TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE N° 5.781

PARTE ACTORA:
CONDOMINIO DE LA PRIMERA ETAPA DEL CENTRO CIUDAD COMERCIAL TAMANACO, constituido por documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda en fecha 10 de febrero de 1976, bajo el número 5, Tomo 18, folio 24, Protocolo Primero.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
GABRIEL ENRIQUE ARVELO GUERRERO y OMAR ENRIQUE BERMÚDEZ ADRIANZA, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 49.602 y 77.990 respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
INVERSIONES BAYAHIBE C.A., empresa de comercio de este domicilio, inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda el 12 de noviembre de 1980, bajo el N° 124, Tomo 226-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
CIRO SILVA y JESÚS RAFAEL MONAGAS, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 1.506 y 4.031 respectivamente.

MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA DECISIÓN DICTADA EL 8 DE MAYO DE 2007 POR EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA.

Cumplido el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 21 de julio de 2008 por los profesionales del derecho CIRO SILVA y JESÚS RAFAEL MONAGAS RODRÍGUEZ en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES BAYAHIBE C.A., contra la decisión dictada el 8 de mayo de 2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Primero.- Improcedente la incompetencia por la cuantía del juzgado de la causa, alegada por la demandada. Segundo.- Sin lugar la defensa perentoria de prescripción opuesta por la parte demandada. Tercero.- Parcialmente con lugar la acción de cobro de bolívares interpuesta por CONDOMINIO DE LA PRIMERA ETAPA DEL CENTRO CIUDAD COMERCIAL TAMANACO contra la sociedad mercantil INVERSIONES BAYAHIBE C.A., condenando en consecuencia a la demandada a pagar las siguientes cantidades de dinero: Bs. 16.701.451,05, de los cuales Bs. 12.210.894,98 se contraen a los meses que van desde febrero de 1997 hasta junio del año 2001 por el local 211; y Bs. 4.490.562,07 por los meses de febrero de 1997 hasta junio de 2001 por el local 210, ambos ubicados en la Primera Etapa del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, piso 2, urbanización Chuao, Municipio Baruta, Distrito Capital; así como los intereses de mora a la rata del 3% anual, desde la fecha de vencimiento de cada recibo hasta la fecha en que quede definitivamente firme el fallo. Cuarto.- Procedente la corrección monetaria, la cual ordenó calcular desde la admisión de la demanda (8-10-2001), hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia, en los términos en ella indicados. No hubo imposición de costas.
El recurso fue oído en ambos efectos por auto del 11 de agosto de 2008, por lo que se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de donde se recibió en fecha 1 de octubre de 2008. Por auto del 3 de octubre del mismo año se le dio entrada y se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de informes, los cuales fueron rendidos en su oportunidad en diez folios útiles por el abogado OMAR ENRIQUE BERMÚDEZ ADRIANZA en su carácter co-apoderado judicial de la parte actora. No hubo observaciones.
Al término del plazo de observaciones, el tribunal fijó sesenta días consecutivos contados a partir del 19 de enero de 2009, inclusive, para dictar sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Encontrándonos dentro de este plazo se procede a fallar, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados en los capítulos que siguen:
I
FIJACIÓN DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
El proceso se inició con motivo de la demanda de cobro de bolívares vía ejecutiva introducida el 4 de julio de 2001 ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial por la abogada AURA BOCCHECIAMPE en su carácter de apoderada judicial de CONDOMINIO DE LA PRIMERA ETAPA DEL CENTRO CIUDAD COMERCIAL TAMANACO, contra la sociedad de comercio INVERSIONES BAYAHIBE C.A. Explayó dicha apoderada como fundamento fáctico de la demanda, los siguientes hechos relevantes:
Que desde el mes de febrero de 1997 CONDOMINIO DE LA PRIMERA ETAPA DEL CENTRO CIUDAD COMERCIAL TAMANACO, representado por ADMINISTRADORA C.C.C.T. S.A., originalmente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda el 17 de noviembre de 1975, bajo el N° 84, Tomo 19-A; y el presidente del Consejo de Administración de la Primera Etapa del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, RAÚL PÉREZ MIERES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 6.357.314, han efectuado gestiones de cobro de los gastos de condominio a la propietaria de los inmuebles ubicados en la Primera Etapa del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, piso 2, oficinas 210 y 211, Chuao, Caracas, empresa de comercio INVERSIONES BAYAHIBE C.A., representada por sus dos directores CARLOS ARMANDO BRICEÑO y LEONOR GARCÍA de ZAMBRANO.
Que tales gestiones de cobro han sido infructuosas, por lo que recibiendo instrucciones de su mandante procedió a demandar a INVERSIONES BAYAHIBE C.A. para que pague su cuota proporcional al Condominio de la Primera Etapa del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, o a ello fuera condenada, con las siguientes especificaciones: PRIMERO: la cantidad de DIECISÉIS MILLONES SETECIENTOS UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON 05/100 (Bs. 16.701.457,05), provenientes de sumar: a) CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA MIL QUINIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON 07/100 (Bs. 4.490.562,07) y b) DOCE MILLONES DOSCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON 98/100 (Bs. 12.210.894,98), correspondiente a la cuota parte proporcional a su porcentaje de propiedad en los gastos comunes correspondientes a los meses de febrero de 1997 a febrero de 2000, ambos inclusive, de las oficinas 210 y 211. SEGUNDO: La cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO CATORCE MIL CIENTO VEINTISÉIS BOLÍVARES CON 89/100 (Bs. 4.114.126,89), proveniente de sumar las siguientes cantidades: a) UN MILLÓN CIENTO VEINTICUATRO MIL SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON 40/100 (Bs. 1.124.078,40), b) DOS MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA MIL CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON 49/100 (Bs. 2.990.048,49), correspondientes a los intereses de mora de las alícuotas adeudadas, desde febrero del año 1997 hasta junio de 2001, calculados a la tasa del doce por ciento (12%) anual sobre saldos deudores. TERCERO: La indexación monetaria desde la fecha en que ha debido pagarse. CUARTO: Las cuotas que se siguieran venciendo hasta la total cancelación. QUINTO: Las costas y costos del juicio.
Solicitó que el procedimiento se tramitase por la vía ejecutiva de conformidad con lo dispuesto en los artículos 630 del Código de Procedimiento Civil y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal; pidió igualmente, con base en lo establecido en el primero de dichos dispositivos, que se decretara medida de embargo ejecutivo sobre bienes propiedad de la demandada y/o sobre los inmuebles objeto del presente juicio propiedad de la deudora, distinguidos con los números 210 y 211, ubicados en el Nivel 863.10 del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, situado en la Avenida La Estancia, urbanización Chuao, jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del estado Miranda. Los inmuebles, dice, forman parte de la Primera Etapa del Centro Comercial y se encuentran identificados así: 1) El inmueble distinguido con el N° 210, tiene un área de 69,50 M2, le corresponde un porcentaje de condominio de 0.100% conforme al documento registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda el 10 de febrero de 1976 bajo el N° 5, folio 24, Tomo 18, Protocolo Primero, y son sus linderos: NORTE: con el corredor interior; ESTE: oficina N° 209; SUR: con la fachada Sur del edificio; OESTE: con la oficina N° 211. 2) El inmueble distinguido con el N° 211, tiene un área de 168,02 M2, le corresponde un porcentaje de condominio de 0.266% conforme al documento registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda el 10 de febrero de 1976 bajo el N° 5, folio 24, Tomo 18, Protocolo Primero, y son sus linderos: NORTE: con el corredor interior y la oficina N° 212; ESTE: oficina N° 210 y corredor interior; SUR: con la fachada Sur del edificio; OESTE: con fachada oeste del edificio. Dichos inmuebles pertenecen a la demandada según documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda el 2 de febrero de 1981, bajo el N° 17, Tomo 3, Protocolo Primero, quedando registrado el documento de condominio en la citada Oficina de Registro el 10 de febrero de 1976, Folio 24, Tomo 18, Protocolo Primero. Pidió asimismo que el embargo ejecutivo se efectúe hasta cubrir el doble de la cantidad adeudada más la indexación y las costas, ambas prudencialmente calculadas.
Como fundamentos de derecho invocó lo estatuido en los artículos 12, 13, 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal; 1.133, 1.159, 1.160 y 1.164 del Código Civil y 630 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 3 de octubre de 2001, la representación judicial de la demandante consignó el instrumento poder que acredita su representación y los recibos de condominio, como documentos fundamentales de la acción incoada (folios 6 al 118).
El 8 de octubre de 2001 el juzgado de la causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, admitió la demanda por la vía ejecutiva, emplazando a la demandada para que compareciera dentro de los veinte días de despacho contados a partir de la última citación, a fin de que diera contestación a la demanda.
El 19 de octubre de 2001 la secretaria del juzgado de la causa dejó constancia de que se libró la compulsa y se abrió cuaderno de medidas (vuelto al folio 119).
El 10 de mayo de 2002 la apoderada accionante AURA BOCCHECIAMPE consignó escrito contentivo de reforma de demanda, complementando los linderos de los inmuebles propiedad de INVERSIONES BAYAHIBE C.A. (folios 142 al 146); reforma que fue admitida por providencia del 20 de mayo de ese año, concediéndose a la demandada veinte días de despacho para su comparecencia, acordando proveer por separado en el cuaderno de medidas lo peticionado sobre la medida solicitada (folio 147).
El 16 de octubre de 2003 comparecieron ante el juzgado de la causa los ciudadanos LEONOR GARCÍA de ZAMBRANO y CARLOS ARMANDO BRICEÑO, en su condición de directores principales de la sociedad mercantil INVERSIONES BAYAHIBE C.A., la primera de las nombradas de profesión abogada, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 70.999, se dieron por citados y solicitaron se dejase sin efecto el nombramiento del defensor judicial (folio 183).
En fecha 4 de noviembre de 2003 la abogada LEONOR GARCÍA de ZAMBRANO, en su indicado carácter, contestó la demanda, de la forma expuesta a continuación:
Negó, rechazó y contradijo la pretensión de la demandante de que su representada deba pagarle la cantidad de DIECISÉIS MILLONES SETECIENTOS UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 16.701.457,05), correspondientes a la cuota parte proporcional a su porcentaje de propiedad en los gastos comunes correspondientes a los meses de febrero de 1997 a febrero de 2000 ambos inclusive, de las oficinas 210 y 211, ya que tales liquidaciones o planillas contienen “obligaciones que están prescritas” por haber transcurrido más de tres años desde su liquidación, en razón de lo establecido en el artículo 1.980 del Código Civil, cuyo texto transcribe.
Negó, rechazó y contradijo la pretensión de la demandante de que su representada deba pagarle la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO CATORCE MIL CIENTO VEINTISÉIS BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 4.114.126,89) correspondientes a los intereses de mora de las alícuotas adeudadas desde febrero de 1997 hasta junio de 2001, calculadas al doce por ciento (12%) anual sobre saldos deudores; alegando la prescripción de los mismos por haber transcurrido más de tres años desde su liquidación. En relación con los intereses referidos a las alícuotas no prescritas (octubre de 2000 hasta junio de 2001) pidió, de conformidad con lo regulado en el artículo 1.746 del Código Civil, que los intereses se calcularan a razón de tres por ciento (3%) anual, que es el interés legal, por cuanto la demandante no presentó con su libelo ningún acuerdo o convención donde se haya estipulado el interés convencional (12% anual).
Negó, rechazó y contradijo la pretensión de la demandante de que su representada deba pagarle la indexación monetaria desde la fecha en que “ha debido pagarse”, pues no existe “convenio entre las partes” que haga constar que los deudores morosos tengan que pagar por la pérdida del valor del dinero, invocando al respecto lo previsto en el artículo 1.277 del Código Civil, cuyo texto transcribió.
Negó, rechazó y contradijo la pretensión de la demandante de que su representada deba pagarle las cuotas que se sigan venciendo hasta “la total cancelación”.
Convino, en nombre de su representada, en pagar a la demandante lo siguiente:
“1) La cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 851.259,78) correspondientes a las obligaciones no prescritas contenidas en las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a nuestra representada, correspondientes a los gastos comunes de la oficina 210.
2) La cantidad de SESENTA Y OCHO MIL CIENTO TREINTA Y SEIS BOLIVARES CON OCHENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 68.136,81), correspondientes a los intereses legales no prescritos del tres por ciento (3%), por concepto de daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento de las obligaciones contenidas en las planillas de gastos comunes de la oficina No. 210.
…omissis…
3) La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 2.264.351,oo) correspondientes a las obligaciones no prescritas contenidas en las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a nuestra representada, correspondientes a los gastos comunes de la oficina 211.
4) La cantidad de CIENTO OCHENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 181.243,92), correspondientes a los intereses legales no prescritos del tres por ciento (3%) anual, por concepto de daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento del pago de las obligaciones contenidas en las planillas de gastos comunes de la oficina No. 211.
En conclusión ciudadano juez, a nombre de nuestra representada “Inversiones Bayahibe C.A.”, convenimos en pagar a la demandante “Condominio de la Primera Etapa del Centro Ciudad Comercial Tamanaco” la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y UN BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 3.364.991,51) correspondiente a la sumatoria de las cantidades especificadas en los numerales 1, 2, 3 y 4”. (Copia textual).

