TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, catorce (14) de enero de dos mil nueve
198º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2008-001012

PARTE DEMANDANTE: ciudadana SARA AMALIA FIORILLO MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° 6.841.769.

APODERADO JUDICAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano JOSE MARCELO VÁSQUEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 47.033.

PARTE DEMANDADA: ciudadana MARIBY PÉREZ venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° 11.604.539.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos LUISA PONCE DE TOMASINI, ESMELI ROJAS BOLÍVAR E INDER TOMASINI, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 26.252, 15.518 y 50.646, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA
-I-
BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (U.R.D.D) intentado por el ciudadano JOSÉ MARCELO VÁSQUEZ RUIZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°.47.033, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana SARA AMALIA FIORILLO MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 6.841.769, en contra de la ciudadana MARIBY PÉREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 11.604.539 por DESALOJO.
Esgrime la representación judicial de la parte accionante en su libelo de demanda, que su representada en fecha 7 de noviembre de 2005, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIBY PÉREZ, ya identificada, sobre un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial YUTAJE, apartamento distinguido con el N° D-24, piso 2 de la Avenida Sucre, entre la segunda y la cuarta transversal de Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda, Caracas, fijándose el canon de arrendamiento en la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000) (Bs. F. 500) pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes, que la falta de pago de dos mensualidades darían al arrendador el derecho a solicitar la resolución del contrato suscrito. Indicando que por acuerdo verbal el canon de arrendamiento fue incrementado en la suma de ochocientos bolívares (Bs. F. 800).
Aduciendo la representación judicial de la parte actora, que la arrendataria ha dejado de pagar los meses de noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero y marzo de 2008, adeudando la cantidad de cuatro mil bolívares fuertes (Bs. F. 4000), lo que conllevo a su poderdante a demandar por falta de pago a la ciudadana MARIBY PÉREZ, para que conviniera o fuera condenada por el tribunal en:
PRIMERO: Desalojar y entregar el inmueble que ocupa como inquilina, y por consiguiente la entrega material del mismo desocupado de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Estimando su pretensión en la suma de cuatro mil bolívares (Bs. F. 4000), y de conformidad con lo establecido en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentando su demanda en el artículo 1.592 del Código Civil y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 23 de abril de 2008, se ADMITIÓ la demanda por el procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el literal “A” del artículo 34 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ciudadana MARIBY PËREZ, para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda intentada en su contra, librándose la compulsa en fecha 28 de abril de 2008.

En fecha 22 de mayo de 2008, compareció el ciudadano GIANCARLO PEÑA LA MARCA, alguacil adscrito a este circuito judicial y estampó diligencia mediante la cual consignó la compulsa de citación en virtud de no haber podido encontrar a la persona por el requerida, a los fines de materializar la citación personal de la parte demandada.

En fecha 26 de mayo de 2008, compareció el abogado JOSÉ MARCELO VÁSQUEZ, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y solicitó la citación de la parte demandada mediante cartel de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 04 de junio de 2008, compareció el alguacil Mario Díaz, y estampó diligencia mediante el cual dejó constancia de haberse entrevistado con la demandada a quien luego de imponerle de su misión ésta se negó a firmar el recibo de citación.

Por auto de fecha 10 de junio de 2008, se dejó sin efecto la actuación realizada por el alguacil Giancarlos Peña La Marca, otorgándole plena validez a la última de las actuaciones efectuadas por el alguacil Mario Díaz, negándose la citación por carteles solicitada por la representación judicial de la parte actora.

Mediante auto de fecha 18 de junio de 2008, y previa requerimiento hecho por la representación judicial de la parte actora, se ordenó y se libró boleta de notificación, a la parte demandada ciudadana MARIBY PÉREZ, parte demandada, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

La secretaria temporal dejó constancia de haberse trasladado en fecha 30/06 y 6/08 del año 2008, a la dirección suministrada por el actor, no pudiendo realizar la notificación de la demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 16 de septiembre de 2008, se ordenó y libró cartel de citación a la ciudadana MARIBY PÉREZ, mediante publicación en los diarios el Nacional y el Universal, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, virtud de la imposibilidad de lograr la notificación personal de la demandada.
Por auto de fecha 29 de septiembre de 2.008, se ordenó agregar a los autos las publicaciones de los carteles en el diario el Nacional y el Universal, a los fines de que surtan los efectos legales, asimismo en esa misma fecha la secretaria dejó constancia de haberse cumplido con todas las formalidades exigidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 14 de octubre de 2008, compareció la abogada ESMELI ROJAS BOLÍVAR, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 15.518, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y consignó poder que acredita su representación, asimismo se dio por citada.

