TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-001437
Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA que presentó los ciudadanos CARMEN VITORIA RODRIGUEZ GONZALEZ y JESUS ULISES SANCHEZ MARQUEZ, mayores de edad, de este domicilio, C.I. Nos. 9.960.103 y 10-377.046 respectivamente, representado por el abogado Leidy Dayana Repillosa Chacón, IPSA # 1237.909; contra los ciudadanos YESIKA YULIMAR FLORES PALACIOS y WILLIAM DE JESUS HERNANDEZ GARCIA, mayores de edad, de este domicilio, C.I. No. V-13.385.470 y V-12.844.216.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren la apoderada de los demandantes que sus defendidos, siendo propietario del apartamento distinguido con el número 19-04 del Conjunto Residencial Arauca Terraza 1, situado en la Urbanización José Antonio Páez, (UD-4), Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, según documento protocolizado que acompaña, celebraron (25 de marzo de 2008) un contrato de opción de compra venta con los demandados sobre dicho inmueble, según documento notariado, que adjunta.
Ahora bien—siguen diciendo—en dicho contrato se estipuló un plazo de duración de ciento veinte días a partir de la firma de dicho documento por ante la notaria; y es el caso que los demandados no cumplieron con dicha promesa, haciendo caso omiso a las insistencias de los actores para ejecutaran amistosamente la promesa bilateral de compra venta.
Y es por ello que acude a demandar la resolución del contrato.
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, citando diversas normas legales, concluye con “el Petitorio”, donde solicita que la demanda sea admitida por la cantidad de Bs.50.000,oo , que los demandados sean condenados en costas y que la demanda sea declarada con lugar en la definitiva.
Contestación
Las partes demandadas se hacen asistir por el abogado Lisset Puga Madrid, IPSA # 69.968, y rechazaron la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Reconoce que en fecha 25 de marzo de 2008 celebraron un contrato de opción de compra venta con los actores, por ciento veinte días, y por cincuenta mil bolívares, pactándose cláusula penal, arras por Bs.20.000, oo. Se le hizo entrega a los actores en el día de la firma de Bs.50.000, oo. Dicha opción nunca se materializó.; acordando ambas partes continuar con el contrato de arrendamiento; pero ellos no han devuelto las arras, pero sí cobran los alquileres sin dar recibos, creyendo los actores que es una compensación.
2. El contrato de opción objeto de resolución se encuentra vencido.
3. Niegan que ellos hayan incumplido el contrato de opción, ya que se les entregó a los demandados la cantidad de Bs.50.000,oo.
4. Niegan que los actores hayan buscado un acuerdo en relación con la ejecución de la opción; ya que fueron ellos los que incumplieron, no queriendo vender el inmueble, quedándose con la suma entregada de Bs.50.000,oo.
5. Niegan que exista contrato de opción de compra venta, ya que dicho contrato se encuentra vencido, no siendo posible pedir la resolución de un contrato que dejó de existir por vencimiento.
6. Proponen reconvención, para repetir de los actores unos gastos realizados por reparaciones que le corresponden a los arrendadores.(Reconvención que fue inadmitida por merecer un procedimiento incompatible con el que se sustancia para la demanda principal)
PARTE MOTIVA
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 06 y ss corre en fotostato simple documento representativo del título de propiedad en cabeza de las partes actoras del apartamento objeto de contrato de opción de compra venta.
La condición de propietarios del inmueble no ha sido negada por las partas demandadas.
2.-
Al folio 11 y ss corre en fotostato documento notariado (25 de octubre de 2008) representativo del contrato de opción de compra venta del apartamento de autos, objeto del presente juicio; el cual se tiene por reconocido, por ser un documento público.
En dicho contrato se estipuló un plazo de ciento veinte días, a partir de la fecha de la notaria, para que los opcionantes ejercieran dicha opción.
Como quiera que ese plazo se venció en fecha 25 de febrero de 2009 , sin que los futuros compradores-opcionantes—demandados en el presente juicio—ejercieran dicha opción—vencimiento reconocido por ellos mismos—es evidente que el derecho de ellos para adquirir por compra el referido apartamento caducó, aún cuando los actores califiquen o digan en el libelo que el contrato se resolvió por vencimiento del plazo, lo cual no pasa de ser una terminología impropia, que no vincula al juzgador.
En consecuencia los futuros vendedores (actores), que hicieron la oferta de venta (y por ello en el contrato de opción, deben figurar con el calificativo de “optatario”) y que venían obligados a vender, si se hubiese ejecutado la opción en tiempo útil, quedan entonces liberados de su compromiso, y libres de poder negociar el apartamento con otras personas.
