TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
198° y 149°
PARTE NARRATIVA
PARTE ACTORA: PEDRO PASCUAL RIVAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-1.002.134.
PARTE DEMANDADA: MARITZA ISABEL DIAZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-3.556.704.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LUIS ALFREDO ARANDA TRUJILLO, RAFAEL ANTONIO ALVAREZ e IVAN OSILIA HEREDIA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 59.146, 2.299 y 85.030, respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: BETY MARTINEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 124.610.
MOTIVO: DESALOJO, del cual es objeto el inmueble que se identifica a continuación: “Anexo independiente integrado a la Casa distinguida con el Nº 181, situada en la Calle 1 con Calle K, Primera Transversal, de la Urbanización Artigas, Parroquia San Juan, del Municipio Libertador del Distrito Capital”
SENTENCIA DEFINITIVA

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA.
Queda planteada la controversia cuando la parte actora alega que celebró contrato de sub-arrendamiento en fecha 30 de abril de 1992, con la ciudadana MARITZA ISABEL DIAZ, por el inmueble de autos, en donde se convino que el plazo de duración del mismo sería de un (1) año, con eventuales prórrogas. Que con respecto al expresado negocio jurídico, ya existe sentencia definitivamente firme, mediante la cual establece que el contrato de marras se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Asimismo, alega que se fijó como canon de arrendamiento mensual la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.4.000,oo) pagaderos al vencimiento de cada mes, y que la sub-arrendataria ha dejado de cumplir con el pago de los meses que van desde noviembre de 2004 hasta enero de 2007, adeudando veintisiete (27) mensualidades, que asciende a la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLIVARES (Bs.108.000,oo), por lo que procede a demandar el desalojo por falta de pago.
Por otro lado, la parte demandada debidamente asistida de abogado procedió a contestar la demandada, negando, rechazando y contradiciendo los argumentos esgrimidos por la parte actora en su libelo de demanda, alegando estar solvente en el pago de los cánones reclamados.
DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda junto con sus recaudos en fecha 16 de junio de 2008, quedando asignada a este Juzgado en esa misma fecha. Este Tribunal procede a admitir la causa en fecha 30/06/2008, por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Luego de consignadas las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa, así como los emolumentos para la práctica de la citación respectiva, consta gestión del alguacil ALCIDES ROVAINA, de fecha 29/07/2008 (folio 83) en la que citó formalmente a la demandada, quien se negó a firmar el recibo de citación, por lo que se complementó dicha citación mediante boleta dejada, según constancia de fecha 27/10/2008, conforme al artículo 218 CPC (folio 92).
Consta que la parte demandada compareció en fecha 30/10/2008, quien debidamente asistida de abogado presentó escrito de contestación a la demanda.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas, sólo la parte actora se valió de promover las mismas.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
a) Alegatos de la parte demandante: Aduce la parte actora que celebró contrato de sub-arrendamiento en fecha 30 de abril de 1992, con la ciudadana MARITZA ISABEL DIAZ, por el inmueble de autos, en donde se convino que el plazo de duración del mismo sería de un (1) año, habiéndose previsto la posibilidad de eventuales prórrogas, siempre que algunas de las partes no diera aviso a la otra su voluntad de no continuar con la relación, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado.
Que con respecto al expresado negocio jurídico, existe sentencia definitivamente firme dictada en fecha 12/12/2006, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y ratificada por la alzada, mediante las cuales establecen que el contrato de marras se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
Asimismo, alega que se fijó como canon de arrendamiento mensual la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.4.000,oo) pagaderos al vencimiento de cada mes, y que la sub-arrendataria ha dejado de cumplir con el pago de los cánones correspondientes a los meses que van desde noviembre de 2004 hasta enero de 2007, adeudando veintisiete (27) mensualidades, que asciende a la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLIVARES (Bs.108.000,oo).
Que por ese motivo la sub-arrendataria se encuentra violando lo establecido en las obligaciones contractuales, por lo cual solicita el desalojo por la falta de pago.
b) Alegatos de la parte demandada: En su extenso escrito de contestación que trata de resumir quien decide, la parte demandada negó y rechazó los hechos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar.
Asimismo reconoció que ocupa el inmueble y la relación contractual junto al demandante, pero alega la existencia de múltiples contratos de arrendamiento, así como uno de comodato. En ese sentido, niega que la relación contractual tenga su origen desde el 30-04-1992 sino desde el 07-05-1985.
Rechaza la estimación de la demanda, por cuanto el accionante calcula los meses reclamados tomando en cuenta el canon de (Bs.4.000,oo), siendo que hubo un procedimiento de regulación por ante la Dirección de Inquilinato y el canon que quedó establecido y que actualmente paga es por la cantidad de CIENTO VEINTE BOLIVARES FUERTES (BsF. 120,oo), los cuales ha venido consignando por ante el Tribunal de consignaciones, es decir, en el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por cuanto el sub-arrendador tomó la determinación de no recibir dicho pago.
Que los cánones anteriores desde que se inició la relación contractual al mes de junio de 2006, exclusive, se hacían siempre en dinero en efectivo y en manos del señor PEDRO PASCUAL RIVAS, por haber vínculo de afinidad que le unía, por ser éste padrino de su nieta GABRIELA ALEJANDRA GUTIERREZ. En virtud de ello, manifiesta estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos reclamados por la actora.
Que la parte actora tiene conocimiento de tales consignaciones porque sus apoderados actuaron en el expediente consignaciones respectivo, signado con el Nº2006-0965.
Que el sub-arrendador había intentado varias acciones temerarias en su contra en relación al inmueble de autos, habiendo fracasado en todas ellas, la primera en el año 2006, por resolución de contrato, la segunda en fecha 12-04-2007, por resolución de contrato y la tercera en fecha 15-01-2008, por desalojo, así como la que pretende ahora mediante el presente juicio.

DE LAS PRUEBAS

a.) De las pruebas del demandante:
Junto al libelo de demanda, la parte accionante produjo los siguientes medios:
1.) Al folio 4 y vto, cursa documento contentivo de contrato de arrendamiento celebrado de forma privada en fecha 30-04-1992, entre PEDRO PASCUAL RIVAS como sub-arrendador y MARITZA ISABEL DIAZ como arrendataria, que tiene por objeto el inmueble de autos. Siendo dicho recaudo de índole privado no fue desconocida su firma por el contrario, ni impugnado su contenido por estar en fotostáto, antes pues, reconoció su existencia “y la de otros contratos”, los cuales produjo. De manera que por aplicación del art.444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido el contrato y como legalmente promovido.
Asimismo, es pertinente para acreditar como probado que en fecha 30 de abril de 1992 las partes celebraron contrato de arrendamiento por el inmueble de autos. No obstante, ello no significa que sea el inicio de la relación entre partes, ya que existen otros documentos producidos por el demandado, que serán analizados más adelante.
2.) A los folios 5 al 50, cursa sentencia dictada en fecha 18-07-2007 por este Juzgado 8º de Municipio y en apelación de ésta, cursa sentencia dictada en fecha 10-10-2007 por el Juzgado 5º de 1ra Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, relativas al juicio incoado por PEDRO PASCUAL RIVAS en contra de MARITZA ISABEL RIVAS por resolución de contrato de arrendamiento, sobre el inmueble de autos. Asimismo, cursa sentencia dictada en fecha 12-12-2006 por el juzgado 14º de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, relativos al juicio incoado por PEDRO PASCUAL RIVAS en contra de MARITZA ISABEL RIVAS por resolución de contrato de sub-arrendamiento, sobre el inmueble de autos.
Dichos recaudos producidos y certificados por la secretaría de este Despacho y la secretaría del Juzgado 14º de Municipio, respectivamente, se tienen por legalmente promovidos conforme previsión del art.1.384 del Código Civil. Y, son pertinentes para acreditar entre los hechos litigados:
a) La existencia de una relación de sub-arrendamiento.
b) Que se fijó un canon de arriendo de Bs.120.000,oo o Bs.F 120,oo
c) Que existen demandas declaradas improcedentes.
d) Que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado.

