánones de arrendamiento insolutos antes de instaurarse la demanda, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble.
La única manera en que no pueda acumularse a una demanda de desalojo sumas de dinero, es que se reclamen cánones de arrendamiento insolutos, lo que no impide como en el presente caso reclamar por vía de daños y perjuicios, o lucro cesante, por lo que el arrendador dejó de percibir en el arrendamiento cuyo desalojo solicita.
Es por ello, que sin que se pida el pago de cánones, puede reclamarse en forma subsidiaria los daños y perjuicios por lucro cesante de esos montos. Luego, que proceden o no esos daños, corresponderá en el fondo. Por tal razón, se niega la cuestión previa.
a) De la cuestión prejudicial: (art. 346 ordinal 8º CPC)
La parte demandada aduce, que el demandante debió solicitar la regulación de alquileres ante el Ministerio del ramo competente, ya que de no hacerlo su estimación sería arbitraria.
Este juzgador debe aclarar, que los únicos inmuebles que están sujetos a regulación de alquileres por la Dirección de Inquilinato, son aquellos cuya cédula de habitabilidad o permiso de construcción sea anterior a enero 1987, tal y como lo prevé el artículo 4º literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El inmueble de autos debe estar construido antes de esa fecha, toda vez que el propio actor demostró que el contrato de arrendamiento es del primero de julio de 1987. Entonces tenemos que si bien el inmueble debió ser regulado para fijar el nuevo canon desde el vencimiento al que habían fijado los contratantes (Bs.5.700,oo), y no consta que alguno de los interesados que señala el artículo 11 de la ley especial hayan instaurado el debido procedimiento de regulación de alquileres, entre ellos el propio arrendatario. Esto implica que no existiendo ningún proceso administrativo en curso al momento de instaurarse la presente demanda, no existe la prejudicialidad que deba resolverse en un proceso distinto. En efecto, una cosa es que se deba regular el inmueble a los fines de pedir la fijación del canon máximo, y otra, que exista un procedimiento administrativo de regulación de alquileres, pues es en este último caso y no el primero, es donde si existe una cuestión prejudicial cuya resolución pueda tener incidencias en el presente juicio, que no es el caso de de autos. Por estos motivos se desecha la cuestión previa.

V
DE LAS PRUEBAS
a) De la parte demandante:
1.- Instrumentos fundamentales.
Con el libelo de demanda la parte demandante produjo en copias simples, recaudos contenidos en un juicio que conoció el extinto Juzgado Cuarto de Parroquia de esta misma Circunscripción.
Estos recaudos son:
- Contrato de arrendamiento privado suscrito el 1 de julio de 1987 entre el señor SANTANDER BORRERO y JAIME BARUH BENDAHAM, como arrendador y arrendatario respectivamente que tiene por objeto el inmueble de autos (folios 8 al 13).
- Libelo de demanda presentado a distribución así como auto del Juzgado distribuidor de la época por juicio seguido por el ciudadano SANTANDER BORRERO contra el ciudadano JAIME BARUH BENDAHAM, por resolución de contrato de arrendamiento (folios 14 al 17).
- Auto de admisión de demanda y escrito transaccional de fecha 31 de enero de 1995 (folios 18 al 20)
Estos recaudos fueron presentados como se dijo en copias simples, pero fueron producidos posteriormente en copias certificadas (folios 27-46) en la misma oportunidad de admitirse la demanda, es decir, antes de que se llamara a juicio al demandado. Con respecto a las copias simples, en principio debían desecharse en virtud de la impugnación que de las mismas hiciera la parte demandada con la contestación de demanda, todo según lo establecido en el artículo 429 del C.P.C.
Sin embargo, el mismo artículo 429 del CPC nos da otra solución para valorarlas con plenitud de pruebas, ya que la parte que pretende valerse de las mismas al no pedir su cotejo con las originales, suple dicho cotejo con la presentación de una copia certificada que tenga fecha anterior a la que se impugna, y teniendo en cuenta que la copia simple impugnada no tiene fecha de expedición, tiene relevancia la copia certificada de las mismas que data del año 1995, ya que no puede establecerse (ni probó el demandado) que las copias simples impugnadas sean expedidas con anterioridad a las producidas certificadas.
Ahora bien, la exigencia del legislador de que se presenten en original los instrumentos fundamentales tiene como razón, que el demandado pueda tener conocimiento de la veracidad de los mismos antes de la oportunidad de ejercer su defensa, y en el presente caso, quedó demostrado que las copias certificadas que contienen los mismos instrumentos fundamentales cuyas copias simples fueron impugnadas, aparecen adquiridas a los autos antes del llamamiento del demandado. Por el principio de adquisición procesal deben tenerse estas pruebas en el juicio.