Naturaleza del contrato de opción
En efecto el contrato de opción en el fondo no es otra cosa que una oferta que hace una persona a otra, con carácter irrevocable por cierto tiempo, de venderle, siempre que la destinataria de la oferta, manifieste, dentro de ese plazo, su propósito de comprar. Funciona, por parte de los propietarios del inmueble, como una suerte de reserva que hacen; esto es, como una obligación negativa de ellos (de no hacer): no vender a terceros y a la vez como una obligación positiva (de hacer): de vender a los opcionantes, siempre que ellos manifiesten comprar en determinado tiempo.
Si ese tiempo se vence sin que los opcionantes ejerzan su opción; esto es, sin que manifiesten su propósito de comprar, ese compromiso de los propietarios termina o finaliza, caduca Y si en el tiempo de la reserva los futuros compradores (opcionantes) se decidiesen a comprar, manifestando su deseo de hacerlo aceptando la oferta, el contrato se perfeccionaría, quedando pendiente solo el formalizar el instrumento definitivo de compraventa, a los efectos de su registro para darle a la operación publicidad registral frente a los terceros. Esta posición o tesis, que esta expresada por el Dr. Mauricio Rodríguez Ferrara, profesor titular de derecho de Obligaciones y Contratos de la Universidad de Los Andes, en su libro “El Contratote Opción”, 2da Edición Libresca, encuentra su respaldo legal en el art.1137, aparte cuarto del Código Civil., que a la letra dice:
“Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo, no es obstáculo para la formación del contrato.”
En conclusión:
Lo que ha ocurrido en el presente caso, es el vencimiento del plazo para que los demandados, opcionantes y destinatarios de esa oferta, la ejerzan; por lo que al no ejercerla—como ellos mismos lo reconocen—ésta habría caducado, así lo declaramos
Que por otro lado es lo único que se nos piden en la demanda; ya que la única petición que se nos formula en el libelo es que declaremos “la resolución” del contrato; aunque—como ya dijimos—“el término resolución” esta usado en forma lata como sinónimo de terminar, deshacer, extinguir un negocio, aún cuando sea por vencimiento del plazo, y no por razón de incumplimiento de alguna obligación sinalagmática , que sería la causa técnica para el ejercicio de la acción de resolución de contrato, de conformidad con el art. 1167 del Código Civil; habida cuenta que en el contrato de opción no hay por parte de los futuros compradores ninguna obligación de comprar; ya que ella solo contiene, como su nombre indica, una opción de comprar—no la obligación de comprar—para lo cual el optante es libre, solo que si no la ejerce debería pagar el precio por el derecho de tener reservado o inmovilizado el bien durante el tiempo del plazo acordado.
3.-
Al folio 45 y ss corre un documento notariado y protocolizado, representativo de una liberación de hipoteca a favor de los actores sobre el inmueble de autos.
Dicho documento no aporta argumentos a la solución del presente caso.
4.-
Al folio 48 y ss corre documento público representativo del título de propiedad del inmueble de autos, en cabeza de las partes demandantes.
En la presente controversia no se ha discutido la condición de propietario de los demandantes.
5.
Al folio 54 y ss corre en original documento notariado del contrato de opción de compra.
Nos remitimos a lo dicho en el número 02 de estos análisis, al cual nos remitimos.
6.-
Al folio 65y ss rielan una serie de fotografías allegada a los autos, sin cumplir los extremos del art.502 CPC, ya que las fotos se obtuvieron en forma privada, sin conocerse el origen de las mismas, por lo que carecen de autenticidad.
7.-
Al folio 72 y ss corren una serie de documentos privados, que por emanar de terceros y no haber sido ratificados por sus autores, carecen de valor probatorio, de conformidad con el art.431 CPC.
Conclusiones
Visto el material probatorio traído a los autos, corresponde decir que en el contrato de opción de compra objeto del presente juicio, ha vencido el lapso de veinte días que se concedió a los demandados para ejercer la opción, por lo que el derecho de los opcionantes—demandados—para comprar el apartamento ha caducado, y por lo tanto la obligación de los actores de reservarle el inmueble y de vendérselos, que es el objeto de dicha opción, se ha extinguido.
Por otro lado—ya lo dijimos—ésto es lo único que se nos pide en la demanda, por lo que este sentenciador debe sujetarse a ella, de conformidad con el principio de congruencia, consagrado en el art. 243 No.5 del CPC, que obliga a que toda sentencia deba contener decisión con arreglo a la pretensión deducida.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda de extinción o resolución del contrato de opción de compra venta que presentaron los ciudadanos Carmen Victoria Rodríguez González y José Ulises Sánchez Márquez contra Yesika Yulimar Flores Palacios y William de Jesús Hernández García.
En consecuencia declara extinguido por vencimiento el contrato de opción de compra venta que las partes de este juicio suscribieron en fecha 25 de marzo de 2008, sobre el apartamento arriba identificado, el cual se da aquí por reproducido. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete días del mes de julio de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana, se publico el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria