TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-000531

El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la sociedad de comercio INVERSIONES 924, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 09 de noviembre de 1987, bajo el Nº 7, tomo 36-A Pro., representada judicialmente por las abogadas Sergia Tineo Dotantt, Leonides Elena Arcia Rojas, Ingrid Borrego y Cristina Carabaño Pérez, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 55.187, 24.896, 55.638 y 32.427, en ese orden, contra la sociedad mercantil EUROTOUR, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 30 de marzo de 1967, bajo el Nº 8, tomo 21-A, representada legalmente por la ciudadana Karla Carolina Adrián, titular de la cédula de identidad Nº 10.352.928, asistida en juicio por el abogado Andrés Núñez Landáez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 123.815, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 11 de marzo de 2009 y se admitió el 13 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda alegó que es propietaria de un inmueble identificado como local Nº 1, que forma parte del edificio Racha, ubicado en la avenida Presidente Medina, urbanización Las Acacias, parroquia Santa Rosalía, Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital, que dio en arrendamiento a la demandada por un (1) año fijo prorrogable por igual tiempo y por el canon mensual de mil quinientos doce bolívares (Bs. 1.512), según Resolución Nº 012029 del 16 de mayo de 2008, dictada por la Dirección General de Inquilinato.
Que la demandada desde el mes de diciembre, no ha cumplido con su obligación de pagar la pensión de arrendamiento, adeudando para la fecha los cánones de los meses de diciembre de 2008, enero y febrero de 2009, lo que alcanza la suma de cuatro mil quinientos treinta y seis bolívares (Bs. 4.536), por lo que la demanda en la resolución del contrato de arrendamiento y en consecuencia a hacer entrega del inmueble arrendado así como a pagar a título de daños y perjuicios la precitada suma de dinero, derivado de los meses insolutos.
El 25 de mayo de 2009, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la representante legal de la sociedad de comercio demandada, pese a lo cual se negó a firmar, por lo que en fecha 04 de junio de 2009, la Secretaria complementó la citación de dicha parte.
El 09 de junio de 2009, al primer día de despacho siguiente a su citación, la parte demandada contestó a la pretensión de la actora. En efecto, propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la incompetencia por la cuantía del Tribunal para conocer del asunto, en razón que si se suma hasta el momento en que se introdujo la demanda, suma seis mil cuarenta y ocho bolívares (Bs. 6048), que excede de la cuantía máxima prevista para estos juzgados.
Igualmente, propuso la cuestión previa prevista en el ordinal 8 del artículo 346 eiusdem, dado que contra la referida Resolución de la Dirección de Inquilinato se inició un procedimiento de nulidad que no ha sido decidida aún.
Propuso además, la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo en referencia, relativa a la prohibición de admitir la acción, toda vez que vencida la única prórroga automática y continuar con la relación arrendaticia hubo una indeterminación del contrato de arrendamiento y la acción que ha debido entablar no es la resolución sino de desalojo.
Sobre el mérito del asunto, negó deber las pensiones reclamadas. Que en el supuesto negado de deberlo las obligaciones no se corresponden con las cantidades de dinero reclamadas, dado que la resolución que fijó el canon máximo no puede ser aplicada retroactivamente.
SEGUNDO
Como puede colegirse de los términos en que las partes expusieron sus hechos, el thema decidemdum, se limita a decidir, si el demandado se encuentra solvente o no con su obligación de pago de las pensiones de arrendamientos alegados por la parte actora como insolutos.
Sin embargo, antes de conocer el mérito del asunto, se observa que la parte demandada contestó al primer día de despacho luego de su citación y no al segundo como correspondía, de allí que deba analizarse si dicha contestación debe considerarse válida o no, máxime cuando propuso, las cuestiones previas previstas en los ordinales 1, 8 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, se advierte que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, venía sosteniendo que la contestación así efectuara debía reputarse anticipada, en razón del principio de preclusión procesal. Sin embargo, a raíz de sentencia N° 00135 del 24 de febrero de 2006, caso R. Buroz y otro contra D.A. Sanabria, con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez, ratificada en sentencia N° 00259 del 05 de abril de 2006 en el caso de A. Jafee y otros contra B. Simona y otro, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Vélez, y en sentencia N° 00136 del 15 de marzo de 2007, en el caso de J. Méndez Contra G.M. Hernández y Otro, con ponencia del magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, se abandonó el criterio de la extemporaneidad de la contestación anticipada, considerando válida la contestación de la demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal. En la segunda de las citadas sentencias, la Sala, en su parte pertinente señaló:
“Siguiendo la orientación del criterio sustentado sobre el asunto de las situaciones procesales en comentario sostenido por las Salas Constitucional y esta de Casación Civil de este Alto Tribunal, según el cual debe tenerse como válidamente ejercidos tanto el medio recursivo aludido como la contestación de la demanda que se realicen anticipadamente a la oportunidad procesal establecida por la Ley Adjetiva Civil, estima esta Máxima Jurisdicción que con base a la reciente doctrina, la que resulta vinculante por estar referida a un asunto donde está interesado el orden público y porque garantiza el derecho a la defensa, deberá entonces, estimarse tempestivo, en todas las oportunidades en que se realice anticipadamente, el acto procesal de la contestación de la demanda, bien en el caso del juicio ordinario en el que la norma procesal señala un lapso de veinte días para que se efectúe dicho acto, bien en el juicio breve en el que lo establecido es un término. Ahora bien, es menester aclarar que en el segundo caso, tal como sucede en el de autos en los juicios breves, en atención en que la oportunidad para oponer cuestiones previas coincide con la de dar contestación a la demanda y el Juez debe resolver aquellas en el mismo acto, a tenor de lo preceptuado en el artículo 884 del Código de Procedimiento civil, ‘si estuviere presente el demandante’, de no estar presente este no podrá ser resuelta la cuestión previa opuesta sin antes hacer del conocimiento del demandante del acontecimiento procesal para que pueda realizar las alegaciones que estime pertinentes bien para subsanarlas o para refutarlas”.