En efecto, esta tesis coincide con la posición de la jurisprudencia reiterada que en la materia explicó la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 10-2-2001, número 102, citada en el Código de Procedimiento Civil, tomo III, 2ª edición actualizada del autor Ricardo Henríquez La Roche. Ediciones LIBER, Caracas, 2004. (Paginas 348 y 349).
“A este respecto, el hoy Magistrado Jesús Eduardo Cabrera en la Revista de Derecho Probatorio, número 1, expone lo siguiente: “El artículo 434 del C.PC., trae una excepción al principio de las preclusiones de las oportunidades ordinarias para promover los medios de prueba, y es que el instrumento fundamental no promovido y producido por el actor con el libelo, puede luego proponerlo si siendo anterior a la demanda no tuvo conocimiento de él…” “…Las pruebas que las partes conocían, pero que no se ofrecieron en su oportunidad, precluyeron y no podrán proponerse fuera de los términos específicos para ello…”. Ante la ausencia de promoción de un medio, es de presumir que la parte que incurrió en tal falta no fue lo suficientemente diligente para ubicar los medios, o que renunció a ello…”.
Por otra parte el mismo autor opina que, la institución del instrumento fundamental ha sido creada para permitir al demandado la consulta de ese medio (de allí que se consigue con el libelo o se indique donde se consultará), y permitirle así preparar su mejor defensa frente a la demanda”...
(subrayado de tribunal)

Conforme a lo anterior, siendo que la copia certificada en el año 1995 ya se encuentra adquirida al proceso, y no pudiendo establecerse que las copias impugnadas hayan sido expedidas con anterioridad a ese año, se tienen todas por validas de conformidad con la parte final del 429 CPC. Y ASI SE DECLARA.
b.) De la parte demandada:
En la oportunidad probatoria produjo los siguientes medios:
1.-Reproducción de grabación digital. El demandado promueve un pendrive o memoria portátil para que el Tribunal escuchara su contenido. Sin embargo, siendo que es como el mismo dice una grabación de una conversación privada que sostuvo su representado junto con el señor SANTANDER BORRERO, y no constando la autorización expresa de este último para que se grabase tal conversación privada, siendo una prueba ilegalmente obtenida, se niega su entrada a juicio, por no cumplir con lo establecido en el articulo 502 CPC, como es la autorización judicial para la toma o grabación respectiva.
2.-Pruebas de posiciones juradas. La misma no se admitió en juicio porque el promovente pretendía evacuarla, relacionando este medio con el contenido de la grabación ilegalmente obtenida, antes desechada.
3.-Prueba de exhibición. La misma no se admitió, porque el promovente pretende probar la existencia de un documento, con el contenido de la grabación ilegalmente obtenida, antes desechada.
4.-Prueba documental (folios 102 al 105). Promovió vouchers de depósitos bancarios pertenecientes al ciudadano LEONARDO VIVALDI, Nro de cuenta 01410004150041406268, del Banco Confederado, los cuales sólo pueden ser tomados como un indicio (art.510 CPC) en la demostración del monto “convenido verbalmente” como canon de arrendamiento, ya que en el libelo de demanda señala el actor la suma de BsF.600,oo, monto que coincide con dichos vouchers.
Sin embargo aparecen hechos a favor de un tercero ajeno al presente juicio, por lo cual son impertinentes para probar la solvencia en el pago de los meses reclamados: septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, siendo que además las planillas bancarias son de los meses diciembre 2007, febrero 2008, abril 2008 y julio de 2008.
VI
DE LA FALTA DE CUALIDAD
Otra de las defensas del demandado, fue la falta de cualidad del actor, aduciendo que el mismo no es el propietario, señalando que probaría tal circunstancia, cuestión que no probó. Por lo tanto se desecha su alegato dejándose constancia que la cualidad en el presente caso, viene dada del contrato de arrendamiento y el contenido de la transacción judicial celebrada ante el juzgado 4º de Parroquia, producida en copias debidamente certificadas como lo exige el artículo 1384 del Código Civil.
VII
CONCLUSIONES PROBATORIAS
A.
El presente juicio plantea una discusión sobre la legalidad o no del contrato de arrendamiento, así como de los pagos que opuso el demandado en juicio. Por un lado el demandante señala que el contrato se indeterminó (hecho no negado por la parte demandada en forma expresa), porque habiéndose suscrito transacción judicial ante un juzgado de parroquia para la entrega del inmueble en 1996, nunca se solicitó la ejecución y las partes continuaron en sus respectivas condiciones de arrendador-arrendatario, respectivamente.
