TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 15 de Julio de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AH18-R-2009-000002

DEMANDANTE: TULIA DEL VALLE RIVAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.258.126.

APODERADOS
DEMANDANTE: Gustavo Méndez Andrade, Laureano Olivero Lanz, Carlos Moreno Bethermint y Luis Eduardo Camposano Gómez, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 3.129, 108.187, 44.849 y 4.313, respectivamente.

DEMANDADA: OLIVIA MARGARITA ZURITA PONCE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.399.741.

APODERADOS
DEMANDADO: DIXIE ALIDA CRUCES SIMANCAS y ÁNGEL MANUEL MADRIZ DÍAZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 115.882 y 3.363, respectivamente.

MOTIVO: Desalojo Inquilinario (Apelación).

ASUNTO: N° AP11-R-2009-000002

- I -
- ANTECEDENTES -
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este Tribunal, actuando en alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 27 de noviembre de 2008, por el abogado Laureano Olivero Lanz, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión proferida en fecha 20 de noviembre de 2008, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción que por desalojo inquilinario intentara la ciudadana TULIA DEL VALLE RIVAS, en contra de la ciudadana OLIVIA MARGARITA ZURITA PONCE. En fecha 16 de diciembre de 2008, el Juzgado a quo oyó libremente la apelación ejercida contra el citado fallo, ordenando la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia (Distribuidor) de turno a los fines consiguientes.

Cumplido el trámite de distribución correspondiente, este Tribunal le da entrada mediante auto de fecha 28 de mayo de 2009, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a los fines de dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito presentado en fecha 01 de junio de 2009, el apoderado de la parte recurrente presentó sus conclusiones escritas, denunciando que en la instancia de origen hubo una desviación ideológica al momento de efectuar la calificación jurídica de la acción propuesta, por considerar que la acción prevista en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo puede ser intentada por quien ostenta la cualidad de propietario, convirtiendo una acción estrictamente personal, en una acción real. Finalmente, solicitó se declare con lugar el recurso de apelación ejercido, con la consecuente revocatoria del fallo apelado. Consignó de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 893 ejusdem, copia certificada del documento que acredita la propiedad del inmueble de autos a sus poderdantes.

- II -
- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -
Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por desalojo inquilinario instauró la ciudadana TULIA DEL VALLE RIVAS, en contra de la ciudadana OLIVIA MARGARITA ZURITA, en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos:

Que en fecha 07 de noviembre de 2001, su mandante celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Olivia Margarita Zurita Ponce el cual tiene por objeto un bien inmueble constituido por “un apartamento distinguido con el número y letra 3-B, piso 3° del Edificio ‘Marfil’, situado en la Avenida Presidente Medina, cruce con Calle Comercio, de la Urbanización Las Acacias, Municipio Libertador del Distrito Capital”, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador, del Distrito Capital, bajo el No. 08, Tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por dicha dependencia.

Que el canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares sin céntimos (Bs. 550.000,00), equivalentes en la actualidad a Quinientos Cincuenta Bolívares Fuertes sin céntimos (Bs. F. 550,00), los cuales debían ser cancelados por la arrendataria, mediante depósito bancario en la cuenta señalada en el contrato de marras, por mensualidades anticipadas.

La duración de la relación arrendaticia fue convenida por el lapso de un (01) año improrrogable, contado a partir del día 07 de noviembre de 2001, y vencido este período, la arrendataria continuó en posesión del inmueble.

Que es el caso, que los hijos de la demandante ciudadanos THEANY DEL VALLE MEZA RIVAS y MILTON JOSÉ MEZA RIVAS, residen actualmente en un inmueble distinguido el No. 1-5, situado en el Primer (1°) Piso del Edificio denominado “Residencias Bucare III”, sector Longaray de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Caracas, el cual les fue arrendado por el ciudadano Ángel Araujo Pérez, por un lapso de seis (06) meses, contados a partir del 01 de enero de 2007, con vencimiento el día 01 de julio de 2007. No obstante, en fecha 29 de enero de 2008, el arrendador le manifestó a los hijos de su mandante, su voluntad de dar por terminado el contrato y les exigió la desocupación del inmueble, como se evidencia del telegrama de fecha 18 de marzo de 2008, fundado en el vencimiento del contrato y la falta de pago de varias mensualidades arrendaticias, las cuales según el decir de la actora les eran considerablemente difícil de cancelar. Siendo así las cosas, los hijos de la demandante -a los fines de tener acceso a una vivienda y en virtud de no tener otra salida- solicitaron la desocupación de la ciudadana OLIVIA MARGARITA ZURITA PONCE del inmueble propiedad de aquéllos y el cual constituye el objeto de la presente acción. La cualidad de los ciudadanos arriba mencionados en el presente párrafo se sustenta en el hecho de ser propietarios de dicho inmueble e hijos de la arrendadora del mismo, encontrándose en el grado consanguíneo exigido por la Ley para demandar el desalojo, con fundamento en la necesidad de ocupar el inmueble, previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que a pesar de las gestiones amistosas realizadas, y la comunicación que se le hizo sobre la necesidad que entregue el inmueble arrendado a sus propietarios, la arrendataria se ha negado a hacerlo, por lo cual acudieron a demandar por acción de desalojo a la ciudadana OLIVIA MARGARITA ZURITA PONCE.

Fundamentó la presente acción en los artículos 33 y 34, literal “b” del Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 15 de mayo de 2008, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda ordenando el emplazamiento de la accionada, a fin que compareciera por ante esa Dependencia Judicial al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.

Por diligencia suscrita en fecha 25 de septiembre de 2008, el abogado Ángel Manuel Madriz Díaz, consignó a los autos el instrumento poder que le acredita la representación en juicio de la ciudadana OLIVIA MARGARITA ZURITA PONCE, parte demandada.

En fecha 30 de septiembre de 2008, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, bajo los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo que la pensión locativa fuera convenida en la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 550.000,00); igualmente negó, rechazó contradijo que su patrocinada haya tenido conocimiento alguno de la voluntad de la ciudadana arrendadora TULIA DEL VALLE RIVAS de querer habitar el inmueble que arrendó hace varios años, y que siempre recibe el canon de arrendamiento. Finalmente, alegó que es impretermitible en la demanda de marras, el cumplimiento del supuesto previsto en el párrafo contenido en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes ejercieron su derecho promoviendo en fechas 13 y 21 de octubre de 2008 sus respectivas probanzas, las cuales fueron admitidas, en su totalidad, por el Juzgado de cognición.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, la Juzgadora a quo procedió en fecha 20 de noviembre de 2008, a dictar sentencia, declarando -como ya se dijo- sin lugar la presente acción de desalojo.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado.

- III -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR -

Esta alzada pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

El asunto sub examine se refiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 27 de noviembre de 2008, por el abogado Laureano Olivero Lanz, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión proferida en fecha 20 de noviembre de 2008 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción que por desalojo inquilinario intentara la ciudadana TULIA DEL VALLE RIVAS, en contra de la ciudadana OLIVIA MARGARITA ZURITA PONCE, fundamentando su decisión con base a lo siguiente:

“…El asunto debatido en autos es la supuesta necesidad que tiene la ciudadana Tulia del Valle Rivas, en que los ciudadanos Theany del Valle Meza Rivas y Milton José Meza Rivas en su carácter de hijos en habitar el inmueble supra identificado en autos el cual se encuentra previamente arrendado según lo establecido en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. No obstante, para que opere el desalojo, deben probarse imperativamente tres requisitos de ley los cuales son: 1).- La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito); 2).- La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, la cual debe estar justificada, sin cuya prueba tampoco procederá la pretensión del demandante, contra el ocupante actual del inmueble. 3).- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarse como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo de este.
En primer lugar, de la existencia en autos del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 07/11/2001 (folio 32 al 37) en cual se encuentra a tiempo indefinido en virtud de haber sido establecido como lapso temporal para su vigencia un año (01) tal como se desprende del contenido de la cláusula tercera del mencionado acuerdo, se da cumplimiento al primer requisito de procedencia del desalojo interpuesto.
En segundo lugar, del análisis efectuado a las actas judiciales que conformen esta litis se evidencia que la parte actora trajo a los autos el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Ángel Araujo Pérez en su carácter de arrendador del inmueble ubicado en la Avenida Intercomunal del Valle, Residencias Bucare III, Apto 1-5, Piso 1, Sector Longaray, el cual le fue arrendado a los ciudadanos Theany del Valle Meza Rivas y Milton José Meza Rivas, en fecha 01/01/2007 por un lapso quántico de seis (06) meses, por períodos sucesivos. No obstante, se desprende del examen de los autos que los ciudadanos antes mencionados son hijos de la parte demandante tal como se demostró con el original de las partidas de nacimiento (…), con lo que se concluye que existe la filiación consanguínea que requiere el literal “b” del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, dicho contrato fue ratificado en autos tanto en su contenido y firma mediante la prueba testimonial promovida por los abogados de la parte actora, por ser éste un documento emanado de un tercero que no es parte en esta causa, habiendo sido concatenados todos estos elementos probatorios con los hechos alegados en el escrito libelar por la parte demandante considera esta Juzgadora que se perfecciona el segundo requisito de ley para la procedencia de la acción legal incoada.
Por último y no menos importante hallamos el requisito de la cualidad del propietario del inmueble que debe ser probada por éste o su apoderado, (…). De un estudio uniforme efectuado a las actas procesales esta Juzgadora observa que la parte demandante no dio cumplimiento a este requisito concurrente por cuanto no cursa en autos el documento de propiedad que pruebe la titularidad tan alegada por ella en su escrito libelar, de manera que lleve a la convicción a quien suscribe este fallo que efectivamente estamos en presencia de la propietaria del inmueble o en caso contrario se trate de un mandatario o simplemente de un arrendador.
(…omissis…)
Siendo así esta operadora de justicia observa que la parte demandante no probo ser titular del derecho que reclama motivo por el cual este Tribunal considera que forzosamente esta acción de desalojo fundamentada en el literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo no debe prosperar en virtud de los fundamentos de hecho y derecho explanados en el presente fallo. ASÍ SE DECIDE.”

Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador, los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego establecer si la presente acción por desalojo inquilinario resulta procedente.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos limites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue el desalojo de un inmueble constituido por “un apartamento distinguido con el número y letra 3-B, piso 3° del Edificio ‘Marfil’, situado en la Avenida Presidente Medina, cruce con Calle Comercio, de la Urbanización Las Acacias, Municipio Libertador del Distrito Capital”, el cual fue dado en arrendamiento a la ciudadana OLIVIA MARGARITA ZURITA PONCE, mediante documento autenticado; en razón a la necesidad alegada por la arrendadora, que tienen los ciudadanos Theany del Valle Meza Rivas y Milton José Meza Rivas, en su condición de hijos de la accionante, de ocupar el inmueble de marras. Frente a ello, la parte accionada se excepcionó –tal como se indicó anteriormente- negando, rechazando y contradiciendo que la pensión locativa fuera convenida en la cantidad de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 550.000,00); al igual que su patrocinada haya tenido conocimiento alguno de la voluntad de la ciudadana arrendadora Tulia del Valle Rivas, de querer habitar el inmueble que arrendó hace varios años, y concluyó alegando que es impretermitible en la demanda de marras, el cumplimiento del supuesto contemplado en el párrafo previsto en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, se procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”

Lo resaltado constituye el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (quod non est in actis non est in mundo), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

Conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

- DEL MÉRITO DE LA CAUSA -

Fijado lo anterior, corresponde de seguidas analizar el fondo de lo debatido a los fines de verificar la procedencia de la causal de desalojo invocada en el libelo de demanda, a saber, literal “b” del artículo 34, del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a la necesidad de ocupación del bien inmueble dado en arrendamiento, para lo cual se pasa de inmediato a valorar los medios probatorios aportados al debate procesal:

Pruebas de la Parte Actora:

o Copia certificada del instrumento poder especial, conferido por los ciudadanos Tulia del Valle Rivas, Theany del Valle Meza Rivas y Milton José Meza Rivas, a los abogados en ejercicio: Gustavo Méndez Andrade, Laureano Olivero Lanz, Carlos Moreno Bethermint y Luis Eduardo Camposano Gómez, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 3.129, 108.187, 44.849 y 4.313, respectivamente, para demandar el desalojo del inmueble de marras, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 14 de febrero de 2008, bajo el Nº 31, Tomo 07, de los libros de autenticaciones llevados por dicha dependencia, el cual no fue objeto de impugnación alguna, por lo que este Sentenciador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
o Consignó copia simple, y luego, copia certificada del documento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana Tulia del Valle Rivas, en su condición de arrendadora, y la ciudadana Olivia Margarita Zurita Ponce, en su condición de arrendataria, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07 de noviembre de 2001, bajo el Nº 08, Tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por dicha dependencia, el cual no fue objeto de impugnación alguna, por lo que este Sentenciador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
o Original del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Ángel Araujo Pérez y los ciudadanos Theany del Valle Meza Rivas y Milton José Meza Rivas. Con relación a este medio probatorio, se observa que el mismo fue ratificado en el presente juicio, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de ello este Tribunal le confiere valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.
o Promovió Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del presente juicio, con el fin de determinar la identificación de las personas que se encuentran ocupando el mismo; y, la existencia o no de los bienes muebles indicados en el inventario anexo al contrato accionado, la cual fue evacuada por el Tribunal de la causa en fecha 27 de octubre de 2008 (folios 166 y 167). Respecto a la prueba que se analiza, este Tribunal observa que el fin perseguido con el ejercicio de la presente acción es obtener el desalojo del bien inmueble de marras, siendo que a tales efectos, dicha prueba en nada ayuda al esclarecimiento de lo debatido, y en consecuencia, resulta forzoso para este Juzgado declararla impertinente, ergo, se desecha del presente debate procesal, de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
o Documento privado suscrito en fecha 28 de enero de 2008, por el ciudadano Ángel Araujo Pérez dirigida sus arrendatarios Theany del Valle Meza Rivas y Milton José Meza Rivas, cuyo contenido y firma fue objeto de la ratificación testimonial en el presente juicio, por parte de su remitente, por lo cual se le otorga pleno valor probatorio según lo establecido en el artículo 431 de la Ley Adjetiva, y 1.363 del Código Civil. Así se decide.
o Original del recibo No. 782971, emanado del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), y su correspondiente acuse de recibo, enviado por el ciudadano Ángel Araujo Pérez a sus arrendatarios, que al no haber sido objeto de impugnación alguna, se le otorga pleno valor probatorio según lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, y 430 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
o Actas de nacimiento de los ciudadanos THEANY DEL VALLE MEZA RIVAS y MILTON JOSÉ MEZA RIVAS, y por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad procesal correspondiente, este Tribunal les confiere valor probatorio pleno, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de la Ley Adjetiva y 1.363 del Código Civil. Así se decide.

Asimismo, tal como indicáramos anteriormente, el apoderado judicial de la parte actora consignó en tiempo hábil ante esta alzada, de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 893 ejusdem, copia certificada del documento que acredita la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento (folios 200 al 202), cuya titularidad corresponde a los ciudadanos THEANY DEL VALLE MEZA RIVAS y MILTON JOSÉ MEZA RIVAS, el cual no fue tachado ni impugnado por la parte demandada, razón por la cual esta superioridad le otorga pleno valor probatorio, según lo estatuyen los artículos 1.383 del Código Civil y 430 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Pruebas de la Parte Demandada:

o Promovió el original de las relaciones de pago por concepto de las cuotas de condominio realizados en el Edificio Marfil, piso 3, apartamento 3-B.
o Original del documento de reserva de alquiler emanado de la Sociedad Mercantil Piscis Bienes y Raíces C.A.
o Recibos de depósitos bancarios cursantes del folio 91 al 101 y del 104 al 112 de la presente litis.
o Dos (02) Recibos de cancelación por concepto del canon de arrendamiento del mes de Abril y Marzo del año 2003.
o Cuarenta y cinco (45) planillas condominiales cursantes del folio 113 al 163.

