TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, tres de febrero de dos mil nueve
198º y 149º

ASUNTO : AP31-V-2008-002667

PARTE ACTORA: ciudadana ETELVINA DURAN LEAL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-14.200.148.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogadas FABIOLA DEL CARMEN NAZARETT y AMANDA SALAZAR de ARAUJO, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 64.546 y 43.737, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadano MIGUEL JOSÉ MASSÓ TORO, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-13.128.931.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado EDISON CHIRINOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 88.132.

MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

I

NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por la ciudadana ETELVINA DURAN LEAL, en contra del ciudadano MIGUEL JOSÉ MASSÓ TORO.-
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 06 de Noviembre de 2008, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
En fecha 09 de Diciembre de 2008, la parte demandada quedó debidamente citada.-
En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada contestó la misma y reconvino a la actora.
En fecha quince (15) de Diciembre de 2008, este Tribunal declaró inadmisible la reconvención formulada por la parte demandada.-
En el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas al proceso, cumpliendo con su carga procesal.-
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, esta sentenciadora pasa a hacerlo en los siguientes términos:

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la Parte Actora:

Alegó la representación de la parte actora, que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro(6) seis, situado en el piso dos (2) del Edificio “San Martín de Porres” ubicado de San Luís a Santa Isabel, Parroquia San José, Municipio Libertador, Distrito Capital.-
Que en fecha 27 de Julio de 2007, se celebró contrato de promesa bilateral de Compra-Venta con arrendamiento, por un plazo determinado de un (01) año fijo con el ciudadano Miguel José Massó Toro.
Que igualmente se establece que el contrato de arrendamiento tendrá la misma vigencia, de un (01) año, sobre el inmueble antes identificado propiedad de la parte actora, según la cláusula novena.-
Que la negociación de compra no se realizó expirando la vigencia del contrato suscrito, ya que el mismo era desde el 27-07-2007 hasta el 27-07-2008, y no fue renovado, sino que por el contrario fue practicada notificación con treinta (30) días de anticipación para la no renovación de dicho contrato, siendo recibida por el inquilino.
Que el contrato fue suscrito por un lapso de duración de 12 meses y con opción a compra venta, pagándose durante dicho lapso la cantidad de quinientos Bolívares (Bs. 500) según la cláusula Novena.
Que el optante arrendatario, no cumplió y no ha cumplido con su obligación de cancelar el Canon de Arrendamiento antes señalado, al punto de presentar cinco meses insolventes, de tal manera que continúa ocupando el inmueble sin ningún título y sin pagar arriendo o contraprestación alguna por el uso en forma arbitraria, adeudando cinco cánones a razón de quinientos Bolívares (Bs. 500,00) mensuales, desde el mes de Marzo del 2008 hasta la fecha de culminación del contrato Julio de 2008, lo que hace un total de arriendo vencidos y no pagados de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00).-
Que la ciudadana Etelvina Durán Leal, propietaria del inmueble, necesita ocupar el mismo puesto es su único lugar de habitación propio, ya que la negociación de compra venta con arrendamiento se hizo para sufragar los gastos que por la enfermedad de cáncer IDx: Mieloma múltiple que padece.-
Fundamentó la demanda en los Artículos 1.167, 1.616, 1.264, 1.159 y 1.592 ordinal 2º del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Por todo lo antes expuesto es por lo que demandan a MIGUEL JOSE MASSÓ TORO, para que convenga o sea condenado a lo siguiente:
1) La resolución del contrato del inmueble, constituido por: un apartamento distinguido con el Nro. (6) seis, situado en el piso dos (2) del Edificio “San Martín de Porres” ubicado de San Luís a Santa Isabel, Parroquia San José, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, y en consecuencia a entregar totalmente desocupado de bienes y personas el referido inmueble, que constituye el objeto principal de la presente acción.
2) Al pago de los cánones de arrendamiento dejados de percibir que suman la cantidad de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00) y los que se vayan sucediendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
3) En pagar las costas y costos del proceso
4) En entregar los recibos de los servicios inherentes al inmueble cancelados a la fecha
5) La cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) por concepto de Daños y perjuicios que pudieren haberle causado al inmueble hasta su entrega definitiva del mismo.

