REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, once de febrero de dos mil nueve 198º y 149º PARTE ACTORA: GERARDINA MARTINEZ DE RIOS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 13.312.237. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: NIEVES BAUTISTA DURAN, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 25.012. PARTE DEMANDADA: WILMER JOSE PINEDA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.307.342. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ITALO RAFAEL RODRIGUEZ Y ANA MARIA HEVIA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 122.257 y 40.381, respectivamente. I MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL. Se inició el presente juicio, por demanda presentada por la abogada Nieves Bautista Díaz Duran, quien en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Gerardina Martínez, demandó al ciudadano Wilmer José Pineda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Por auto de fecha 20 de octubre de 2008, se admitió la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada. Por diligencia de fecha 15 de enero de 2009, el alguacil accidental del Juzgado dejó expresa constancia de haber citado a la parte demandada, compareciendo en tiempo oportuno su representación legal a dar contestación a la demanda. Abierto a pruebas el proceso ambas partes hicieron uso de tal derecho. Siendo la oportunidad de dictar sentencia el Tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes: II En el caso sub. iudice observa el Tribunal, que la pretensión de la representación judicial de la parte actora, es obtener el cumplimiento del contrato suscrito entre la ciudadana Gerardina Martínez y el ciudadano Wilmer Pineda, sobre el inmueble objeto de la presente demanda y como consecuencia de ello cumplir con la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, en virtud de haberse vencido el plazo de duración del mismo y de su prorroga legal que de acuerdo con lo aducido en el libelo venció en fecha 15 de octubre de 2008. En tal sentido adujo la representación judicial de la parte actora, los siguientes hechos: Que su mandante es propietaria de un inmueble constituido por una casa ubicada en el Barrio La Coromoto, Callejón Amapola Nº 113, Planta Baja, detrás del Diario 2001, Jurisdicción de La Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el demandado es el ciudadano Wilmer José Pineda y que se le demanda en su condición de arrendatario. Adujo que a nombre de su poderdante interpuso formal demanda contra el ciudadano Wilmer José Pineda, por cumplimiento de la prorroga legal. Que llegada la oportunidad de sentenciar, la Juez determinó que al demandado Wilmer José Pineda le correspondía su prorroga legal hasta el 15 de octubre de 2.008. Que definitivamente firme la sentencia dictada y como quiera que ha finalizado el término acordado por el tribunal, es decir, el 15 de octubre de 2.008, fecha en la cual el demandado ha debido desocupar el inmueble en dicha fecha y no lo ha hecho, olvidándose inexplicablemente del contenido de dicha sentencia es por lo que procede a demandarlo por cumplimiento de la prorroga legal, fundando su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.269 1.579, respectivamente del Código Civil y 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ante las alegaciones de la representación judicial de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada admitió como un hecho cierto la celebración del contrato aducido por la parte actora, de tal manera que no es un hecho controvertido la celebración del contrato cuyo cumplimiento se demanda. El mérito de lo controvertido, quedó centrado en la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento demanda la actora, toda vez que la representación de la parte demandada lo calificó de un contrato a tiempo indeterminado en base a los siguientes supuestos de hecho: Adujo que si leemos el libelo de la demanda y los documentos producidos para sustentarla, nos damos cuenta que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y por esta razón queda sustraído del derecho común, de modo que cualquier acción debe ventilarse únicamente con arreglo a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Señaló que el contrato fue suscrito el día 15 de octubre de 2.004 por el plazo fijo de doce meses sin posibilidad de prorrogas y por circunstancias sobrevenidas ambas partes, extracontractualmente, convinieron en irlo extendiendo sin afectar el plazo inicial que ya estaba vencido amplia y suficientemente para el momento cuando se produjo la primera de las prorrogas, la cual no incidió en la alteración de la nueva naturaleza que adquirió el contrato al convertirse en uno a tiempo indeterminado, lo que implica que las prorrogas en cuestión sólo tendrían el carácter de extensiones amistosas sin ningún efecto sobre el citado contrato inicial, debido a que fueron realizadas ante organismos administrativos que carecen de naturaleza judicial y su representado no estuvo asistido de abogado. Sostuvo que si se le diera eficacia a las prórrogas, aún así tendríamos que el contrato igualmente se recondujo, toda vez que el plazo pautado para la entrega del inmueble en la segunda y última prorroga venció el 15 de diciembre de 2.007, cuando ya su mandante había pagado el canon de arrendamiento correspondiente a ese mes, cuyo pago fue aceptado sin reserva por la arrendadora, habiendo permanecido el arrendatario en el uso pacífico del inmueble, situación que se subsume en la previsión establecida en el artículo 1.600 del Código Civil. Destacó que de acuerdo con el libelo, el fundamento legal de la demanda se apoya profusamente en los numerosos artículos del Código Civil. Precisó que la situación narrada, le permite afirmar que su representado no tiene ninguna obligación de hacer entrega del inmueble que ocupa como inquilino, toda vez que no se encuentra incurso en ninguna de las situaciones del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable, por tácita reconducción operada sobre el contrato de arrendamiento que vincula a las partes y que se produjo en los términos explicados. Ahora bien, en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo. Durante el debate probatorio, la parte actora aportó a los autos las siguientes pruebas: 1.- Documento que acredita a la parte actora como propietaria del inmueble objeto de la demanda, hecho que no resultó discutido en la secuela del proceso. Así se decide. 2.- original del contrato suscrito en fecha 15 de octubre de 2004, cuya celebración fue expresamente admitida por la parte demandada, no resultando un hecho controvertido que entre GERALDINA MARTINEZ DE RIOS y WILMER JOSE PINEDA, se celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una casa ubicado en el Barrio La Coromoto, Callejón Amapola Nº 113, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. 3.- Sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que hace plena prueba de las declaraciones allí contenidas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, desprendiéndose del citado instrumento que ciertamente como fue afirmado por la parte actora en el libelo, en esa fecha fue dictada sentencia definitiva en la cual se declaró que la prorroga legal vencía el 15 de octubre de 2.008. Así se decide. La parte demandada, estando dentro de su debida oportunidad procesal promovió las siguientes probanzas: 1.- Promovió el mérito de Actas levantadas el día 18 de septiembre de 2006, ante la Dirección General de Atención al Soberano y el 21 de mayo de 2.007, ante la Sindicatura Municipal. 2.- Promovió copia fotostática simple de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que nada abonan a favor de la parte demandada, pues no se desprende de dichos instrumentos que la parte actora haya retirado los cánones consignados , la consignación demuestra la voluntad de una sola de las partes y no se desprende de ella la aceptación de la otra parte, requisito indispensable para considerar que la arrendadora convino en continuar con la relación contractual arrendaticia. Así se decide. Del análisis de las probanzas aportadas a los autos, observa quien suscribe el presente fallo que riela en autos el contrato de arrendamiento, traído a los autos por la parte actora que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil es ley entre las partes y es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas por ellas. De una lectura a la cláusula cuarta del referido instrumento se desprende que la voluntad de ambas partes fue la de celebrar un contrato a tiempo determinado de un año fijo sin prorroga, contado a partir del día 15 de octubre de 2004, con vencimiento el 15 de octubre de 2005. En concordancia con lo anterior, observa quien aquí decide que en fecha 18 de septiembre de 2006, ambas partes convinieron en celebrar un nuevo contrato con vencimiento el 15 de abril de 2007 y luego, en fecha 21 de mayo de 2007, celebraron una nueva convención por la cual acordaron que la prorroga que habían pautado el 18 de septiembre debía ser de un año y no de seis meses, por tanto el período contractual se extendió hasta el 15 de octubre de 2007. En el caso sub iudice, observa quien aquí decide que al estar en presencia de un contrato a tiempo determinado, una vez vencido el mismo en fecha 15 de octubre de 2007, fecha en la cual venció la última prorroga acordada por las partes, tal y como se desprende de la voluntad de estas plasmada en el texto de los instrumentos suscritos por ellas; surgió para el arrendatario su derecho al beneficio de prórroga legal, que de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era de un año; contado a partir de dicha fecha, es decir, un año contado a partir del día 15 de octubre de 2007, debido a que la relación arrendaticia que vinculó a las partes tuvo una duración de tres años, por tanto, al iniciarse el plazo en fecha 15 de octubre de 2007, la prórroga legal venció el 1 de octubre de 2007. Así se decide. Respecto a lo aducido por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda el Tribunal considera pertinente aclarar que en materia de contratos rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes al contratar, de tal manera que es irrelevante que las convenciones o acuerdo o como se les quiera llamar no hayan sido efectuadas ante un organismo Jurisdiccional, pues de acuerdo con el artículo 1.159 del Codigo Civil los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y obligan a lo expresamente pactado. De la misma manera se observa que el hecho de consignar ante tribunal no constituye prueba fehaciente de la existencia de los elementos constitutivos del contrato, que por tratarse de un contrato consensual y bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, tiene necesariamente que formarse con la manifestación de las voluntades, que de manera recíproca resulten obligadas por virtud del referido vínculo jurídico. La consignación demuestra la voluntad de una sola de las partes, no emana de ella el concurso de la voluntad del arrendador, la cual en el presente caso debía manifestarse a través del retiro de las consignaciones, con posterioridad al mes de octubre de 2008, fecha en la cual venció la prórroga legal, para poder considerar que una vez vencida dicha prórroga se produjo la tácita reconducción del contrato. Así se decide. En este orden de ideas debe señalarse que, en Venezuela, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario. La prórroga legal opera por imperio de la ley y la característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, que es obligatoria para el arrendador, pero facultativa para el arrendatario, de manera, que, el arrendatario tiene completa libertad por un lado de allanarse al desahucio y convenir en la terminación del contrato a su vencimiento o hacer uso del plazo de prórroga que le otorga la ley. Ahora bien, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en consecuencia; fenecido en el caso de autos, el plazo de prórroga legal en fecha 15 de octubre de 2008, surgió para el arrendatario la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar, en tal sentido. Así se decide. En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intentó GERARDINA MARTINEZ DE RIOS contra WILMER JOSE PINEDA, en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato suscrito en fecha 15 de octubre de 2004 y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupado el inmueble constituido por la Planta Baja de la casa ubicada en el Barrio La Coromoto, Callejón Amapola Nº 113, Detrás del Diario 2001, Jurisdicción de la Parroquia La Vega, del Municipio Libertador del Distrito Capital. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días de febrero de dos mil nueve. Años 198° de la independencia y 149 de la Federación. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha, siendo las 11:11 am, se publicó y registró la anterior decisión, LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA Exp AP31-V-2008-002460.