Siendo la oportunidad legal correspondiente comparecieron las abogadas ESMELI ROJAS BOLÍVAR Y LUISA PONCE, inscritas en el I.P.S.A bajo los Nros° 15.518 y 26.252, respectivamente, quienes actúa en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, y consignaron escrito de contestación a la demanda, en donde –entre otras cosas- convinieron expresamente que en fecha 07 de noviembre de 2005, su poderdante celebró un contrato de arrendamiento con la arrendadora. De igual manera opusieron la cuestión previa contenida en los numerales 6°, 8° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, rechazaron, negaron y contradijeron el petitorio de la demanda, en todas y cada una de sus partes por no ser ciertos los hechos en ello pretendidos y el derecho invocado, que no es cierto que su representada haya aceptado voluntariamente pagar el canon de arrendamiento por la suma de Bs.800,00, ya que la hoy demandante, quiso aumentar el canon de arrendamiento a su representada le informó que había una congelación de los cánones de arrendamiento por parte del ejecutivo Nacional y ella le dijo que no importaba que le efectuara los depósitos en su cuenta personal y otros que se los efectuara en su tarjeta de crédito que ella le suministraba los montos y las cuentas, como en efecto se evidencia de los E- mail, que envió con los datos de las cuentas y montos a depositar y que después ajustarían cuenta al momento de la firma del documento definitivo de venta, ya que ella iba a ser la nueva propietaria, asimismo negó y rechazó que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses Noviembre, Diciembre de 2.007; Enero, Febrero y Marzo de de 2.008 que pretende reclamar la parte actora, porque así lo demuestran los depósitos que acompañan a la contestación de la demanda, cuyo monto total asciende a la cantidad de Diecisiete Mil Ciento Cuarenta Bolívares fuertes (Bs.17.140,00) por lo tanto su mandante esta solvente en el pago.
Asimismo alegó que dicha demanda es temeraria por cuanto la actora tiene conocimiento de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada en su contra y ha utilizado la vía de desalojo para pretender sacarla del inmueble que ocupa como arrendataria y para arrebatarle la posibilidad de poder comprar el inmueble que ella misma se comprometió a venderle solo con el propósito de venderle a otra persona a otro precio, sin tomar en consideración que tiene en su poder la suma de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (BS.110.000.000,00) hoy CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (BS.110.000,00). Por último solicitó al Tribunal declare sin Lugar la presente demanda pues con la misma se pretende violar normas de orden público, y se opone a la medida de secuestro solicitada.

Por auto de fecha 28 de octubre de 2008, se ordenó el cierre de la pieza en virtud del estado voluminoso del mismo, ordenándose abrir otra pieza, de conformidad con lo establecido en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de octubre de 2008, compareció el abogado JOSÉ MARCELO VÁSQUEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 47.033, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito mediante el cual impugnó en todas y cada una las copias fotostáticas de trescientos once (311) folios y trece (13) copias a color. Contradiciendo la cuestión previa contenida en los numerales 8° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

La abogada Luisa Ponce, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 26.250, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, compareció en fecha 30 de octubre de 2008, y estampó diligencia mediante la cual hizo valer las pruebas presentadas e impugnadas por la parte actora.

Compareció en fecha 31 de octubre de 2008, la abogada Luisa Ponce, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 26.250, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y consignó escrito de pruebas, en donde reprodujo el mérito favorable de los autos, ratificando y promoviendo el principio de comunidad de la prueba, ratificando y promoviendo las pruebas documentales constituidas anexadas a la contestación a la demanda. Promoviendo la prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha se admitió el escrito de pruebas presentadas por la representación judicial de la parte demandada, acordándose librar al Juzgado Décimo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial según oficio N° 1885-08 a los fines de requerir la información solicitada en el escrito de pruebas.

Compareció en fecha 4 de Noviembre de 2008, la abogada Luisa Ponce, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 26.250, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y consignó depósitos realizados como complementos del escrito de pruebas.

Compareció en fecha 5 de Noviembre de 2008, el alguacil Edgar Zapata, y estampó diligencia mediante la cual consignó debidamente firmado y sellado el oficio remitido al Juzgado Décimo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. En esa misma fecha compareció el abogado José Marcelo Vásquez, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 47033, y consignó escrito de pruebas, y promovió la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente se dictó auto mediante el cual se admitió el escrito de pruebas y sus anexos presentado por la representación judicial de la parte actora, ordenándose librar oficio al Gerente del Banco Federal, agencia principal requiriéndole información acerca de los particulares solicitados por la parte actora.

En virtud que la presente litis se encuentra en estado de sentencia, este Juzgado lo hace previa las siguientes consideraciones:
II
PUNTO PREVIO
DE LAS CUESTIONES PREVIAS

La parte demandada en el escrito de contestación de la demanda opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, y al respecto señaló que la presente demanda fue presentada con apoyo a lo establecido en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal A, lo cual resulta improcedente por falta de aplicación de dicha norma, ya que esta claramente establece en forma taxativa, en su encabezamiento que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en las causales que dicha norma establece en sus literales de la “A “ a la “G”, que el contrato que une a las partes es un contrato a tiempo determinado, el cual se encuentra vigente conforme a lo pautado en las diferentes prórrogas automáticas ocurridas, de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del mismo contrato, que en efecto se evidencia que la parte actora demando el desalojo por falta de pago siendo por lo tanto improcedente esta demanda debiendo ser decretada con lugar esta cuestión previa por expresa prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Por su parte la parte actora de conformidad con el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, contradice la cuestión previa alegada por la parte demandada contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el contrato de arrendamiento firmado entre las partes se indeterminó, en virtud del convenio verbal habido entre las partes en donde se pactó un aumento en el canón de arrendamiento de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES MENSUALES (BS.800,00) los cuales la parte demandada accedió a cancelar sin ningún problema y en forma absolutamente voluntaria, todo conforme a nuevo contrato verbal y por su naturaleza son indeterminadas.
Este Tribunal para decidir, trae a colación el criterio de la Sala Político Administrativa, Sentencia Nro. 02597 del 13/11/2001, que asentó lo siguiente en cuanto a la prohibición de admitir la acción:

"…entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas”.

En este mismo orden, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Sin embargo, ya ha advertido el Tribunal Supremo de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas criterio este acogido por esta sentenciadora.

En virtud de los argumentos precedentemente expuestos, considera quien Juzga que la Cuestión Previa alegada por la parte demandada debe ser declarada Sin Lugar, por cuanto no existe una norma expresa que prohíba la admisión de la acción de Desalojo por falta de pago, por el contraria esta expresamente tutelada por la ley. y así se declara.

Asimismo la parte demandada opuso la cuestión previa del ordinal 8 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, y al respecto señaló que en el juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito, de esta Circunscripción Judicial, cursa expediente No. 35034 que contiene el juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, intentado por su representada en contra de la Ciudadana SARA AMALIA FIORILLO MARTINEZ, que el objeto de la demanda de Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta es el mismo inmueble objeto de la presente demanda, la pretensión en aquella demanda es para que la demandante cumpla con el otorgamiento del documento de venta del inmueble objeto de la presente demanda, de manera que exista perfecta coincidencia entre las partes litigantes y el inmueble objeto de ambos contratos y de allí que resulta procedente la declaratoria con lugar de la defensa, por cuanto el objeto de la pretensión en uno y otro juicio, lo cual produciría sentencias contradictorias de imposible ejecución una de ellas, en una podría decretarse la resolución, y por ende la entrega material del inmueble, y en el otro, se puede declarar el otorgamiento el documento de venta a favor de nuestra representada lo cual la convertiría en propietaria del referido apartamento, y por lo tanto esto frustraría el cumplimiento de la sentencia Resolutoria.
Por otro lado la parte actora contradijo expresamente la cuestión previa alegada por la parte demandada contenida en el artículo 346 ordinal 8 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la demandada no presenta prueba alguna de la existencia de un proceso distinto a éste, toda vez que las pretendidas copias del supuesto proceso existente ya fueron impugnadas.

Este Tribunal a los fines de decidir la presente cuestión observa que la cuestión prejudicial consiste en la existencia de un proceso distinto o separado que puede influir en la decisión de mérito que se dictará en el juicio donde se opone. El maestro Borgas en cuanto a la defensa de la Prejudicialidad señala lo siguiente: “En la legislación patria, aunque toda cuestión prejudicial es previa, no todas las cuestiones previas son prejudiciales. Lo que caracteriza a éstas (a las cuestiones prejudiciales) es que siendo por lo común la materia principal de un juicio y tener carácter y existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en un proceso separado, se encuentran tan íntimamente ligadas a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende ó a ella debe estar subordinada la decisión del proceso en curso.”
De igual forma nuestra jurisprudencia exige para la existencia de una cuestión prejudicial lo siguiente: Primero: La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción Civil. Segundo: Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel en el cual se ventilará dicha pretensión. Tercero: Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella.
Esta Juzgadora a los fines de establecer si en el presente caso existe prejudicialidad, pasa a analizar los anexos de las copias simples que cursan a los folios setenta y tres (73) al trescientos setenta y ocho (378), que reposa ante el Tribunal Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por CUMPLIMIENTO de CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, interpuesta por MARIBY PEREZ LÓPEZ en contra de SARA AMELIA FIORILLO, que de conformidad con el artículo 429 del Código De Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio, ya que las misma solo puede ser atacadas por la tacha de documento público y siendo que en el presente caso la parte demandada solo impugnó las referidas copias dicha impugnación no es suficiente a los fines desvirtuar el valor probatorio de las mismas, razón por la cual son valoradas a los fines de establecer si la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en este proceso, influye de tal modo en la decisión que se deba tomar en el presente caso que deba resolver con carácter previo.
Así las cosas, se aprecia que el objeto de las cuestiones previas es depurar el proceso de vicios, defectos y omisiones, y además garantizar el verdadero ejercicio del derecho a la defensa que estipula el ordinal 1ro del artículo 49 de nuestra Carta fundamental. De las anteriores expresiones se aprecia, que en el presente caso la parte demandada opone la cuestión prejudicial la existencia de un juicio pendiente de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra venta que tiene por titulo un contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes y en el presente juicio de desalojo el documento fundamental de la demandan es el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en controversia, de lo anteriormente establecido se evidencia que en el presente caso se persigue el desalojo del inmueble por incumplimiento de una de las cláusulas del contrato de arrendamiento y en el otro se persigue la tradición legal del inmueble por la opción de compra venta pactada, entonces siendo esto así considera esta Juzgadora que la naturaleza de la acción que se ventila en el juicio que se alegó como prejudicial no influye en la decisión de que se debe tomar en el presente juicio, ya que los hechos que allí se debaten no se encuentran íntimamente ligados con esta acción ya que en uno encuentra discutiendo un derecho posesorio y el otro un derecho real, que a pesar de que dichos contratos estén suscritos por las mismas personas y recaigan sobre el mismo objeto, en uno se esta debatiendo el desalojo del inmueble del contrato de arrendamiento y en el otro se esta demandando el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, y toda vez que dicha decisión no es concluyente para decidir el presente juicio de desalojo, es por todo lo antes expuesto que esta juzgadora declara improcedente de la prejudicialidad alegada. Y así se decide.-
Con relación a la cuestión previa alegada por la parte demandada establecida en el ordinal 6 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa al defecto de forma de la demanda por no haber llenado en el libelo los requisitos a que se contrae el artículo 340 del Código De Procedimiento Civil, y al respecto señaló en el libelo una aparente estructuración por capítulos, se observa que la parte actora en ese apartado del libelo en nada concluye sino que viene a constituir el petitum de la demanda.
La parte actora procedió a subsanar los defectos señalados en el libelo de demanda establecidos en el artículo 346 ordinal 6, lo cual hago en los términos siguientes:
PERTINENTES CONCLUSIONES
En vista que la falta de pago del alquiler vencido por parte de la arrendataria constituye un incumplimiento grave de sus obligaciones asumidas, y siguiendo expresas instrucciones de su mandante, ocurro muy respetuosamente ante usted, en mi carácter de parte actora en este juicio a los fines de demandar, como en efecto demandado a MARIBY PEREZ…. , en su carácter de arrendataria por DESALOJO POR FALTA DE PAGO, en virtud del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de LA ARRENDATARIA ha dejado de cancelar los cuales son los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2007 Y ENERO, FEBRERO Y MARZO del presente año 2.008, adeudando hasta la fecha la suma de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES, (BS.F.4.000,00) a razón de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (800 BS.F) cada uno.-
PET ITORIO:
Demandó a MARIBY PÉREZ, quien es venezolana, mayor de edad. Titular de la cedula de identidad número 11.604.359, en su carácter de ARRENDATARIA por DESALOJO POR FALTA DE PAGO….(Sic...)
Este Tribunal a los fines de pronunciarse con respecto a la procedencia de la cuestión previa alegada por la demandada, cita el dispositivo establecido en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:
5°…
6°…El defecto de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
Asimismo el 5 del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 340: El libelo de la demanda deberá expresar:
..(Sic)….
… 5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.”(…)

