TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE Nº AP31-V-2009-001246 AUX- 01

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, (27) de julio de 2009

PARTE ACTORA: INVERSIONES BENIZAM, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito capital y Estado Miranda, bajo el No. 3, Tomo 26, A-pro, de fecha 22 de enero de 1992, posteriormente reformados por acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionanistas en fecha 15 de marzo de 2005, bajo el No, 56, Tomo 95 A-pro .
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
ALESXANDER IVAN CAÑIZALEZ ROJAS, JAIME DAVID JAIMES OCANDO Y BENJAMIN RAMON ADAN SANCHEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 82.937, 77.259 y 83.238 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: YING SUNG NG, de nacionalidad china, mayor de edad, de este domicilio portador de la cedula de identidad No. E-82.666.339.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DR. JOSE G. CASTELLINI PEREZ y NORKA M. ZAMBRANO R., Abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 124.258 y 83.700 respectivamente
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
-I-
Conoce este Tribunal por distribución, de la Unidad de Distribución de Documentos (URD) del Circuito Judicial sede Los Cortijos, de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentó la sociedad mercantil INVERSIONES BENIZAM, C.A. contra el ciudadano YING SUNG NG.
Se admitió la demanda por ante este Tribunal mediante auto de fecha 12 de mayo de 2009 emplazándose a la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2) día de despacho siguiente a su citación, en el horario comprendido de 8:30: a.m. a 3:30: p.m.
Mediante diligencia de fecha 18 de mayo del 2009 compareció el apoderado judicial de la parte actora y consigno fotostatos para la compulsa, sobre lo cual el Tribunal se pronuncio en fecha 12 de mayo del 2009 ordenándose y librándose la respectiva compulsa.
En fecha 28 de mayo de 2009, compareció el apoderado actor y dejó constancia de haber entregado emolumentos para la práctica de la citación
El día 11 de junio compareció el alguacil encargado de la práctica de la citación y dejó constancia de haber citado al demandado en esa misma fecha, y a tales efectos consignó recibo de citación debidamente firmado.
Mediante escrito de fecha 16 de junio del 2009, compareció la parte demandada debidamente asistido por el abogado JOSE CASTELLINI, y opuso cuestiones previas y dio contestación al fondo de la demanda.
El día 16 de junio del 2009, compareció el demandado y otorgó poder apud-acta a los ciudadanos JOSE GREGORIO CASTELLINI y NORKA M. ZAMBRANO R., inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 124.258 y 83.700 respectivamente.
Mediante escrito de fecha 30 de junio del 2009, la representación judicial de la parte demandada promovió pruebas documentales e informes, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 02 de julio del mismo año.
Por escrito de fecha 06 de julio la representación judicial de la parte subsano cuestiones previas.
