TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-000876
Se refiere el presente caso a una demanda de cobro de gastos de condominio que ha presentado la empresa ADMINISTRADORA DOMUS, C.A. de este domicilio, inscrita en le Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de septiembre de 1991, bajo el No.32, Tomo 130-A-Sgdo. , representado por el abogado Elisa Rodríguez, IPSA # 57.411; contra la también empresa ADINISTRADORA INTERNACIONAL, c.a. de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de mayo de 1957, bajo el No.2, Tomo 22-A (Expediente No.12.496).
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la apoderada de la parte actora que la parte demandada es la propietaria del local de comercio (COMERCIO-1), ubicado en la Plante Baja, Comercios Nivel Avenida del Edificio PARQUE RESIDENCIAL DANAL M.M., ubicado en la avenida Andrés Bello con calle Norte 23-2 de la Urbanización Maripérez, Municipio Libertador, Parroquia el Recreo, de acuerdo con el documento protocolizado que acompaña, que esta sometido al régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el Documento de Condominio protocolizado que acompaña igualmente. Dicho local tiene un porcentaje de condominio del 0,7100% del total de los gastos.
Dicho edificio es administrado por la parte actora, quien tiene a su cargo la facturación y cobranza de los gastos de condominios a cargo de los copropietarios; y es el caso que la parte demandada esta debiendo y en retraso las cuotas de gastos condominiales, que van desde el mes de junio del año 2004 hasta el mes de diciembre del año 2008, ambos inclusive, que totalizan la cantidad de Bs.13.655, 43 (fuertes) que pasan a desglosar mes por mes, expresando sus números de recibos, fecha , capital, intereses, monto y saldo.
Después de fundamentar la demanda en varias normas legales de la Ley de Propiedad Horizontal y en Código Civil, concluye con el petitorio, donde le reclama a la parte demandada el monto arriba indicado, además de las cuotas que se sigan venciendo hasta el cumplimiento de la sentencia del tribunal, para lo cual consignarán las planillas las planillas que se venzan durante el juicio .
Solicitan además que el monto demandado se indexe.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hizo representar por los abogados Mario Bariona G. y Marco A. Prieto, IPSA # 22.618 y 121.989 respectivamente, quienes, después de convenir en que la propietaria del inmueble es la empresa “Parque Residencial Danal MM, y que la alícuota que le corresponde a su representada en los gastos de condominio es 0,7100%, pasaron a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Niega que su defendida adeude las 55 cuotas de condominio que se le señalan en el libelo, desde junio de 2004 hasta diciembre de 2008; ya que tal deuda jamás existió.
2. Niegan que las cantidades indicadas en el libelo corresponda a los recibos emitidos por la misma parte actora.
3. Su defendida ha pagado todas y cada una de las cuotas de gastos desde que adquirió el local del autos, denominado “comercio uno” emitiendo un cheque único que incluía además los gastos de otros locales propiedad de su defendida como locales CB-10, CB-02, C-10, C-06, y C-03
4. La demandada siempre emitía un solo cheque para cancelar los gastos de condominio de todos esos locales. Pone ejemplos:
a. La cuota de junio de 2004 (06-2004) fue cancelada mediante cheque 30150860 del Banco Federal el día 23 de julio 2004 y la parte actora entregó el recibo correspondiente, que consigna.
b. De igual manera se consigna el voucher del cheque 39150860, por Bs.664.057, 45.
c. Consigna recibo cancelado mediante cheque 568527 del Banco Federal, relativo del mes de agosto de 2006.
d. De igual manera consigna otro voucher del cheque 568527 que incluía otros locales.
5. Señala que el recibo del mes de agosto de 2006, de la parte actora, se dice que para esa fecha se esta debiendo tres mes, y sin embargo según el libelo para dicha fecha se adeudaban más de veinte mensualidades. ¿cómo explicar tal incongruencia?
6. Por último recalca que en el lapso de prueba se demostrará la cancelación de todas y cada una de las mensualidades que se menciona en el libelo como no pagadas.
Examen de las pruebas.
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversial, done lo que se discute es la imputada insolvencia, pasemos entonces directamente entonces a analizar las pruebas de los pagos de los gastos de condominios, que es lo único controvertido
1.-
Al folio 93, traído por la parte demandada, corre un voucher # 55888 del cheque No.39150860, por Bs.664.057, 45 a nombre de la parte demandante, para cancelar la factura anexa.