Finalmente, solicitó que una vez resuelta la cuestión principal, el a quo declinara la competencia en el juzgado correspondiente.
El 12 de noviembre de 2003 la representación judicial de la demandante presentó escrito de alegatos constante de dos folios útiles, en el que adujo que la prescripción alegada por la demandada en su contestación, “NO se aplica al caso de autos”, pues el condominio implica el aporte mensual de cada uno de los condóminos para sufragar las deudas de servicios públicos y mantenimiento de las áreas comunes de los comuneros, haciéndose eco sobre el particular de las reglas de los artículos 1.300, 1.314 y 1.322 del Código Civil.
En la etapa probatoria la abogada AURA BOCCHECIAMPE ofreció pruebas, así: Promovió el mérito favorable de los autos, especialmente el hecho admitido de la deuda “en la defensa improcedente de la parte demandada”. De conformidad con lo establecido en el artículo 14 de la ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, ratificó el contenido de las 53 planillas pasadas por el administrador, correspondientes al local 210, que cursan a los folios 9 al 61 del expediente, y las 53 planillas pasadas por el administrador, correspondientes al local 211, que corren a los autos insertas a los folios 64 al 116.
El 17 de diciembre de 2003 la abogada LEONOR GARCÍA de ZAMBRANO consignó escrito de pruebas a través del cual promovió: PRIMERO.- Cuarenta y cuatro (44) planillas de liquidación de los meses de febrero de 1997 a noviembre de 1998, cursantes a los autos, por haber sido anexadas al libelo de demanda, correspondientes a gastos comunes de la oficina N° 210, a los fines de que se verifique que han transcurrido tres (3) años desde la fecha de su liquidación. SEGUNDO.- Cuarenta y cuatro (44) planillas de liquidación de los meses de febrero de 1997 a noviembre de 1998, por haber sido anexadas al libelo de demanda, correspondientes a gastos comunes de la oficina N° 211, a los fines de que se verifique que han transcurrido tres (3) años desde la fecha de su liquidación.
Mediante providencia del 27 de enero de 2004 el juzgado a quo admitió dichos escritos.
El 29 de abril de 2004, la representación judicial de CONDOMINIO DE LA PRIMERA ETAPA DEL CENTRO CIUDAD COMERCIAL TAMANACO presentó escrito de informes constante de siete folios útiles (folios 207 al 213).
En fecha 27 de mayo de 2004 los ciudadanos CARLOS ARMANDO BRICEÑO y LEONOR GARCÍA de ZAMBRANO otorgaron poder judicial a los profesionales del derecho CIRO SILVA y JESÚS RAFAEL MONAGAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 1.506 y 4.031 respectivamente (folio 214).
En virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la demandada, corresponde a este juzgador examinar: a) la solicitud de declinatoria de competencia; b) el alegato de prescripción; c) la pretensión de pago de las cuotas de condominio y de los intereses moratorios; d) el pedimento de indexación.
Lo anterior constituye, a juicio de este ad quem, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteada la controversia.
II
MOTIVOS PARA DECIDIR
PRIMERO.- De la petición de declinatoria de la competencia.
La demandada reconoció que las liquidaciones o planillas señaladas en la demanda tienen fuerza ejecutiva y que como tal “contienen obligaciones que están prescritas por haber transcurrido mas (sic) de tres (3) años desde su liquidación”, trayendo a colación en este orden lo dispuesto en el artículo 1.980 del Código Civil, por lo que en su concepto parte de la deuda reclamada no es exigible. En correspondencia con tal punto de vista, ofreció pagar sólo la suma de TRES MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 3.374.991,51), solicitando que una vez resuelta la cuestión principal se declinara la competencia “en el Juzgado correspondiente”.
Para resolver en torno a esta petición, se observa:
La actora demandó, en primer lugar, el pago de DIECISÉIS MILLONES SETECIENTOS UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 16.701.457,05), por gastos comunes de las oficinas 210 y 211, relativos a los meses que van de febrero de 1997 a febrero de 2000, más CUATRO MILLONES CIENTO CATORCE MIL CIENTO VEINTISÉIS BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 4.114.126,89), correspondientes a los intereses de mora de las alícuotas adeudadas. Independientemente de que estas cantidades y conceptos resulten procedentes, lo innegable es que ese fue el monto concreto exigido; por ende el conocimiento por la cuantía, según la normativa que rige la materia, correspondía al Juzgado de Primera Instancia, lo que quiere decir que ninguna razón había para que la sentenciadora de primer grado declinara la competencia en alguna otra autoridad judicial. Así se deja establecido.
SEGUNDO.- De la prescripción.
La demandada alegó la prescripción de la obligación derivada de las cuotas de condominio que van desde febrero de 1997 a septiembre de 2000, concernientes a las oficinas 210 y 211, por haber transcurrido más de tres años desde su liquidación, amparándose en la previsión del artículo 1.980 del Código Civil, según la cual “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen y, en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”.
Para decidir, se observa:
El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
“La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento”.

Sin lugar a dudas, el precepto transcrito crea una obligación propter rem, es decir, la que “está ligada no al patrimonio global del deudor, sino a la cualidad de titular de la cosa gravada, y en tanto subsista esta cualidad”, según la opinión de Kummerow, mas no un derecho real al cual corresponda una acción real. Sobre el punto, el doctor Luis Gómez Novaro expresa:
“…Como las obligaciones propiamente dichas, la deuda propter rem pesa de pleno derecho sobre todo el patrimonio del deudor…esta figura confiere al acreedor una acción personal y no real. Que está sometida en principio, y salvo disposición especial en contrario, a las normas reguladoras de tales acciones. Así, en el caso de concurso del deudor propter rem, el acreedor está sujeto a la ley del prorrateo; su crédito es inoponible a la masa…” (Enciclopedia Jurídica Omeba, tomo XX, página 726).
Considera el juzgador, en consecuencia, que por tratarse de una obligación propter rem y no precisamente de un derecho real, es jurídicamente insostenible el difundido criterio de nuestros tribunales de instancia de que la acción para hacer efectivo el crédito causado en razón de gastos comunes de una unidad sujeta al régimen de propiedad horizontal prescribe a los veinte años. No obstante, como lo advirtió la juzgadora a quo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha determinado, interpretando el alcance del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, que la vía procesal idónea para exigir el pago de “Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes” es la ejecutiva, validando así el criterio de algunos de nuestros comentaristas, como el del doctor Juan Garay por ejemplo, quien afirma:
“Dice el artículo 14 de la Ley que las planillas expedidas por el Administrador a los propietarios por los gastos comunes, tienen fuerza ejecutiva. Esto quiere decir, que podrá instaurar juicio contra el propietario que no pague y que este juicio se tramita por la vía ejecutiva…” (“Ley de Propiedad Horizontal de 1978”, edición de 1979, página 74).