-II-
Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa:
La representación judicial de la parte actora en su escrito de demanda alega que su representada INVERSIONES BENIZAM C.A., en fecha 03 de julio de 2002, mediante documento público debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador, bajo el No. 22, Tomo 45, dio en arrendamiento al señor YING SUNG NG, de nacionalidad china, titular de la cédula de identidad No. E-82.666.339, un apartamento, distinguido con el No. 3, en la actualidad con el No. 1-C, ubicado en la plata primer piso, del edificio denominado Diecinueve de Abril, ubicado en la Avenida Sur 5, de la Urbanización Las Flores de Puente Hierro, propiedad de su mandante según Documento de Condominio autenticado en el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 44, Tomo 10, protocolo primero, en fecha 01 de febrero de 2008, y documento de propiedad del inmueble convertido en propiedad horizontal, a favor de INVERSIONES DIECINUEVE DE ABRIL 2003, C.A., sociedad mercantil debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, bajo el No. 81, Tomo 731 A QTO, de fecha 24 de enero de 2003, reformados los estatutos por Asamblea Extraordinaria de Accionistas celebrada en fecha 26 de diciembre de 2008 y autenticada en fecha 12 de febrero de 2009, bajo el No. 8, Tomo 27-A
Alega, igualmente la representación judicial de la parte actora, que en la cláusula “tercera” del referido contrato se estableció el plazo de duración de un (1) año fijo contado a partir del 03 de julio de 2002, continua alegando, que en la cláusula “segunda” del contrato se estableció que el canon de arrendamiento sería por mensualidades anticipadas, pero es el caso, que no obstante las gestiones realizadas el arrendatario no ha cumplido con sus obligaciones, dejando de pagar tres (3) mensualidades consecutivas y por las razones de hecho y los fundamentos de derecho anteriormente señalados, demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, por falta de pago de tres (3) mensualidades consecutivas al ciudadano YING SUNG NG, para que convenga o sea condenado por el Tribunal A) Entregar el inmueble identificado en el contrato de arrendamiento de fecha 03 de julio de 2002 desocupado, libre de bienes y personas, en la mismas buenas condiciones en que lo recibió. B) Entregar la totalidad de los recibos donde consta que han satisfecho la totalidad de los pagos de los servicios públicos del inmueble. C) Cancelar las costas y costos procesales y honorarios profesionales de abogados intervinientes.
Por su parte llegada la oportunidad para contestar la demanda, la accionada, debidamente asistida por el Dr. JOSE G. CASTELLINI PEREZ, ya plenamente identificado, opuso como punto previo que rechaza el monto estimado de la cuantía por exagerado, puesto que lo alegado por él es que supuestamente he dejado de pagar el monto correspondiente a tres (3) meses de cánones de arrendamiento, equivalentes TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 330,00) cada uno lo que de un simple calculo matemático da la cantidad de (Bs. F. 330,00).
Asimismo, opuso las cuestiones previas contenidas en los numerales 3°, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, en este sentido el propietario del inmueble es la sociedad mercantil INVERSIONES DIECINUEVE DE ABRIL 2003, C.A., representada por su director general y director gerente RAFAEL GALAVIZ FALCON y HELY GALAVIZ FALCON, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cedulas de identidad Nos. 45.223 y 87.110 respectivamente, evidenciado del documento de propiedad y del documento de condominio, y el contrato de arrendamiento donde se evidencia que da en alquiler el inmueble objeto de esta controversia, omite que para ese momento actuaba supuestamente autorizado por los propietarios para ese entonces LA SUCESION MATILDE FALCON VALERO DE GALAVIS y no los actuales propietarios INVERSIONES DIECINUEVE DE ABRIL DE 2003, C.A., por lo que no tienen la representación que se atribuyen.
Por otro lado opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en este sentido alegó la accionada que la parte actora omitió flagrantemente, con mala fé y deslealtad exponer que el contrato de arrendamiento cursante a los autos se indeterminó puesto que en fecha 22-09-2005, el ciudadano GERMAN BENITEZ ZAMBRANO venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad No. 4.203.487, en su carácter de presidente de INVERSIONES BENIZAM C.A., y con el carácter de arrendador notificó a través de la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 22 de septiembre de 2005, de la no renovación del contrato de arrendamiento, sin embargo el arrendador continuo recibiendo los cánones de arrendamiento por lo que se produjo la tacita reconducción.
Por otro lado alegó la accionada, que la parte accionante no precisa claramente cual es su pretensión puesto que demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, y luego concluye diciendo que ha incumplido de acuerdo a lo previsto en el literal a) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios previsto para las acciones por desalojo, por lo que a todas luces el actor incurrió en la figura jurídica denominada INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES.
Finalmente, negó rechazó, contradijo y desconoció la pretensión del actor en cuanto a la resolución de contrato, pues para que exista resolución de contrato el mismo debe ser determinado en el tiempo, lo que el caso de marras no es así.