Establecida la validez de los instrumento fundamentales presentados con la demanda, especialmente del contrato de arrendamiento que lo contiene, si bien establece un monto inicial de Bs. 5.700,oo mensuales (antes de la reconversión monetaria), el actor aduce que se convino posteriormente en el pago de Bs. 600.000,oo mensuales (hoy BsF.600,oo), y la parte contraria ha reconocido en su contestación dicho canon de arrendamiento, alegando que el arrendador le pidió que depositara el monto de los cánones en la cuenta Nº 01410004150041406268, del Banco Confederado. De la revisión de los vouchers bancarios se constató, que coinciden con los Bs.600,oo señalados por el accionante.
En consecuencia, hasta este momento se reconocen:
a) La existencia del contrato de arrendamiento escrito que terminó resuelto en transacción judicial ante juzgado de parroquia.
b) El monto del canon de arrendamiento inicial convenido por escrito (Bs.5.700,oo)
c) El monto del canon de arrendamiento convenido verbalmente (Bs.600.000,oo).
d) La insolvencia del demandado, en el pago de los cánones reclamados, que no probó con prueba fehaciente haber cumplido con los meses indicados.
B.
Llama la atención, que el demandado niegue y rechace en forma genérica las afirmaciones de hecho del libelo de demanda, en las que se plantea la existencia de una transacción judicial celebrada ante un Tribunal de Parroquia, y en las que se plantea que posteriormente se acordó fijar un canon en Bs. 600,oo, cuando luego su defensa giró en señalar que el demandante le pidió que depositara los cánones de arrendamiento por ese monto, en la cuenta de un tercero.
A decir de este juzgador, aquel juicio terminado por transacción judicial perdió sus efectos jurídicos que derivan de la cosa juzgada, ya que en el mismo se acordó la entrega del inmueble para una fecha establecida del año 1996, extinguiéndose en tanto el contrato escrito y manteniéndose desde esa fecha hasta el presente, una relación arrendaticia verbal.
C.
De lo anterior, se pueden hacer las siguientes argumentaciones: Que la relación arrendaticia determinada celebrada por escrito de naturaleza privada, dejó de existir por el acuerdo transaccional celebrada en sede del juzgado 4º de Parroquia en donde se convino, y así lo homologó ese órgano jurisdiccional, por haber sido resuelto por las partes.
Que por motivo de no ejecutarse la transacción judicial desde 1987, pasaron a la fecha 21 años, por lo cual, la ejecutoria de esa sentencia que contiene la homologación, se encuentra prescrita, por haber transcurrido más de los 20 años establecidos en el art.1977 del Código Civil.
Es por esa razón, que queda habilitado el arrendador en pedir acción judicial autónoma a aquél juicio extinguido y cuya ejecutoria está prescrita. Además, que desde la fecha en que se resolvió el contrato (escrito-privado) las partes mantuvieron sus respectivas condiciones: arrendador-arrendatario, naciendo un contrato de arrendamiento verbal, recibiendo la primera el monto del canon de arrendamiento “de la época del contrato privado”, y disfrutando la otra el uso del inmueble en forma pacífica.
Luego, que el artículo 4º en su literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) establezca la obligatoriedad de que sea solicitada la regulación de los inmuebles construidos antes de 1987 (cédula de habitabilidad o permiso de construcción) para “poder dar en arrendamiento” tiene sus diferencias con este caso, pues ya existía el contrato en forma privada antes de este juicio, sólo que, novó en su forma por acuerdo verbal manteniéndose la relación arrendaticia.
Esto quiere decir, que no se condicionó el pedir regulación para “darlo en arrendamiento”, porque ya existía la relación arrendaticia (cambiada de escrita a verbal) y ninguna de las partes procuró (como interesados) pedir dicha regulación ni para darlo en arrendamiento, ni a lo largo de la relación arrendaticia, tomando en cuenta que puede hacerse cada dos (2) años a tenor de lo previsto en el artículo 32, literal “a” de la LAI.
Las únicas consecuencias que pueden nacer de no haberse pedido regulación (a pesar de haber causa imputable al inquilino) son la multa al infractor (art.82 LAI), el derecho de repetir lo que pagó de más (art.58 LAI) o que se tenga como nulo tal fijación convenida (art.7º LAI); todas estas consecuencias discutibles.