Respecto de los medios probatorios arriba indicados, este Tribunal considera que en nada contribuyen al esclarecimiento de los hechos debatidos y que forman parte del thema decidendum; ya que –tal como indicáramos en párrafos anteriores, el fundamento de la presente demanda tiene su asidero en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, el desalojo motivado a la necesidad de los propietarios de ocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y no el incumplimiento de dicho contrato causado por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, motivo por el cual, se desechan del debate procesal dichos medios probatorios antes enunciados por resultar impertinentes, conforme lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Analizadas y valoradas como han sido las pruebas anteriores, estima necesario quien aquí decide, destacar que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar cuál es la norma aplicable al caso que le ocupa. En este sentido, establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(Omissis…)
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo...” (Negrillas y subrayado de este Tribunal).

Así pues, tenemos que la transcrita causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, por parte del propietario del mismo, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, con las distinciones y salvedades que sobre el hijo adoptivo ha establecido la Constitución y la doctrina.

La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que conlleva a la ocupación del inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no sólo de índole económico, sino social o familiar, o de cualquier otra índole; es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Se trata pues, de un hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo y que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.

Así tenemos que, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben darse concurrentemente tres requisitos, a saber: 1) La existencia de la relación locativa por tiempo indefinido, bien sea mediante convención verbis o por escrito; 2) La cualidad de propietario, o cualquiera de sus parientes hasta el segundo grado de consanguinidad, del inmueble dado en arrendamiento, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que de esa manera pudiere comprobar la necesidad caracterizada por el motivo que justifica el desalojo en beneficio del propietario, o del pariente consanguíneo hasta el segundo grado; y, finalmente, 3) La necesidad del propietario, o cualquiera de sus parientes hasta el segundo grado de consanguinidad, para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.

Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Y, en el mismo orden de ideas, señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Las normas anteriormente transcritas, contentivas de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte actora el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación.

Efectuado el estudio pormenorizado de las actas que conforman el presente juicio, puede apreciarse que, de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo inquilinario que nos ocupa, resultó plenamente demostrado -tal y como fue analizado precedentemente en este fallo- la relación locativa que vincula a las partes que integran la litis, la cual, fue pactada -según afirma la parte actora- desde el mes de noviembre de 2.001, alegato este que no fue contradicho por su adversaria, en la oportunidad de contestación a la demanda; de tal manera que la naturaleza del contrato que nos ocupa es la de un contrato de arrendamiento con las características propias de un contrato a tiempo indeterminado, conforme al cual resultan aplicables los presupuestos de procedencia previstos en la norma antes citada.

Asimismo, del acervo probatorio analizado se apreció lo siguiente: a diferencia del criterio sostenido por el a-quo sobre la cualidad de la parte demandante para solicitar el desalojo del inmueble arrendado, este Juzgador observa del instrumento poder que riela a los folios 6 y 7 del presente expediente que, ciertamente, quienes lo otorgaron fueron los ciudadanos “TULIA DEL VALLE RIVAS, MEZA RIVAS THEANY DEL VALLE y MEZA RIVAS MILTON JOSÉ, venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad número V-4.258.126, V-17.661.266 y 17.661.267, respectivamente, actuando en nombre propio (…)”, los cuales otorgaron mandato a los abogados allí indicados para que sostuviesen sus derechos e intereses “(…) y muy especialmente para demandar el desalojo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra Tres raya B (3-B), ubicado en el piso (3) del Edificio Marfil, situado en la avenida Presidente Medina, esquina Calle Comercio, manzana letra “B” del sector comercial, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador (…)”, y quienes, a su vez, son igualmente los propietarios del referido inmueble, según se desprende del documento cursante a los autos (folios 200 al 202), todo lo cual acredita suficiente y fehacientemente la titularidad y, por tanto, la legitimidad de la parte actora para solicitar el desalojo demandado; ya que, quien demanda, a saber, la ciudadana TULIA DEL VALLE RIVAS es pariente consanguínea en primer grado (madre) de los propietarios (THEANY DEL VALLE MEZA RIVAS y MILTON JOSÉ MEZA RIVAS), tal como se evidencia de las Actas de Nacimiento de éstos (folios 27 y 28 del expediente) precedentemente valoradas, cumpliendo así cabalmente con el segundo de los extremos legales exigidos por el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.-