Igualmente, negó rechazó y contradijo que en la cláusula segunda se haya estipulado un canon de arrendamiento por mensualidades anticipadas, pues lo que se evidencia es que el canon sería pagado los cinco (5) primeros días del mes a partir de la presente fecha.
Negó y rechazo que haya dejado de pagar tres (3) mensualidades consecutivas, pues en la oficina de INVERSIONES BENIZAM, C.A., donde se realizaban los pagos se negaron a recibir los pagos, por lo que acudió al Tribunal 25° Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, donde comenzó a realizar consignaciones de cánones de arrendamiento.
Negó, rechazo y contradijo, que haya violado el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Negó rechazó y contradijo, que la cuantía de la presente demanda sea por (Bs. F 3.800,00).
Negó, rechazó y contradijo que deba entregar el inmueble libre de bienes y personas pues no ha incumplido con las obligaciones contraídas.
Desconoció, impugnó y negó los supuestos avisos de cobro que rielan a los folios 77 y 78 del expediente, por no estar firmados por su representado.
Planteados de este modo los términos del presente disenso pasa este Juzgador a resolver como punto previo a tenor de lo señalado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el valor de la cuantía demandada por la parte accionante, la cual fue impugnada por la representación judicial de la accionada en su escrito de contestación a la demanda, quien señala que la misma es exagerada y no fue explicado en el libelo de la demanda de donde estimó dicha cantidad, pues supuestamente ha dejado de pagar tres (3) meses de cánones de arrendamiento, por lo que la cuantía de la demanda debe ser de (Bs. F.3.300, 00). Observa quien aquí sentencia, que del estudio realizado a las actas que conforman el presente expediente, específicamente al libelo de la demanda se constato, que el arrendador en su escrito de demanda estima la cuantía en la cantidad de (Bs. F. 3.800,00), no obstante de haber demandado únicamente como insolutos, tres (3) meses de cánones de arrendamiento, por la suma de (Bs. F. 110,00) cada uno. En este orden de ideas, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
Artículo 36
En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

Ahora bien, de la norma anteriormente transcrita se concluye, que la cantidad estimada por el accionante en su escrito libelar supera la cantidad supuestamente adeudada por el demandado y reclamada como insoluta, no obstante a ello, por ser la calificación del contrato de arrendamiento materia de fondo del presente proceso, la misma se determinara mas adelante en el punto de fondo del presente fallo, por lo que la determinación de la cuantía de la demanda se hará posteriormente en la presente decisión y así se declara.
Ahora bien, con respecto a la cuestión previa contenida en el numeral 3, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el accionado, por no tener el apoderado actor la representación que se atribuye, por cuanto la empresa INVERSIONES BENIZAM C.A., acompañó al libelo instrumento poder que le fuera otorgado por GERMAN BENITEZ ZAMBRANO, en su carácter de director principal: presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES BENIZAM C.A., siendo que el propietario es la sociedad mercantil INVERSIONES DIECINUEVE DE ABRIL 2003, C.A., para ese momento y según lo alegado en el escrito de la demanda, observa quien aquí sentencia que revisados como han sido cada una de los documentos en comento, se constato que existe un contrato de arrendamiento suscrito entre INVERSIONES BENIZAM, C.A., y YING SUNG N., por el inmueble objeto de la presente litis en donde consta que INVERSIONES BENIZAM, C.A., dio en arrendamiento el inmueble objeto del contrato en la presente acción y del mismo consta que el ciudadano GERMAN BENITEZ ZAMBRANO presidente de INVERSIONES BENIZAM, C.A., por contrato privado de administración del inmueble celebrado por HELY JOSE GALAVIS FALCON y RAFAEL E. GALAVIS FALCON, en representación de la Sucesión Matilde Falcón Valero de Galavis, desprendiéndose en consecuencia de tal documento que la accionante tiene cualidad para intentar acciones judiciales derivadas del referido contrato, no obstante a ello y a mayor abundamiento la parte accionante consignó original del contrato de administración del inmueble que le otorgara el ciudadano RAFAEL E GALVIS FALCON, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 45.223, en su carácter de Director General de INVERSIONES DIECINUEVE DE ABRIL 2003, C.A., quien es la propietaria del ya tantas veces mencionado inmueble, a la sociedad mercantil INVERSIONES BENIZAM, C.A., por lo que este sentenciador observa, que quedo demostrado de autos la legitimidad con que actúa el accionante en el presente juicio y la facultad que tiene para otorgar poder de representación judicial en el mismo, por lo que se desecha la cuestión previa opuesta por la accionada y así se declara,