Asimismo, en sentencia 1811 del 05 de octubre de 2007, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, indicó que:
“…en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas”.

Sin embargo, esa misma Sala ha sostenido que siempre debe tenerse como contestada la demanda cuando exista alguna duda sobre ello, en resguardo de los principios de la Constitución vigente y sobre todo en protección del derecho a la defensa y del orden público, dado que ciertamente el ejercicio de ese derecho se manifiesta primordialmente cuando se acude al proceso a contestar a la demanda.
Como en todo caso, debe atenderse a la situación particular, observa el Tribunal que si bien es cierto que en este caso, la parte demandada acudió al proceso a contestar a la pretensión del actor al primer día de despacho luego de su citación y no al segundo, como fue emplazado y, en esa oportunidad propuso cuestiones previas, armonizando los dos criterios antes reseñados, debemos tomar como válida la contestación no así, las cuestiones previas formuladas, por lo que se pasa a resolver el fondo de lo debatido.
La parte actora aportó al expediente copia simple de instrumento privado del 01 de septiembre de 1967, relativo al contrato de arrendamiento, reconocido por la otra parte, por lo que a pesar de lo previsto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, debe atribuírsele valor probatorio. En efecto, en la contestación, la parte demandada reconoció la existencia de la relación arrendaticia, aunque cuestionó es aspecto temporal, alegando ser indeterminado, aduciendo que la cláusula tercera indicaba que el “…lapso de un (01) año fijo, prorrogable por UN AÑO MÁS…”, con lo cual, a su decir, sólo admitía una prórroga automática, cuando lo cierto es que dicha cláusula indica que “El plazo de arrendamiento es de UN (1) AÑO FIJO prorrogable automáticamente por un año más y así sucesivamente, mientras que una de las partes no notifique a la otra su voluntad de darle término con un mes de anticipación por lo menos”.
Siendo así, las partes previeron la posibilidad que automáticamente el vencimiento del primer año, el contrato se renovaría siempre que no constase voluntad en contraria de alguna de las partes, por lo que, no se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sino a tiempo determinado.
Igualmente, la parte actora aportó al expediente copia simple de Resolución Nº 012029 del 16 de mayo de 2008, emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual fijó la pensión de arrendamiento de la oficina Nº 1 del edificio RACHA, objeto del contrato de arrendamiento en la cantidad de mil quinientos doce bolívares (Bs. 1.512) mensuales. Dicho instrumento se valora por ser copia simple de documento público administrativo.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En este caso, ante la petición de la parte actora, la demandada negó adeudar los cánones de los meses de diciembre de 2008, enero y febrero de 2009 y que en el supuesto negado que adeudare los mencionados meses, las obligaciones no se corresponde con las cantidades demandada, dado que dicha Resolución que fija el canon máximo de arrendamiento no puede ser aplicado retroactivamente.
En este sentido, se tiene que los actos administrativos gozan de los principios de ejecutividad y ejecutoriedad, lo que impone que se presumen veraces válidos y eficaces desde el mismo momento de haber sido dictados y notificados al particular e, inmediatamente ejecutorios por la misma administración, con efectos hacia el futuro, por lo que una vez notificada la parte del contenido de dicha resolución, debió pagar las pensiones fijadas en la misma y no lo hizo ni por esa cantidad ni por algún otro monto. Consecuencia de ello es que no cumplió con su carga de probar el pago de las pensiones reclamadas, resultando procedente la pretensión resolutoria ante la inejecución de una de las principales obligaciones como arrendatraia.
TERCERO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la sociedad de comercio INVERSIONES 924, C.A., contra la sociedad mercantil EUROTOUR, S.A. SEGUNDO: RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. En consecuencia, se CONDENA a la parte demandada a entregar a la actora la cosa arrendada, constituida por el inmueble identificado como local Nº 1, que forma parte del edificio Racha, ubicado en la avenida Presidente Medina, urbanización Las Acacias, parroquia Santa Rosalía, Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital. TERCERO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de cuatro mil quinientos treinta y seis bolívares (Bs. 4.536), a título de daños y perjuicios, derivado de los meses insolutos.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de julio de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA

LA SECRETARIA ACC,

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 01:05 p.m, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA ACC,

TABATA GUTIERREZ