Sentado lo anterior, y por cuanto de acuerdo con la parte in fine del artículo 1.977 del Código Civil, “el derecho de hacer uso de la vía ejecutiva se prescribe por diez años”, juzga el sentenciador, contrariamente a lo asegurado por la parte demandada, que en la situación bajo análisis no es aplicable el lapso de prescripción breve de tres años a que se contrae el artículo 1.980 eiusdem. Por consiguiente, se desecha la defensa de prescripción esgrimida por los abogados CARLOS ARMANDO BRICEÑO y LEONOR GARCÍA DE ZAMBRANO al contestar la demanda, puesto que desde el mes de febrero de 1997 hasta el 15 de octubre de 2003, cuando tuvo lugar la citación, no transcurrió dicho lapso decenal.
TERCERO.- Del mérito de la controversia.
Como quedó expresado en la sección narrativa de esta sentencia, la querellante demandó a INVERSIONES BAYAHIBE C.A. para que le pagara por concepto de deuda principal, en primer lugar, la cantidad de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA MIL QUINIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 4.490.562,07), inherente a la oficina 210; y, en segundo lugar, la suma de DOCE MILLONES DOSCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 12.210.894,98), por la oficina 211, para un total de DIECISÉIS MILLONES SETECIENTOS UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 16.701.457,05). En el libelo original y su reforma se dijo que ambas cantidades corresponden “a la cuota parte proporcional a su porcentaje de propiedad en los gastos comunes de los meses de Febrero de 1997 a Febrero de 2000”, ambos inclusive, de las oficinas 210 y 211, conforme a la siguiente determinación:

ESTADO DE CUENTA “INVERSIONES BAYAHIBE”- LOCAL 210

Factura Mes/Año Monto Bs. Período
001136-0 Feb/97 49.875,01 52
001511-0 Mar/ 97 65.147,78 51
001886-0 Abr./97 50.773,97 50
002261-0 May./97 51.521,76 49
002636-0 Jun./97 50.832,21 48
003011-0 Jul./97 61.373,93 47
003386-0 Ago./97 75.549,34 46
003761-0 Sep./97 91.885,70 45
004136-0 Oct./97 92.361,62 44
004511-0 Nov./97 72.872,00 43
004886-0 Dic./97 72.146,98 42
005261-0 Ene./98 71.569,97 41
005636-0 Feb./98 79.878,93 40
006011-0 Mar/ 98 90.057,13 39
006386-0 Abr./98 84.083,97 38
006761-0 May./98 98.561,42 37
007136-0 Jun./98 82.432,36 36
007511-0 Jul./98 76.097,72 35
007886-0 Ago./98 81.250,07 34
008261-0 Sep./98 84.824,85 33
008636-0 Oct./98 115.335,39 32
009011-0 Nov./98 115.119,75 31
009386-0 Dic./98 114.700,24 30
009761-0 Ene./99 104.121,25 29
010136-0 Feb./99 109.534,44 28
010511-0 Mar/ 99 101.205,40 27
010886-0 Abr./99 77.350,79 26
011261-0 May./99 83.826,40 25
011636-0 Jun./99 81.659,38 24
012011-0 Jul./99 73.895,59 23
012386-0 Ago./99 80.240,52 22
012761-0 Sep./99 113.908,51 21
013136-0 Oct./99 88.820,78 20
013511-0 Nov./99 99.012,01 19
013886-0 Dic./99 88.823,58 18
014261-0 Ene./2000 88.368,80 17
014636-0 Feb./2000 89.226,47 16
015010-0 Mar/ 2000 89.297,15 15
015385-0 Abr./2000 87.331,38 14
015759-0 May./2000 87.852,56 13
01659-0 Jun./2000 87.285,67 12
016884-0 Jul./2000 91.684,97 11
017258-0 Ago./2000 97.852,53 10
018008-0 Sep./2000 90.357,01 9
018758-0 Oct./2000 94.885,59 8
019132-0 Nov./2000 97.522,88 7
019132-0 Dic./2000 95.872,14 6
019506-0 Ene./2001 93.589,93 5
019880-0 Feb./2001 93.106,44 4
020255-0 Mar./2001 93.340,36 3
020630-0 Abr./2001 93.771,70 2
021004-0 May.2001 94.532,88 1
021379-0 Jun.2001 94.637,86 0

TOTAL 4.490.562.07

ESTADO DE CUENTA “INVERSIONES BAYAHIBE”- LOCAL 211

Factura Mes/Año Monto Bs. Período
001137-0 Feb./97 132.667,53 52
001512-0 Mar./97 173.293,09 51
001887-0 Abr./97 135.058,75 50
002262-0 May./97 137.047,87 49
002637-0 Jun./97 135.320,09 48
003012-0 Jul./97 163.254,65 47
003387-0 Ago./97 200.961,24 46
003762-0 Sep./97 244.415,96 45
004137-0 Oct./97 254.562,20 44
004512-0 Nov./97 193.839,51 43
004887-0 Dic./97 191.910,97 42
005262-0 Ene./98 190.376,11 41
005637-0 Feb./98 212.477,95 40
006012-0 Mar./98 239.551,97 39
006387-0 Abr./98 223.663,36 38
006762-0 May./98 262.173,39 37
007137-0 Jun./98 219.270,07 36
007512-0 Jul./98 202.419,93 35
007887-0 Ago./98 216.125,19 34
008262-0 Sep./98 225.634,09 33
008637-0 Oct./98 306.792,12 32
009012-0 Nov./98 306.218,53 31
009387-0 Dic./98 305.102,63 30
009762-0 Ene./99 276.962,51 29
010137-0 Feb./99 291.361,60 28
010512-0 Mar./99 269.206,35 27
010887-0 Abr./99 205.753,11 26
0112262-0 May./99 222.978,23 25
011637-0 Jun./99 217.213,95 24
012012-0 Jul./99 196.562,26 23
012387-0 Ago./99 213.439,78 22
012762-0 Sep./99 302.996,64 21
013137-0 Oct./99 236.263,28 20
013512-0 Nov./99 263.371,94 19
013887-0 Dic./99 234.674,71 18
014262-0 Ene./2000 235.061,00 17
014637-0 Feb./2000 237.342,40 16
015011-0 Mar./2000 237.530,42 15
015386-0 Abr./2000 232.301,47 14
015760-0 May./2000 233.687,82 13
016510-0 Jun./2000 232.179,89 12
016885-0 Jul./2000 243.882,03 11
017259-0 Ago./2000 260.287,73 10
018009-0 Sep./2000 240.349,66 9
018009-0 Oct./2000 252.395,66 8
019507-0 Nov./2000 259.410,87 7
019133-0 Dic./2000 255.019,89 6
019507-0 Ene./2001 248.949,21 5
019881-0 Feb./2001 247.663,12 4
020256-0 Mar./2001 248.285,35 3
020631-0 Abr./2001 249.432,72 2
021005-0 May./2001 251.457,47 1
021380-0 Jun./2001 251.736,71 0