Con respecto, a la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte accionante relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; pues la parte actora de manera flagrante y de mala fé omitió en el libelo que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado puesto que en fecha 22-09-2005 el ciudadano GERMAN BENITEZ ZAMBRANO, titular de la cédula de identidad No. 4.203.487, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES BENIZAM, C.A., solicitó a la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda notificar al ciudadano YING SUNG NG, en su carácter de arrendatario la notificación de la no renovación del contrato, sin embargo continuo recibiendo los cánones de arrendamiento, por lo que opero la tacita reconducción, en este sentido, el actor debió demandar por desalojo y no por resolución de contrato de arrendamiento, es decir, que no preciso de manera clara su pretensión, por lo que el actor incurrió a todas luces en la figura jurídica de INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES. Al respecto observa quien aquí decide, que dicho alegato constituye una calificación del contrato de arrendamiento por lo tanto materia de fondo, por lo que la misma se decidirá en el fondo del asunto controvertido. No obstante, independientemente sea que el contrato de arrendamiento se encuentre indeterminado o no en cuanto a su duración, no existe norma alguna que expresamente prohíba al arrendador intentar bien sea la acción por desalojo o por resolución de contrato; como tampoco puede, considerarse la inepta acumulación de pretensiones, cuando siendo la acción intentada sea de desalojo o de resolución de contrato, siempre se entendería como una sola acción intentada, debiéndose desechar el alegato de la cuestión previa contenida en numeral del 11 del artículo 346 eiusdem, y así se declara.
Ahora bien resueltas las cuestiones previas opuestas pasa este juzgador a analizar el asunto controvertido, para lo cual observa: Que en el lapso de Pruebas, solo la parte accionada hizo uso de tal derecho.
En tal sentido, la parte accionada ratificó la notificación judicial de fecha 22 de septiembre de 2005, practicada por la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao mediante la cual se notificó al arrendatario de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Observa este sentenciador, que dicha notificación al no ser tachada por la parte a quien se opone surte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que quedo demostrado del contenido de la misma que el día 22 de abril de 2005, la notaria Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, se trasladó y constituyó en el domicilio del ciudadano YING SUNG SG, titular de la cédula de identidad No. E- 82.666.339 quien es arrendatario del inmueble objeto de la presente controversia y le ratificó la decisión del arrendador de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, según notificación entregada el día 04 de junio del 2004, en la cual se le notificó que comenzaba de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a transcurrir la prorroga legal y así se declara.
Igualmente, ratificó e hizo valer depósitos de consignaciones hechas por ante el Juzgado 25 de Municipio del Area Metropolitana de Caracas. Observa quien aquí sentencia, que dichas planillas de depósitos distinguidas con los Nos. 1254130 y 1271843 de fechas 02-06-2009 y 26-05-2009 respectivamente, al no ser impugnados en forma alguna de las mismos quedó demostrado que los días 02-06-2009 y 26-05-2009, el ciudadano YING SUNG NG realizó depósitos en el Banco Industrial de Venezuela, por las cantidades el primero de los mencionadas de (Bs. F.110,00) y el segundo de los mencionados por la cantidad de (Bs. 220,00) a favor de INVERSIONES BENIZAM, C.A.
