REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 28 de Julio de 2009 199º y 150º ASUNTO: AP11-R-2009-000347 PARTE DEMANDANTE: GERARDO JOSÉ ONTIVEROS GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.220.983. APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Inés María Cartagena y Milagro Maita García, inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 59.709 y 20.310 respectivamente. PARTE DEMANDADA: ANTONIA COROMOTO ZERPA GUILLEN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 3.958.158. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Claudio Huenufil, Ivor Mogollón, Fallon Carrillo y Tomas Zerpa, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 71.033, 48.706, 137.732 y 130.098 respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Apelación) I Se recibió el presente expediente proveniente del juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la apoderada de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 19 de mayo del presente año. En fecha 19-5-2009 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato incoara el ciudadano Gerardo Ontiveros, contra la ciudadana Antonia Zerpa, declarándola con lugar. Contra dicha sentencia la parte demandada a través de su apoderada, ciudadana Fallon Carrillo, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 137.732 propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 25 de mayo del presente año, en ambos efectos. En fecha 25 del mes próximo pasado el tribunal de la causa ordenó la remisión de la pieza principal al distribuidor de turno de primera instancia, correspondiendo el conocimiento del asunto a este juzgado, fijándose el 10 del presente mes y año 10º día para dictar sentencia, conforme lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. II Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, con base en las siguientes consideraciones: DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA Afirma la representación del actor que su mandante es propietario de un inmueble signado con el Nº 17, ubicado en el piso 5 del edificio ÁGUILA, situado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao de esta ciudad; que el referido inmueble fue dado en arrendamiento a la ciudadana ANTONIA ZERPA GUILLEN, en fecha 1-9-1985; que en fecha 28-6-2005 se notificó a la arrendataria de la no prórroga del contrato, indicándosele su derecho a una prórroga legal de 3 años; que el 30-7-2008 fue notificada la arrendataria que el aquí accionante era el nuevo propietario del inmueble, ello a pesar que la arrendataria fue notificada el 27-10-2005 de la oferta que se le hacía adquiriendo el demandante el inmueble por el mismo precio y en las mismas condiciones en que le fue ofertado a la inquilina; que vencida la prórroga legal, la arrendataria no hizo entrega del inmueble. Por tales razones y con base en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil, en armonía con los artículos 38 literal d) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda a la ciudadana ANTONIA COROMOTO ZERPA GUILLEN, para que convenga o en defecto de ello sea condenada en el cumplimiento del contrato con la consecuente entrega del inmueble, así como al pago del 25% del canon de arrendamiento por cada día de retraso en la entrega del inmueble, a contar desde el 1-9-2008, fecha en que concluyó la prórroga legal hasta la fecha de entrega del inmueble y al pago de las costas el juicio. Acompañó a la demanda poder que acredita su representación, notificaciones judiciales, contrato de arrendamiento y copia de documento de propiedad a favor de Inversiones Elorza S.R.L. No habiendo sido posible la citación personal de la demandada, previa solicitud del actor, se acordó la misma por carteles. Cumplidos los trámites de fijación, publicación y consignación sin que la demandada compareciera, se le designó defensor, recayendo dicho cargo en la persona del ciudadano Luís Baena Contreras, quien luego de ser notificado y debidamente juramentado fue citado. Encontrándose la causa en estado de contestación, compareció el ciudadano TOMAS FRANCISCO ZERPA CARRERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 130.098, presentando escrito de contestación. Igualmente, en la misma oportunidad contestó la demanda el defensor judicial. Se presenta en el presente caso una primera contestación efectuada por el apoderado de la demandada, quien efectuó toda una serie de alegatos y posteriormente acude el defensor designado quien se limita a rechazar y contradecir la demanda en todas sus partes, no aportando medio de prueba alguno que permita inferir que realizó actuación alguna tendente a ubicar a la demandada. En criterio de quien aquí sentencia, la comparecencia de un apoderado del accionado produce dos efectos procesales. UNO: que cesa inmediatamente la representación del defensor judicial, de acuerdo a la parte in fine del artículo 232 del Código de Procedimiento Civil. DOS: que se prefiere la contestación del apoderado judicial, desechándose la efectuada por el defensor judicial. Respecto al primer efecto, el defensor ad-litem se presenta sin haberle otorgado poder el