Como quiera que ni la multa, ni la repetición es objeto de juicio, se pasará a analizar las eventuales consecuencias de tenerse por nulo la fijación de Bs.600.000,oo, pero claro está, que el ocupante del inmueble “depositó” en una cuenta bancaria no por una donación, sino como cánones de arrendamiento como él mismo afirma. Esa confesión espontánea (art.1401 Código Civil), recalca lo analizado en este fallo.
Sería absurdo afirmar, que como no se pidió la regulación durante estos 21 años, no existe relación arrendaticia, porque existen los elementos contentivos del arrendamiento ya que el demandado no demostró ocupar el inmueble por un usufructo, por un comodato, como un poseedor legítimo, etc.
Es decir, existe un arrendamiento irregular, y le queda al arrendatario exigir al arrendador la repetición de los cánones que él cree pagó de más, sólo que, le corresponderá probar en otro juicio (ya que acá no reconvino, reservándose expresamente el ejercicio de la acción de reintegro) cuál es el monto previo a los Bs.600.000,oo que pretende repetir, porque lo único que aparece en actas del proceso es el monto del contrato escrito, que se encuentra extinto por vía de la resolución en la transacción. Además, el reintegro prescribe a los dos -2- años por su no ejercicio en ese tiempo, por lo que sólo tendría derecho a reclamar ese último bienio, según lo dispone el artículo 62 de la LAI.
Entrando al tema de si el monto de Bs.600.000,oo acordado entre los contratantes es nulo o no, hay que señalar que por el principio de autonomía de la voluntad, al menos al inicio tendría validez ese monto “convenido”, sólo que al no haberse hecho la regulación, de tenerse como nulo o inexistente esa estimación por aplicación del artículo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se debe retrotraer los efectos a lo que existía, es decir, tendría vigencia entonces el monto establecido en el contrato inicial que se pudo mantener en el contrato verbal que le secundaba a la resolución de aquél. No consigue este juzgador otra justificación dada las particularidades del caso, primero porque el demandado no reconvino, y segundo, porque no aportó datos al respecto limitándose a señalar “que el inmueble debió ser regulado”.
Así las cosas, siendo que el actor le está reclamando al arrendatario la insolvencia en el pago de los cánones de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, debió probar el demandado que había pagado esos meses sea por el monto del canon que estaba previsto desde el contrato privado (por Bs.5.700,oo), sea por lo convenido en forma verbal (Bs.600.000,oo). Y, no consta ninguno de estos pagos.
Siendo que el inmueble no estaba regulado, si hubiere probado haber pagado Bs.600.000,oo (BsF.600,oo) por cada mes, pudo el arrendatario pedir compensación, pero ninguna de estas situaciones ocurrió ya que los vouchers producidos por el mismo denotan que no versan de los meses reclamados. No probó el arrendatario haber pagado correctamente, considerándose en tanto insolvente.
Como quiera que la presente sentencia es una apreciación sobre un tema no resuelto en la jurisprudencia investigada, corresponderá a la alzada respectiva, desechar o no la argumentación jurídica aplicada.
En todo caso, considera quien decide existe la plena prueba de los hechos litigados respecto a que no probó el demandado estar solvente en el pago de los meses que se le reclama, consumándose la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sin embargo, si se tiene como nulo la fijación de Bs.600.000,oo de los cánones por aplicación del art.7º LAI, no puede entrar a considerarse válido la reclamación subsidiaria de los daños y perjuicios (lucro cesante), que en todo caso, sólo tendría derecho el actor a que le sean compensados a razón de Bs.5.700,oo por cada mes, que era la suma que estaba prevista con anterioridad a la fijación de Bs.600.000,oo (Bs.F.600,oo).
Habida cuenta de la plena prueba de autos, esta demanda debe prosperar parcialmente, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del CPC, sólo en lo que respecta a la pretensión principal de desalojo, no así a la indemnización de daños y perjuicios.
VIII
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano SANTANDER BORRERO en contra del ciudadano JAIME BARUH DENDAHAN, ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la demandada a entregar a la actora libre de bienes y personas el inmueble que se identifica a continuación: “Apartamento identificado con el número y letra 3-C, situado en el piso 3, del Edificio Residencias Manapire, ubicado en la Calle Rio Manapire, Urbanización Centro Parque Residencial Parque Humboldt, Prados del Este, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda”
TERCERO: Se condena a ambas partes al pago recíproco de las costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese la presente decisión.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de enero del año 2009. Años 198° y 149°
EL JUEZ TITULAR

ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA,

ABG. MARYEMMA FIGUEROA
En la misma fecha y siendo las una de la tarde (1:00 p.m.), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA,

ABG. MARYEMMA FIGUEROA

LAPG/MF/CD,1.-
AP31-V-2008-000108.-