Igualmente, recibo de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2008 y enero y febrero de 2009, por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. F. 330,00). Al respecto observa quien aquí sentencia que dichos recibos de pago fueron desconocidos e impugnados por la parte a quien se oponen por lo que se desechan como medio probatorio en el presente juicio, y así se declara.
Asimismo, recibos distinguido con el No. 005654 emitido por Inversiones Benizam, C.A., por la cantidad de (Bs. F. 330,00) de fecha 10-04.2008, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses abril, mayo, junio, del año 2008, Observa quien aquí sentencia que dicho recibo al no ser desconocido surte valor probatorio quedando demostrado de éste que el ciudadano YING SUNG N.G, pago los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2008, y así se declara.
Igualmente recibo de pago No. 005539 correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2008, emitido por Inversiones Benizam, C.A. Observa quien aquí sentencia, que dicho recibo al no ser impugnado en forma alguna, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil surte valor probatorio quedando demostrado que el ciudadano YING SUNG NG, pago el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2008, y así se declara.
Recibo No. 005013 emitido por Inversiones Benizam, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento de abril de 2007. Observa quien aquí sentencia que dicho recibo al no ser desconocido en forma alguna, conforme lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil surte valor probatorio quedando demostrado del contenido del mismo que el ciudadano YING SUNG pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2007 y así se declara..
Recibo No. 04139 emitido por Inversiones Benizam, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento del mes de enero y febrero de 2006. Observa quien aquí sentencia que dicho recibo al no ser desconocido conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surte valor probatorio quedando demostrado del contenido del mismo que el ciudadano YING SUNG pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero y febrero de 2006 y así se declara.
Recibo No. 004783 emitido por Inversiones Benizam, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2006 y enero de 2007. Observa quien aquí sentencia que dicho recibo al no ser desconocido conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surte valor probatorio quedando demostrado del contenido del mismo que el ciudadano YING SUNG pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2006 y enero de 2007 y así se declara.
Recibo No. 004316 emitido por Inversiones Benizam, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento del mes de mayo y junio de 2006. Observa quien aquí sentencia que dicho recibo al no ser desconocido en forma alguna conforme lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surte valor probatorio quedando demostrado del contenido del mismo que el ciudadano YING SUNG pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo y junio de 2006 y así se declara.
Recibo No. 3853 emitido por Inversiones Benizam, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento del mes de julio y agosto de 2005. Se observa que dicho recibo al no ser desconocido conforme lo prevé el artículo 444 del Código Adjetivo, surte valor probatorio quedando demostrado del contenido del mismo que el ciudadano YING SUNG pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio y agosto de2005 y así se declara.
Recibo No. 3853 emitido por INVERSIONES BENIZAM, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2005. Se observa que dicho recibo al no ser desconocido en forma alguna conforme al artículo 444 eiusdem surte valor probatorio quedando demostrado del contenido del mismo que el ciudadano YING SUNG NG., pago el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio y agosto de 2005 y así se declara.
Recibo No. 04034 emitido por Inversiones Benizam, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento del mes de noviembre y diciembre de 2005. Observa este sentenciador que dicho recibo al no ser impugnado en forma alguna conforme lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surte valor probatorio quedando demostrado del contenido del mismo que el ciudadano YING SUNG pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre y diciembre del 2005 y así se declara.
Por su parte la representación judicial de la parte actora junto a su escrito de demanda consignó copia certificada del poder otorgado por el ciudadano GERMAN BENITEZ ZAMBRANO, en su carácter de presidente de la compañía INVERSIONES BENIZAM, C.A., a los ciudadanos ALESXANDER IVAN CAÑIZALEZ ROJAS, JAIME DAVID JAIMES OCANDO y BENJAMIN RAMON ADAN SANCHEZ, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 82.937, 77.259 y 83.238 respectivamente. Observa este juzgador que dicho instrumento al no ser tachado por la parte a quien se opone de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, surte valor probatorio quedando demostrado del contenido del mismo la facultad que tiene la representación judicial actora para actuar en la presente litis y así se declara.