No fue desconocido, por lo que se tiene por reconocido por la parte actora.
2.-
Al folio 94 corre, traída por el demandado, planilla de gastos de condominio, emitida por la parte actora, cancelada por ella, del local C-01, correspondiente al mes de junio de 2004, por Bs.201.453, 05.
Se tiene por reconocida. Es de observar que el mes de junio de 2004 aparece en el libelo como pendiente de pago.
Pero lo curioso es que la planilla acompañada por el actor, que corresponde al mes de junio de 2004, (la cual riela al folio68) no corresponde con esta planilla que presenta el demandado, ni por el monto ni por las siglas del local, ni por el nombre del propietario, ni por la alícuota; Son dos planillas diferentes.
En efecto:
• la que presenta el actor se refiere al local PB, siendo el propietario que se menciona allí: “Pura Cerámica”, con una alícuota % del 0.481.70.
• Y la que presenta el demandado, el local es el C-1, propiedad de la demandada, con una alícuota % del 0.71000.
Si nos fijamos en todas las planillas que trae el actor a los autos con su libelo, tienen estas mismas características.
3.-
Al folio 95 corre en copia pero firmada en original otro voucher #04976 del cheque, por Bs.798.586, 60, para cancelar condominio de varios locales, según recibos anexos. 4.-
Y al folio 96 corre un factura o planilla de gastos de condominio, emitida por la actora, con el sello de la parte actora donde se lee “CANCELADO”, correspondiente al los gastos de condominio del mes (8) de agosto de 2006, del local C-1, por Bs.242.264, 78
Es de observa que este mes de agosto de 2006 aparece en el libelo como pendiente.; pero ocurre lo mismo que señalamos con la planilla de junio de 2004; vale decir, la que acompañó el actor con su libelo (que corre al folio 22) se refiere a un local que denomina PB, propiedad de “Pura Cerámica”, con una alícuota del % 0.481700. Son dos planillas diferentes y se refieren a dos inmuebles distintos.
5.-
Al folio 119 y ss hasta el folio 173, ambos inclusive corren, promovida por la demandada, planillas de gastos de condominio, emitidas por la actora, a nombre de la demandada como propietaria, del local C-1, con una alícuota del % 0,71000—que es la que se menciona en el libelo—y que la mayoría de ellas tiene un recuadro o sello de caucho de cancelación en su costado, firmado en forma original, por lo cual se tienen por reconocidas.
Dichas planillas corresponde a los meses consecutivos que van del mes de abril (4) de 2009 hasta el mes de enero (1) de 2004; los cuales cubren los meses señalados en el libelo como no pagados.
En realidad dichas planillas no son completamente consecutivas; ya que se observan ciertos saltos entre una y otra; pero debemos observar que aplicando el art. 1296 del Código Civil los meses saltados podemos presumirlos cancelados también..
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que el local (Comercial-1) propiedad de la parte actora, que, según el libelo, y de acuerdo con la alícuota del 0,7100%, habría causado los gastos de condominio, que se demandan en este juicio, no corresponde al local a que hace referencia las planillas que el mismo actor acompañó con su demanda para demostrar la deuda pendiente; habida cuenta que éstas se refieren a un local identificado PB, propiedad de “Pura Cerámica”—que no es la parte demandada—con una alícuota diferente del % 0,48170.
Al no coincidir las planillas acompañada con la demanda con lo que se dice en el libelo, respecto a la deuda de condominio reclamada en este juicio, las mismas no aplican para demostrar la deuda pendiente, o sea que dicha deuda se tendría como no probada con dichas planillas, lo cual era carga probatoria de la parte demandante, si quería salir gananciosa con su demanda, de conformidad con el principio de la distribución de la carga de la prueba consagrado en el art. 1354 del Código Civil. Ello independientemente de que la demandada probare o no la cancelación que alegó haber realizado; por cuanto—consideramos—lo alegado por el demandado no altera o no invierte la carga de la prueba.
Además, vemos que la parte demandada, además de negar la deuda reclamada, trajo a los autos planillas—que sí aparecen canceladas—de los gastos de condominio del local C-1, las cuales cubren el período de tiempo que en el libelo se le imputaba como no pagado.
PARTE DISPOSITIVA
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declaras sin lugar la demanda que interpuso Administradora Domus, c.a. contra Administradora Internacional, ambas partes arriba identificadas; con condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese, Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta días del mes de julio de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria