REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis de julio de dos mil nueve
199º y 150º
ASUNTO: AP31-V-2009-000271


PARTE DEMANDANTE: MARÍA MONACO DE GUERCIO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-482.268, representada en juicio por los abogados, Lucía Marzullo Monaco y Miguel V. Marzullo Monaco, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 24.824 y 24.844, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: SUMARA HAMMOUD DE MAYHOUB, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.616.178, representada en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Leonardo Mata Yedra, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 82.148.

MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 9 de febrero de 2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación de la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 406, ubicado en el cuarto piso del edificio KNOL, ubicado entre las esquinas de Maderero y Bucare, avenida Baralt, Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento debidamente protocolizado en fecha 19 de junio de 1975.
2.- Que su mandante mediante contrato, dio en arrendamiento el inmueble descrito a la ciudadana SUMARA HAMMOUD DE MAYHOUB, con un tiempo fijo de duración pero que no obstante ello, el contrato se indeterminó, dado que la arrendataria continuó en el inmueble y la arrendadora percibiendo los cánones.
3.- Que el canon inicialmente pactado fue la suma de Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. 150,oo), incrementado –antes de que el Ejecutivo congelara los alquileres- a la suma de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,oo), pagadero por mensualidades vencidas.
4.- Que la demandada ha dejado de pagar las pensiones correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008 y hasta enero de 2009.
5.- Que en virtud de dicho incumplimiento procedió a demandarla para que convenga o en su defectos sea condenada en el desalojo del inmueble arrendado, con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A través de auto dictado el día 10 de febrero de 2009, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

Realizados los trámites destinados a lograr la citación personal de la demandada, a través del funcionario competente adscrito este Circuito Judicial, y acordada a petición de parte, la entrega de la respectiva compulsa, de conformidad con lo establecido en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil; mediante diligencia de fecha 15 de mayo de 2009, compareció a los autos, el abogado Leonardo Mata, previamente identificado, y en nombre de su representada se dio citado en el presente juicio; y el día 19 del citado mes y año, dicha representación judicial, presentó escrito mediante el cual procedió a contestar la demanda, en los siguientes términos:

Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada, bajo el argumento de que, la actora aporta un contrato al libelo, aduciendo su indeterminación; aseverando que lo cierto es que la partes, con posterioridad a dicho contrato, celebraron un nuevo contrato, en los mismos términos, pero con aumento de canon y prolongación del tiempo, y que al vencimiento de éste, se han celebrado otros contratos que acompañó, añadiendo que los mismos, son evasivos de los derechos irrenunciables del arrendatario. No expresándose los hechos en el libelo, con apego a la verdad.
Que el primero de los contratos celebrados, se estableció una duración de un año fijo, desde el 1º de octubre de 2002 hasta el 1º de octubre de 2003, con un canon de Doscientos Diez Bolívares (Bs. 210,oo); el segundo de los contratos, igualmente por un año fijo, desde el 1º de octubre de 2003 hasta el 1º de octubre de 2004, con un canon de Doscientos Diez Bolívares (Bs. 210,oo); y el tercero, por igual tiempo, desde el 1º de octubre de 2004 hasta el 1º de octubre de 2005, con una pensión de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250,oo). Continuidad contractual que fue desconocida en el libelo de demanda.
Que partiendo de que la arrendadora procedió a aumentar el canon antes de entrar en vigencia el congelamiento de alquileres, tal aumento resultaba violatorio de la cláusula vigésima del contrato, que prohíbe reconocer como válida cualquier modificación o estipulación que no fue otorgada por escrito por los contratantes.
Que su representada no ha dejado de pagar las mensualidades de arrendamiento señaladas en el libelo, sino que la accionante, se negó a recibirlas, por lo que procedió a consignarlas por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas.
Reconvino a la actora para que ésta convenga o en su defecto fuere condenada por el Tribunal, en reintegrar a la demandada, las cantidades de sobrealquileres correspondientes a los meses transcurridos desde el 1º de octubre de octubre de 2004 hasta la fecha de ejecución del fallo definitivo, a razón de Cuarenta Bolívares por cada mes, suma que equivale a la diferencia entre Doscientos Diez Mil Bolívares (Bs. 210,oo), que era el canon mensual estipulado en la relación, antes de entrar en vigencia el Decreto dictado por el Ejecutivo Nacional, de congelación de alquileres y la suma de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,oo), canon fijado después del referido Decreto.

El Tribunal mediante auto de fecha 19 de mayo de 2009, admitió la reconvención propuesta, emplazando a la actora reconvenida a dar contestación, al segundo día de despacho siguiente.

Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte demandada promovió los contratos de arrendamientos producidos con la contestación a la demanda; y de conformidad con lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió copia certificada del expediente que cursa por ante el Juzgado de Consignaciones, a los efectos de demostrar la solvencia en el pago de los cánones de octubre, noviembre y diciembre de 2008. Pruebas que fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva.

Por escrito de fecha 19 de junio de 2009, la representación actora, adujo la existencia de un fraude procesal, y solicitó copia certificada de las actuaciones cursantes en el expediente, las cuales fueron acordadas por auto, previo suministro de los fotostatos necesarios a tales fines.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a dictar la sentencia de fondo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:

Punto Previo:

Consta de las actas, que mediante escrito de fecha 19 de junio de 2009, la representación de la parte actora, adujo fraude procesal en el presente juicio, bajo el argumento, de existir maquinaciones entre el funcionario judicial de este circuito que debía practicar la citación y la parte demandada, quien –señaló- sin haber sido debidamente citada, fue indebidamente informada sobre la demanda propuesta, aprovechándose de la gestión de citación que venía ejecutando, con el único objeto de obtener la confesión en la reconvención. Que mientras gestionaba la citación por intermedio de otro alguacil, ante la actitud asumida por el funcionario de adscrito a este Despacho, la demandada se dio por citada, procediendo a contestar la demanda e incluso a proponer recusación.

En tal sentido, resulta oportuno traer a colación la definición de “fraude procesal”, señalada mediante sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 1º de agosto de 2006, a saber:

“… El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buen fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal estrictu sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajenos a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes en el proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.
El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados, ….”.

Analizados los criterios jurisprudenciales que circunscriben los extremos dentro de los cuales es definido la figura del “fraude”, a la luz de los argumentos expuestos en el caso bajo estudio, por la parte demandante, denunciante del mismo, el Tribunal constata, que no existe correspondencia alguna de los hechos en los cuales se sustenta el fraude con lo que jurisprudencialmente debe entenderse como configurado el mismo.

Del análisis de las actas que conforman el expediente, y estudiadas las gestiones de citación, no se determina una situación de fraude procesal; de la actuación realizada por el alguacil de este Circuito, se determina según su dicho, que el mismo se trasladó y constituyó en el inmueble a los efectos de citar a la demandada, a quien no localizó personalmente en tal oportunidad, siendo atendido por otra persona, a quien le impuso el motivo de su visita.
En tal sentido, resulta válido y a su vez necesario, que dicho funcionario se le haya identificado, a la persona que le atendió en el inmueble, explicándole el motivo de su constitución; circunstancia que en modo alguno, puede ser visto como lo argumenta la apoderada actora, de que el funcionario “indebidamente” informó, a los fines de beneficiar a la accionada. Siendo importante acotar, que en tal caso, corresponde a los litigantes revisar y cuidar con la debida atención los asuntos judiciales que le son encomendados; máxime si la propia representación actora por ser quien insta el proceso y estar así a derecho, tuvo conocimiento de la diligencia estampada por el alguacil, al comparecer tres días después de dicha actuación, solicitando la entrega de la compulsa conforme al artículo 345 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, este Juzgado declara la improcedencia en derecho del fraude denunciado en el caso de autos, por la parte actora, al no evidenciarse de las actas, los elementos necesarios y constitutivos del mismo y así se establece.

Del Fondo:

Pretende la parte accionante la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 406, ubicado en el cuarto piso del edificio KNOL, ubicado entre las esquinas de Maderero y Bucare, avenida Baralt, Municipio Libertador del Distrito Capital, que manifiesta fue dado en arrendamiento a la ciudadana SUMARA HAMMOUD DE MAYHOUB; aduciendo que dicha ciudadana en su condición de arrendataria, ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2008, cada uno, a razón de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,oo).

Por su parte, la demandada, en la oportunidad legalmente establecida para contestar la demanda, rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada, aduciendo no ser cierto el incumplimiento que le es atribuido, ya que los cánones se encuentran consignados por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas; y que durante la relación arrendaticia se celebraron otros contratos posteriores al producido conjuntamente con el libelo, y posteriormente, reconvino a la demandante, en razón de lo cobrado en exceso por cánones arrendaticios.

En ese sentido, la demanda incoada está fundamentada, además de la normativa civil sustantiva, en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, que establece:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.…”.

La representación judicial de la actora acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1.- Marcada con la letra “A”, documento autenticado por ante la Notaría Quinta del Municipio Baruta, el 06 de febrero de 2009, bajo el No. 68, Tomo 05, el cual arroja valor probatorio en el presente juicio; y de cuyo estudio se constata la representación judicial de los abogados que se presentan y actúan en nombre de la parte actora, y así se establece.

2.- Marcada con la letra “B”, original de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Capital, el 19 de junio de 1975, bajo el No. 71, Tomo 6, folio 228, Protocolo 1º, no tachado por la demandada, por lo que el mismo, tratándose de un documento público es valorado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando plenamente probado en juicio, el carácter de propietario que sobre el inmueble en litigio, tiene la demandante, y así se establece.

3.- Marcado con la letra “C”, documento privado que, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocido en juicio, al no haber sido desconocido de forma expresa por la parte demandada, desprendiéndose de su lectura que, efectivamente, las partes en fecha 1º de enero de 2000, celebraron un contrato de arrendamiento por el apartamento No. 406, ubicado en el 4to. Piso del edificio KNOLL, ubicado entre las esquinas de Maderero a Bucare, avenida Baralt de Caracas.

Al escrito de contestación a la acción de desalojo, la representación de la demandada reconviniente, trajo a las actas, los siguientes documentos:

1.- Marcado con la letra “A”, documento privado, no desconocido en forma alguna por la demandante, quedando en consecuencia, conforme al citado artículo 444, reconocido; por lo que este Juzgado le da valor probatorio, de cuyo estudio y valoración, se determina que, el día 02 de octubre de 2002, los contratantes celebraron nuevo contrato escrito, contentivo del arrendamiento del inmueble previamente identificado, con un tiempo de duración de un año fijo, contado a partir del 1º de octubre de 2002 hasta el 1º de octubre de 2003, con una contraprestación de Doscientos Diez Bolívares (Bs. 210,oo).

2.- Marcado con la letra “B”, otro documento privado, no desconocido por la demandante, quedando el mismo reconocido, a la luz del ya mencionado artículo 444; evidenciándose del mismo, que el día 1º de octubre de 2003, se suscribió nuevo contrato, con una duración de otro año fijo, desde el 1º de octubre de 2003 al 1º de octubre de 2004, con el mismo canon mensual de Doscientos Diez Bolívares (Bs. 210,oo).

3.- A los folios 78 al 82 del expediente, cursa copia certificada de contrato arrendaticio celebrado el día 1º de octubre de 2004, por el mismo inmueble y con un canon de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,oo).

Del estudio minucioso realizado a todos y cada uno de los contratos, se determina que en autos, quedó plenamente reconocida la relación de arrendamiento existente entre los litigantes, la cual se inició mediante el primero de los contratos celebrados, en fecha 1º de enero de 2000.

Igualmente, arroja dicho análisis, que aún cuando los contratantes suscribieron con posterioridad al señalado por la actora en el libelo, otros contratos, las cláusulas previstas y bajo las cuales se desarrollaría el vínculo locativo, se mantuvieron casi incólume, a excepción de la variación respecto al canon y en relación al tiempo de duración.

Es así, que respecto a la duración de cada uno de los suscritos, las partes convinieron un plazo predeterminado en el tiempo, es decir, acordaban un año fijo; y concretamente, en el último de los suscritos, se dejó sentado lo siguiente:

“SEGUNDA: La duración del presente contrato es de UN (1) AÑO, comenzando a regir a partir del primero (01) de octubre de Dos Mil Cuatro, por lo que vencido dicho lapso EL ARRENDATARIO deberá desocupar el inmueble, a menos que antes de la culminación del mismo por acuerdo previo y por escrito con EL ARRENDADOR se resolviera renovar el mismo; si para el primero (01) de octubre de dos mil cinco EL ARRENDATARIO no ha formalizado con EL ARRENDADOR un nuevo contrato de arrendamiento, EL ARRENDATARIO deberá desocupar el inmueble inmediatamente, …”. (Cursivas del Tribunal).

Debe entonces establecerse que, la voluntad de los contratantes, se contrajo a prefijar de forma expresa el tiempo de duración de cada contrato, sometiendo la posibilidad de renovación, a que con anterioridad a la fecha de vencimiento del último contrato celebrado, los contratantes suscribieran nuevo contrato; sin el cual, llegado el mencionado vencimiento, se imponía la obligación a la demandada de entregar el inmueble en cuestión.

Es de hacer notar, que a los autos no fue traído, otro contrato que en todo caso, hubieran suscrito los litigantes, con posterioridad al de fecha 1º de octubre de 2004, por lo que resulta válido afirmarse que, este fue el último celebrado, y así se establece.

Ahora bien, partiendo de dicha circunstancia, de que el último contrato arrendaticio, fue celebrado el 1º de octubre de 2004, debe sostenerse, conforme a lo establecido en el mismo, que contractualmente, su tiempo venció el 1º de octubre de 2005; fecha a partir de la cual, por tratarse de un contrato determinado, y como quiera que la relación de arrendamiento tenía una vigencia de cinco años, a partir de la citada fecha, comenzó a correr, de pleno derecho el lapso de dos años que por prórroga legal, le asistía a la arrendataria, el cual terminó el 1º de octubre de 2007. Con posterioridad a dicha fecha, al haber quedado la arrendataria en el inmueble y la arrendadora percibiendo los cánones, tal cono lo aseveró la accionente en el libelo, la relación que inició siendo determinada en el tiempo, se indeterminó en cuanto a su duración, y así se establece.

Es el caso, que si bien es cierto, tal como lo argumenta la demandada, al libelo de demanda, sólo se aportó el primero de los contratos celebrados, con el cual se dio inicio a la relación arrendaticia, que a través del presente juicio, se pretende extinguir; no es menos cierto que, en el propio libelo, se afirma que, a la fecha, se trataba de una relación a tiempo indeterminado, como efectivamente quedó probado en juicio; siendo en consecuencia, la acción incoada, dada tal naturaleza, la procesalmente idónea para la satisfacción de la pretensión deducida, y así se establece.

Siendo importante añadir, que el tiempo de la relación de arrendamiento resulta a todas luces determinante y con efectos legales y procesales directos, en el supuesto de tratarse de una relación locativa que a la fecha se mantiene determinada; pero tratándose de una acción de desalojo, la cual conforme a lo regulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta procedente en contratos verbales o a tiempo indeterminados, el tiempo de vigencia de la misma, no constituye un alegato que afecte la procedencia de dicha acción, y así se establece.

Reconocida como ha quedado en juicio la relación arrendaticia indeterminada que existe entre los litigantes, y siendo efectivamente, la demandada quien ostenta el carácter de arrendataria, debe destacarse que, dentro de sus obligaciones principales, se encuentra precisamente, la de pagar las pensiones en los términos convenidos. Reiterándose que, la acción de desalojo intentada está siendo fundamentada en la falta de pago de los cánones correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, a razón cada uno de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,oo); obligación que en todo caso, alegó la demandada haber cumplido, a través del procedimiento por consignación, por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, acompañando a tales efectos probatorios, el correspondiente expediente.

En relación a la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, este Juzgado pasa a analizar las consignaciones realizadas por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a la luz de lo establecido en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:

Del estudio y revisión efectuado al expediente de consignaciones llevado por ante el citado Juzgado 25º de Municipio, se evidencia que las mismas se relacionan al expediente No. 20090262, siendo la consignante, la demandada, ciudadana SUMARA HAMMOUD DE MAYHOUB, a favor de la actora, ciudadana MARIA MONACO DE GUERCIO, cada uno, a razón de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,oo); resultando de dicho legajo, sólo pertinentes y por ende, objeto de estudio, las correspondientes a los meses señalados por el actor, como no pagados, vale decir, octubre, noviembre y diciembre de 2008. Así pues, consta de las actas que rielan al expediente en estudio, que los cánones correspondientes a los ya mencionados meses, fueron depositados y presentados por ante el juzgado competente, en la misma fecha, esta es, el 13 de febrero de 2009, es decir, en la misma oportunidad.

Observada la oportunidad en que fue efectuada dicha consignación, cabe destacar, que el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula el procedimiento a seguir para el pago por consignación, señalando precisamente, el tiempo dentro del cual, el inquilino debe realizar tal consignación, este es, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; por lo que tratándose de un arrendamiento escrito indeterminado, la inquilina debía cumplir con el pago del canon conforme a dicho procedimiento, dentro de los quince días siguientes, al vencimiento de cada mensualidad, según lo regulado contractualmente; es decir, el mes de octubre, correspondía consignarlo dentro de los primeros quince (15) días de noviembre, y así sucesivamente. Conforme a ello, debe declararse la extemporaneidad de las consignaciones efectuadas por la demandada, de los meses señalados, por cuanto se evidencia –incluso- que en una misma fecha, procedió a pagar tres (3) meses consecutivos, lo cual no resulta procedente válido, conforme a la normativa especial mencionada, y así se establece.

Analizadas como han sido las documentales producidas en la presente controversia, se determina que ciertamente quedó demostrada en juicio la relación arrendaticia indeterminada existente entre las partes; y siendo efectivamente, la demandada la arrendataria en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra –tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil- la de pagar la pensión en los términos convenidos; o en su defecto, conforme al procedimiento de consignación regulado a tal efecto, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que al haberse verificado en juicio, el incumplimiento por parte de la arrendataria, de cuyo análisis de las consignaciones, se constató la extemporaneidad de las mismas, trae como consecuencia, la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, con fundamento en lo consagrado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.

De la Reconvención:

Tal como se indicara, la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, procedió a reconvenir a la actora, a objeto de que le sea reintegrado lo pagado en exceso por alquileres, bajo el argumento de que, la actora en su condición de arrendadora, procedió a incrementar el canon contractual, estando vigente el Decreto Presidencial de Congelación de Cánones Arrendaticios para Viviendas.

Por su parte, la actora reconvenida, no dio contestación a la mutua petición intentada en su contra, así como tampoco desarrolló actividad probatoria alguna, en el tiempo de ley.

El Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, respecto a la figura de confesión ficta consagrada en nuestro ordenamiento jurídico, ha expresado lo siguiente:

“… Por el hecho de inasistir, o no contestar, el demandado aún no está confeso. Por el hecho de inasistir o no contestar, nada ha admitido, simplemente él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada.
No es cierto que haya una presunción como lo ha venido diciendo la Corte. Tampoco estamos ante una apariencia, porque la apariencia parte de una realidad, y por ello la apariencia no la crea la ley, y resulta que los efectos del artículo 362, no parten de algo que sucedió que haga pensar inmediatamente que el demandado está confesando.
¿Qué es lo que hay realmente aquí?
Como lo ha dicho la doctrina desde la época de Romana, estamos ante una ficción, que es algo distinto a una presunción y a una apariencia. La ficción no es realidad. La ficción la crea la Ley como un fenómeno adjetivo y normalmente se limita a las partes.
Yo pienso que es sumamente importante tener claro cuál es la naturaleza de los efectos de esta inasistencia del demandado a contestar la demanda, y tenemos que lo que va a producir, que sería una ficción de confesión, como ficción que es, nunca puede ir contra la realidad. Si nosotros vamos a llegar a la posición de que la ficción impera sobre la realidad, no estamos haciendo justicia y no creo que ni siquiera estemos aplicando derecho. Y eso me ha hecho pensar que el artículo 362, se ha estado interpretando muy alegremente, al partir de la idea de presunción, que no es tal presunción y, que no se puede seguir viendo de esa manera, porque entonces sería entronizar también por esa vía la ficción sobre la realidad. …” (Revista de Derecho Probatorio No. 12).

Conforme al criterio doctrinal previamente aludido, el cual aplica este Despacho, debe concluirse que, la figura de la confesión ficta comporta en sí, la existencia de una ficción de confesión, y que de acuerdo a la ya mencionada norma adjetiva, se establece como excepción que la petición del demandante no sea contraria a derecho o que durante el lapso probatorio el demandado no hubiese aportado ningún elemento encaminado a desvirtuar las pretensiones de la accionante.

Por tratarse pues, de una verdadera ficción de confesión, es deber de este Juzgado analizar ahora si en autos se cumplen los extremos pertinentes para su plena procedencia:

Efectivamente de las actas se determina, la configuración en el presente juicio, de dos de los supuestos de procedencia de la confesión ficta, estos son, que la actora reconvenida no dio contestación a la acción incoada en su contra ni desarrolló ninguna actividad probatoria que la favoreciera, y así se establece.

Ahora bien, respecto al otro de los requisitos de Ley, este es, que la petición de la demandante no sea contraria a derecho, resulta obligatorio para este Juzgado, dada la naturaleza de orden público que revisten las normas arrendaticias, realizar el siguiente pronunciamiento, tomando en suma consideración que, la acción reconvencional incoada es la de REINTEGRO; figura regulada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En ese sentido, establece el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Artículo 58.- En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

En el caso que nos ocupa, la parte reconviniente fundamenta la acción presentada en el hecho de que, a pesar de estar congelados los alquileres, la arrendadora procedió a aumentar el canon establecido contractualmente. Se afirma entonces, que no se habla de lo cobrado en exceso, sobre el canon máximo establecido por los organismos competentes; sino de lo cobrado por encima de la suma que por tal concepto, pactaron contractualmente los contratantes.

Señalando al respecto, que mediante contrato celebrado en el año 2004, el canon de Doscientos Diez Bolívares (Bs. 210,oo), fue incrementado –contractualmente- a Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,oo); pretendiendo en consecuencia, el pago de los sobrealquileres cobrados en el período comprendido entre el 1º de octubre de 2004 hasta la ejecución del fallo definitivo, a razón de Cuarenta Bolívares (Bs. 40,oo) por cada mes.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha previsto de forma expresa, el régimen a los efectos de la fijación de los cánones arrendaticios; consagrando en el artículo 4º, los inmuebles que quedan excluidos del procedimiento a seguir para su establecimiento; estando dentro de los estatuidos, “los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987”.

Si bien es cierto que, desde el año 2002, hasta la fecha, se han mantenido los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002; y que en la Resolución publicada en Gaceta Oficial No. 38.931, de fecha 15 de abril de 2008, se establece la sujeción de lo dispuesto en la misma, no solo los cánones de los inmuebles sometidos a regulación sino de aquellos exceptuados por la propia ley, en el artículo 4º; debe dejarse sentado, dependiente del tipo de inmueble del cual se trata, cuál en sí, debe tenerse como el canon a pagar, en virtud de la congelación decretada.

En ese sentido, con respecto a los inmuebles sometidos por ley a regulación, no cabe duda que la fijación realizada por los organismos competentes, será la cantidad que por concepto de canon mensual debe pagar el arrendatario; estableciéndose en la ya mencionada resolución de congelación, que cuando el monto del canon establecido por nueva regulación, resultare inferior al estipulado en el contrato de arrendamiento, será de aplicación inmediata, previo cumplimiento de las exigencias legales respectivas.

De cuya regulación legal se afirma, que a los fines del reintegro previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe mediar necesariamente, la fijación del monto máximo a pagar, por parte de los organismos competentes.

Ahora bien, con vista a la inclusión en la Resolución in comento, de los inmuebles exceptuados por ley, de la fijación del canon máximo a pagar, entendiéndose éstos, cuya cédula de habitabilidad o instrumento similar sea posterior al 2 de enero de 1987, es de acotar, que el monto a pagar por concepto de pensión arrendaticia que debía mantenerse en virtud de la congelación, era el pactado contractualmente, para el 30 de noviembre de 2002.

Así pues, se reitera el amplio contenido social de la materia arrendaticia y el carácter de orden público que revisten las normas inquilinarias, ello en razón de que al plantearse por vía reconvencional una acción de reintegro arrendaticio, aún mediando la contumacia de la actora reconvenida, impera el deber de este Juzgado de examinar su procedencia en derecho, constatando la plena verificación en autos de los extremos, que por ley especial, deben concurrir; toda vez que, de lo contrario, se podría incurrir, incluso, en condenatorias que no son las correctas, precisamente por no valorar y estudiar los documentos en los cuales han de estar sustentadas. Ello en razón, de la exigibilidad prevista en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de que queda sujeto a repetición, aquello que se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

Norma que permite sostener, que en inmuebles sometidos a regulación sólo podrá repetirse lo pagado por encima del monto máximo a pagar por pensión, fijado por el órgano correspondiente. De modo pues, que resulta indispensable y fundamental para la procedencia del reintegro en tal supuesto, la regulación por parte de los organismos legales.

En el caso de autos, al plantearse la reconvención, nada se dijo si el inmueble en litigio, era de aquellos regulables o no por los organismos competentes, pretendiéndose la repetición de lo pagado, tomando como base el canon previsto contractualmente. No obstante, cursa a las actas que integran el presente expediente, que el documento mediante el cual la demandante adquiere el apartamento cuya entrega se pretende, documento público que merece plena prueba, se determina que data de fecha anterior al año 1987, lo que impone precisar que se trata de un inmueble que para la fijación de canon máximo a pagar, está sometido al régimen previsto en la ley, es decir, se trata de un inmueble regulable en cuanto a la pensión máxima a pagar, y por ello, para la procedencia del reintegro –en caso de que hubiera lugar-, debía realizarse en base a aquello pagado por encima de la suma fijada por los organismos (la cual no fue ni mencionada ni producida en juicio) y no en base al canon contractual.

Observándose dicha circunstancia, resultaría improcedente en derecho, que este Juzgado la pasara por alto, aún cuando la demandada nada alegó ni probó, pues en este caso, dicha contumacia, solo trajo como consecuencia, la admisión de los hechos alegados por el demandado reconviniente, mas no así, su procedencia en derecho, que debe el Juez estudiar, pues dada la naturaleza especial de la acción reconvencional incoada, la cual per se, está estrictamente regulada en cuanto a su admisibilidad y procedencia en derecho en la ya mencionada ley especial, sujeta a determinadas formalidades, sin las cuales la misma no resulta posible jurídicamente. Afirmar la procedencia de una demanda, por el simple hecho de no haberse producido contestación y actividad probatoria, sin evaluarse la acción incoada, y la verificación en autos de los elementos legales necesarios para ello, sería degenerar la normativa prevista en ese sentido.

Tanto es así, que tratándose –en el asunto planteado- de un inmueble sometido al régimen legal de fijación de cánones, sin que conste la fijación del canon máximo a pagar, no solo se generaría incertidumbre jurídica respecto al monto correcto que en todo caso, habría de repetirse, sino que se podría incluso, al tomar en consideración el canon contractual –aún en contra de la exigencia prevista en el citado artículo 58- violentar la normativa inquilinaria en ese sentido, condenándose al arrendador a repetir sumas inciertas, bien por inferiores o superiores a las que en el supuesto negado de haber cobrado en exceso está obligado.

Atendiendo al análisis previamente establecido, este Juzgado determina la improcedencia en derecho de afirmar la confesión de la parte actora reconvenida, y por tanto, declara sin lugar la reconvención propuesta en el presente juicio, y así se decide.
III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana MARÍA MONACO DE GUERCIO contra la ciudadana SUMARA HAMMOUD DE MAYHOUB, y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, ya identificadas. En consecuencia, se declara extinguido el contrato arrendaticio celebrado por las partes; y en tal sentido, se condena a la demandada reconviniente a entregar a la actora reconvenida, el inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el No. 406, ubicado en el cuarto piso del edificio KNOL, ubicado entre las esquinas de Maderero y Bucare, avenida Baralt, Municipio Libertador del Distrito Capital; y al pago de las costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de la oportunidad legalmente correspondiente, se ordena su notificación a las partes.

Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 16 días del mes de julio de 2009.
La Jueza

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,
Abg. Daniela Castillo Ortíz
En esta misma fecha (16 de julio de 2009) siendo las 2.44 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,

Abg. Daniela Castillo Ortíz