Asimismo copia del acta constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil INVERSIONES BETIZAM, C.A., debidamente protocolizada en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No 3, Tomo 26-A-Pro en fecha 22-01-1992., Observa quien aquí sentencia, que dicha copia al no ser tachada en forma alguna surte pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado de dicho documento que los ciudadanos GERMAN BENITEZ ZAMBRANO y NEIDA ROSA MANAURE QUEIPO constituyeron una sociedad anónima denominada INVERSIONES BENIZAM, C. A., y así se declara.
Igualmente, acta de asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 15 de marzo de 2005 de la sociedad mercantil INVERIONES BENIZAM, C.A. Observa quien aquí sentencia que dicho documento al no ser impugnado conforme lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil surte valor probatorio quedando demostrado que el día 15 de marzo de 2005, se celebro asamblea extraordinaria de accionistas en la sede de INVERSIONES BENIZAM, C.A., de la que quedo demostrado que se designó comisario al Lic. GILBERTO MORA MUÑOZ, así mismo se modificaron estatutos.
Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de julio de 2002, entre GERMAN BENITEZ ZAMBRANO, en su carácter de presidente de INVERSIONES BENIZAM, C.A.,debidamente autorizado por los propietarios: SUCESIÓN MATILDE FALCON VALERO DE GALAVIS y el ciudadano YING SUNG NG, por el inmueble apartamento No. 3, actualmente con el No. 1-C, ubicado en el primer piso del edificio denominado Diecinueve de Abril, ubicado en la Avenida Sur 5, de la Urbanización Las Flores de Puente Hierro Observa este sentenciador que dicho instrumento al no ser desconocido ni impugnado en forma alguna surte valor probatorio de su contenido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la relación arrendaticia existente y los términos en que se estableció la misma y así se declara.
Documento de condominio de fecha 06-10-2006, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario Tercer Circuito del Municipio Libertador Distrito capital, bajo el No.31, Tomo 10, Protocolo Primero. Observa este sentenciador que dicho instrumento al no ser tachado en forma alguna surte valor probatorio conforme lo establece los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, del que quedo demostrado que el día 06-10-2006 se protocolizo documento de condominio del edificio DIECINUEVE DE ABRIL, y así se declara.
Documento de propiedad debidamente protocolizado bajo el No. 81, Tomo 731AQTO de fecha 24-09-2003, dicho documento no fue tachado por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, surten valor probatorio quedando demostrado que los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALAVIS FALCON, RAFAEL EDUARDO GALAVIS HUGO AFOLSO GALAVIS FALCON y HELY JOSE GALAVIS FALCON dieron en venta pura y simple a INVERSIONES DIECINUEVE DE ABRIL 2003, C.A., todos los derechos de propiedad sobre el inmueble EDIFICIO 19 DE ABRIL y el área de terreno que ocupa, y así se declara.
Documento constitutivo de la compañía anónima INVERSIONES DIECINUEVE DE ABRIL 2003, C.A. Observa este sentenciador que dicho documento al no ser tachado en forma alguna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, surte pleno valor probatorio quedando demostrado que el día 24 de enero de 2003, quedo debidamente registrada el acta constitutiva y estatutos de la compañía anónima INVERSIONES DIECINUEVE DE ABRIL 2003, C.A., y que su director general es Rafael Enrique Galavis Falcón y Director Gerente HELY JOSE GALAVIS FALCO, y así se declara.
Asimismo, Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de Inversiones Diecinueve de Abril 2003, celebrada en fecha 26 de diciembre de 2008. Observa quien aquí sentencia, que dicho documento al no ser tachado surte valor probatorio conforme al artículo 429 del Código Civil Adjetivo. Quedando demostrado del contenido del mismo que fueron designados para el periodo de dos (2) años siguientes los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE GALAVIS FALCON como Director General y GERMAN BENITEZ ZAMBRANO como Director Gerente de Inversiones Diecinueve de abril y así se declara.
