REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas DEMANDANTE: MARIBEL RODRÍGUEZ GUERRERO, venezolana, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad No V-5.300.241. DEMANDADO: YASMÍN SÁNCHEZ DE SULBARÁN, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad No V-13.337.789. APODERADOS DEMANDANTES: Antonio Brando, Irving Maurell, Miguel Angel Galíndez y Federica Alcalá, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 12.710, 83.025, 90.759 y 101.708, respectivamente. APODERADOS DEMANDADA: Pedro Víctor Requiz Cisneros, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A. bajo el No 14.778. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO EXPEDIENTE No: AP31-V-2009-000250 - I – - NARRATIVA- En fecha 05 de febrero de 2.009, es presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) la presente demanda, correspondiéndole el conocimiento a este Juzgado. En fecha 10 de febrero de 2.009, es admitida la demanda y se ordena tramitarla por el juicio breve con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el emplazamiento de la demandada (folios 68-69 de la Primera Pieza). En fecha 04 de marzo de 2.009 comparece el Alguacil Julio Echeverria, y mediante diligencia hace saber a este Tribunal de la imposibilidad para practicar la citación personal de la demandada (folio 103 de la Primera Pieza). En fecha 11 de marzo de 2.009, por solicitud de la parte actora, el Tribunal acuerda la citación de la parte demandada mediante carteles (folio 115 de la Primera Pieza). En fecha 30 de marzo de 2.009, la apoderada judicial de la parte actora consigna carteles publicados en prensa, y en fecha 16 de abril de 2.009, la Secretaría de este Tribunal deja constancia de haberse cumplido con todas formalidades relativas a la citación establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (folio 128 de la Primera Pieza). En fecha 04 de mayo de 2009, comparece ante este Juzgado el abogado Pedro Requiz, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandada y se da por citado, consignando poder que acredita su representación (folio 130 de la Primera Pieza). En fecha 06 de mayo de 2.009, el apoderado judicial de la parte demandada consigna en diez (10) folios útiles escrito contentivo de la contestación a la demanda (folios 136 al 145 de la Primera Pieza). En fecha 08 de mayo de 2.009, el apoderado judicial de la parte demandada consigna en siete (7) folios útiles escrito de promoción de pruebas (folios 150 al 156 de la Primera Pieza). En fecha 11 de mayo de 2.009, la apoderada judicial de la parte actora consigna en cinco (5) folios útiles, escrito de promoción de pruebas (folios 203 al 207 de la Primera Pieza). En fecha 13 de mayo de 2.009, mediante auto, este Tribunal se pronuncia en relación a las pruebas promovidas (folios 208 al 212 de la Primera Pieza). En fecha 15 de mayo de 2.009, se llevó a cabo el acto de nombramiento de los expertos para la prueba de experticia (folios 217 y 218 de la Primera Pieza). En fecha 15 de mayo de 2.009, el Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado y practicó prueba de inspección judicial (folios 222 al 227 de la Primera Pieza). En fecha 18 de mayo de 2.009, el apoderado judicial de la parte demandada solicita la acumulación por conexión del expediente No AP31-V-2009-001219 que cursaba en el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial (folio 229 de la Primera Pieza). En fecha 18 de mayo de 2.009, el apoderado de la parte demandada apela del auto de admisión de pruebas (folios 231 al 234 de la Primera Pieza), siendo admitida la misma por auto de fecha 21 de mayo de 2.009 (folios 286 al 290 de la Primera Pieza). En fecha 28 de mayo de 2.009, el experto César Rodríguez Gandica mediante diligencia hacer saber al Tribunal y a las partes que la experticia se practicaría en fecha 02 de junio de 2.009 (folio 345 de la Primera Pieza). En fecha 01 de junio de 2.009, este Tribunal mediante sentencia interlocutoria declara la conexión entre la presente causa y el expediente No AP31-V-2009-001219 que cursaba en el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ordenándose la remisión de aquel expediente a este Juzgado (folios 7 al 9 de la Segunda Pieza). En fecha 02 de junio de 2.009, los expertos designados consignan acta levantada el día de la realización de la experticia, reservándose la oportunidad para la presentación del informe pericial (folios 11 y 12 de la Segunda Pieza). En fecha 09 de junio de 2009, comparecen los expertos y consignan en veinte (20) folios útiles informe pericial (folios 19 al 39 de la Segunda Pieza). En fecha 16 de junio de 2009, se recibió oficio No 207-2009 emanado del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio mediante el cual remite el expediente No AP31-V-2009-001219 para su acumulación (folio 51 de la Segunda Pieza). - II – - MOTIVA - Alegan los apoderados de la parte actora en su escrito libelar: - Que su representada, ciudadana María Rodríguez Guerrero, es propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta construida en ella denominada EMITA, ubicada en la Calle Arturo Michelena en la Urbanización Las Mercedes, Sección Los Naranjos, Municipio Baruta del Estado Miranda; - Que en fecha 01 de noviembre de 2.004, su representada cedió en arrendamiento el inmueble antes identificado a la ciudadana, Jasmín Sánchez, por un lapso de tres (3) meses; - Que una vez vencido dicho contrato las partes continuaron suscribiendo contratos de arrendamiento a tiempo determinado, siendo el último de ellos de fecha 01 de enero de 2.008, con una vigencia de tres (3) meses, la cual terminó el día 01 de abril de 2.008; - Que a la arrendataria le correspondía una prórroga legal de un (1) año, y que la misma vencía en fecha 01 de abril de 2.009; - Que de conformidad con lo establecido en la cláusula primera del último contrato de arrendamiento suscrito, la arrendataria estaba obligada a no deteriorar el inmueble y a realizar todas las reparaciones menores y las mayores que resultaren por culpa de la arrendataria; - Que la arrendataria ha descuidado y maltratado el inmueble, ocasionándole al mismo daños mayores que los provenientes del uso normal, razón por la cual la casa arrendada presenta muestras evidentes de grave deterioro; - Que la arrendataria no ha realizado las más elementales labores de limpieza, ni el más mínimo mantenimiento al inmueble arrendado, el cual presenta signos de deterioro; - Que la arrendataria ha incumplido con sus obligaciones contractuales y legales de mantenimiento y conservación del inmueble dado en arrendamiento; - Que por esos motivos demanda a la arrendataria para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a: Primero: En dar por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y en consecuencia entregar totalmente desocupado el inmueble dado en arrendamiento; Segundo: Al pago de las costas procesales del presente juicio. - Estiman la demanda en cuatro mil bolívares fuertes (Bsf.4.000,00) Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda señaló: - Que rechazaba, negaba y contradecía la demanda por las siguientes razones: 1) Opuso la falta de cualidad de la parte actora; 2) Que su mandante estaba al día con los pagos de los cánones de arrendamiento, y que se encuentra consignando los mismos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; 3) Señala que no es cierto que el contrato del año 2008 precluyó el día 01 de abril de 2008, ya que nunca existió notificación alguna de vencimiento de contrato; 4) Alega que opone como defensa “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”, ya que argumenta que al momento de ser presentada la demanda se encontraba en curso el lapso de la prórroga legal; 5) Señala que la parte actora confunde limpieza y mantenimiento con deterioro, y argumenta que no le es imputable los signos de “filtración” y “humedad” en las paredes por cuanto el moho y hongos no son producidos por ella y que el agente de descomposición es imputable a un agente distinto que es el ambiente y la naturaleza; 6) Impugna la inspección judicial extra-litem consignada por la parte actora; 7) Rechaza, niega y contradice la demanda y señala que el pedimento de la parte actora es improcedente y contrario a derecho y que la solicitud de “entrega del inmueble es un desalojo mal planteado”; 8) Se opone al decreto de la medida de secuestro solicitada por el actor en su escrito libelar; 9) Finalmente señala que “La parte actora, sin cualidad pide que se admita como juicio ordinario, como lo establece el artículo citado 341 del Código de Procedimiento Civil y también por el Procedimiento del Juicio Breve (33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en franca contradicción legal”. - Punto Previo - - De la Falta de Cualidad del Actor alegada por la Parte Demandada - Como punto previo se hace menester resolver la falta de cualidad alegada por la parte demandada en su escrito de contestación, la cual argumentó que: “Opongo como defensa de fondo: La falta de cualidad de la parte actora: Ciudadana Maribel Rodríguez Guerrero, con cédula de identidad Número: V-5.300.241. para intentar y sostener el presente juicio el titular de la acción judicial de desalojo, en atención a la existencia de un contrato de arrendamiento solo es permitido a las partes. El instrumento: ´contrato de arrendamiento suscrito entre las partes fue firmado, suscrito por…nótese al folio 13 del libelo de la demanda: ´entre Teresita Toro Matos (…omissis…) quien dice ser apoderado de la ciudadana allí identificada, al suscribir el citado contrato de arrendamiento solo lo hace en su propio nombre, es decir Teresita Toros Matos con cédula de identidad Número 5.304.047, es la única y verdadera ´arrendadora´ y en ninguno de los contratos firma como apoderada la arrendadora cita un instrumento poder el cual no ejerce al suscribir un contrato de arrendamiento a título personal. Es decir no firmó como apoderada no actuó en nombre de su mandante cuyo instrumento cito no lo acompañó al contrato ni identificó a la hora de suscribir el contrato de arrendamiento. Esto quiere decir que la relación contractual está planteada entre Teresita Toro Matos, con cédula de identidad V-5.304.047 y mi mandante, antes identificada. Mi rechazo, negativa y contradicción se fundamenta en la falta de formalidad del instrumento en el que se fundamenta la pretensión y del cual se deriva un derecho. La parte actora no produce con el libelo de demanda contrato de arrendamiento suscrito con su persona de donde nace la cualidad para ejercer la acción judicial. La ciudadana: Maribel Rodríguez Guerrero identificada con la cédula de identidad número 5.300.241 no es la ´arrendadora´. Para que el mandato surta efecto legal y conceda al otorgado cualidad alguna, debe dejar constancia, no solo de su condición, sino del texto del mandato y mas aún dejar constancia al momento de firmar una relación contractual la condición del otorgante. La parte actora no puede alegar su condición de arrendadora, por cuanto la que dijo ser su mandante no suscribió el contrato de arrendamiento ejerciendo el derecho de representación que alega tener. Mal puede tener la que se identifica como ´propietaria´ decir que es arrendadora, cuando el instrumento fundamental de la acción no la acredita como tal…” Ahora bien, en palabras del maestro venezolano Ricardo Henríquez La Roche la legitimación activa es la que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción; es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su crédito, mientras que la cualidad pasiva es aquella que establece una identidad lógica entre el demandado concreto y aquel contra quien la ley da la acción (en “Instituciones de Derecho Procesal”, Ediciones Liber, Caracas 2005, pág. 128). Por su parte el autor también venezolano Rafael Ortiz-Ortiz señala que la legitimación procesal “consiste en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra la que se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera” (En “Teoría General del Proceso”, Editorial Frónesis, S.A., Caracas, 2003, Pág. 495). Por su parte el autor español Leonardo Pietro Castro y Ferrandiz señala que, para determinar cuales son las partes en cada caso en concreto hay que salir de los límites del proceso y acudir al derecho material, siendo éste derecho el que nos dice que “en el proceso han de estar como partes los sujetos que, por la relación en que se hallen respecto del objeto de ese proceso, son las llamas a ejercer la acción (esto es, a demandar) o a defenderse, como parte activa y parte pasiva, respectivamente …omissis…Mediante la legitimación se determina cuál es la genuina parte que tiene derecho a incoar y llevar un proceso contra un demandado concreto, gravado con la carga de contradecir (si quiere defenderse)” (en “Derecho Procesal Civil”, 5ta Edición, Editorial Tecnos, Madrid, 1989). Ahora bien, nuestra Constitución Nacional establece en su artículo 26 que: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente…” (Lo subrayado es de este Juzgado). Por su parte el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece que: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual…”. Dentro de estas normas es que debe ser entendida la cualidad procesal, partiendo en principio del dispositivo constitucional antes trascrito que hace énfasis en que toda persona tiene derecho de acudir a los Tribunales para hacer valer sus derechos e intereses, y debe tener un interés jurídico actual. En el presente caso, acude ante los órganos de administración de justicia la ciudadana MARIBEL RODRÍGUEZ GUERRERO, titular de la cédula de identidad No V-5.300.241, y alega que es propietaria del inmueble arrendado, para lo cual trajo a los autos (folios 10 al 12) copia simple de documento venta debidamente registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de agosto de 1.989, quedando registrado bajo el No 35, Tomo 31, Protocolo Primero, copias que al tratarse de las señaladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnadas por la parte demandada las mismas se tienen como fidedignas, y en consecuencia se les otorga el valor probatorio que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y en consecuencia queda plenamente demostrado que la ciudadana Maribel Rodríguez Guerrero, es la propietaria del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta construida sobre ella, ubicada en la Calle Arturo Michelena de la Urbanización Las Mercedes, Sección Los Naranjos, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, distinguida la parcela de terreno con el número (29) y la casa quinta con el nombre de “Emita”, con la nomenclatura de catastro 1-17-1-13; la cual es la casa quinta objeto del contrato de arrendamiento al que se refiere el presente juicio. Así se establece.- De igual forma a los autos fueron consignados (folios 77 al 102) originales de trece (13) contratos privados de arrendamientos, y siendo que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la misma no desconoció a los mismos, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil los mismos se tienen por reconocidos y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, los mismos tienen la misma fuerza probatoria que un instrumento público, y por lo tanto se les otorga el valor probatorio que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así las cosas, en todos y cada uno de estos contratos aparece suscribiendo los mismos como arrendadora la ciudadana Teresita Toro Matos, titular de la cédula de identidad No V-5.304.047, evidenciándose que dicha ciudadana al momento de la suscripción de los referidos contratos de arrendamiento señala que “actúa en su carácter de apoderada de Maribel Rodríguez Guerrero, venezolana, mayor de edad, soltera de este domicilio pero residenciada en el Edo. De Florida de os Estados Unidos de Norteamérica y titular de la cédula de identidad no. V-5.300.241, carácter el suyo que consta de instrumento poder debidamente registrado por ante el registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de agosto de 2004, bajo el no. 29, Tomo 2, Protocolo Tercero; en lo sucesivo denominada LA ARRENDADORA”. Tal como se observa con meridiana claridad la ciudadana Teresita Toro Matos efectivamente suscribió los contratos de arrendamiento, pero no como lo señala el apoderado de la parte demandada, que dicha ciudadana lo hiciere a título personal, sino que en todo momento lo hizo, tal como lo declara, actuando en nombre y representación de la ciudadana Maribel Rodríguez Guerrero, hoy actora, por lo que, ésta ciudadana es la arrendadora de un inmueble que es de su propiedad, por lo que existe una identidad lógica entre el objeto de la presente causa y dicha ciudadana, y la misma, al ser la propietaria y la arrendadora, tiene un interés legitimo, debiendo concluirse que sí tiene cualidad activa para sostener la presente causa que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara contra la ciudadana Jasmin Sánchez. Así se decide.- Todo lo anterior se ve reforzado por el hecho de que en el escrito poder otorgado por la ciudadana Yasmín Sánchez de Sulbaran, a favor de los abogados Pedro Requiz y Gabriela Sulbaran de Guerrero, (y que cursa en el presente expediente en los folios 131 al 134 de la Primera Pieza y que al tratarse de uno de los instrumentos al que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnado ni tachado por la parte actora, dicho documento es ampliamente valorado y apreciado por este Juzgador) la poderdante señala que otorga dicho poder en su condición de arrendataria del inmueble constituido por la quinta EMITA, ubicada en la calle Arturo Michelena Sector Los Naranjos, Urbanización Las Mercedes, Baruta, Caracas, contrato que señala haber celebrado con la ciudadana MARIBEL RODRÍGUEZ GUERRERO y suscrito con la apoderada de la arrendadora Teresita Toro Matos. Es por ello que, ya desde el otorgamiento del poder especial, la arrendataria reconocía como arrendataria a la hoy actora, por lo que se ratifica la cualidad de la actora para actuar en el presente juicio. Así se decide.- - DECISIÓN DE FONDO – Resuelto lo anterior procede este Tribunal a decidir el fondo de la controversia y a tales efectos observa: La parte actora alega que la une con la demandada una relación jurídica consistente en una relación arrendaticia mediante varios contratos de arrendamientos que fueron suscribiendo en el tiempo, y señala que el último de ellos fue suscrito en fecha 01 de enero de 2.008, y a tales fines aportó a la presente causa trece (13) contratos de arrendamiento privados, cursante de los folios 77 al 102, los cuales ya fueron debidamente valorado en la presente decisión, haciendo plena prueba de los hechos en ellos contenidos. Así las cosas, en el escrito de contestación de la demanda, ésta a pesar de haber rechazado, negado y contradicho en todas sus partes la pretensión del actor, alegó que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que no ha deteriorado el inmueble, por lo que admitió la existencia de la relación jurídica con la actora. Así se establece.- En este orden de ideas, y a los fines de determinar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que une a las partes, en el sentido de su duración en el tiempo y con ello establecer si el contrato es a tiempo determinado o indeterminado, se observa que efectivamente y conforme a los contratos de arrendamiento aportados por el actor y no desconocidos por la demandada, ha quedado demostrado en este proceso que la relación arrendaticia entre las partes inició en fecha 01 de noviembre de 2004, tal como se observa de contrato de arriendo que cursa a los autos a los folios 101 y 102, el cual tuvo una duración de tres (3) meses, y posteriormente cada tres meses fueron celebrados sucesivos contratos de arrendamiento, siendo el último de ellos el de fecha 01 de enero de 2.008, tal como se verifica al folio 78. Éste último contrato de arrendamiento estableció en su cláusula tercera que: “La duración de este contrato es por 3 meses continuos a partir del 01 DE OCTUBRE DE 2007, hasta el 01 de ENERO de 2008…”, y en la parte final del mismo se puede leer: “Se hacen dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en Caracas a los 01 días del mes de ENERO de 2008”. Así las cosas, se evidencia que la redacción de la cláusula presenta oscuridad y ambigüedad, ya que señala que la duración del contrato es por tres (3) meses continuos desde el 01 de octubre de 2007 hasta el 01 de enero de 2008, y el mismo es suscrito en fecha 01 de enero de 2.008, y siendo que en autos corre inserto contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de octubre de 2007 por un lapso de tres (3) meses continuos, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el único aparte del 12 del Código de Procedimiento Civil que establece que: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Se Establece en consecuencia que el lapso de duración de los tres (3) meses del último contrato fue a partir del 01 de enero de 2.008, por lo que el mismo finalizó el 31 de marzo de 2.008. Así se establece.- Ahora bien, al haber iniciado la relación arrendaticia en fecha 01 de noviembre de 2.004 y haber concluido el 31 de marzo de 2.008, la misma tuvo una duración de tres (3) años y cuatro (4) meses, por lo que de conformidad con lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía a la arrendataria una prórroga legal de un (1) año, a partir del 31 de marzo de 2.008. Así se establece.- Así las cosas, en el presente caso, nos encontramos que, para el momento de introducción de la presente demanda, esto es, para el cinco (5) de febrero de 2.009, se encontraba en curso la prórroga legal arrendaticia, y de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado”, en el presente caso, la relación arrendaticia, para el momento de introducción de la demanda, era a tiempo determinado. Así se establece.- Sobre este particular el apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación señaló que el último contrato de arrendamiento no se habría extinguido por cuanto se encuentra consignando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y a tales efectos consignó cursante de los folios 157 al 201 del la Primera Pieza, copia certificada del expediente signado con el No 2008-0958 que cursan ante el prenombrado Juzgado, y en el cual la demandada en este juicio hace las consignaciones de los cánones de arriendo a favor de la hoy actora y de la ciudadana Teresita Toro Matos. Éstas copias consignadas al tratarse de uno de los instrumentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas ni tachadas por la parte actora, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Juzgado. Ahora bien, de estas probanzas solo se evidencia que la demandada a partir de mayo de 2.008 comenzó a realizar las consignaciones de los cánones de arrendamiento a favor de la actora siendo la última consignación de fecha abril de 2.009, pero no se evidencia de dicha probanza que después del vencimiento de la prórroga legal, esto es, después del 01 abril de 2.009, la arrendadora por si o por medio de apoderado judicial alguno hubiere retirado el canon de arrendamiento, por lo que no existe elemento en los autos que permita establecer que el contrato se indeterminó de conformidad con lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, no constituyendo un acto que traiga como consecuencia la tácita reconducción el hecho de que una apoderada de la parte actora hubiere solicitado copias certificadas de dicho expediente de consignaciones. Es por todo ello que este Tribunal desecha el argumento expuesto por el apoderado de la parte demandada en su escrito de contestación relativo a que el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes no se había extinguido, insinuando que operó la tácita reconducción. Así se decide.- En este orden de ideas, la parte demandada a través de su apoderado judicial señaló que no es cierto que el contrato del año 2008 precluyó el día 01 de abril de 2008, ya que nunca existió notificación alguna de vencimiento de contrato. Al respecto hay que señalar que en el último contrato de arrendamiento celebrado entra las partes se estableció que el mismo tendría una duración de tres (3) meses, y como ya quedó establecido en la presente decisión, este lapso comenzó a computarse a partir del 01 de enero de 2.008, finalizando el 31 de marzo de 2.008, por lo que es aplicable lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil que establece que: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, concatenado con el encabezado del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”, por lo que al no haber sido establecido en el contrato, y no siendo una exigencia legal, debe concluirse que llegada la fecha de finalización del contrato, no era necesaria notificación alguna por parte del arrendador hacia el arrendatario haciéndole saber sobre la finalización del contrato, y en consecuencia, a partir del 01 de abril de 2.008 comenzó a correr el lapso de la prórroga legal. Así se establece.- - Sobre la defensa del demandado relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta - La parte demandada a través de su apoderado judicial, alegó en su escrito de contestación que opone como defensa “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”, ya que argumenta que al momento de ser presentada la demanda se encontraba en curso el lapso de la prórroga legal, señalando que de conformidad con lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios durante el curso de la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, pero sí serán admitidas aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, señalando el apoderado de la parte demandada que la demandada no se refiere a la excepción que hace el mencionado artículo. Planteada de esta manera la defensa opuesta, este Tribunal observa en primer lugar que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil el demandado puede plantear como defensa de fondo las cuestiones a las que se refieren los numerales 9, 10 y 11 del artículo 346 eiusdem, relativas a la cosa juzgada, la caducidad de la acción establecida en la ley y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, siempre y cuando dichas defensas no hubieren sido opuestas como cuestiones previas, y siendo que la defensa esgrimida en el fondo no fue planteada como cuestión previa, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la misma en los siguientes términos: El artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”. Así las cosas, el artículo citado establece una prohibición de admitir de demandas cuya pretensión consista en el cumplimiento del contrato “por vencimiento del término” mientras este en curso la prórroga legal arrendaticia, y ello es bastante lógico y congruente con lo establecido en el primer aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que: “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…”. Así las cosas, durante la prórroga legal el arrendatario si puede ser demandado por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales en que pudiere incurrir, y este incumplimiento puede dar lugar a una demanda por “cumplimiento de contrato” o “resolución del contrato”, más los daños y perjuicios en cada caso, si hubieren lugar a ellos, todo por aplicación del artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece.- Establecido lo anterior, en el presente caso se observa que, al momento de ser presentada la demanda se encontraba en curso la prórroga legal arrendaticia y que la parte actora demanda por “Resolución de contrato” y basa su pretensión en un presunto incumplimiento contractual y legal por parte de la demandada, relativa al deterioro del inmueble, por lo que necesariamente debe concluirse que no existe prohibición legal alguna para la admisión y tramitación de la presente pretensión. Así se establece.- Consecuencia de lo anterior es que este Tribunal desecha la defensa de la demandada relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y declara que no existe en nuestra legislación norma alguna que prohíba la interposición y tramitación de la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento por el presunto incumplimiento de cláusulas contractuales y disposiciones legales por parte del arrendatario en un contrato que para el momento de la demanda se encontraba en curso la prórroga legal, ya que la prohibición a la que se refiere el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es a demandas por “cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término”, lo cual no es el supuesto de hecho del presente caso. Así se decide.- Así las cosas, y decidido lo anterior, este Tribunal pasa a analizar lo afirmado por la parte actora, relativo al presunto incumplimiento contractual y legal en que incurrió la demandada y que es el motivo por el que pide se declare judicialmente la resolución del contrato. En este sentido la parte actora señala en su escrito libelar: - Que de conformidad con lo establecido en la cláusula primera del último contrato de arrendamiento suscrito, la arrendataria estaba obligada a no deteriorar el inmueble y a realizar todas las reparaciones menores y las mayores que resultaren por culpa de la arrendataria; - Que la arrendataria ha descuidado y maltratado el inmueble, ocasionándole al mismo daños mayores que los provenientes del uso normal, razón por la cual la casa arrendada presenta muestras evidentes de grave deterioro; - Que la arrendataria no ha realizado las más elementales labores de limpieza, ni el más mínimo mantenimiento al inmueble arrendado, el cual presenta signos de deterioro; - Que la arrendataria ha incumplido con sus obligaciones contractuales y legales de mantenimiento y conservación del inmueble dado en arrendamiento; Todos estos hechos fueron negados, rechazados y contradichos de manera general por el apoderado judicial de la parte demandada, pero de forma particular señaló que la parte actora confunde limpieza y mantenimiento con deterioro, y argumenta que no le es imputable los signos de “filtración” y “humedad” en las paredes por cuanto el moho y hongos no son producidos por ella y que el agente de descomposición es imputable a un agente distinto que es el ambiente y la naturaleza. Trabada de esta manera la presente litis, este Tribunal observa que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil. Planteada de esta forma la situación, lo primero que hay que señalar es que el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de fecha 01 de enero de 2.008, estableció en su cláusula primera que: “PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien recibe ha satisfacción el siguiente bien inmueble (…omissis…). Igualmente EL ARRENDATARIO se obliga a no deteriorar el inmueble dado en arrendamiento y a realizar las reparaciones menores como cañerías, instalaciones eléctricas, agua, teléfono, jardines, calentadores y demás aparatos, piezas, artículos, etc, que posea el inmueble y será responsable de las reparaciones mayores si resultare culpable de ellas o por haber dejado de efectuar las menores a que estaba obligada. Las reparaciones menores serán todas aquellas menores a Bs.985.000,oo (novecientos ochenta y cinco mil con oo/100). Bs. Fuertes: 985,00. EL ARRENDATARIO debe notificar cualquier tipo de reparación previamente y declara conocer en las condiciones en que se le esta haciendo entrega el inmueble”. De las pruebas de autos relativas al presunto deterioro: - La parte actora adjuntó con su escrito libelar marcado con la letra “P”, y cursante de los folios 39 al 63, original de inspección judicial extralitem practicada por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de diciembre de 2.008. Inspección que fuere solicitada por los abogados Antonio Brando y Federica Alcalá, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana Maribel Rodríguez. Ésta prueba anticipada fue rechazada, negada y contradicha por el apoderado de la parte demandada, señalando que el acta está viciada de nulidad absoluta. Impugna la inspección judicial extralitem y señala que la misma es violatoria de normas procesales señaladas en el artículo 49 de la Constitución “por cuanto el acto dictado por la Notaría Pública 36 del Municipio Libertador que viola y menoscaba los derechos garantizados a favor de mi mandante demandada y por violación constitucional es nula de nulidad absoluta”. También señala la inspección alegando que ella no participó en la misma. Señala que el Notario Público emitió una opinión especializada sin tener la capacidad para ello, señalando el apoderado de la parte actora que: “…es sólo un práctico el que debe omitir opinión calificada por experiencia legal.”. Impugna de igual forma la designación del experto por falta de juramentación, así como el informe que rindió. Así las cosas, hay que señalar que en relación a los extremos que debe llenar una inspección judicial extra-litem, para ella pueda ser valorada y apreciada en juicio, la Sala de Casación Civil en Sentencia No 399 del 30 de Noviembre de 2.000, Expediente No 00-071 estableció: “Al respecto, nuestra doctrina y la ley han señalado que la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. La no probanza de esta última condición sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde élla sea producida, la prueba no puede ser apreciada.” Así las cosas, lo primero que hay que señalar es que la prueba de inspección judicial extra-litem es una prueba anticipada que solicita una persona ante la autoridad competente (Juez o Notario Público), a los fines de dejar constancia sobre el estado de lugares o cosas, y la misma se encuentra estipulada en el artículo 1.429 del Código Civil de la siguiente forma: Artículo 1.429 Código Civil: “En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio, para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.” Sobre el mérito de esta prueba, el artículo 1.430 del Código Civil señala que: “Los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de la prueba dicha.” Por último, el Código de Procedimiento Civil señala que: Artículo 938: “Si la diligencia que hubiere de practicarse tuviere por objeto poner constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, la inspección ocular que se acuerde se efectuará con asistencia de prácticos; pero no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre puntos que requieran conocimientos periciales” Así las cosas, lo primero que hay que señalar es que la figura de la inspección judicial extra-litem, como prueba anticipada en el proceso civil, no es contraría a las disposiciones establecidas en nuestra Constitución Nacional, y menos al artículo 49 que establece el debido proceso. En este sentido, la propia constitución establece que la República Bolivariana de Venezuela se Constituye en un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia (artículo 2), debiendo garantizar el Estado una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita (artículo 26), y da el derecho a toda persona a acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos (artículo 26 encabezado). Así las cosas, la prueba anticipada propende precisamente a garantizar a las personas interesadas a que a través de un Tribunal o Notario Público se pueda dejar constancia, dada la urgencia del caso, del estado de lugares o cosas que, ya que en caso de esperar el correspondiente juicio, las pruebas pudieran desaparecer y así ver mermada su capacidad de protección jurisdiccional por falta de prueba. Así las cosas, el apoderado de la parte demandada se limitó a señalar que la inspección judicial extra-litem de autos violentó el artículo 49 Constitucional, y siendo que la inspección judicial impugnada se realizó apegada a las normas legales sobre la materia, y no especificando el impugnante en que consistía la violación constitucional alegada, este Tribunal debe desechar dicho señalamiento. Así se decide.- En este orden de ideas, en primer lugar, de autos no se evidencia que la Notaría Pública, para la práctica de la inspección, hubiere fijado como oportunidad el día 10 de diciembre de 2.008, ya que al folio 42 de la primera pieza lo único que se evidencia es que el día quince (15) de diciembre de 2.008 la Notaría ordenó la practica de la misma, y que en esa misma fecha se practicó, por lo tanto, y por lo menos de las pruebas de autos no se evidencia lo señalado por el apoderado de la demandada, y de ello ser cierto, ese hecho en nada viciaría la inspección judicial extra, ya que este procedimiento no se requiere, como si ocurre en el retardo perjudicial, la notificación de la futura contraparte. Por lo tanto se desecha este argumento de impugnación. Así se decide.- En segundo lugar, el apoderado de la parte demandada, señaló que el práctico designado por el Notario Público no fue debidamente juramentado. Sobre el particular se observa que en el punto quinto de la inspección y en específico en el vuelto del folio 43 de la primera pieza, se observa que efectivamente se designó al Ingeniero César Gandica “para tomar las fotografías necesarias a fin de dejar constancia del estado de deterioro en que se encuentra la Qta. Emita”. Al respecto es necesario señalar que la Ley de Juramentos en el aparte del artículo 7 señala que: “Los Jueces y demás funcionarios judiciales accidentales, prestarán juramento ante el Juez o Tribunal que los haya convocado”. Así las cosas, el práctico que sea designado para una inspección judicial extra-litem es un auxiliar de justicia o funcionario judicial accidental, por lo que el mismo, para que su actuación fuere válida necesitaba prestar juramento. Es por todo ello que la actuación del práctico designado es nula, así como el informe por el rendido. Así se establece.- Establecido lo anterior, se debe señalar que, en concordancia con la jurisprudencia de la Sala Civil antes citada, se observa que la Inspección Judicial extra-litem fue practicada por el Notario Público Dr. Reinaldo Marín Guanipa, por lo que hubo inmediación por parte de dicho funcionario en la realización de la misma, y siendo que el numeral 12 del artículo 75 de la ley de Registro Público y del Notariado (Gaceta Oficial No 5.833 Extraordinario del 22-12-2006) le da la competencia para este tipo de funciones, este Tribunal declara que la inspección judicial extra-litem tiene eficacia probatoria y la misma es valorada y apreciada por las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia quedando demostrado que para la fecha de la practica de la inspección, esto es, para el 15 de diciembre de 2.008, el inmueble objeto de la inspección, que es el objeto del contrato de arrendamiento y plenamente identificado en la presente decisión, tenía filtraciones, humedad en las paredes y en proceso de descomposición, moho y hongos en las paredes, grietas, pintura en mal estado de conservación, mal estado de conservación de la fachada principal (punto tercero de la Inspección). Así se establece.- - De la Prueba de Inspección Judicial: En fecha 15 de mayo de 2.009, este Tribunal, en virtud a la promoción que hicieren ambas partes en sus escritos de promoción de pruebas, se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado a los fines de practicar inspección judicial extralitem. - En relación a esta prueba el apoderado de la parte demandada señaló que el auto de admisión de la prueba de inspección judicial no se encontraba en el Sistema Informático Juris 2000, y que el había revisado el sistema todos los días y ese auto no aparecía, y que al solicitar el expediente en múltiples ocasiones le fue negado el préstamo del mismo, por lo no se encontraba “notificado” de la práctica de la inspección judicial, y que el día de la realización del mismo su cliente lo llamó y este se apersonó al lugar y se incorporó al acto. Al respecto se observa que: 1) En fecha 08 de mayo de 2.009 (folios 150 al 156 de la Primera Pieza), el apoderado de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, y en el Capítulo VIII promovió la prueba de inspección judicial sobre el inmueble arrendado; 2) En fecha 11 de mayo de 2.009 (folios 203 al 207 de la Primera Pieza), la apoderada de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, y en el Capítulo III, promovió la prueba de inspección judicial sobre el inmueble arrendado; 3) En fecha 13 de mayo de 2.009 (folios 208 al 212 de la Primera Pieza), mediante auto, este Tribunal admite la prueba de inspección judicial promovida por ambas partes, y se fijó como oportunidad el segundo (2°) día de despacho siguiente, a los fines de dejar constancia: “Primero: Identificación de las personas que habitan el inmueble, y el carácter con el cual ocupan el mismo; Segundo: El estado en que se encuentran las estructuras internas del inmueble, así como constancia del estado de conservación y limpieza de los pisos, estado de los techos, paredes internas, baños y demás dependencias del mismo, detallando el estado de la pintura y frisos, y resquebrajaduras, grietas, signos de filtración y humedad” Ahora bien, en virtud a los señalamientos hechos por el apoderado de la parte demandada en el sentido de que la actuación no aparecía en el sistema informático Juris 2000, y que no se le había prestado el expediente entre los días comprendidos entre la admisión de la prueba de inspección judicial y la practica de la misma, esto es, entre el 13 de mayo de 2.009 y el 15 de mayo de mismo año, ambas fechas inclusive, este Tribunal por auto de fecha 21 de mayo de 2.009 (folios 286 al 290 de la Primera Pieza) se pronunció al respecto y se ordenó oficiar al Departamento de Archivo Judicial del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de los Cortijos en Caracas, donde es la sede de este Juzgado, remitiendo dicha oficina mediante Oficio No 2009-0166 de fecha 26 de mayo de 2.009, el cual fue recibido en esa misma fecha (folio 304 de la Primera Pieza). En dicho oficio se puede leer: “Cumplo con informarle que el Ciudadano ABG. PEDRO RIQUIEZ, titular de la cédula de identidad N° V-3.403.033 apoderado judicial de la demandada Ciudadana JASMÍN SANCHEZ, en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento sigue la Ciudadana MARIBEL RODRIGUEZ GUERRERO, en el expediente signado con el N° AP31V2009000250, luego de una rigurosa revisión se pudo observar: 1° El Abogado PEDRO RIQUIEZ, no solicitó el expediente AP31V2009000250 por el archivo sede en las fechas indicadas en el oficio. 2° El referido abogado nunca solicito hablar con el Coordinador del Archivo sede en relación con el expediente antes indicado. 3° El personal adscrito a este archivo no me participo, que se esperaba el envió del expediente que se encontraba en secretaria” Y remiten copias certificadas del Libro de Préstamo de Expedientes al Público (folios 306 al 334 de la Primera Pieza), verificándose que entre el lapso de admisión de pruebas y el día de la práctica de la misma, esto es, entre los días 13 de mayo de 2.009 y 15 de mayo de 2.009, ambas fechas inclusive, el presente expediente no fue solicitado por el Abogado de la demandada, abogado Pedro Requiz, por lo que de las pruebas de autos queda demostrado todo lo contrario a lo alegado por el prenombrado apoderado, quien afirmó que había solicitado el expediente y no se lo habían dado, y que dada esa negativa no había podido enterarse de la fecha fijada para la practica de la inspección judicial. Por lo tanto se desecha dicho alegato. En relación a que revisó el sistema informático Juris 2000, y el auto de admisión de pruebas no aparecía registrado en el mismo, este Tribunal debe señalar que en el Libro Diario impreso del propio sistema, se observa que el correspondiente al día 13 de mayo de 2.009, en el asiento No 29, a las 01:18 p.m., se encuentra asentada una actuación correspondiente al presente expediente, y del cual se lee con claridad que se dictó auto mediante el cual, entre otras cosas, se señala que “se admitió la prueba de inspección judicial promovida por ambas partes en el presente juicio, y se fija como único traslado el Segundo (2) día de Despacho Siguiente al de hoy, iniciándose a las 10:30 a.m., a los fines de evacuar las mismas”. Es por todo ello que, al encontrarse debidamente asentado en el libro diario computarizado, el auto de admisión se encontraba efectivamente en el sistema, siendo carga procesal del abogado de la parte demandada demostrar lo contrario. Es por todo lo anterior que se desecha el alegato relativo a que el auto de admisión de pruebas de fecha 13 de mayo de 2.009 no fue ingresado en el sistema. Así se decide.