Pruebas de la parte demandada: Con el escrito de contestación, propuso los siguientes medios instrumentales:
1.) A los folios 105 al 111 marcado “A” cursan actuaciones relacionadas con el procedimiento de regulación de alquileres que solicitó MARITZA ISABEL RIVAS en sede administrativa (Dirección de Inquilinato), que acompañadas en copias certificadas, quedan como legalmente promovidas de conformidad con lo establecido en el art.429 del Código Civil, tratándose de documentos públicos administrativos.
Estos instrumentos tienen pleno valor de pruebas para demostrar que los ciudadanos PEDRO PASCUAL RIVAS y MARITZA ISABEL DÍAZ se reconocen como arrendador y arrendatario respectivamente, sobre el inmueble de autos.
2.) Al folio 112 y marcado “B” cursa documento privado de arrendamiento que sobre el inmueble de autos celebraron el 7 de mayo de 1985 los ciudadanos PEDRO PASCUAL RIVAS (arrendador) y MARITZA ISABEL DÍAZ (arrendatario). Dicho documento no fue impugnado en forma alguna por la parte contraria, ni desconocida la firma que lo contiene, razón de tenérsele por reconocido y como legalmente promovido en aplicación del art.444 del Código de Procedimiento Civil.
Es pertinente para acreditar la celebración de una relación arrendaticia entre las partes, en sus caracteres de arrendador-arrendatario respectivamente, sobre el inmueble de marras, con fecha anterior al 30-04-1992.
3.) Marcado “C” al folio 113, cursa nota de reconocimiento de documento privado ante la notaría pública 20ª del Municipio Libertador que certificó dicho reconocimiento en fecha 10 de junio de 1985, anotado al Nro.236, tomo 1 de los libros de reconocimientos.
Siendo reproducción del documento reconocido, se tiene como legalmente promovida al constar en copia debidamente certificada como exige el art.1384 del Código Civil, además de no ser impugnado su contenido como indica el art.1380 del CC.
Al ser fidedigno su contenido, implica que se trata de un contrato de sub- arrendamiento celebrado entre PEDRO PASCUAL RIVAS y MARITZA ISABEL DÍAZ, que tiene como objeto el inmueble de autos. Y así se establece.
4.) Marcado “D” en el folio 115, cursa documento privado contentivo de contrato de arrendamiento que sobre el inmueble de autos celebraron el 7 de mayo de 1987 los ciudadanos PEDRO PASCUAL RIVAS (arrendador) y MARITZA ISABEL DÍAZ (arrendatario). Dicho documento no fue impugnado en forma alguna por la parte contraria, ni desconocida la firma que lo contiene, razón de tenérsele por reconocido y como legalmente promovido en aplicación del art.444 del Código de Procedimiento Civil.
Es pertinente para acreditar la celebración de una relación arrendaticia entre partes con sus caracteres de arrendador-arrendatario respectivamente, con fecha anterior al 30-04-1992.
5.) Marcados “E” y “F” en los folios 116 y 117, cursan documentos de índoles privados contentivos de contratos de arrendamientos que sobre el inmueble de autos celebraron los ciudadanos PEDRO PASCUAL RIVAS (arrendador) y MARITZA ISABEL DÍAZ (arrendatario), en fechas 17 de abril de 1991, el primero y 30 de abril de 1992 el segundo.
Dichos documentos no fueron impugnados en forma alguna por la parte contraria, ni desconocidas las firmas que los contienen, razón de tenérseles por reconocidos y como legalmente promovidos en aplicación del art.444 del Código de Procedimiento Civil.
Son pertinentes para acreditar la celebración de una relación arrendaticia entre partes, en sus caracteres de arrendador-arrendatario respectivamente en las fechas indicadas.
6.) Marcado “G” en los folios 118 al 193, cursan en fotocopias certificadas actuaciones realizadas en el expediente Nro.2006-0965 contentivo de las consignaciones de arrendamiento que efectúa MARITZA ISABEL DIAZ a favor de PEDRO PASCUAL por el mismo inmueble de autos, ante el juzgado 25º de Municipio. Estas pruebas cursan debidamente certificadas teniéndose en tanto como legales a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil.
Para establecer sin son pertinentes o no, hay que tener en cuenta los meses reclamados por el actor (noviembre de 2004 a enero de 2007) y verificar si fueron hechos en forma tempestiva.
Si bien no probó fehacientemente tener prueba de los pagos desde noviembre de 2004 a mayo de 2006, es decir, antes comenzar a consignar ante el tribunal 25º de Municipio, le protege la presunción legal establecida en el artículo 1.296 del Código Civil, que prevé que en materias de pensiones (como de las de arrendamiento) si se acreditare el pago de cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores.
Esto significa que se tiene solvente de los meses reclamados, pero los correspondientes hasta el mes anterior (mayo 2006) a la fecha de la primera consignación (junio 2006). Esto implica que el juzgador, debe verificar si las consignaciones producidas en autos respecto a los restantes meses en litigio, aparecen consignados en forma tempestiva o no, es decir, dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de cada mes, ya que el contrato no prevé otra cosa; todo de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Hay que destacar que la mayoría de los depósitos bancarios fueron hechos dentro de esos 15 días, y que sólo uno de tales depósitos correspondiente al mes de mayo fue hecho fuera de esa oportunidad. Del mismo modo, hay que señalar que el procedimiento de consignación tiene dos fases, siendo la primera el depósito en la cuenta bancaria del tribunal y la segunda, la consignación propiamente dicha en el expediente del tribunal.
En el caso de marras, así como aparece un solo depósito bancario intempestivo, también aparecen dos consignaciones consecutivas fuera de ese lapso de 15 días, como son los meses de agosto y septiembre de 2006, que fueron consignadas respectivamente el 19 de septiembre (agosto) y el 16 de octubre (septiembre). En principio esto haría incurrir al demandado en causal de desalojo prevista en el ordinal “a” del artículo 34 de la LAI, pero resulta que la Sala Constitucional resolvió lo contrario, en el sentido de tomar válidos los depósitos que fueron efectuados dentro de los 15 días de ley, aunque las consignaciones se presentaren fuera de ese lapso.
Así, la Sala Constitucional conociendo en amparo en caso Ezequiel Amaya, exp.02.0628 del 12 de mayo de 2003, precisó lo siguiente:
En este estado, estima conveniente esta Sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor del arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago.
En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia.
Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne los cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios.
Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario.
(subrayado de este tribunal)

Aplicando la tesis anterior, este juzgador considera que el inquilino se encuentra solvente en el pago de los meses reclamados, primero, porque los correspondientes de noviembre de 2004 a mayo de 2006 se entienden pagados por la presunción legal y los de los meses junio de 2006 a enero de 2007 fueron tempestivos por aplicación de la referida jurisprudencia en sentencia de la Sala Constitucional antes citada.
7.) A los folios 194-195 marcados H y J cursan planillas bancarias de la cuenta respectiva del tribunal de consignaciones, que por las mismas razones de la sentencia de la Sala Constitucional que antecede, se tienen por tempestivas por haber depositado las sumas correspondientes dentro de los 15 días siguientes.
8.) A los folios 196-227 aparecen sendas sentencias de los juzgados 14º y 8º de Municipio, cuyo contenido es exacto al que contienen las sentencias que también produjo el actor junto al libelo, antes valorada con plenitud de pruebas.
CONCLUSIONES PROBATORIAS
Luego del extenso cúmulo de medios probatorios producidos por ambas partes, tanto en el libelo y contestación, como en el lapso probatorio, se tienen probados:
- I -
1.) Que en las siguientes fechas, aparecen contratos de arrendamiento por el inmueble de autos entre PEDRO PASCUAL como arrendador (subarrendador) y MARITZA ISABEL RIVAS como arrendataria (subarrendataria):
a.- 07 de mayo de 1985,
b.- 10 de junio de 1985,
c.- 07 de mayo de 1987,
d.- 17 de abril de 1991,
e.- 30 de abril de 1992,

2.) Que en sede administrativa (Dirección de Inquilinato) las partes se reconocen como arrendador y arrendataria, respectivamente.
3.) Que aparecen consignaciones de arrendamiento por parte de la arrendataria MARITZA ISABEL RIVAS a favor de PEDRO PASCUAL por ante el juzgado 25º de municipio.
4.) Que cursaron demandas de resolución de contrato entre las mismas partes y por los mismos hechos, declaradas una de ellas como improcedente con su respectiva apelación de los juzgados 8º de Municipio y 5º de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito respectivamente; otra improcedente dictada por el juzgado 14º de Municipio y otra perimida dictada por el Juzgado 19º de Municipio.
Habida cuenta que la inquilina demostró estar solvente en el pago de los cánones de arriendo reclamados, no opera el desalojo previsto en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por no haber plena prueba de los hechos que motivan la demanda, debe declararse sin lugar, por incumplir la carga de pruebas prevista en el artículo 506 CPC y el contenido del artículo 254 eiusdem.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano PEDRO PASCUAL RIVAS contra la ciudadana MARITZA ISABEL DIAZ, ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena al demandante al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los diecinueve -19- días del mes de febrero de dos mil nueve (2009) Años: 198° y 149°.
EL JUEZ TITULAR

Abog. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA,

Abog. MARYEMMA FIGUEROA
En la misma fecha y siendo las una y treinta de la tarde (1:30 p.m.), se registró y publicó la anterior decisión, quedando asentada en el libro diario bajo el Nº 58.
LA SECRETARIA,

Abog. MARYEMMA FIGUEROA

LAPG/MF/CD,1.-
Exp. Nº AP31-V-2008-001535.-