Asimismo un (1) original del estado de cuenta emitido por INVERSIONES BENIZAM, C.A., y dos avisos de cobro emitidos por INVERSIONES BENIZAM .C.A., dirigidos al ciudadano YING SUNG NG. Al respecto observa este sentenciador que dichas misivas no tiene efectos probatorio en el presente juicio puesto a quien le son opuestas no las suscribe, por lo que se desechan, y así se declara.
-II-
Ahora bien conforme los alegatos de las partes y las Pruebas analizadas, observa este juzgador, que conforme a la cláusula tercera, del contrato de arrendamiento el término del mismo es de un año prorrogable, por igual periodo, siempre que las partes con treinta días de anticipación avisen por escrito su voluntad de hacerlo. En el caso de marras consta notificación practica el día 22 de septiembre del 2005, por la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, la voluntad del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia, en virtud de lo cual vencido el término del contrato y manteniéndose la relación arrendaticia, es decir el arrendatario en posesión del inmueble y el arrendador recibiendo lo cánones de arrendamiento, dicho contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado en virtud a la tacita reconducción. A mayor abundamiento la cláusula tercera establece la duración de la relación arrendaticia por un año fijo, prorrogable automáticamente, sin embargo no específica que esa prorroga automática sea por periodos sucesivos o solo por un año y pudiendo inclusive considerarse como prorrogado indeterminadamente, y así se declara.
En este sentido y retomando el punto previo de la presente decisión respecto a la cuantía estimada por la accionante e impugnada por la parte demandada, se observa que siendo el contrato de arrendamiento, calificado como a tiempo indeterminado, la cuantía de la presente acción debe ser estimada a tenor de lo señalado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, acumulando las pensiones o cánones de un año. Así las cosas, siendo el canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO DIEZ BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 110,00), mensuales, la estimación de la demanda corresponde a la acumulación de un año de cánones de arrendamiento, dando como resultado la cantidad de UN MIL TRRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.300,00), siendo esta la cantidad que a criterio de este sentenciador correspondería a la estimación de la demanda, y así se declara.
Ahora bien, retomando el fondo del asunto en controversia y conforme a lo expuesto, este Juzgador observa, que la representación judicial de la parte actora, en su libelo de demanda, luego de explanar diversos hechos relacionados con la celebración del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada, intenta su acción por resolución de contrato por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento.
Ahora bien, uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia es en relación al tiempo de duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o indeterminado, ante tales circunstancias, tal como es el caso que hoy nos ocupa, surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la naturaleza del contrato, ya que la pretensión del actor es “resolución de contrato de arrendamiento”, y en consecuencia el pago de los cánones de arrendamiento vencidos.
En el presente caso, el actor al haber intentado una demanda de resolución de contrato de arrendamiento presumiblemente ante la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a tres (3) meses consecutivos fundamentada en un contrato de arrendamiento que como ya quedó establecido se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia, lo que puede conducir a la improcedencia de la acción; y como ha sido afirmado por nuestra doctrina, si el actor escogió mal la vía, es decir, en lugar de pedir el desalojo solicitó la resolución de contrato de arrendamiento”, fundándola en la falta de pago del arrendamiento; es importante mencionar que el presente caso, se trata de un problema de determinación de la procedibilidad de la acción. Así se decide.
Determinar la procedibilidad de la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de “determinar la procedibilidad de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces determinar la procedibilidad de la acción y apartarse de la escogida por el actor.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es aquel en el que periodo o tiempo de uso del inmueble no esta determinado, bien porque sea un contrato de arrendamiento verbal, o porque no se señaló en el contrato o habiéndose señalado, este se indetermino por verificarse la tácita reconducción tal como ocurrió en el contrato que existe entre los hoy litigantes, en razón que vencida la fecha de término del contrato de arrendamiento, en virtud de la notificación de no prorroga realizada, el arrendatario continuo en posesión del inmueble y el arrendador recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento y tal como se dijo anteriormente, las partes en la cláusula Tercera de dicho contrato dejaron establecido que el término de duración de éste seria de un (1) año fijo, contado a partir de la presente fecha, prorrogable automáticamente de no haber manifestación escrita por una de las partes de darle término al mismo con por lo menos (30) días de anticipación, si haberse especificado claramente los términos de dicha prorroga.
De acuerdo con lo antes establecido, en la actualidad la importancia de la distinción entre contratos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado desde el punto de vista de las acciones a materializar, quedaría en los siguientes términos: Contratos a tiempo determinado, la acción judicial a ejercer sería la prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el articulo 33 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, relativa al incumplimiento por resolución de contrato, tal como es el que se pretenden hoy ejecutar, por los trámites del procedimiento breve; Contratos a tiempo indeterminado, cuando la acción se refiere a las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ésta será la norma sustantiva a invocar, y el procedimiento será lógicamente el procedimiento breve por disposición del artículo 35 de la misma ley.
Siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo el director de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en la que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; tal como es el caso que nos ocupa, donde el legislador estableció en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que sólo podrá ser ejecutada dentro de las premisas de la figura del desalojo la acción fundada en un contrato de arrendamiento inmobiliario de tiempo indeterminado, y siendo que el contrato celebrado entre las partes tal y como fue establecido tuvo una duración de más de un (01) año, contados a partir de la fecha 03 de Julio de 2002 hasta el 04 de Julio de 2004 operando de pleno derecho la tacita reconducción, pues consta de autos la manifestación de voluntad del arrendador de no desear renovar el contrato de arrendamiento, hecha a través de la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao, quien el día 22 de septiembre de 2005, se traslado al domicilio del demandado y le notificó al arrendatario la decisión de no renovar dicho contrato, tal como lo establece el literal b del articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de un máximo de un (01) año, es decir, desde el 04 de Julio del 2004 exclusive hasta el 05 de Julio de 2005 inclusive, continuando sin embargo el arrendatario, una vez vencido dicho término, en posesión del inmueble y el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento, aunado a la indeterminación en que las partes acordaron la prorroga automática del término de duración del contrato, por lo que resulta forzoso para este administrador de justicia, en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, declarar inadmisible la presente acción, por ser la misma contraria a lo dispuesto en la Ley que regula la materia de arrendamientos inmobiliarios. Así se decide.
Por otra parte, a mayor abundamiento observa este juzgador que la parte accionante no obstante utilizó una acción que no corresponde a los fines de dilucidar la controversia, no señala expresamente los meses de cánones de arrendamientos sobre los cuales versa esta litis, siendo el escrito de demanda oscuro e impreciso respecto a tal particular, lo que lo hace a todas luces una acción indeterminable, por lo que conforme a lo expuesto, la presente acción no puede prosperar por improcedente y así se decide
-III-
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: Con lugar la impugnación de la cuantía de la demanda efectuada por la parte accionada. SEGUNDO:
SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 3, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad o por no tener la representación que se atribuye en el juicio o porque el poder no este otorgado en forma legal. TERCERO: SIN LUGAR: La cuestión previa de defecto de forma contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte Demanda. CUARTO: Inadmisible la acción en el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara INVERSIONES BENIZAM, C.A., a través de su apoderado judicial DR: ALESXANDER IVAN CAÑIZALEZ ROJAS, contra el ciudadano YING SUNG NG, todos plenamente identificados en el texto del presente fallo.
Publíquese, regístrese.
Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. Caracas, a los treinta (30) días del mes de julio del año dos mil nueve (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la federación.
EL JUEZ,

Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL.

EL SECRETARIO,

Abg. MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha siendo las tres de la tarde (3:25 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,

LTLS/MS/AS(1)