TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiuno (21) de enero de dos mil nueve
198º y 149º

ASUNTO: AP31-V-2008-002459

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ADRIA BUILDING A.B C.A., inscrita ante el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 07 de septiembre de 1992, bajo el Nº 13, Tomo III, A Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PEDRO PEREIRA FUENTES Y ELEONOR ALEGRETT ARENAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 15.959 Y 15.447, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ROBERTO BAISON VALVUENA JIMÉNEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio titular de la cedula de identidad N° 13.591.334.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ANDRES ALFREDO FLORES SOLORZANO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.870.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA.-

-I-
BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS

Se inició la presente controversia mediante escrito libelar presentado y consignado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) por los ciudadanos PEDRO PEREIRA FUENTES Y ELEONOR ALEGRETT ARENAS, quienes actúan en su carácter de apoderadas judiciales de la Sociedad Mercantil ADRIA BUILDING A.B C.A., parte actora, en contra del ciudadano ROBERTO BAISON VALVUENA JIMÉNEZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

Señala la parte actora, entre otras cosas, en su escrito libelar lo siguiente:

Que en fecha quince (15) de marzo de 2008, su representada Sociedad Mercantil ADRIA BUILDING A.B C.A., celebraron contrato de arrendamiento con el ciudadano ROBERTO BAISON VALVUENA JIMÉNEZ, sobre un inmueble constituido por una oficina de su única y exclusiva propiedad signado con el número y letra 4-B, ubicado en la calle real de Sabana Grande, piso 4 del edificio Torres la Piñata, jurisdicción de la parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, caracas, que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció como canón de arrendamiento la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (1.200,00 BS.F) mensuales para ser pagados por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, que para la presente fecha el inquilino de encuentra en estado de insolvencia en el pago de las pensiones, debiendo la cantidad de Cuatro mil ochocientos bolívares Fuertes (4.800,oo Bs.F), correspondiente a cuatro mensualidades, es decir, junio, julio, agosto y septiembre de 2008 cada una por la suma de Un mil doscientos bolívares fuertes (1.200,00 Bs.F.).

Fundamentando la parte actora su acción en el artículo 1.167 de Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha 28 de octubre de 2008, se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda intentada por la Sociedad Mercantil Adria Building A.B. C.A., por los tramites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de del ciudadano ROBERTO BAISON VALVUENA JIMENEZ, para que comparezca al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación y que la misma conste en autos para que de contestación a la demanda. Librándose la correspondiente compulsa en fecha 30/10/2008.

En fecha 04 de noviembre de 2008, se recibió diligencia presentado por el abogado Pedro Pereira Fuentes, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 15.959, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en la cual dejó constancia que entregó al alguacil correspondiente, los emolumentos necesarios para practicar la citación de la parte demandada.

En fecha 11 de Noviembre de 2008, se recibió diligencia presentada por el ciudadano GREJOSVER PLANAS ROJAS, alguacil adscrito a este circuito judicial y consignó compulsa sin firmar a nombre del ciudadano ROBERTO VALVUENA JIMENES, parte demandada en el presente juicio por haber sido imposible su localización.-

En fecha 18 de noviembre de 2008, se recibió diligencia presentada por el ciudadano ROBERTO VALVUENA, titular de la cédula de identidad Nº 13591334, en su carácter de parte demandada, debidamente asistido por el abogado ANDRÉS FLORES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 129870, mediante la cual se dio por citado.-(Folio 25)

Siendo la oportunidad legal correspondiente para dar contestación a la demanda, compareció el ciudadano ROBERTO BAISON VALVUENA JIMÉNEZ, parte demandada, asistido por el abogado Andrés Alfredo Flores Solórzano, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.870, en su carácter de parte demandada, y procedió a dar formal contestación a la demanda y al respecto señaló que conviene que existe una relación jurídica sustancial derivada de contratos autenticados con la parte actora SOCIEDAD MERCANTIL ADRIA BUILDING A.B. C.A, suscritas en fecha el 15 de marzo de 2008, que la relación arrendaticia se inició el 01 de noviembre del año 2004, que al inicio se arrendó el inmueble distinguido con el No.4-A nomenclatura esta que se puede apreciar en el contrato ya mencionado, que luego en diciembre de 2006 convinieron arrendar el inmueble 4B, que el último contrato se suscribió en fecha 15 de marzo de 2008, vigente para la fecha.

