REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, catorce (14) de Julio de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000323
PARTE DEMANDANTE: MARLENE GALLARDO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.431.414 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 63.779, quien actúa en su propio nombre.

PARTE DEMANDADA: GLADYS VICENTA GONZÁLEZ de ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número 3.611.364.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Argenis Guerra, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 80.474.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 21 de abril del presente año.

En fecha 21-4-2009 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana MARLENE GALLARDO, contra la ciudadana GLADYS VICENTA GONZÁLEZ de ROMERO, declarándola SIN LUGAR. Contra dicha sentencia la demandante, propuso formal recurso de apelación, el cual fuera oído por el a quo, en ambos efectos, en fecha 8 de junio del presente año.

En fecha 19 del mes próximo pasado, se recibió el expediente, y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

En fecha 8 del presente mes y año se difirió la oportunidad de dictar sentencia para dentro de los tres días de despacho siguientes.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, con base en las siguientes consideraciones:

D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A

Afirma la parte actora en su libelo de demanda que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 05 (ahora Nº 6), ubicado en el piso 2 del edificio 32-C, Calle El Molino, Prolongación Ruperto Lugo, Urbanización Cútira, Los Frailes de Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital; que el referido inmueble lo cedió en arrendamiento a la ciudadana Gladis Vicente González de Romero, mediante dos contratos de arrendamiento; uno celebrado el 30-8-2002, por un plazo de un año; y, otro suscrito el 16-2-2006, debidamente autenticado, también por espacio de un año; que el último de los contratos celebrados venció el 16-2-2007, por lo que introdujo ante los Tribunales de Municipio solicitud de notificación de no prórroga del contrato a su vencimiento; que la referida solicitud correspondió al Juzgado 21º de Municipio; que ante el hecho de que el tribunal no despachaba y no se pronunciaba respecto de la solicitud, se vio obligada a notificar a la arrendataria mediante comunicación, debidamente recibida por ésta, pero negándose a firmarla; que a partir del vencimiento del contrato comenzó a correr la prórroga legal que culminó el 16-2-2008, emitiendo los recibos de pago con la expresa indicación que se trataba del pago del canon durante la prórroga legal; que vencida la prórroga legal se negó a recibir los cánones de arrendamiento; que la arrendataria en lugar de hacer entrega del inmueble, ocurrió a la Dirección de Inquilinato, siendo citada a un acuerdo conciliatorio en el cual la arrendataria se comprometió a entregar el inmueble el 31-7-2008; que notificó a la arrendataria de su obligación de entregar el inmueble en la fecha indicada, sin que hasta la fecha de introducción de la demanda, se le haya hecho entrega del inmueble. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, en armonía con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la ciudadana GLADYS VICENTA GONZÁLEZ de ROMERO, para que convenga o en defecto de ello sea condenada en el cumplimiento del contrato con la consecuente entrega del inmueble y el pago de las costas. Acompañó a la demanda documentos de propiedad; contrato autenticado el 16-2-2006 y notificación judicial.

D E L A C O N T E S T A C IÓ N A L A D E M A N D A

Citada personalmente la demandada, ésta en la oportunidad legal correspondiente, asistida de abogado, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes. Sostiene que la relación arrendaticia comenzó a través de un contrato verbal y por un apartamento ubicado en la planta baja del edificio propiedad de la actora en agosto del año 2000; que posteriormente, el 30-8-2002, la accionante le pidió que se trasladase al piso 2, suscribiendo contrato por un año que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; que el 16-2-2006, luego de varias amenazas de desalojo, firmó un nuevo contrato, con una duración de un año, por lo que es evidente que es arrendataria a tiempo indeterminado del inmueble desde agosto del año 2000; que en el supuesto negado que el contrato lo fuere a tiempo determinado, vencido el mismo el 16-2-2007, no fue notificada de la no prórroga, con 30 días de antelación al vencimiento. Pide se declare IMPROCEDENTE la acción de cumplimiento con la expresa condenatoria en costas a la actora. Acompañó a la contestación contratos de arrendamiento de fechas 30-8-2002 y 16-2-2006.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte actora hizo valer los documentos aportados con el libelo; promovió las testimoniales de los ciudadanos CARMEN HERNANDEZ de PLASCENCIA, YIRAELVIRA TORREALBA e IRMA CRISTINA ROJAS, prueba de exhibición e informes. La parte demandada promovió documentales y testimoniales de los ciudadanos VÍCTOR BORGES, GIOVANNI BILOTTI, EDELYS MORALES, OSCAR MORALES, AURORA HERNÁNDEZ y JOSÉ FRANCOCO. Dichas probanzas fueron proveídas por el tribunal de la causa en la oportunidad legal correspondiente.

III

La sentencia cuya revisión se pretende fue dictada por el a quo, declarando la demanda sin lugar, pues para la fecha en que se propuso la misma, se encontraba vigente la prórroga legal, que expiraría el 16-2-2009. Contra tal decisión se alzó la parte actora.

