TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, treinta de julio de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2009-000201
PARTE ACTORA: INMUEBLES INMOBILIARIA HECMAR, S.R.L.
APODERADOS JUDICIALES: ARTURO DE SOLA LANDER, CARLOS BACHRICH NAGY e IRENE CAROLINA BORJAS AFANADOR
PARTE DEMANDADA: DEPÓSITO EL OSO N° 3, C.A.
APODERADOS JUDICIALES: LUSBY FREITES y MILAGROS J. GUAREPE
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA INTERLOCUTORIA: CUESTIÓN PREVIA, ORDINAL 1°, ART. 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.: INCOMPETENCIA DEL TRIBUNAL, POR LA CUANTÍA.-

El presente procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, se inició por demanda interpuesta ante este órgano jurisdiccional por los abogados Arturo De Sola Lander, Carlos Bachrich Nagy e Irene Carolina Borjas Afanador, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.712, 24.122 y 108.259, como apoderados judiciales de la arrendadora, INMUEBLES 310350, C.A., contra la sociedad mercantil DEPÓSITO EL OSO N° 3, C.A., fundamentada en que dicha institución empresa es arrendataria de parte de un inmueble conformado por una parcela de terreno distinguida con el No. 16, en el plano general del parcelamiento denominado Cortijos de Lourdes, Municipio Sucre del Estado Miranda, con un área de (1.060,34 M2) y las biehechurías sobre esa área construidas, ubicado en Los Cortijos de Lourdes, Avenida Alejandro Hernández, entre segunda y tercera transversal, Parcelamiento No. 16, arrendado mediante contrato autenticado el 27 de enero de 2004 ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Manifestaron que según se desprende de una inspección realizada mediante Notaría Pública, la arrendataria violó la cláusula del contrato de arrendamiento, al dividir el inmueble arrendado en seis (6) locales y entregar algunos de ellos a terceras personas, quienes desarrollan actividades totalmente diferentes a las comerciales que constituyen el objeto principal de la arrendataria; la cláusula octava por cuanto cedió, traspasó o subarrendó partes del inmueble arrendado a terceras personas, sin autorización expresa y por escrito de la arrendadora, por lo cual ésta tiene derecho a solicitar la resolución del contrato; y que igualmente violó la arrendataria lo dispuesto en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, por cuanto al dividir el inmueble arrendado en seis (6) locales, realizó reformas al inmueble arrendado, sin haber obtenido el previo consentimiento por escrito de la arrendadora. Que por tales violaciones, la arrendataria no tiene derecho a la prórroga legal.
Que por todo lo expuesto, demandan lo siguiente: PRIMERO: La RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; SEGUNDO: La restitución y entrega material del inmueble, con todos sus accesorios, en las mismas buenas condiciones en que se encuentran, libres tanto de personas como de bienes muebles que no pertenezcan a los arrendadores y totalmente solventes en lo referente a los servicios; TERCERO: El pago por vía de daños y perjuicios, del precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro contrato de arrendamiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 1616 del Código Civil; CUARTO: El pago de las costas y costos procesales, incluyendo el pago de los honorarios profesionales de abogados.
En la oportunidad de contestar la demanda, comparecieron los abogados Lusby Freites Fernández y Milagros J. Guarece, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 36.093 y 50.613, y actuando como apoderados judiciales de la demandada, presentaron escrito de contestación de la demanda, en el cual promovieron la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia de este Juzgado por el valor de la demanda.
Por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde resolver en esta oportunidad, la cuestión previa promovida. Al respecto se observa que los apoderados judiciales de la parte demandada, fundamentaron la cuestión previa en lo siguiente:
Que la parte actora estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00), en forma caprichosa y arbitraria, debido a lo irrisorio de tal estimación. Que considera la accionante el incumplimiento de varias cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, siendo que el canon de arrendamiento que actualmente paga el arrendatario DEPÓSITO EL OSO NRO. 3, C.A., asciende a la suma de VEINTITRÉS MIL TRECE BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 23.013,04), más el impuesto al valor agregado (IVA) para un total de VEINTICINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 25.774,60) mensuales; por lo que consideran dichos apoderados judiciales que es absurdo calcular el valor de la demanda en una cantidad insignificante debido a buscar la vía del tribunal de municipio conocer de la demanda.
Que adicionalmente, al apreciar el tercer petitorio del libelo de demanda hecho por la actora expresamente, nos encontramos con una confesión de la accionante de ser su pretensión en este aspecto demandar los daños y perjuicios calculado por el precio de arrendamiento y sólo un canon mensual trasciende la cuantía de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) y el actor acciona todos los cánones por concepto de daños y perjuicios hasta la celebración de otro contrato de arrendamiento.