demandado, siendo designado por el Tribunal para consolidar el derecho a la defensa; es un acto del juez que lo inviste de la facultad de representación del accionado, evitando así una posible indefensión. Esta designación se hace sin requerir la aceptación del defendido y, más aún, sin su participación. En el caso de autos compareció un apoderado de la demandada, cesando inmediatamente como tal el defensor judicial, quien queda sustituido por la voluntad del demandado. La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expuesto en numerosos fallos este criterio, entre los cuales, cabe citar el de fecha 18-12-1990, con ponencia del magistrado Dr. Adán Febres Cordero, a través del cual se estableció: “...la facultad representativa del apoderado judicial ordinario o especial tiene su causa o título en la voluntad del mismo poderdante, de ahí que, existiendo una representación que reposa en la propia y directa voluntad del representado, sea lógico suponer que la representación de un abogado que exhiba poder con facultad expresa para ello, haga cesar ipso iure en sus funciones a quien representaba hasta ese instante al demandado no presente aún en el proceso”. Por lo que se refiere al segundo efecto, resulta más que convincente afirmar que si se trata de la contestación a la demanda, el principio del derecho a la defensa se siente mejor representado en quien funge como apoderado del demandado, que quien actúa como defensor ad-litem, porque éste debe tener menos conocimiento sobre la cuestión debatida, que el accionado. En efecto el demandado o cualquier apoderado por éste designado tiene mejor entendimiento del asunto que constituye la litis, que un defensor judicial, que en la mayoría de los casos acude a contestar afirmando no haber podido contactar a su representado, por eso el legislador, procurando que el defensor ad-litem esté en conocimiento de los hechos que se discuten en el juicio ha previsto para el Tribunal una carga en esa designación, cuando en el artículo 225 del Código de Procedimiento Civil impone en favor del demandado que se prefiera para defensor judicial “a los parientes y amigos del demandado o a su apoderado, si lo tuviere...”. De lo expuesto debe concluirse que si con el nombramiento del defensor judicial se persigue evitar situaciones de indefensión para el acto de la contestación de la demanda, más contundente resulta que con la intervención del apoderado del demandado, también se resguarda el derecho a la defensa, porque éste es el más interesado en defender sus derechos. De acuerdo a las actas procesales, nos encontramos con dos contestaciones efectuadas el día 23-4-2009. Consecuente con lo expuesto, imperioso resulta declarar que ante las dos actuaciones llevadas a cabo, una, por el defensor ad-litem y, la otra, por el apoderado de la demandada, debe tenerse la última como la existente, desechándose el escrito consignado por el defensor judicial. Así se decide. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA En primer término la representación de la demandada, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes. Niega que la prórroga legal haya comenzado el 1-9-2005, así como la afirmación del actor que el contrato sea a tiempo determinado. Indica además que no se agotó la preferencia ofertiva. Arguye que el acta de notificación que pretende hacer valer la parte actora para demostrar la supuesta participación de no prórroga, a decir del funcionario que se trasladó la misma fue recibida por una persona que afirmó no conocer a la demandada; que adicionalmente el solicitante pidió que la notificación fuese entregada al vigilante o la conserje, cuestión que no fue efectuada, por lo que una notificación entregada a una persona no identificada no puede surtir efecto alguno, siendo nula tal notificación. Que no siendo válida la notificación y prorrogable el contrato por periodos de un año, es evidente que el mismo se prorrogó por un año hasta el 1-9-2006 y así los años sucesivos, venciendo la prórroga convencional el 31-8-2009, en cuyo caso, a partir del 1-9-2009 comenzaría la prórroga legal de 3 años. Indica de seguidas el apoderado de la accionada que el contrato comenzó el 1-9-1985, por lo que, para la fecha de la supuesta notificación (28-6-2005) habían transcurrido más de 15 años, pasando el contrato a ser a tiempo indeterminado, conforme lo previsto en el artículo 1580 del Código Civil, no siendo procedente la acción de cumplimiento incoada. Finalmente aduce el apoderado del demandado que la notificación a través de la cual se pretendió notificar a su mandante de la oferta de venta, a pesar de haber llegado a su destino, carece de toda eficacia ya que no contenía los requisitos exigidos en la ley, aunado a que la venta al tercero se hizo luego de transcurridos sobradamente los 180 días a que hace mención el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reservándose el derecho de interponer la acción de retracto legal. Pide se declare sin lugar la demanda. Acompaño copia simple de comunicación enviada por la demandada a la empresa Inversiones Elorza. En el lapso de pruebas sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, haciendo valer todos y cada uno de los instrumentos acompañados al libelo. III La sentencia cuya revisión se pretende fue dictada por el a quo declarándola con lugar con vista a que vencida la prórroga legal del contrato de arrendamiento, el inquilino no hizo entrega del inmueble arrendado. Se fundamenta la presente acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1264 del Código Civil y los artículos 38 literal d) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo la actora que vencida una de las prórrogas sucesivas, se notificó la voluntad de no prorrogar el contrato por lo que a partir del 1-9-2005 comenzó la prórroga legal de 3 años, debiendo la arrendataria entregar el inmueble el 1-9-2008. Por su parte la demandada afirmó que la notificación no fue efectuada de manera personal y por lo tanto no produce efecto alguno, prorrogándose el contrato de manera convencional, encontrándose actualmente en curso, la cual vencería el 31-8-2009. Observa quien decide que el contrato de arrendamiento, cuya relación locativa es admitida por ambas partes y por ende no es un hecho controvertido, como no lo es la fecha de suscripción del mismo y su duración, establece en su cláusula tercera que la duración del mismo es de un año fijo prorrogable automáticamente por periodos iguales, y en caso de no prórroga la notificación debía efectuarse con dos meses de anticipación por lo menos. Así tenemos que la arrendadora por intermedio del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción judicial realizó notificación de no prórroga el día 28-6-2005, es decir, con más de dos meses de anticipación, cumpliendo lo acordado por las partes en la cláusula tercera del contrato. Así se establece. Del contenido de la notificación se infiere que el Juzgado encargado de practicarla se constituyó en el inmueble arrendado, esto es, en el apartamento 17 del edificio El Águila, ubicado en la Avenida José Félix Sosa de la Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao de esta ciudad, siendo atendido después de dar los toques de ley por “…una ciudadana de sexo femenino, de aproximadamente 60 años de edad, a quien el Tribunal notificó de su misión, respondiendo esta (sic) que no conocía a la señora Antonia Coromoto Zerpa Guillen,… a quien el Tribunal le hizo entrega de la notificación y al requerírsele su identificación esta (sic) se negó a darla cerrando de forma abrupta la puerta del apartamento…”, considerando quien decide que tal notificación persigue el fin al cual estaba destinada, esto es, poner en conocimiento de la arrendataria la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, comenzando a partir del vencimiento de la prórroga convencional en curso, es decir, el 31-8-2005, la prórroga legal de tres años consagrada en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haber tenido la relación arrendaticia una duración de más de 10 años. Así se establece. No puede pretender la arrendatario que la notificación sea intuito personae, toda vez que tal requisito acarrearía la imposibilidad del arrendador de materializarla, máxime cuando al trasladar al funcionario encargado de realizarla, pudiera no encontrarse el arrendatario, siendo perfectamente valido hacerla en la persona que se encuentre en el inmueble, puesto que éste se encargará de hacerlo saber al arrendatario. No puede pretender el arrendatario que el arrenmdador se traslade innumerables veces hasta encontrar al arrendatario mismo, puesto que ello imposibilitaría, -se reitera- la posibilidad de efectuar la manifestación de voluntad de no prórroga en tiempo oportuno. De ahí que, la notificación practicada en los términos indicados surte pleno valor probatorio de la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato y el cumplimiento de éste a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley Inquilinaria al otorgar le prórroga legal obligatoria, siendo impretermitible concluir que la prórroga legal comenzó el 1-9-2005 y concluyó el 31-8-2008. Así se resuelve. Señala la parte demandada que siendo arrendataria desde el 1-9-1985 y teniendo la relación arrendaticia una duración superior a 15 años, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado. Al respecto observa quien aquí decide que la ya señalada cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, al que se le atribuye pleno valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido atacado en forma alguna por la parte demandada, a quien se le opuso, prevé que: “La duración del Presente (sic) Contrato (sic) es de Un (sic) (1) año fijo prorrogable automáticamente, y de pleno derecho, por periodos iguales si con dos (2) meses de anticipación por lo menos, al final de cada periodo, una cualquiera de las partes no notificare por escrito a la otra, lo contrario”. De la cláusula parcialmente transcrita se evidencia que las partes contrataron por un año y dicho lapso se prorrogaría por periodos iguales a menos que una de las partes manifestase a la otra lo contrario, lo que revela con claridad que la intención de las partes fue atarse a través de un contrato a tiempo determinado de un año; y, sus prórrogas, independientemente del tiempo transcurrido serían de un año cada una, por lo que independientemente de que la relación locativa haya superado los 15 años, el contrato siempre sería prorrogable por periodos de un año, debiendo señalarse que el artículo 1580 del Código Civil, invocado por la parte demandada, hace referencia a aquellos contratos cuya duración inicial sea superior a 15 años, de manera tal que de ser fijado un lapso mayor a dicho periodo se reputan realizados por 15 años; y, por no subsumirse la norma al caso que nos ocupa considera quien decide que dicha norma no es aplicable, por ende el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, pudiendo accionarse el cumplimiento del mismo por vencimiento de la prórroga legal. Así se establece. Arguye la parte demandada defectos en la preferencia ofertiva por lo que tal derecho no fue agotado, aunado a que pasaron más de 180 días entre la supuesta notificación y la venta del inmueble. Al respecto precisa quien decide que tal argumento debió efectuarse por vía reconvencional a fin de dar a la parte actora la oportunidad de defnderse de la misma. Adicionalmente cabe acotar que la parte demandada señala taxativamente que se reserva intentar la acción de retracto correspondiente, por lo que Nada tiene este tribunal que decidir al respecto, desechándose la referida defensa. Así se resuelve. Finalmente requiere la parte actora se le cancele un 25% del canon de arrendamiento por cada día que ha transcurrido desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal hasta la fecha de entrega del inmueble. Observa esta sentenciadora que el primer aparte de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento prevé tal sanción para el arrendatario que no haga entrega del inmueble el día señalado para ello, por lo que, establecido que la arrendataria debía hacer entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal, a partir del 1-9-2008 (inclusive) ha de pagar el 25% del canon de arrendamiento por cada día transcurrido desde la fecha indicada hasta la fecha de entrega del inmueble; y, comoquiera que la demandante indicó que el canon de arrendamiento era la suma de Bs. 119,00, hecho éste no negado por la demandada y por lo tanto no controvertido, deberá pagar el 25% de dicho canon, el cual, luego de una simple operación aritmética alcanza la cantidad de Bs. 29,75 diarios, siendo innecesaria una experticia complementaria del fallo a través de expertos como señaló el a quo, toda vez que el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil exige tal cálculo de daños a través de expertos cuando “…el juez no pudiere estimarla según las pruebas…”, razón por la cual, caso de ejecución deberá el juez de la causa multiplicar la cantidad indicada (Bs. 29,75) por el número de días que hayan transcurrido a partir del 1-9-2008 en los términos indicados en esta sentencia. Así se decide. Establecida la determinación del contrato y la procedencia de la notificación oportunamente efectuada es forzoso concluir que los méritos procesales se encuentran a favor de la parte actora, ya que quedó plenamente demostrado que el contrato de arrendamiento venció el 31 de agosto del año 2005, comenzando a correr la prórroga a partir de dicha fecha (exclusive), venciendo el 31-8-2008, sin que la arrendataria haya hecho entrega del inmueble, resulta impretermitible declarar sin lugar la apelación propuesta por la representación de la parte demandada y como consecuencia de ello con lugar la demanda. Así se declara. IV Con base en las consideraciones de hecho y de derecho expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada. SEGUNDO: Se confirma CON MOTIVA DIFERENTE la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de mayo del presente año. TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano GERARDO JOSÉ ONTIVEROS GONZÁLEZ, contra la ciudadana ANTONIA COROMOTO ZERPA GUILLEN, ambas partes identificadas al inicio de este fallo y como consecuencia de ello se condena a la demandada a: a) Hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por el apartamento signado con el Nº 17, ubicado en el piso 5 del edificio ÁGUILA, situado en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao de esta ciudad. b) Pagar la suma de Bs. 29,75 por cada día transcurrido desde el 1-9-2008 hasta la fecha de entrega del inmueble. Monto éste que resulta de aplicar el 25% del monto del canon de arrendamiento mensual (Bs. 119,00) establecido como penalidad en el primer aparte de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, sin necesidad de efectuar experticia complementaria del fallo. CUARTO: Se condena a la demandada en las costas del recurso a tenor de lo pautado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen. Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de julio del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación. La Juez. María Rosa Martínez C. La Secretaria. Norka Cobis Ramírez. En la misma fecha de hoy 28-7-2009 siendo las 2:00 p.m., previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria. Exp. AP11-R-2009-000347.