Ahora bien, en lo concerniente al tercero de los supuestos de procedencia que se analizan, tenemos en el caso de autos que la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la relación locativa que nos ocupa, invocada por la actora, se circunscribe a la necesidad que tienen sus hijos, ciudadanos THEANY DEL VALLE MEZA RIVAS y MILTON JOSÉ MEZA RIVAS de ocupar dicho inmueble, motivado a que este grupo familiar reside alquilado en un apartamento perteneciente a otro inmueble propiedad del ciudadano ANGEL ARAUJO PÉREZ, distinguido con las siglas 1-5, ubicado en el primer piso del Edificio “Residencias Longaray, Parroquia El Valle de esta ciudad de Caracas, quien les manifestó a los inquilinos antes mencionados su voluntad de dar por terminado dicho contrato, exigiéndoles la desocupación del mismo; hechos estos que han quedado suficientemente demostrados a lo largo del presente proceso. Frente a la situación que se analiza se incorpora la circunstancia que constituye un hecho público y notorio, los altos costos vinculados con el arriendo de inmuebles, lo cual representa una grave incidencia en el presupuesto familiar que deteriora la calidad de vida, haciendo imperiosa la necesidad de ocupar cualquier otro bien sin esa carga, en el entendido que en ejercicio de esos atributos la misma ley sustantiva, apuntalada en normas de carácter fundamental, le confiere al propietario la posibilidad cierta de recuperar los bienes de su propiedad.

Así las cosas, demostrada como ha quedado la necesidad de ocupar el inmueble de autos invocada por la parte accionante y, luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar este Juzgador, que la parte demandada por si, o por intermedio de su apoderado judicial legítimamente acreditado, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones que hoy se demandan, quedando plenamente llenos los tres (3) extremos o requisitos exigidos concurrentemente por el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debiendo, en consecuencia, prosperar la presente acción, tal como se indicará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se establece.

-IV-
- DECISIÓN-

Estudiadas como han sido, suficientemente, las actas procesales que integran este expediente y, tomando como base los argumentos fácticos y jurídicos explanados con anterioridad, se aprecia que, quedó demostrada en forma auténtica la necesidad de ocupación inmobiliaria alegada por la demandante en el escrito libelar, fundamentada en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de lo cual, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar PROCEDENTES tanto el recurso de apelación ejercido por la parte actora como la demanda propuesta por ésta y, por ende, REVOCAR el fallo recurrido, en todas sus partes. Así se decide.-

- V -
-DISPOSITIVA-

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Desalojo Inquilinario, intentara la ciudadana TULIA DEL VALLE RIVAS en contra de la ciudadana OLIVIA MARGARITA ZURITA PONCE, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 27 de noviembre de 2008 por el abogado Laureano Olivero Lanz, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la decisión proferida en fecha 20 de noviembre de 2008, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada en todas sus partes.

SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada en fecha 20 de noviembre de 2008 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción que por desalojo inquilinario intentara la ciudadana TULIA DEL VALLE RIVAS en contra de la ciudadana OLIVIA MARGARITA ZURITA PONCE.

TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda de Desalojo Inquilinario incoada por la ciudadana TULIA DEL VALLE RIVAS en contra de la ciudadana OLIVIA MARGARITA ZURITA PONCE. En consecuencia, se ordena el desalojo del bien inmueble de autos constituidos por “un apartamento distinguido con el número y letra 3-B, piso 3° del Edificio ‘Marfil’, situado en la Avenida Presidente Medina, cruce con Calle Comercio, de la Urbanización Las Acacias, Municipio Libertador del Distrito Capital”, libre de personas y bienes.

CUARTO: De conformidad con lo previsto en el parágrafo primero del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la parte demandada, ciudadana OLIVIA MARGARITA ZURITA PONCE, un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega material del inmueble de autos.

QUINTO: Conforme establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil y, cumplida que sea la notificación ordenada, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 8º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 15 de Julio de 2009. 199º y 150º.

El Juez,

Dr. César A. Mata Rengifo
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 10:06 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto: AH18-R-2009-000002
CAM/IEB/lisbeth.-