Versa la presente demanda sobre un cumplimiento de contrato, en virtud que la parte actora afirma haber vencido la prórroga legal, de un año a contar desde el vencimiento del segundo contrato celebrado entre las partes. Indica que se venció además un lapso adicional otorgado en un acto conciliatorio celebrado en la Dirección de Inquilinato. Este hecho fue negado por la demandada, quien aduce que la relación arrendaticia data del año 2000, en virtud del contrato verbal celebrado con la accionante por un apartamento ubicado en la planta baja, suscribiendo posteriormente, en los años 2002 y 2006 contratos por el apartamento ubicado en el piso 2, ante la solicitud de la arrendadora, aunado a que las partes están vinculadas por un contrato sin determinación de tiempo, por lo que, -a su decir- la acción incoada ha de declararse improcedente.

Observa quien decide que ambas partes están contestes en que celebraron un contrato el 30-8-2002. Adicionalmente, el contrato celebrado el 16-2-2006, acompañado por la parte actora, ha sido plenamente admitido por la demandada, quien lo aporta en la oportunidad de contestar la demanda, por lo que se le atribuye pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo incuestionable la existencia de la relación locativa que une a las partes.

Establece la cláusula segunda del contrato celebrado el 16-2-2006:

“El lapso de duración del presente contrato es de Un (sic) (01) (sic) año, contado a partir de la fecha de autenticación del presente documento. En caso de que ambas partes decidan continuar con la relación de arrendamiento, deberán suscribir un nuevo contrato… Si una de las partes no quisiera continuar la relación aquí establecida, deberá participarlo por escrito con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento…”.

De la cláusula parcialmente transcrita se evidencia palmariamente que el contrato fue suscrito a tiempo determinado, por un año sin prórroga, debiendo cualquiera de las partes notificar por escrito su deseo de no prórroga del mismo con por lo menos 30 días de antelación al vencimiento. Así se establece.

Ahora bien dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en caso de contratos a tiempo determinado, una vez llegado el día del vencimiento del plazo, el mismo se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por un lapso que varía dependiendo de la duración de la relación arrendaticia.

En el caso que nos ocupa, la parte actora admite que la relación arrendaticia comenzó el 30-8-2002 suscribiendo un nuevo contrato las partes el 16-2-2006; sin embargo, la arrendataria afirma haber iniciado el vínculo locativo en el año 2000, a través de una relación verbal por otro apartamento ubicado en el mismo edificio.

Ante tal afirmación, correspondía a la parte demandada probar la referida afirmación de hecho, conforme lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil. No habiendo la demandada demostrado la referida afirmación, puesto que tal hecho no puede inferirse ni de la copia de la constancia de residencia, al tratarse de un documento que emana de la parte misma y contraviene el principio de alteridad de la prueba, ni de las declaraciones rendidas por los ciudadanos Giovanni Bilotti y Oscar Morales, puesto que éstos afirman que la demandada ocupaba primeramente un inmueble ubicado en la planta baja, pasando posteriormente a ocupar otro. Así se establece.

Resulta evidente que la relación verbal que unía a las partes, al tratarse de otro inmueble concluyó en el momento mismo que el objeto del contrato pasó a ser otro; en este caso el apartamento Nº 5 (ahora distinguido con el Nº 6) ubicado en el piso 2 del edificio 32-C, por lo que la relación arrendaticia en el presente caso se inició el 30-8-2002, cuya copia del contrato fuera traída a los autos por la parte demandada y que ha sido ampliamente admitida por la actora. De ser cierta la afirmación de la demandada, en el sentido que la actora le requirió trasladarse a otro inmueble en el mismo edificio, manteniendo la relación locativa original, ha debido probarlo y no habiéndolo hecho, debe concluirse que de haber existido, se trataba de una relación autónoma e independiente de la que rige para el momento de la presentación de la demanda. Así se resuelve.

Debe este tribunal establecer si la relación locativa se indeterminó como afirma la accionada.

Así tenemos, -como se indicara- que del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona, admitido por las partes, se evidencia sin lugar a dudas que el mismo se suscribió por un año, por lo que vencido el contrato el 16-2-2007, se aperturó ope legis la prórroga legal, la cual es de dos años, al haber tenido la relación arrendaticia una duración superior a un año e inferior a cinco, concluyendo la referida prórroga legal el 16-2-2008. Así se establece.

En efecto, establecido que la relación arrendaticia comenzó el 30 de agosto del año 2002 y que las partes acordaron que la misma fuese a tiempo determinado en virtud del contrato suscrito el 16-2-2006, corresponde a este tribunal determinar si la parte actora notificó con 30 días de antelación del vencimiento, a la arrendataria, conforme lo previsto en la supra parcialmente transcrita cláusula segunda del contrato, de manera que vencido el mismo comenzase a correr la prórroga legal.

Así tenemos que la parte actora en el lapso de pruebas promovió exhibición de la comunicación de fecha 16 de febrero de 2007, a través de la cual notificaba a la arrendataria su deseo de no renovar el contrato, así como recibos de pago de cánones de arrendamiento de los meses que van desde diciembre 2007 hasta febrero de 2008, donde se indicaba que dichos pagos se referían a meses en los cuales corría la prórroga legal, no compareciendo la demandada el día y hora fijado por el a quo, para la evacuación de la referida prueba, razón por la cual ha de tenerse como exacto el texto de las copias presentadas por la promovente, cursante a los folios 69 y 70 del expediente, evidenciándose de ellas la oportuna notificación de no prórroga y el pago de cánones que se contraían al lapso correspondiente a la prórroga legal; de ahí que, vencido el contrato y notificada oportunamente el deseo de no prórroga comenzaba de pleno derecho la prórroga legal, debiendo el tribunal establecer si efectivamente la misma debió darse por dos años como indica el tribunal de la causa en el fallo que fuera apelado por la actora. Así se establece.

Señala el a quo que la arrendataria tenía derecho a una prórroga legal de dos años, conforme lo estatuido en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indicando que ello se debe a que la relación locativa comenzó en el año 2002 y concluyó en el año el 2007, por lo que han transcurrido 5 años, correspondiéndole a la inquilina una prórroga de dos años.

Precisa quien decide que si bien es cierto que la relación locativa comenzó en el año 2002, no es menos cierto que la misma inicia el 30 de agosto del año 2002, por lo que para el 16-2-2007, fecha de finalización del contrato suscrito el 16-2-2006, las partes mantenían una relación locativa cuya duración era de 4 años 5 meses y 15 días, por lo que la relación arrendaticia tenía una duración menor de 5 años, siendo aplicable lo dispuesto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé:

“En los contratos de arrendamiento…, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
….(omissis)…
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…”. Así se establece.

De ello se colige con meridiana claridad que no siendo la relación locativa superior a cinco años, mal puede tener derecho la arrendataria a una prórroga legal de dos años. Así se concluye.

Respecto de las testimoniales promovidas por la parte actora, las mismas no son valoradas por esta sentenciadora al no encontrase las actas suscritas por la juez del tribunal. Así se precisa.

En el presente caso, no existe en autos prueba alguna que permita inferir que una vez vencida la prórroga legal el 16-2-2008, el arrendador continuó percibiendo los cánones de arrendamiento. Por el contrario dejó de recibirlos, lo que demuestra la voluntad de la arrendadora de no continuar la relación locativa una vez vencida la misma, debiendo la arrendataria hacer entrega del inmueble arrendado, lo cual no hizo. Asimismo el lapso otorgado una vez celebrada la reunión en la Dirección de Inquilinato, conforme se infiere de la prueba de informes evacuada, sólo refleja la voluntad de la actora de que se le entregase el inmueble y el deseo de la arrendataria de permanecer en el mismo en contra de la voluntad de aquélla, por lo que una vez más, vencido el lapso adicional que se le concedió, debió entregar el inmueble. Así se decide.

El deseo de la arrendadora de no prorrogar el contrato, una vez vencido el mismo y exigir su entrega una vez transcurrida la prórroga legal, se evidencia aun más de la notificación judicial que la arrendadora efectuase a la arrendataria, cursante a los folios 24 al 40, a la cual se le atribuye pleno valor al no haber sido atacada en forma alguna por la demandada y de cuyo contenido se infiere que de manera personal la arrendataria fue notificada que habiendo vencido la prórroga legal el 16-2-2008 y el acuerdo pactado en la Dirección de Inquilinato el 2-4-2008, debía entregar el inmueble el 31-7-2008, no constando en autos que haya satisfecho su obligación, surgiendo para la arrendadora el derecho de ejercitar la acción de cumplimiento consagrada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

No habiendo la demandada probado sus afirmaciones de hecho; y, estando los méritos procesales a favor de la parte actora, ya que quedó plenamente demostrado que el contrato de arrendamiento venció el 16 de febrero del año 2007, comenzando a correr la prórroga legal en la referida fecha, venciendo el 16-2-2008, sin que la arrendataria haya hecho entrega del inmueble, resulta forzoso declarar con lugar la apelación propuesta por la parte demandante y como consecuencia de ello CON LUGAR LA DEMANDA. Así se declara.

IV

Por las razones antes expuestas este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN propuesta por la parte demandante, ciudadana MARLENE GALLARDO, contra la sentencia dictada el 21-4-2009 por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO: CON LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara la ciudadana MARLENE GALLARDO, contra la ciudadana GLADYS VICENTA GONZÁLEZ de ROMERO, ambas partes identificadas al inicio de este fallo. Como consecuencia de ello se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 05 (ahora Nº 6), ubicado en el piso 2 del edificio 32-C, Calle El Molino, Prolongación Ruperto Lugo, Urbanización Cútira, Los Frailes de Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital.

SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21 de abril del presente año.

Dado el carácter revocatorio del fallo se condena a la parte demandada en las costas del juicio, conforme lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese. Notifíquese. Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de julio del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez.

Maria Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 14-7-2009 siendo las 8:45 a.m., se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de ley.
La Secretaria.


Exp. AH11-R-2009-000323