- Decidido lo anterior, se pasa a valorar la prueba de inspección judicial efectivamente practicada por este Juzgador en fecha 15 de mayo de 2.009 (folios 222 al 227 de la Primera Pieza), y a tales efectos se observa que el Tribunal dejó constancia que: 1) En el lateral izquierdo de la casa existe desprendimiento del friso y de la pintura, y deterioro de la pintura al borde del techo; 2) En el área denominada cajetín de electricidad ubicado en el exterior de la casa, se encuentra sin su tapa; 3) En la habitación principal habían grietas en la pared; 4) En el área de la cocina se encuentran rupturas de la cerámica de las paredes; 5) En el área de servicio al lado de la cocina existía una grieta en la pared, y un área de aproximadamente 60 cm2 con humedad y desprendimiento de la pintura y el friso; 6) En el baño del cuarto de servicio las llaves de la ducha estaban oxidadas; 7) En el área del lavandero ubicado contiguo a la cocina, se observó desprendimiento de la pintura del techo. Es esta misma área, justo debajo del calentador se observó en la pared, desprendimiento de la pintura, filtración y ruptura del friso. Esta prueba de Inspección Judicial es ampliamente valorada y apreciada por este Tribunal en concordancia con las demás pruebas de autos, en base a las reglas de la sana crítica, por aplicación del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.- - De la Prueba de Experticia: Por auto de fecha 13 de mayo de 2.009, este Tribunal admitió la prueba de experticia que fuere debidamente promovida por la apoderada de la parte actora, fijándose el segundo (2°) día de despacho siguiente, a las (09:00 a.m.) para que tuviere lugar el nombramiento de los expertos, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 452 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, en fecha 15 de mayo de 2.009, a las (09:00 a.m.) siendo la oportunidad fijada para la designación de los expertos, se anunció el acto a las puertas del Tribunal (tal como costa del acta que al efecto se levantó, folios 217 y 218 de la Primera Pieza), dejándose constancia de la presencia de la abogada de la parte actora, y la no presencia de la demandada ni por si ni por medio de apoderado alguno, procediéndose a la designación de los expertos. En fecha 28 de mayo de 2.009 (folio 345 de la Primera Pieza), mediante diligencia, el experto César Gandica hizo saber que la experticia sería realizada en fecha 02 de junio de 2.009 a las 9:00 a.m. en la sede del inmueble objeto de la misma. Y en fecha 09 de junio de 2009 (folios 19 al 39), fue consignado el dictamen de los expertos, dejándose constancia de lo siguiente: 1) Que en el inmueble presenta un estado de conservación y deterioro dentro y fuera del inmueble (Particular Primero); 2) Que el inmueble se encuentra en muy estado de conservación y en un alto grado de deterioro, “en lo relativo a los pisos, observamos fractura y grietas del brocal perimetral de la quinta en cuestión, además captamos en los pisos de granito pulido, ubicados en la entrada de la unidad habitacional, manchados, sucios con pequeñas fisuras; los pisos internos de cerámica se observan agrietados, se aprecio además baldosas rotas y quebradas en la entrada lateral izquierda que sirve de acceso hacia el patio posterior; Se observa mal estado de conservación apreciado en las ventanas tipo basculante ubicadas en la fachadas de dicha quinta, se captó paletas de vidrio rotas y en la fachada posterior se observó la ventana tipo metálica en mal estado de conservación (…omissis…) En lo concerniente a la pintura de las paredes exteriores (fachadas), podemos observar un alto grado de deterioro, se puede apreciar el friso totalmente descompuesto, el mismo esta fracturado roto y con ello la pintura de la pared, dicho deterioro se observa en todo el perímetro de la quinta. (…omissis…) igualmente en los aleros de los techos perimetrales de la quinta se observa un alto grado de deterioro, los frisos de los techos se encuentran en estado de descomposición del mortero de cemento-arena y con ello de la pintura, dicho fenómeno se observa también en buena parte de las paredes del tanque de agua. Sobre el estado de conservación y mantenimiento de los baños ubicados dentro de la precitada quinta, esta terna de expertos determinamos el alto grado de deterioro apreciadas en las piezas sanitarias, las existentes se encuentran no operativas y en todos los baños fue removidas las pocetas y lavamanos, dejando manchas y deterioro en la superficie de las balsos de las paredes y pisos de los baños (las mismas fueron arrancadas), en lo referente a la grifería se aprecia la falta de mantenimiento, en uno de los baños se observa las puertas de la ducha en mal estado de conservación y en otras las baldosas rotas y agrietadas. En lo concerniente a la cocina, dejamos constancia que la misma esta en mal estado de conservación, los gabinetes de la misma se encuentran deteriorados, apreciamos remates de albañilería en las paredes de la misma, los pisos se observan manchados y sucios. La terna de expertos dejamos constancia del mal estado de conservación observado en los puntos de tomacorrientes e interruptores para el control y alimentación eléctrica de la quinta, en algunas habitaciones no tienen tapa, en otras se observa cables adosados y colgando, igualmente se evidencia la falta de breackers del tablero principal de la quinta (…omissis…). Se deja constancia de deterioro observado en el muro de la fachada principal de la quinta Ermita, apreciamos una leve inclinación (perdiendo la verticalidad de la misma), además observamos grietas en la superpie de la pared. Por último captamos un alto grado de oxidación en la tubería ubicada en la fachada lateral derecha de la precitada quintsa.” Así mismo los expertos en relación a las causas y motivos del deterioro del inmueble determinaron que: “la principal razón del deterioro del inmueble objeto del presente informe es la falta de mantenimiento preventivo y correctivo que usualmente debe ejecutarse en cualquier edificación, principalmente en lo relativo a la impermeabilización de los techos”. Concluyen los expertos en su dictamen que: “En base a los elementos determinados en el presente informe, el inmueble no tiene el mantenimiento correctivo y preventivo del caso, por ello la misma se encuentra en muy mal estado de conservación y con un alto grado de deterioro, podemos concluir que el inmueble objeto es susceptible de manera inmediata a un mantenimiento correctivo de los puntos descritos en el desarrollo de la experticia” Así las cosas, la experticia puede ser definida como un medio de prueba judicial que puede utilizarse para establecer los hechos controvertidos que escapan del conocimiento ordinario del operador de justicia, mediante la aportación de juicios de valor o especializados que aporten los expertos al proceso, producto del análisis de los mismos partiendo de sus conocimientos especializados, sean técnicos, científicos o artísticos (Humberto Bello Tabares en “Tratado de Derecho Probatorio”, Tomo II, Ediciones Paredes, Caracas 2007, pág. 991). En el presente caso, se observa que la experticia promovida y admitida, fue debidamente practicada de acuerdo a las normas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, observándose dos conclusiones importantes en el dictamen rendido por unanimidad por los expertos: 1) Que existe deterioro; 2) Y que ese deterioro se debe a la falta de mantenimiento correctivo y preventivo del inmueble. Esta prueba es apreciada y valorada en concatenación con la prueba de inspección judicial extralitem practicada en fecha 15 de diciembre de 2.008 (folios 42 al 43 de la Primera Pieza) y sobre la cual este Tribunal ya hizo referencia en la presente decisión, y adminiculada con la prueba de inspección judicial practicada por este Juzgador en fecha 15 de mayo de 2.009 (folios 222 al 227 de la Pieza Principal). Así se establece.- El diccionario de la Real Academia Española (Vigésima Primera Edición), define el deterioro como “acción y efecto de deteriorar”, y el verbo deteriorar lo define como: “Estropear, menoscabar, poner en inferior condición una cosa/ Empeorar, degenerar”. Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar: 1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142) 2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil); 3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil). En este orden de ideas, las partes de este juicio, en ejercicio de la libre autonomía de la voluntad contractual establecieron en el último contrato de arrendamiento celebrado entre ellas en la cláusula primera que “EL ARRENDATARIO se obliga a no deteriorar el inmueble dado en arrendamiento y a realizar las reparaciones menores como cañerías, instalaciones eléctricas, agua, teléfono, jardines, calentadores y demás aparatos, piezas, artículos, etc, que posea el inmueble y será responsable de las reparaciones mayores si resultare culpable de ellas o por haber dejado de efectuar las menores a que estaba obligada. Las reparaciones menores serán todas aquellas menores a Bs.985.000,oo (novecientos ochenta y cinco mil con oo/100). Bs. Fuertes: 985,00. EL ARRENDATARIO debe notificar cualquier tipo de reparación previamente y declara conocer en las condiciones en que se le esta haciendo entrega el inmueble”. Tal como se observa, la arrendataria tenía la obligación contractual de no deteriorar el inmueble, y a realizar todas la reparaciones menores que necesitaba el inmueble, cosa que en el presente caso no ocurrió, ya que el estado de deterioro que presenta el inmueble (como quedó plenamente demostrado en este juicio) denota una falta de accionar por parte de la arrendataria que acarrea el incumplimiento de una de sus obligaciones principales como arrendataria, cual era, el cuido de la cosa arrendada como un buen padre de familia. Así se establece.- Concatenado con lo anterior, el artículo 1.597 del Código Civil establece que: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios” Así las cosas, en el presente caso la parte demandada no demostró que el deterioro que tiene el inmueble se produjo sin su culpa, sino que con las pruebas de autos, y en especial con el dictamen de los expertos, se determinó que la causa del deterioro era por falta de mantenimiento correctivo y preventivo, cuestión imputable a la arrendataria, ya que ella era la que habitaba el inmueble y la única que podía estar al tanto de los mismos, con la obligación de tomar todas las medidas necesarias para evitar dichos deterioros, cuestión que no hizo. Así se establece.- Establecido lo anterior, y en virtud a que la arrendatario incumplió con una de sus obligaciones principales establecidas en el contrato, como lo era no deteriorar el inmueble, y hacer las reparaciones menores, es por lo que este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho, debiendo ser declarada, como efectivamente lo será, con lugar en la dispositiva. Así se decide.- - De la Acumulación a la presente causa del Expediente No AP31-V-2009-001219 del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas – En fecha 01 de junio de 2.009, mediante sentencia interlocutoria (folios 7 al 9 de la Segunda Pieza), este Tribunal decretó la Conexión y Acumulación entre la causa que ya cursaba en este Juzgado y la causa que cursaba para ese momento en el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, causa signada bajo el No AP31-V-2009-001219. En fecha 16 de junio de 2.009, es recibido oficio No 207-2009 de fecha 15 de junio de 2.009, proveniente del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, remitiendo expediente contentivo de la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la ciudadana MARIBEL RODRÍGUEZ GUERRERO en contra de la ciudadana JASMÍN SÁNCHEZ, remitiendo de igual forma el cuaderno de medidas apertura en ocasión a dicho juicio, signado el cuaderno de medidas con el No AN3D-X-2009-000026. Sobre los efectos de la acumulación procesal, el maestro Humberto Cuenca ha señalado: “La reunión de procesos en un solo expediente no elimina la autonomía de las distintas controversias que se hayan concentrado. Cada litigio tiene su propia problemática y los efectos legales se limitan a unificar el procedimiento y a mantener unidad de criterio en el pensamiento del juzgador” (En “Derecho Procesal Civil”, Tomo II, 5ta. Edición, Universidad Central de Venezuela, Caracas, 1993, pág.139) El Código de Procedimiento Civil establece los efectos de la acumulación procesal en los siguientes términos: “En los casos de los artículos 48 y 51, habiendo quedado firme la declaratoria de accesoriedad, de conexión, o de continencia, las causas se acumularán y se seguirán en un solo proceso ante el Juez declarado competente, y se suspenderá el curso de la causa que estuviere más adelantada hasta que la otra se halle en el mismo estado, terminándolas con una misma sentencia.” Es por lo anterior que este Tribunal pasa a decidir la causa que fuere acumulada, y al efecto se observa dicha causa se desarrollo de la siguiente forma: - I – - NARRATIVA - En fecha 07 de mayo de 2007 es presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados de Municipio de los Cortijos, escrito libelar contentivo de la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la ciudadana MARIBEL RODRÍGUEZ GUERRERO en contra de la ciudadana JAZMÍN SÁNCHEZ, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. El conocimiento de esta causa por la distribución correspondió al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, quien en fecha 11 de mayo de 2009 la admite y ordena el emplazamiento de la demandada para la contestación (folio 92 de la Segunda Pieza). En fecha 20 de mayo de 2009, el abogado Pedro Requiz, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandada se dá por citado y solicita la acumulación de la causa con el expediente AP31-V-2009-000250 (folio 98 de la Segunda Pieza). En fecha 22 de mayo de 2009, comparece el apoderado de la parte demandada y presenta escrito de contestación a la demanda, en seis (6) folios útiles. (folios 153 al 158 de la Segunda Pieza). En fecha 25 de mayo de 2009, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio mediante sentencia interlocutoria declara improcedente la cuestión previa opuesta por la demandada relativa a la falta de competencia del Tribunal (folios 166 al 169). En fecha 26 de mayo de 2009, el apoderado de la parte demandada solicita aclaratoria de la sentencia interlocutoria que resolvió la cuestión previa de incompetencia (folio 173 de la Segunda Pieza) En fecha 01 de junio de 2009, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio da respuesta a la solicitud de aclaratoria (folios 175 al 176 de la Segunda Pieza). En fecha 04 de junio de 2009, el apoderado de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas (folios 184 al 187 de la Segunda Pieza). En fecha 10 de junio de 2009, la apoderada de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas (folios 225 al 230 de la Segunda Pieza). En fecha 12 de junio de 2009, es recibido oficio de este Juzgado Décimo Sexto de Municipio en el que se le participa al Juzgado Décimo Séptimo sobre la acumulación decretada (folio 235 de la Segunda Pieza). En fecha 15 de junio de 2009, mediante auto, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio ordena la remisión del expediente a este Juzgado. (folio 240 de la Segunda Pieza). En fecha 16 de junio de 2009, el expediente es recibido mediante oficio ante este Juzgado Décimo Sexto de Municipio (folio 51 de la Segunda Pieza). Así las cosas, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 79 del Código de Procedimiento Civil procede de seguidas a sentenciar esa pretensión acumulada a la presente causa, y a tales fines observa que: - II - - MOTIVA - Los abogados Antonio Brando y Federica Álcala, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MARIBEL RODRÍGUEZ GUERRERO, todos plenamente identificados en el presente fallo, en fecha 7 de mayo de 2.009, presentaron ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados de Municipio de los Cortijos, demanda por Cumplimiento de Contrato en contra de la ciudadana JAZMÍN SÁNCHEZ, ya identificada en este fallo. En el escrito libelar señalan los apoderados actores señalan: - Que su representada, ciudadana María Rodríguez Guerrero, es propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta construida en ella denominada EMITA, ubicada en la Calle Arturo Michelena en la Urbanización Las Mercedes, Sección Los Naranjos, Municipio Baruta del Estado Miranda; - Que en fecha 01 de noviembre de 2.004, su representada cedió en arrendamiento el inmueble antes identificado a la ciudadana, Jasmín Sánchez, por un lapso de tres (3) meses; - Que una vez vencido dicho contrato las partes continuaron suscribiendo contratos de arrendamiento a tiempo determinado, siendo el último de ellos de fecha 01 de enero de 2.008, con una vigencia de tres (3) meses, la cual terminó el día 01 de abril de 2.008; - Que a la arrendataria le correspondía una prórroga legal de un (1) año, al haber tenido la relación arrendaticia una duración de tres (3) años y seis (6) meses fijos y que la misma venció en fecha 01 de abril de 2.009; - Que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble para la fecha de vencimiento de la prórroga legal, y que continúa ocupando el inmueble de manera arbitraria e ilegal a pesar de los múltiples requerimientos extrajudiciales que le han sido hechos; - Que por esos motivos demanda a la arrendataria para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a: Primero: Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, y en consecuencia, entregar totalmente desocupado de bienes y personas el bien inmueble objeto del contrato, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; Segundo: Al pago de las costas procesales del presente juicio. - Estiman la demanda en Once Mil Ochocientos Veinte Bolívares Fuertes (Bsf.11.820,00). En la oportunidad procesal en ese juicio para la contestación de la demanda, el abogado Pedro Requiz, en su carácter de apoderado de la demandada, presentó escrito de contestación al fondo de la misma en la que alegó: - Negó, rechazó y contradijo la demanda alegando que la misma era ilegal, extemporánea por anticipada y contraria a derecho; - Señala que a tenor de lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios opone el defecto de forma de la demanda por no haberse acompañado con el libelo los requisitos que indica el numeral 6to del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; - Opuso de manera expresa la cuestión previa del numeral primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativo a la incompetencia del Tribunal; cuestión sobre la cual el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio ya se pronunció en su oportunidad procesal, declarando a la misma como improcedente; - Opone de manera expresa la cuestión previa del numeral séptimo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente; - Interpone como defensa de fondo la falta de cualidad de la parte actora para demandar en el presente juicio; - Señala que impugna las copias simples presentadas con la demanda; - Alega que el lapso de la prórroga legal se interrumpió con la interposición de la demanda que por “Desalojo” incoara la actora ante este Juzgado Décimo Sexto de Municipio, y que por lo tanto, al haberse suspendido el lapso de la prórroga legal, argumenta que mal pudiera haberse vencido el mismo; - Alega que existe un fraude procesal al considerar que como consecuencia de su argumentación anterior, relativa a que la demanda interpuesta ante el Juzgado Décimo Sexto de Municipio interrumpió el lapso de la prórroga legal arrendaticia; - Alega que la parte actora no señala cual es el incumplimiento contractual que le imputa, y señala que el vencimiento del término no deriva de ninguna obligación legal para con la arrendataria; - Finalmente solicita que se declare sin lugar esta demanda. - PUNTO PREVIO – - Sobre las cuestiones previas opuestas - De conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal, como punto previo al fondo, pasa a decidir la cuestión previa opuesta por la parte demandada: El apoderado de la parte demandada opuso la cuestión previa del numeral 7mo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, basado en que la actora durante el lapso de la prórroga legal interpuso demanda por Resolución de Contrato ante este Juzgado, y según así lo entiende, la interposición de esta demanda la actora “interrumpió abruptamente el transcurso normal del término de la prórroga legal, consignando ante la administración de justicia una solicitud una solicitud de desalojo, término que no debió haberlo utilizado pero lo hizo. En consecuencia el lapso de la prórroga legal se paraliza, no corre, de forma dolosa, interpone una acción judicial de cumplimiento de un término que no ha precluido y de forma ilegal intenta la solicitud de desalojo del inmueble objeto del juicio, argumentando que el término de la prórroga precluyó y da derecho a demandar y pedir desalojo.” Planteada de esta manera la cuestión previa opuesta, este Tribunal debe señalar que la Institución de la Prórroga Legal Arrendaticia consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículos 38 al 41), es una prolongación del contrato por mandato de la ley, y al ser un beneficio para el arrendatario, la misma es potestativa para él, pero obligatoria para el arrendador. Ésta prórroga legal comienza al día siguiente de la finalización del lapso contractual, y tendrá una duración que varía de acuerdo al tiempo que haya tenido la relación arrendaticia, estableciendo el artículo 38 eiusdem que “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original”. Así las cosas, también debe tenerse en cuenta que el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala de manera expresa que durante el lapso de la prórroga legal se pueden interponer y serán admisibles las demandas contra el arrendatario por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, sin que en norma legal alguna se establezca que en razón a la interposición de una demanda contra el arrendatario durante el transcurso de la prórroga legal la misma se interrumpe o suspende, por lo que, en estas situaciones ella sigue su curso. Así se decide. Como argumento que ratifica lo anterior debe señalarse que sobre los efectos de la declaratoria de resolución de un contrato de tracto sucesivo, como lo es el arrendamiento, tanto la doctrina y jurisprudencia nacional como la doctrina extranjera han señalado que los efectos serían ex nunc, es decir, hacia el futuro, y a partir de que la declaratoria quede firme, en este sentido: “Nosotros creemos que, en términos generales, la regla de la retroactividad de los efectos resolutorios puede aplicarse cuando se trata de relaciones obligatorias de cambio con efectos instantáneos, pero no puede aplicarse cuando afecta a relaciones duraderas, que total o parcialmente se encontraban consumadas (p. ej., arrendamiento, suministro, contratos de agencia y de concesión mercantil). La resolución, en estos