Total 12.210.894,98

Después de la anterior relación, la demandante especifica que los intereses de mora demandados corresponden a las alícuotas adeudadas, “conforme al cuadro que antecede y que comprende desde Febrero del año 1997 hasta Junio de 2001”, señalando finalmente: “Acompaño al presente libelo las Planillas de Liquidación pasadas por el administrador del inmueble desde Febrero del año 1997 hasta la fecha Junio de 2001”.
Como puede apreciarse, el hecho de que la actora haya afirmado en un principio que los gastos comunes cuyo pago demanda corresponden “a los meses de Febrero de 1997 a Febrero de 2000” no pasa de ser un lapsus mentis, puesto que posteriormente deja en claro que las cuotas de condominio objeto de cobro judicial corresponden a los meses que van desde febrero de 1997 hasta junio de 2001, ambos meses inclusive, y así se deja establecido a los efectos de este fallo.
La demandante acompañó como prueba de la obligación, por una parte, cincuenta y dos planillas de condominio relativas al local 210 (folios 9 al 61), y por la otra, cincuenta y tres planillas de condominio correspondientes al local 211 (folios 64 al 116), indicando, como vimos, que las mismas fueron pasadas por el administrador del inmueble desde febrero de 1997 hasta junio de 2001. En torno a esta afirmación, la demandada negó, rechazó y contradijo la pretensión de su contraparte de que debía pagarle la cantidad de DIECISÉIS MILLONES SETECIENTOS UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 16.701.457,05); sin embargo, su rechazo no estuvo fundado en el hecho de que la deuda no fuese cierta y exigible, sino en el alegato de que “las liquidaciones o planillas señaladas en la demanda, pasadas mensualmente por el administrador del inmueble a los propietarios…están prescritas por haber transcurrido mas (sic) de tres (3) años desde su liquidación”, de conformidad con lo normado en el artículo 1.980 del Código Civil, cuyo texto reprodujo.
Por definición legal, “la prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley”. Es obvio que si se antepone como defensa principal la extinción de la obligación por obra de la prescripción, es porque se reconoce desde luego el surgimiento del ligamen. De no ser así ningún sentido tendría afirmar que el vínculo jurídico dejó de ser en razón de haber transcurrido el tiempo necesario para la consumación de la prescripción, pues, sólo lo que ha advenido al mundo de lo real puede ser objeto de extinción.
Sobre el particular, el profesor Eloy Maduro Luyando ha escrito:
“La prescripción, como defensa de fondo, debe necesariamente alegarse en la contestación al fondo de la demanda. Su alegato implica un reconocimiento implícito de la existencia de la obligación. Por ello, si hay otras defensas, la prescripción debe alegarse como defensa subsidiaria”. (Eloy Maduro Luyando, Emilio Pittier Sucre, “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo I, 2004, página 503).

Dado que la prescripción alegada no prosperó, debe tenerse por admitida la obligación fundamento de la demanda, esto es, debe asumirse como cierto que la demandada debe a la demandante las cuotas de condominio de las oficinas 210 y 211, concernientes a los meses de febrero de 1997 a junio de 2001, ambos inclusive, por las cantidades especificadas en cada caso en el cuerpo de esta sentencia, para un total de DIECISÉIS MILLONES SETECIENTOS UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 16.701.457,05). Así se decide.
De todas maneras, las liquidaciones contenidas en las nombradas planillas de condominio, relativas a las cuotas por gastos comunes, una vez pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios, tienen fuerza ejecutiva, de acuerdo con lo previsto en el único aparte del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, de modo que al no quedar desvirtuadas en el curso del procedimiento, las mismas devienen en prueba clara y cierta de la obligación del demandado de pagar las sumas exigidas por concepto de gastos comunes, lo que configura un motivo más para ordenar su pago, pues, la accionada no alegó ni probó hecho alguno capaz de liberarla de la responsabilidad imputada. Así igualmente se declara.
Fuera del valor de las cuotas de condominio, la actora solicita el pago de los intereses de mora, a la rata del doce por ciento (12%) anual. El juzgado a quo ordenó pagarlos, aunque no a la rata exigida, sino a razón del tres por ciento (3%) anual. Tal determinación la estima correcta esta alzada, pues, según la previsión del artículo 1.277 del Código Civil, “A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales”. Se deben estos daños, agrega la norma, “desde el día de la mora, sin que el acreedor esté obligado a comprobar ninguna pérdida”. El artículo 1.746 eiusdem pauta que el interés es legal o convencional, y que el primero es el tres por ciento (3%) anual.
En el caso de autos, la parte actora no demostró que hubiese una convención o cualquier otro acto vinculante conforme al cual pudiera exigirse una tasa distinta a la legal, por ende, forzoso es aplicar en la coyuntura que nos ocupa la rata del tres por ciento (3%) anual. En cuanto al período en que deben calcularse estos intereses, observa el tribunal que no habiendo discusión sobre la afirmación plasmada en la demanda de que la administradora del condominio pasaba mensualmente las planillas respectivas a la demandada, es patente que dichos intereses moratorios corren, en el caso del mes de febrero de 1997, a partir del 1 de marzo de 1997, inclusive; los del mes de marzo de 1997, a partir del 1 de abril de 1997 inclusive; los del mes de abril de 1997, a partir del 1 de mayo de 1997, inclusive, y así sucesivamente. Así se decide.
Además del capital e intereses moratorios, la demandante exigió el pagó de “La indexación monetaria desde la fecha en que ha debido pagarse”.
El juzgado a quo expresó sobre el particular:
“Respecto al pago de la cantidad correspondiente a la indexación de las cantidades adeudadas, precisa quien aquí decide, que es procedente la corrección monetaria de cantidades líquidas y exigibles, tal y como ocurre en el caso de autos. Ahora bien, la corrección monetaria es el reflejo de los daños y perjuicios ocasionados al acreedor por la desvalorización de la moneda, y como daños y perjuicios deben limitarse a la cantidad adeudada por concepto de alícuota de condominio, sin incluir ningún otro monto, todo a fin de evitar que se condene al deudor a una doble indemnización. Además dicha indemnización debe realizarse desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo, a través de una experticia complementaria del fallo, en los términos indicados en el artículo 249 del Código de Procedimiento civil, (sic) debiendo los expertos tomar en cuenta los índices (sic) de precios (sic) al consumidor (sic) publicados por el banco (sic) Central del Venezuela. Dicha experticia abarcará el cálculo de los intereses, indicados y la indexación. Así se decide”.