Asimismo manifiesta que por razones ajenas a su voluntad se atrasó en el pago de algunos cánones de arrendamiento y que no es menos cierto que tal situación de insolvencia momentánea fue finiquitada antes de la introducción de esta demandada temeraria, incoada por la parte actora en fecha 16 de octubre de 2008, ya que como se pudo apreciar en los comprobantes de pago consignados en autos, siendo cancelado este último en fecha 02 de octubre de 2008, días antes que se diera inicio a la presente demandada. Por lo que se puso al día con los cánones de arrendamiento hasta el mes de agosto siendo que en fecha 10 de noviembre de 2008, realizó deposito por un monto de dos mil setecientos cincuenta bolívares fuertes (2750 Bs.F) la cual anexa al presente expediente marcado con la letra “G” y otro deposito de fecha 19 de noviembre de 2008 por un monto un de mil bolívares fuertes (BS.1000,00) anexo con la letra “H” con lo cual termina de colocarse al día con los cánones de arrendamiento cubriendo hasta el mes de noviembre de 2008 la cual dejo claro su intención de llevar una relación arrendaticia en los mejores términos posibles. (Folios 27 al 29)

Que por tal situación de intolerancia su arrendadora pese a que las consignaciones fueron hechas en su cuenta corriente lo han privado del disfrute del servicio de agua.-
Abierto el juicio a pruebas, solamente la parte actora hizo uso de su derecho, consignando escrito de promoción y evacuación de pruebas en fecha 01/12/2008, y siendo admitidas por este Tribunal en esa misma fecha.

Encontrándose la presente causa en estado para dictar sentencia, este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

II
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

1.- Original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre LA SOCIEDAD MERCANTIL ADRIA BUILDING AB, C.A y el ciudadano ROBERTO BAISON VALVUENA JIMENEZ, debidamente autenticado por ante la notaria pública trigésima tercera del municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 010, Tomo 025 del Libro de Autenticaciones llevado por esta Notaria en fecha 14 de Abril de 2008.-
Al respecto observa esta juzgadora que de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, al ser dicho documento, un instrumento auténtico debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la contraparte, sino por el contrario fue aceptada. Así se declara

2.-Copia simple del Poder General otorgado por Elizabeth Rabicew Bernadska, procediendo en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil Adria Building AB, C.A a los abogados PEDRO PEREIRA FUENTES y ELEONOR ALEGRETT ARENAS, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta bajo el no. 01, tomo 14, en fecha 11 de Febrero de 2008.
Al respecto observa esta juzgadora que de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, al ser dicho documento, un instrumento auténtico debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara
3.-Recibos a nombre de Roberto Baison Valvuena Jiménez, por la cantidad de BS. 1200,00 correspondiente al mes de Junio, Julio, Agosto, Septiembre de 2008.
Este Tribunal al respecto observa que dichas probanzas emanan de la propia parte que las promueve, en tal sentido esta juzgadora las desechas. Y así se decide.-