casos, extingue el vínculo obligatorio con puros efectos ex nunc e impone entre las partes los consiguientes deberes de liquidación de la situación” (Luis Díez Picazo, “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial”, Tomo II, 5ta. Ed., Editorial Civitas, Madrid, 1996, pág. 724). El autor venezolano Melich Orsini señala que: “Se está generalmente de acuerdo en sostener que en lo contratos de ejecución continuada o de tracto sucesivo, si bien se produce el efecto liberatorio de la resolución, no hay, en cambio, lugar al efecto recuperatorio. Mientras que ambas partes quedarían liberadas de continuar cumpliendo con sus prestaciones para lo porvenir, aquellas prestaciones cumplidas por una de las partes hasta el momento de intentarse la acción no serían objeto de repetición, y la parte en cuyo favor ellas se hubieren efectuado solo estaría obligada a cumplir con el correspectivo pactado en el contrato a cambio de prestaciones así cumplidas. Se niega, pues, eficacia retroactiva, aun entre las partes, a la sentencia de resolución… La doctrina según la cual la resolución tendría eficacia puramente ex nunc en los contratos de ejecución continuada o de tracto sucesivo, ha sido acogida sin reservas entre nosotros” (En: “La resolución del Contrato por Incumplimiento”, 2da. Ed., Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Caracas, 2003, pág. 373-377) En igual sentido el eminente tratadista Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre señalan que: “Al ser declarado resuelto el contrato se extinguen todas las obligaciones nacidas del mismo; se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino como si jamás hubiere existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar; se entinguen todas las obligaciones nacidas del contrato… El efecto retroactivo no tiene lugar en los contratos de tracto sucesivo, en los cuales determinadas prestaciones ya disfrutadas por las partes no son susceptibles de ser borradas en el terreno de la realidad; tal ocurre, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento, en el cual el disfrute de la cosa arrendada por parte del arrendatario no es un hecho susceptible de devolución al arrendador…” (En: “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III” Tomo II, Universidad Católica Andrés Bello, 20° Ed., Caracas, 2008, pág. 992-993) En igual opinión el autor Domingo Sosa Brito, quien señala que: “Como consecuencia de todo lo antes expuesto, podemos afirmar que la sentencia resolutoria de los contratos de ejecución instantánea, tiene efectos ex tunc; mientras que las sentencias de resolución de los contratos de ejecución continuada o de tracto sucesivo, sólo tiene efecto ex nunc, es decir, únicamente hacia el futuro. De allí la preferencia de la mayoría de la doctrina francesa por el concepto de resiliación, para destacar la eficacia solamente hacia el futuro de la sentencia que pronuncia la terminación del contrato de ejecución continuada... (…omissis…) Nuestro contrato de arrendamiento responde íntegramente a las hipótesis planteadas por el eminente jurista venezolano, pues las parejas de prestaciones correspectivas se realizan o deben realizarse periódicamente en el tiempo: garantía pacífica y útil del goce de la cosa arrendada, a cargo del arrendador, durante toda la vida del contrato; y pago de la pensión de arrendamiento y cuido de la cosa arrendada como un buen padre de familia, a cargo del arrendatario. En tal virtud, en el arrendamiento, la resolución contractual no podrá tener en ningún momento eficacia ex tunc.” (En: “La Resolución Judicial del Contrato de Arrendamiento. Sus Efectos Fundamentales”, en obra colectiva “Innovaciones en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios”, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 2009, pág. 185-191). Tal como se observa, los efectos de declaratoria de resolución de un contrato de arrendamiento, son ex nunc, es decir, hacia el futuro, y por ello, al momento de ser presentada la demanda, el contrato de arrendamiento siguió su curso, y siendo que en el presente caso estaba en curso la prórroga legal arrendaticia, ésta tampoco se suspendió o interrumpió, sino que ella siguió su curso natural. Así se establece.- Decidido lo anterior, en el presente caso durante el transcurso de la prórroga legal arrendaticia a favor de la hoy demandada se interpuso ante este Juzgado Décimo Sexto de Municipio demanda por Resolución de Contrato, y siendo que la interposición de esa demandada no paralizó ni suspendió el transcurrir del lapso de la prórroga legal, este Tribunal declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta, por el apoderado de la parte demandada, del numeral 7mo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al no existir ninguna condición o plazo pendiente que impida la interposición de la presente pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Así se decide. - Sobre la Falta de Cualidad del actor alegada por la parte demandada - Como punto previo se hace menester resolver la falta de cualidad alegada por la parte demandada en su escrito de contestación, la cual argumentó que: “Interpongo como defensa de fondo la falta de cualidad de la actora para interponer la presente demanda. Los contratos de arrendamiento entre mi mandante y la arrendadora se definen como celebrados entre la señora Jazmín Sánchez de Sulbarán (…omissis…) y la ciudadana Teresita Matos (…omissis…), quien dijo ser apoderada de Maribel Rodríguez; pero al suscribir al pie del contrato firmó no como “apoderada”, sino a título personal: EL ARRENDADOR – TERESITA TORO”. Esto quiere decir que la cualidad para ejercer la acción como actora, demandante es Teresita Toro y no Maribel Rodríguez…”. De igual forma impugnó la copia del “mandato poder” presentado en copia simple por la actora. Ahora bien, y como ya fue dicho en la presente decisión al momento de resolver la falta de cualidad de la parte actora opuesta por el apoderado de la parte demandada en ocasión a la pretensión por resolución de contrato ya resuelta, en palabras del maestro venezolano Ricardo Henríquez La Roche la legitimación activa es la que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción; es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su crédito, mientras que la cualidad pasiva es aquella que establece una identidad lógica entre el demandado concreto y aquel contra quien la ley da la acción (en “Instituciones de Derecho Procesal”, Ediciones Liber, Caracas 2005, pág. 128). Por su parte el autor también venezolano Rafael Ortiz-Ortiz señala que la legitimación procesal “consiste en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra la que se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera” (En “Teoría General del Proceso”, Editorial Frónesis, S.A., Caracas, 2003, Pág. 495). Por su parte el autor español Leonardo Pietro Castro y Ferrandiz señala que para determinar cuales son las partes en cada caso en concreto hay que salir de los límites del proceso y acudir al derecho material, siendo éste derecho el que nos dice que “en el proceso han de estar como partes los sujetos que, por la relación en que se hallen respecto del objeto de ese proceso, son las llamas a ejercer la acción (esto es, a demandar) o a defenderse, como parte activa y parte pasiva, respectivamente …omissis…Mediante la legitimación se determina cuál es la genuina parte que tiene derecho a incoar y llevar un proceso contra un demandado concreto, gravado con la carga de contradecir (si quiere defenderse)” (en “Derecho Procesal Civil”, 5ta Edición, Editorial Tecnos, Madrid, 1989). Ahora bien, nuestra Constitución Nacional establece en su artículo 26 que: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente…” (Lo subrayado es de este Juzgado). Por su parte el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece que: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual…”. Dentro de estas normas es que debe ser entendida la cualidad procesal, partiendo en principio del dispositivo constitucional antes trascrito que hace énfasis en que toda persona tiene derecho de acudir a los Tribunales para hacer valer sus derechos e intereses, y debe tener un interés jurídico actual. En el presente caso, acude ante los órganos de administración de justicia la ciudadana MARIBEL RODRÍGUEZ GUERRERO, titular de la cédula de identidad No V-5.300.241, y alega que es propietaria del inmueble arrendado, para lo cual trajo a los autos (folios 63 al 65) copia simple de documento venta debidamente registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 30 de agosto de 1.989, quedando registrado bajo el No 35, Tomo 31, Protocolo Primero, copias que al tratarse de las señaladas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnadas por la parte demandada las mismas se tienen como fidedignas, y en consecuencia se les otorga el valor probatorio que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y en consecuencia queda plenamente demostrado que la ciudadana Maribel Rodríguez Guerrero, es la propietaria del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta construida sobre ella, ubicada en la Calle Arturo Michelena de la Urbanización Las Mercedes, Sección Los Naranjos, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, distinguida la parcela de terreno con el número (29) y la casa quinta con el nombre de “Emita”, con la nomenclatura de catastro 1-17-1-13; la cual es la casa quinta objeto del contrato de arrendamiento al que se refiere el presente juicio. Así se establece.- De igual forma a los autos fue consignado (folios 66 y 67) original de contrato privado de arrendamiento, y siendo que la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la misma no lo desconoció, sino que señaló que se trataba de una copia simple, y siendo que ello no es cierto, sino que se trata de un original de un contrato privado tal como se observa de las firmas autógrafas en tinta original, este documento privado tenía que ser desconocido de manera expresa por la parte demandada, cosa que no ocurrió, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil el mismo se tiene por reconocido y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que un instrumento público, y por lo tanto se le otorga el valor probatorio que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así las cosas, en este contrato aparece suscribiendo como arrendadora la ciudadana Teresita Toro Matos, titular de la cédula de identidad No V-5.304.047, evidenciándose que dicha ciudadana al momento de la suscripción de los referidos contratos de arrendamiento señala que “actúa en su carácter de apoderada de Maribel Rodríguez Guerrero, venezolana, mayor de edad, soltera de este domicilio pero residenciada en el Edo. De Florida de os Estados Unidos de Norteamérica y titular de la cédula de identidad no. V-5.300.241, carácter el suyo que consta de instrumento poder debidamente registrado por ante el registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de agosto de 2004, bajo el no. 29, Tomo 2, Protocolo Tercero; en lo sucesivo denominada LA ARRENDADORA”. Tal como se observa con meridiana claridad la ciudadana Teresita Toro Matos efectivamente suscribió el contrato de arrendamiento, pero no como lo señala el apoderado de la parte demandada, que dicha ciudadana lo hiciere a título personal, sino que en todo momento lo hizo, tal como lo declara, actuando en nombre y representación de la ciudadana Maribel Rodríguez Guerrero, hoy actora, por lo que, ésta ciudadana es la arrendadora de un inmueble que es de su propiedad, por lo que existe una identidad lógica entre el objeto de la presente causa y dicha ciudadana, y la misma, al ser la propietaria y la arrendadora, tiene un interés legitimo, debiendo concluirse que sí tiene cualidad activa para sostener la presente causa que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara contra la ciudadana Jasmin Sánchez. Así se decide.- En relación al argumento del apoderado de la parte demandada de que en el lugar donde firmó el contrato la ciudadana Teresita Toro se colocó la palabra arrendadora, y siendo que en el encabezado del contrato esta ciudadana de manera clara e inequívoca manifestó que actuaba en nombre y representación de otra, debe tenerse que la palabra “El Arrendador” encima de su nombre de firma no representa un hecho que le cambie el carácter con el que actuaba, por lo que debe entenderse y así se establece que ella actuaba en nombre y representación de otra ciudadana, en este caso, de la ciudadana Maribel Rodríguez. Así se establece.- Todo lo anterior se ve reforzado por el hecho de que en el escrito poder otorgado por la ciudadana Yasmín Sánchez de Sulbaran, a favor de los abogados Pedro Requiz y Gabriela Sulbaran de Guerrero, la poderdante señala que otorga dicho poder en su condición de arrendataria del inmueble constituido por la quinta EMITA, ubicada en la calle Arturo Michelena Sector Los Naranjos, Urbanización Las Mercedes, Baruta, Caracas, contrato que señala haber celebrado con la ciudadana MARIBEL RODRÍGUEZ GUERRERO y suscrito con la apoderada de la arrendadora Teresita Toro Matos. Es por ello que, ya desde el otorgamiento del poder especial, la arrendataria reconocía como arrendataria a la hoy actora, por lo que se ratifica la cualidad de la actora para actuar en el presente juicio. Así se decide.- - DECISIÓN DE FONDO - Decidido lo anterior, este Tribunal procede a pronunciarse sobre el fondo del presente asunto, y al efecto observa que la parte actora alegó que entre ella y la demandada existía una relación contractual y que después de sucesivos contratos se firmó un último contrato de fecha 01 de enero de 2.008, y que se estableció un lapso de duración de tres (3) meses fijos, y que una vez vencido el mismo, comenzó a correr la prórroga legal de un (1) año. Así las cosas, es importante señalar que a pesar de que en el escrito de contestación de la demandada, el apoderado demandado procede a negar, rechazar y contradecir en todo la demanda, de su contestación se desprende la admisión de la relación jurídica contractual por los siguientes hechos y dichos: 1) Opuso como cuestión previa la existencia de un plazo o condición pendiente, y la argumentación de esta defensa señaló que durante el transcurso de la prorroga legal derivada de la relación contractual, la actora la demando por resolución de contrato, y alegó que esta demanda interrumpió la prórroga arrendaticia, por lo que, de esta forma admitió la existencia de la relación arrendaticia; 2) Otro elemento que permite concluir esto, es cuando en la contestación señala que la ciudadana Maribel Rodríguez en ningún momento ha objetado sus consignaciones de los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, en el expediente signado con el No 2008-0958, y cuando se dio por citado consignó en copia simple (folios 103 al 146 de la Segunda Pieza) de dicho expediente de consignaciones de arrendamiento, y dentro de este se encuentra una copia de un contrato de arrendamiento que la une con la actora; Es por todo lo anterior que, la parte demandada reconoció la existencia de la relación jurídica contractual que la une con la parte actora, consistente en una relación arrendaticia, por lo que este hecho ha quedado demostrado. Así se establece.- Ahora bien, y como ya se señaló, la parte actora en la oportunidad de consignar su escrito libelar consignó contrato de arrendamiento en original marcado con la letra “C” (folios 66 al 67), el cual es el instrumento fundamental de su pretensión al ser el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y siendo que este contrato no fue desconocido de manera expresa por la parte demandada ni por su apoderado, limitándose a señalar éste último que dicha prueba debía ser desechada en virtud a que era una copia simple de un documento privado, y siendo que el documento es original, el mismo es plenamente valorado y apreciado por este Tribunal, tal como ya se señaló en la oportunidad del pronunciamiento de la cuestión previa. Así se decide.- Así las cosas, la parte demandada en su escrito de contestación admitió también que el contrato de arrendamiento era determinado y que la prórroga legal se encontraba en curso al momento en que se interpuso la demanda ante este Juzgado, y admitió de igual forma que la misma vencía en abril de 2009, ya que, al alegar que la misma no se había vencido en dicha fecha bajo el argumento de que se había paralizado o interrumpido, está admitiendo de manera implícita que la prórroga legal vencía para esa fecha. Así se establece.- Es por ello, y siendo que los hechos alegados por la parte actora en su libelo y admitidos por la demandada, quedan exentos de prueba, y en consecuencia en el presente caso ha quedado plenamente demostrado: 1) Que entre las partes existe una relación jurídica contractual consistente en un contrato de arrendamiento; 2) Que en dicha relación contractual comenzó a transcurrir la prórroga legal y que la misma vencía en abril de 2009. Así se establece.- Lo anterior se encuentra en perfecta concordancia con el contrato de arrendamiento aportado en original por la parte actora (folios 66 y 67), y al cual ya se ha referido este Juzgador, el cual fue suscrito en fecha 01 de enero de 2.007 por un lapso de tres (3) meses fijos, por lo que el mismo vencía para el 01 de abril de 2.008. En relación a la duración de la relación contractual, la parte actora alegó que la misma inició en fecha 01 de noviembre de 2.004, y siendo que entre las copias de las consignaciones de los cánones de arrendamiento aportadas a este juicio por la propia parte demandada en la oportunidad en que su apoderado judicial se dio por citado, se observa que en dicho expediente de consignaciones instaurado por la ciudadana Yasmin Sánchez y el ciudadano Huizo Jesús, fue consignado copia de un contrato de arrendamiento de fecha 01 de noviembre de 2.004, quedando plenamente demostrado que la relación contractual inició en esa fecha, y terminó en fecha 01 de abril de 2.008, por lo que la misma tuvo una duración de tres (3) años y cinco (5) meses. Así se establece.- Establecido lo anterior, en el presente de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la arrendataria le correspondía una prórroga legal de un (1) año, venciendo se la misma en fecha 01 de abril de 2.009. Así se establece.- En relación al argumento de que el lapso de la prórroga legal se interrumpió con motivo a la interposición de una demanda por parte de la arrendadora por motivo de resolución de contrato, este Tribunal ratifica lo dicho en la oportunidad de decidir la cuestión previa, y ratifica que la interposición de la demanda no es un motivo legal para que se interrumpa o se suspenda la prórroga legal, por lo que en el presente caso, la misma transcurrió de pleno derecho y de manera continua. Así se decide.- Establecido lo anterior, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el encabezado del artículo 39 establece: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…” Ahora bien, en los contratos bilaterales, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil). Así las cosas, en el presente caso la arrendataria al llegar la finalización de la prórroga legal arrendaticia, esto es, el 01 de abril de 2.009, tenía la obligación legal de hacer entrega del inmueble, cosa que no hizo, por lo cual ese incumplimiento se ajusta al supuesto de hecho consagrado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y es por ello que la pretensión del actor debe prosperar en derecho. Así se decide.- Todo lo anterior es congruente y lógico, si pensamos, como ya se señaló, que en los contratos de tracto sucesivo, como lo es el de arrendamiento, los efectos de la declaratoria judicial de resolución del contrato no irradian hacia el pasado, ex tunc, sino que son hacia el futuro, ex nunc, a partir del fallo que lo declare, por lo que, habiéndose declarado en la primera parte de este fallo la resolución del contrato de arrendamiento, ello solo tendrá efecto a partir de esta declaratoria, por lo que los hechos acaecidos durante el transcurso de este juicio, como lo era el cumplimiento de la obligación contractual del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, efectivamente pueden dar lugar a la declaratoria de la respectiva consecuencia jurídica, como lo es el cumplimiento de la obligación contractual que no fue acatada o cumplida por el demandado, y que a final de cuentas llevan a la misma consecuencia, la cual es, la entrega del inmueble arrendado por parte de la arrendataria. Así se decide.- - III - - DISPOSITIVA - Por todos los razonamientos antes expuestos este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR las demandas incoadas por la ciudadana MARIBEL RODRÍGUEZ GUERRERO contra la ciudadana YASMIN SÁNCHEZ, ambas partes ya identificadas en el presente fallo, y en consecuencia: PRIMERO: Se declara resuelto y terminado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y el cual tuvo por objeto el siguiente bien: inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta construida en ella denominada EMITA, ubicada en la Calle Arturo Michelena en la Urbanización Las Mercedes, Sección Los Naranjos, Municipio Baruta del Estado Miranda; SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado, descrito en el punto anterior, totalmente desocupado, y libre de bienes y personas, y en las mismas condiciones en que lo recibió. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada en virtud de haber resultado vencida en las demandadas incoadas en su contra, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Por cuanto la presente decisión es dictada fuera de sus lapsos naturales, se ordena notificar la misma a las partes, conforme lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil y, una vez resulte de autos haberse verificado el cumplimiento de las formalidades de la notificación ordenada, comenzará el lapso para que los interesados interpongan los recursos que crean convenientes. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.- Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los TRECE (13) días del mes de JULIO del año DOS MIL NUEVE (2.009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.- El Juez Titular, Edgar José Figueira Rivas La Secretaria, Abg. Niusman Romero En la misma fecha, siendo las TRES Y VEINTE DE LA TARDE (03:20 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Esta sentencia definitiva consta de Cuarenta y uno (41) folios útiles.- La Secretaria, Abg. Niusman Romero EJFR/nr.- Exp. No AP31-V-2009-000250