La jurisprudencia patria aplica sin reserva alguna la indexación judicial en aquellos supuestos de deudas dinerarias, como un mecanismo de compensación de la pérdida del poder adquisitivo de nuestra moneda, ante los índices de inflación reportados sistemáticamente por el Banco Central de Venezuela. Dicha indexación puede concurrir perfectamente con los intereses, ya que ambos rubros tienen causas y propósitos diferentes. Sin embargo, como lo estableciera la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la misma “deberá tener como parámetro inicial de referencia la admisión de la demanda o una fecha posterior a ésta, pues podría ocurrir que el demandante pretenda “…engordar su acreencia…”, pero en ningún caso podrá ser anterior a la preindicada oportunidad de la admisión” (sentencia del 29 de marzo de 2007, expediente AA20-C-2006-000960, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, caso Amenaida Bustillo Zabaleta contra Raúl Enrique Santana Tarbay). En virtud de lo expuesto, se ordenará indexar el monto a pagar por concepto de cuotas de condominio, a partir de la fecha de admisión de la demanda.
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- IMPROCEDENTE la solicitud de declinatoria de competencia formulada por la querellada. SEGUNDO.- SIN LUGAR la defensa perentoria de prescripción por ella opuesta. TERCERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cobro de bolívares intentada por CONDOMINIO DE LA PRIMERA ETAPA DEL CENTRO CIUDAD COMERCIAL TAMANACO contra INVERSIONES BAYAHIBE C.A., ambas partes identificadas ut supra. Como consecuencia de esta declaratoria, se condena a la sociedad mercantil INVERSINES BAYAHIBE C.A. a pagarle a la parte demandante, la cantidad de DIECISÉIS MIL SETECIENTOS UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 16.701,45) por concepto de condominio correspondiente a la cuota parte proporcional a su porcentaje de propiedad en los gastos comunes de las oficinas 210 y 211 ubicadas en la Primera Etapa del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, piso 2, Urbanización Chuao, Caracas, durante los meses que van desde febrero de 1997 a junio de 2001, ambos inclusive. Se ordena indexar este monto (Bs. 16.701,45) desde el 8 de octubre de 2001, exclusive, cuando tuvo lugar la admisión de la demanda, hasta el día en que quede firme esta sentencia, inclusive, tomando como referente los Índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas publicados por el Banco Central de Venezuela durante dicho período. Igualmente se condena a la demandada a pagar a la demandante los intereses moratorios causados por el principal (Bs. 16.701,45), a la rata del tres por ciento (3%) anual, desde la fecha de vencimiento de cada planilla de condominio, exclusive, hasta el día en que quede firme esta decisión, inclusive. A los fines del cálculo de la indexación y de los intereses moratorios, se ordena practicar una experticia complementaria del fallo, de acuerdo con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil
Queda RATIFICADA la apelada.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del recurso a la parte apelante.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de febrero de dos mil nueve (2009). Años: 198° y 149°.-
EL JUEZ,

JOSÉ DANIEL PEREIRA MEDINA
LA SECRETARIA,

ABG. CARMEN L. SALAZAR B.

En la misma fecha, 18/2/2009, se registró y publicó la anterior decisión, constante de dieciocho (18) folios, siendo las 2:30 p.m.

LA SECRETARIA,

ABG. CARMEN L. SALAZAR B.
EXP. N° 5.781
JDPM/CLSB/cs/jbh.-