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1.- Copia simple del Contrato de Arrendamiento suscrito entre LA SOCIEDAD MERCANTIL ADRIA BUILDING AB, C.A y el ciudadano ROBERTO BAISON VALVUENA JIMENEZ, debidamente autenticado por ante la notaria pública octava del municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 62, Tomo 88 del Libro de Autenticaciones llevado por esta Notaria en fecha 28 de Octubre de 2004.-
2.- Copia simple del Contrato de Arrendamiento suscrito entre LA SOCIEDAD MERCANTIL ADRIA BUILDING AB, C.A y el ciudadano ROBERTO BAISON VALVUENA JIMENEZ, debidamente autenticado por ante la notaria pública octava del municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 27, Tomo 131 del Libro de Autenticaciones llevado por esta Notaria en fecha 07 de diciembre de 2006.-
3.- Copia simple de Contrato de Arrendamiento suscrito entre LA SOCIEDAD MERCANTIL ADRIA BUILDING AB, C.A y el ciudadano ROBERTO BAISON VALVUENA JIMENEZ, debidamente autenticado por ante la notaria pública trigésima tercera del municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 010, Tomo 025 del Libro de Autenticaciones llevado por esta Notaria en fecha 14 de Abril de 2008.-
Al respecto observa esta juzgadora que de conformidad con el artículo 429 del Código Procedimiento Civil, al ser dicho documento promovidos en los puntos 1,2,3, unos instrumentos debidamente autenticados debe dársele todo su valor probatorio ya que la relación contractual fue aceptada por ambas partes. Así se declara

5.-Copia Simple de planillas de depósito de Banesco Banco Universal NO. 281490912, 275816864, 269400927 y 322899486.
Este tribunal de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, considera que las mismas son documentos emanados de terceros, que deben ser ratificados en juicio, aunado al hecho que las mismas fueron consignadas en copia simple, razón por la cual se desechan dichas probanzas y se tienen como no efectuados la cancelación de los meses demandados. Y así se decide.-

III
DE LA MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La parte actora pretende la Resolución de Contrato de Arrendamiento de fecha 14 de Abril de 2008, por cuanto el inquilino ciudadano ROBERTO BAISON VALVUENA JIMENEZ, parte demandada en la presente causa se encuentra en estado de insolvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento , debiendo la cantidad de Cuatro mil ochocientos bolívares Fuertes (4.800,oo Bs.F), correspondiente a cuatro mensualidades, es decir, junio, julio, agosto y septiembre de 2008 cada una por la suma de Un mil doscientos bolívares fuertes (1.200,00 Bs.F.).

Por su lado la parte demandada al momento de contestar la demanda señaló entre otras cosas que por ajenas a su voluntad se atrasó en el pago de algunos cánones de arrendamiento y que no es menos cierto que tal situación de insolvencia momentánea fue finiquitada antes de la introducción de esta demandada temeraria, incoada por la parte actora en fecha 16 de octubre de 2008, ya que como se pudo apreciar en los comprobantes de pago consignados en autos, fueron cancelado este último en fecha 02 de octubre de 2008, por lo que se puso al día con los cánones de arrendamiento hasta el mes de agosto siendo que en fecha 10 de noviembre de 2008, realizó deposito por un monto de dos mil setecientos cincuenta bolívares fuertes (2750 Bs.F) la cual anexa al presente expediente marcado con la letra “G” y otro deposito de fecha 19 de noviembre de 2008 por un monto un de mil bolívares fuertes (BS.1000,00) anexo con la letra “H” con lo cual termina de colocarse al día con los cánones de arrendamiento cubriendo hasta el mes de noviembre de 2008 la cual dejo claro su intención de llevar una relación arrendaticia en los mejores términos posibles.

Este tribunal a los fines de decidir esta controversia considera pertinente citar el Artículo 1.133 del Código de Civil que copiado textualmente señala:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

El contrato de arrendamiento a tiempo determinado que estudiamos en el caso de marras genera en forma específica derechos y obligaciones, en ese sentido le corresponde a las partes demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho; ahora bien en el presente caso quedó plenamente demostrado la existencia de la relación arrendaticia entre las partes y que la temporalidad de la relación contractual es a tiempo determinado, según través contrato de arrendamiento que riela a los folios 4 al 8 del presente expediente, el cual esta sentenciadora le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue impugnado por la parte demandada, sino por el contrario acepto la relación contractual.
Asimismo la parte actora alegó el incumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de pago, dichos alegatos de la parte actora obligan a la demandada demostrar el hecho negativo del incumplimiento de la cláusula Tercera del referido contrato, es decir, que probada la existencia del contrato de arrendamiento en la forma señalada, es la demandada quien debe probar que cumplió con sus obligaciones.

Ahora bien establece el artículo 1.592 del Código Civil lo siguiente:“ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…)
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia (…)
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Se desprende de las normas parcialmente transcritas que la arrendataria debe pagar al arrendador el canon de arrendamiento de la forma convenida en el contrato de arrendamiento, ya que el contrato suscrito entre las partes tiene fuerza de Ley, tal como lo establece el artículo 1.159 del citado Código Civil.

De lo anterior se deriva entonces que lo estipulado entre el arrendador y el arrendatario, constituye el fundamento de derecho de la pretensión expuesta por el actor, pues todo lo convenido en los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, siempre y cuando no se menoscaben normas de orden Público, en éste sentido pasa a analizar la cláusula tercera del contrato que se ventila en la presente demanda, y al respecto se evidencia:
“ El canon de arrendamiento mensual del inmueble para el periodo comprendido entre el 15 de marzo de 2.008 y el 14 de marzo de 2009, es la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS.F.1.200,00) mensuales, a ser pagadas por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.”

Del análisis de la Cláusula antes señalada, se aprecia que las partes convinieron que el canon de arrendamiento iba ser pagado por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.

Continuando con el análisis y juzgamiento, se aprecia que la parte demandada a los fines de demostrar su solvencia trae a los autos copia simple de planillas de deposito del Banesco Banco Universal No. 281490912, 275816864, 269400927 y 322899486 en fechas 04 de Junio de 2.008, 09 de Agosto de 2008, 02 de Octubre de 2008, 19 de Noviembre de 2008 las dos primeras por un monto de Bs.1.200,00, la tercero por un monto de BS. 2400,00 y la cuarta por un monto de BS.1000,00, que dichos depósitos fueron realizado en la cuenta perteneciente a la ciudadana RAGICEN BERHADKA ELIZABETH, se evidencia que dichas planillas de depósitos fueron consignadas en copia simple y además son documentos emanados de tercero, que debe ser ratificados de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esta juzgadora no le otorga valor probatorio alguno ya que no fueron ratificados mediante la prueba de testigo ni de informe tal y como lo establece la norma antes señalada. Y así se decide

De lo anterior se evidencia que la parte demandada en el presente caso no logra demostrar su solvencia ya que los pagos realizados no se pueden tomar como válidos ya que las copias simples de las planillas de depósitos son documentos emanados de terceros que deben ser ratificados de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esta sentenciadora no le otorga valor probatorio, siendo esto así es forzoso concluir que en el presente caso la parte demandada no logro demostrar que pago correctamente los cánones de arrendamiento de los meses demandados, es decir junio, julio, agosto y septiembre de 2008, evidenciándose con esto que la parte demandada incumplió con la Cláusula tercera del Contrato de marras, en consecuencia se declara la insolvencia de la arrendataria. Y así se decide.-

Así las cosas siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, donde si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, todo de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil el cual establece:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
(Negrillas y subrayado del Tribunal

Ahora bien si la parte demandada no pago correctamente el pago que se le demanda, declarándose en consecuencia su insolvencia, tal incumplimiento tiene como consecuencia jurídica la resolución del contrato, con lo cual se extingue la relación arrendaticia. Y ASÍ SE DECIDE.-

- IV -
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la SOCIEDAD MERCANTIL ADRIA BUILDING A.B., C.A en contra del ciudadano ROBERTO BAISON VALVUENA JIMENEZ, en consecuencia se resuelve el contrato de arrendamiento firmado por las partes en fecha 14 de Abril de 2008 y se condena a la parte demandada a:

-PRIMERO: Entregar libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de conservación la oficina signado con el número y letra 4-B, ubicado en la calle real de Sabana Grande, piso 4 del edificio Torres la Piñata, jurisdicción de la parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, caracas

-SEGUNDO: De conformidad en lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en esta instancia.-

Publíquese, Regístrese y déjese copia
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Veintiún (21) días del mes de Enero de dos mil nueve (2009). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ,

Abog. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA;

Abg. ARLENE PADILLA REYES

En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las 3:07 (P.m.).