Alegatos de la Parte Demandada en la contestación al fondo:
Adujo que la actora violó las cláusulas que van desde la primera a la séptima del contrato de opción de compra-venta, impidiéndole cumplir con las obligaciones asumidas en las mismas.
Que las partes convinieron en el arreglo del techo y puntos de electricidad, así como la construcción de una habitación la cual fue cancelada por el optante, con cargo al precio del inmueble al realizarse la compra definitiva por Bs.5436,oo.
Que el pago del canon de arrendamiento se ha venido haciendo de manera anticipada, como lo demuestra el hecho del pago de Bs.7.000,oo por el término de un año desde el 27-07-07 hasta el 27-07-08, con un canon de Bs.500,oo cantidad que sumada durante este término da la suma de Bs.6.000,oo, esquema este de pago acordado, en la cláusula Décima del contrato.
Que la propietaria desde el mes de marzo de 2008 ha venido hostigándola.
Señala que si bien es cierto que no ha cancelado el canon de arrendamiento durante cuatro meses, no ha sido por causas imputables al mismo, obedeciendo tal circunstancia al incumplimiento por parte de la propietaria de no cumplir con las cláusulas quinta, sexta y décima del contrato, y la pretensión de aumentar el canon a Bs. 1.500,oo sin tomar en consideración el Decreto del Ejecutivo Nacional de Congelación de Alquileres.
Señala que hará uso de la prórroga legal que le corresponde de seis (06) meses, hasta el mes de febrero de 2009.
II
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS
De las pruebas aportadas por la parte actora
• Original de documento de propiedad del inmueble identificado como: un apartamento distinguido con el Nro(6) seis, situado en el piso dos (2) del Edificio “San Martín de Porres” ubicado de San Luís a Santa Isabel, Parroquia San José, Municipio Libertador, Distrito Capital, ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de mayo de 1999, bajo el N° 73, Tomo 18. El tribunal toda vez que dicha documento no fue tachado de falso por el adversario en su oportunidad legal, se le otorga valor probatorio, conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Con dicha prueba queda demostrada la propiedad sobre el inmueble de la ciudadana ETELVINA DURAN LEAL, Y ASI SE DECIDE.
• Original de Notificación de liberación de cláusula opcional de Retracto Legal, de fecha 05 de julio de 2002, emanado de MINDUR y dirigido a la ciudadana ETELVINA DURAN LEAL. El Tribunal, toda vez que dicho documento no fue tachado de falso, se le otorga valora probatorio, Y ASI SE DECLARA.
• Copia simple de CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, suscrito entre las partes cuyo objeto es el inmueble de marras, suscrito en fecha 27 de julio de 2007 ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertado, anotado bajo el N° 73, tomo 18. El tribunal toda vez que dicha copia no fue impugnada por el adversario, en la oportunidad legal, la tiene como fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, otorgándose valor probatorio a dicho documento, de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. De dicho documento se desprende la relación locativa existente entre las partes, Y ASI SE DECIDE.
• Copias simples de carta de fecha 08 de abril de 2008, dirigida al ciudadano MIGUEL JOSÉ MASSÓ TORO, emanada del ciudadano JULIO CESAR AGUIAR DURAN y de informe médico de fecha 30 de junio de 2008 de la paciente ETELVINA DURAN. El tribunal desecha del proceso dichas copias, por carecer de valor probatorio alguno, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de Comunicación de fecha 01 de febrero de 1994 de la Gerencia de Promoción y Operaciones de INAVI, dirigida a la ciudadana ETELVINA DURAN, notificándole a la misma la adjudicación del inmueble de marras. El tribunal le otorga valora probatorio a dicha prueba, Y ASI SE DECIDE.
• Original de Informe Médico, de la ciudadana ETELVINA DURAN, de fecha 15 de diciembre de 2008, emanado de la Dra. Osiris da Costa, hematólogo del BMS del D.M. El Tribunal desecha del proceso dicha prueba por impertinente, además de que la misma debió ser ratificada en juicio por tratarse de documentos emanados de terceros, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Copia simple de CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, suscrito entre las partes cuyo objeto es el inmueble de marras, suscrito en fecha 27 de julio de 2007 ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertado, anotado bajo el N° 73, tomo 18. Dicha prueba fue valorada previamente.
• Presupuesto N° 021-2008, realizado por la empresa Construcciones y Mantenimiento Lucrepon, C.A. por la suma de Bs.3.510. El tribunal desecha del proceso dicha prueba, por cuanto la misma debió ser ratificada en juicio por tratarse de documentos emanados de terceros, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.
• Copias simples de varias facturas, cursantes a los folios que van desde el sesenta y tres (63) al sesenta y cinco (65) del presente expediente, así como de planilla de depósito N° 000000515499751, de fecha 06-12-07, por la suma de Bs3.500,oo. El tribunal desecha del proceso dichas copias por carecer de valor probatorio alguno, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.
• Tres (03) Fotografías, cursantes a los folios noventa y dos (92) al noventa y cuatro (94). El tribunal desecha del proceso dichas pruebas por impertinentes, toda vez que el estado del inmueble no es materia controvertida en el presente juicio, Y ASI SE DECIDE.

III
PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

La parte actora ciudadana ETELVINA DURAN LEAL con la presente acción pretende la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado entre las partes y que nació con ocasión al CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA , suscrito en fecha 27 de julio de 2007, ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertado, anotado bajo el N° 73, tomo 18, cuyo objeto es un inmueble identificado como: un apartamento distinguido con el Nro(6) seis, situado en el piso dos (2) del Edificio “San Martín de Porres” ubicado de San Luís a Santa Isabel, Parroquia San José, Municipio Libertador, Distrito Capital, pues alega que el arrendatario-demandado, ha incumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, tal como fue convenido en la cláusula novena del contrato, aduciendo que adeuda desde el mes de marzo de 2008 hasta la fecha de culminación del contrato del mes de julio de 2008, que suman la cantidad de Bs. 2.500,oo, a razón de Bs.500,oo mensual. Además de que necesita el inmueble para vivir.
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, celebrado por ambas partes donde consta la relación locativa existente entre ellas, así como los documentos que acreditan la propiedad de la actora sobre el inmueble de marras los cuales fueron valorados por esta juzgadora.
Dando así cumplimiento a su carga probatoria, que no es más que demostrar la existencia de la relación de la cual se derivan las obligaciones del demandado, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
Por su parte, el demandado admitió la relación arrendaticia y admitió no haber cancelado los cánones de arrendamiento durante cuatro meses. A su vez también señala haber cancelado por adelantado los cánones de arrendamiento por un (01) año, sin aportar prueba alguna a los autos que enervara la acción de la actora, traducida en la demostración de su cumplimiento, es decir; su solvencia en el pago de los meses de arrendamiento demandados insolutos, tal y como fue concebido en el Contrato de Arrendamiento suscrito, pues se limitó a traer una serie de facturas de gastos y de depósito en copia sin valor probatorio alguno, y así se decide.-
Desencadenando lo antes planteado en un incumplimiento por parte del inquilino-demandado de una de sus obligaciones principales establecidas en la Ley sustantiva, artículo 1.592 del Código Civil que dice: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, siéndole aplicable el contenido de los artículos 1.160 1.264 del Código Civil que se leen: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obliga no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias jurídicas que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”, razón por la cual le resulta forzoso a esta juzgadora declarar procedente en derecho la presente acción Y ASI SE DECIDE.
Asimismo y, con respecto al pedimento realizado por la actora en el numeral quinto de su Escrito Libelar, en el sentido de que se condene a la parte demandada a pagar la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) por concepto de Daños y perjuicios que pudieren haberle causado al inmueble hasta la entrega definitiva del mismo. El tribunal niega tal pedimento, toda vez que los daños y perjuicios alegados no fueron demostrados en el proceso, Y ASI SE DECIDE.
De igual manera es oportuno señalar, que la parte actora impugnó las copias acompañadas por el demandado en su contestación a la demanda en fecha 15 de diciembre de 2008, contentivas del poder otorgado al abogado EDISON CHIRINOS, empero, el demandado consignó previamente en el expediente en fecha 09 de diciembre de 2008, la copia certificada de dicho poder, razón por la cual tiene valor dicho documento, Y ASI SE DECIDE.
VI
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de RESOLUCION DE CONTRATO intentada por la ciudadana ETELVINA DURAN LEAL contra el ciudadano MIGUEL JOSÉ MASSÓ TORO, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia se RESUELVE el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 27 de julio de 2007, ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador, anotado bajo el N° 73, tomo 18, cuyo objeto es un inmueble identificado como: un apartamento distinguido con el Nro(6) seis, situado en el piso dos (2) del Edificio “San Martín de Porres” ubicado de San Luís a Santa Isabel, Parroquia San José, Municipio Libertador, Distrito Capital. Se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar a la parte actora el inmueble identificado como: un apartamento distinguido con el Nro(6) seis, situado en el piso dos (2) del Edificio “San Martín de Porres” ubicado de San Luís a Santa Isabel, Parroquia San José, Municipio Libertador, Distrito Capital, desocupado de bienes y personas.
SEGUNDO: Pagar a la parte actora la cantidad de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00) por concepto de los cánones de arrendamiento dejados de percibir, así como los que se sigan venciendo hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, a razón de Bs.500,00 mensual.
TERCERO: Entregar los recibos de los servicios inherentes al inmueble debidamente cancelados.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la presente decisión.-
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los tres (03) días del mes de febrero de 2009. 198° años de Independencia y 149° años de Federación.
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA ACC,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

En la misma fecha, siendo las 03:00 P.M. de la tarde, se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA ACC,