Que en consecuencia sostienen la absurdidad de la estimación de la demanda en la escasa cantidad señalada y debió proponerse la demanda ante un Juzgado de Primera Instancia, lo cual alegan. Que con dicho argumento refutan contundentemente la escasa estimación del libelo de demanda; por lo cual debe este Tribunal declinar la competencia del proceso en razón de la cuantía, en un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Para decidir, el tribunal observa:
Con relación a las causas que versan sobre la materia de arrendamiento, prevé el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”
De conformidad a la norma transcrita ut supra, cuando se trata de juicios sobre materia arrendaticia no le es dable al demandante estimar el valor de la demanda, y menos aun cuando la estimación es realizada de forma caprichosa o arbitraria, sin indicar cuáles parámetros se están tomando en consideración para estimar la demanda. En el presente caso se observa que los apoderados judiciales de la demandante estimaron la demanda en la cantidad de (Bs. 4.500,00), sin fundamentación alguna sobre dicha estimación.
Se observa que la parte actora afirmó en el libelo que el contrato de arrendamiento que le vincula a la demandada era a tiempo determinado y que actualmente está corriendo el lapso de la prórroga legal. Entre los fundamentos de la parte demandada para promover la cuestión previa referida, no fueron contradichos estos hechos, por lo cual en principio este Juzgado debería tomar en consideración para la estimación de la demanda lo previsto en la primera parte del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil antes citado.
Al respecto se observa que en el presente proceso no se está discutiendo sobre pensiones impagadas, pero lo solicitado por la parte actora en el punto tercero del petitorio, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, puede enmarcarse dentro de lo que la referida norma denomina “accesorios”. Sin embargo, la parte actora solicitó dicha indemnización por daños y perjuicios en base al “precio del arrendamiento” por “todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro contrato de arrendamiento”. Pero estas son fechas indeterminadas, que en principio no le es dable al Tribunal establecer. Por tal motivo este Juzgado considera que para la estimación del valor de la demanda debe aplicarse la parte final del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, acumulando las pensiones o cánones de un (1) año, independientemente de la naturaleza del contrato en cuanto a su duración.
Ahora bien, la parte actora no indicó en el libelo cuál es el canon de arrendamiento vigente entre las partes. Por su parte, los apoderados judiciales de la parte demandada, si bien expusieron que el canon de arrendamiento actual era la cantidad de (Bs. 25.774,60), incluido el IVA, no cumplieron con su carga alegatoria de señalar al Tribunal cuáles de los recaudos consignados debía analizar para probar que ese es el canon de arrendamiento vigente. En consecuencia, a los solos efectos de establecer la cuantía de la demanda debe tomarse en consideración el canon de arrendamiento convenido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento reconocido por ambas partes, acompañado en original con el libelo de demanda como instrumento fundamental. A tales efectos, se observa que las partes acordaron que para el primer año de duración del contrato, el canon de arrendamiento quedaba estipulado en la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,00) mensuales, actualmente (Bs. 9.000,00), lo que multiplicado por doce (12) arroja el monto equivalente a un (1) año de cánones de arrendamiento que totalizan la suma de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00). En consecuencia, esta misma cantidad se establece el valor de la demanda interpuesta por INMUEBLES 310350, C.A., contra DEPÓSITO EL OSO No. 3, C.A. Así se decide.
La competencia de los Juzgados de Municipios en relación a la cuantía, está atribuida en el artículo 70 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en la Gaceta Oficial No. 5.262, del 11 de septiembre de 1998, que establece que los juzgados ordinarios (de Municipio) tienen competencia para conocer en primera instancia de las causas civiles y mercantiles cuyo interés, calculado según las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, no exceda de cinco millones de bolívares, actualmente cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00). Esta competencia por la cuantía no había sido modificada por los entes competentes para hacerlo, a la fecha de admisión de la demanda, que fue el 5 de febrero de 2009, a excepción de las causas que debían tramitarse por el procedimiento oral, en cuyo supuesto no está la presente, por cuanto debe tramitarse por el procedimiento breve, de conformidad a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En base a las consideraciones que anteceden, de conformidad a lo previsto en el primer aparte del artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado declara procedente la cuestión previa promovida por la parte demandada, por ser incompetente para seguir conociendo de la presente causa, por cuanto la misma se tramita por el procedimiento breve y su estimación supera la cantidad de dinero atribuida a los Tribunales de Municipio, para la fecha en que fue interpuesto y admitido el presente procedimiento. Así se decide.
En consecuencia, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declina la competencia, en razón de la cuantía, ante los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, por lo cual se ordena remitir el expediente al tribunal distribuidor de esa instancia, una vez transcurra el lapso establecido en el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil, salvo que sea recurrida la presente decisión durante el lapso indicado. Cúmplase.
Publíquese y déjese copia certificada de esta decisión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. No es necesaria su notificación a las partes, por cuanto la presente decisión se publica dentro del lapso establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Dada, firmada y sellada a los treinta (30) días del mes de julio de 2009, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (3:25) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,