De una simple lectura al escrito de demanda, esta Juzgadora pudo constatar que el demandante en el titulo pertinente conclusiones incluyo también el petitorio de la demanda y la parte actora visto el error cometido hizo la subsanación pertinente al escrito demanda, es por lo que considera quien aquí decide que el demandante cumplió con el requisito de forma alegado por la demandada como defecto de forma, por lo que resulta forzoso declarar subsanada la cuestión previa alegada. Así se decide.

III
MOTIVACION PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:

En el presente caso, la parte actora pretende sea declarado el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en virtud del incumplimiento de la arrendataria ciudadana MARIBY PEREZ, con fundamento en que la arrendataria ha incumplido la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 7 de Noviembre de 2.005, por cuanto esta última no ha pagado las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero y marzo de 2008, adeudando la cantidad de cuatro mil bolívares fuertes (Bs. F. 4000), lo que conllevo a su poderdante a demandar por Desalojo por falta de pago a la ciudadana MARIBY PÉREZ..
Por otra parte la demandada en su escrito de contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda planteada, así como que su representada haya incumplido en forma alguna el contrato de arrendamiento, que no es cierto que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero y marzo de 2008, que tampoco es cierto que su representada haya aceptado voluntariamente pagar el canon de arrendamiento por la suma de Bs.800,00, pues la hoy demandante, quiso aumentar el canon de arrendamiento a su representada, y esta le informó que había una congelación de los cánones de arrendamiento por parte del ejecutivo Nacional y ella le dijo que no importaba que le efectuara los depósitos en su cuenta personal y otros que se los efectuara en su tarjeta de crédito que ella le suministraba los montos y las cuentas, como en efecto se evidencia de los E- mail, que envió con los datos de las cuentas y montos a depositar y que después ajustarían cuenta al momento de la firma del documento definitivo de venta, ya que ella iba a ser la nueva propietaria, asimismo negó y rechazó que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses Noviembre, Diciembre de 2.007; Enero, Febrero y Marzo de de 2.008 que pretende reclamar la parte actora, porque así lo demuestran los depósitos que acompañan a la contestación de la demanda, cuyo monto total asciende a la cantidad de Diecisiete Mil Ciento Cuarenta Bolívares fuertes (Bs.17.140,00), que su mandante esta solvente en el pago.

Asimismo alegó que dicha demanda es temeraria por cuanto la actora tiene conocimiento de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada en su contra y ha utilizado la vía de desalojo para pretender sacarla del inmueble que ocupa como arrendataria y para arrebatarle la posibilidad de poder comprar el inmueble que ella misma se comprometió a venderle solo con el propósito de venderle a otra persona a otro precio, sin tomar en consideración que tiene en su poder la suma de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (BS.110.000.000,00) hoy CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (BS.110.000,00). Por último solicitó al Tribunal declare Sin Lugar la presente demanda pues con la misma se pretende violar normas de orden público, y se opone a la medida de secuestro solicitada.
Planteada así la controversia este Tribunal considera oportuno citar el artículo 34 Literal “A” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual copiado textualmente establece:
”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas……”

Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:

1.-La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,
2.-El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.

Ahora bien, esta sentenciadora pasa a determinar la procedencia o improcedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, y al respecto revisa cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato escrito a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento establece: “La vigencia de este Contrato de Arrendamiento es de seis (6) meses, contados a partir de la fecha especificada en la CLAUSULA DECIMA SEXTA. Sin embargo, si al vencimiento del termino fijo, algunas de las partes contratantes no hubiese dado aviso por escrito a la otra, expresando su propósito de dar por resuelto este Contrato de Arrendamiento o el de las posibles prórrogas que pudiera sufrir el mismo, se considerará prorrogado automáticamente en pleno derecho, por un término igual al establecido como término fijo. Este aviso debe darse con el mínimo de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del Contrato de Arrendamiento. Queda entendido que cualquier cambio en el canon de arrendamiento será fijado de mutuo acuerdo entre las partes.”
Del análisis de la cláusula in comento se aprecia que las partes celebraron un contrato de arrendamiento por seis (6) meses contados a partir de 7 de Noviembre de 2.005, que en la referida cláusula se estableció prórrogas automáticas, es decir que vencida la primera prorroga convencional de seis (6) meses la cual culminó el 7 de Mayo de 2.005, se renovó el contrato de arrendamiento por seis meses mas, y así sucesivamente; y toda vez que en el presente caso no consta que la arrendadora haya dado aviso por escrito a la arrendataria de no querer continuar con la relación arrendaticia se sobreentiende que la misma se renovó automáticamente, de lo antes expuesto se debe concluir que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Y así se decide.-

Al respecto, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 381, de fecha 07/03/2007, Caso: ZAZPIAK INVERSIONES C.A, Exp. Nº 06-1043, señaló lo siguiente:

“…Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…..” (Subrayado del Tribunal)

En ese sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

Siendo como ha quedado establecido que el contrato de arrendamiento que se acompaña al escrito de demanda es a tiempo determinado, no es dable, tal cual lo hace la parte actora, demandar el desalojo del inmueble arrendado aparándose en el artículo 34.b) de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, ya que las demandas de desalojo de conformidad con dicho artículo opera en los casos de encontrarse frente a contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado. Razón por la cual se debe concluir que dicha demanda resulta contraria a derecho, ya que no es posible demandar el desalojo de un inmueble cuando se ha arrendado a través de un contrato por escrito a tiempo determinado, por lo que de acuerdo a la jurisprudencia precedentemente citada y de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal declarar en esta etapa del proceso inadmisible la presente demanda. Así se decide.
- IV -
-DISPOSITIVA-
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda

SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 8 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto.

TERCERO: SUBSANADA la cuestión Previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa al defecto de forma de la demanda por no haber llenado en el libelo los requisitos a que se contrae el artículo 340 del Código De Procedimiento Civil

CUARTO: INADMISIBLE la presente demanda de desalojo intentada por el ciudadano SARA AMALIA FIORILLO MARTINEZ contra de la ciudadana MARIBY PEREZ, antes identificados.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.

Notifíquese a las partes del presente fallo tal como lo disponen los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado fuera del lapso legal correspondiente

Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

Publíquese, regístrese y Notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los E días del mes de catorce (14) días del mes de enero de dos mil nueve (2009). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ,

ABG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

ABG. ARLENE PADILLA REYES

En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las 12:33 p.m.
LA SECRETARIA,

ABG. ARLENE PADILLA REYES

AGG/APR/eli***