TSJ Regiones - Decisión

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: CESAR GIL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V 1.000.423.

DEMANDADO: VICENTE CURIEL SOTO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No V-1.898.798.

APODERADOS
DEMANDANTES: Pablo Mauro Vásquez, abogado en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo el No. 7.533.

APODERADO
DEMANDADO: No Constituyó Apoderado Judicial alguno, el mismo estuvo representado en la causa por la Defensora Judicial, abogada Yulimar Salazar, inscrtao en el I.P.S.A., bajo el No 71.358.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2008-001319

- I –
- NARRATIVA-
Comienza el presente juicio mediante demanda incoada por el actor en fecha 23 de Mayo de 2008, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), correspondiendo el conocimiento de la presente causa a este Juzgado previa su distribución, siendo admitida la misma el 28 de mayo 2008, y ordenándose el trámite por el procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 12 de febrero de 2009, comparece la ciudadana Abg. Niusman Romero Torres, en su carácter de Secretaria Titular del Juzgado, y dejó constancia de haberse dado cumplimiento con la formalidades relativas a la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de marzo de 2009, se dictó auto por medio del cual se procedió a designar como defensora judicial de la parte demandada a la abogada Yulimar Salazar, quien compareció ante este Juzgado el día 16 de abril de 2009, y prestó el juramento de Ley correspondiente.
En fecha el ciudadano Marco de Córdova, en su carácter de alguacil encargado de practicar la citación de la defensora judicial y consignó recibo de citación debidamente firmado.
En fecha 12 de junio de 2009, comparece la abogada Yulimar Salazar, en su carácter de Defensora Judicial de la parte demandada y consigna escrito de contestación a la demanda.

En fecha 15 de enero de 2009, el apoderado del demandado consigna escrito de contestación al fondo de la demanda.
En fecha 17 y 26 de junio de 2009, el apoderado judicial de la parte actora procede a consignar escrito de promoción de pruebas, las cuales son providenciadas en 19 y 29 de junio de 2009.

-II-
- MOTIVA –
- DECISIÓN DE FONDO –
Alega la parte actora en su escrito libelar:
- Que suscribió contrato de arrendamiento con el demandado el cual tuvo por objeto un local comercial ubicado en la Calle Urdaneta N° 527-1005 Mirador del Este, Municipio Sucre del Estado Miranda.
- Que en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento se obligó a utilizar el inmueble arrendado únicamente como asiento exclusivo de sus negocios, constituidos en el caso particular por una farmacia y a no cambiar el destino sin la previa autorización de El Arrendador dada por escrito.
- Que actualmente el arrendatario Vicente Curiel Soto tiene como vivienda suya, el local comercial arrendado.
- Que en el contrato de arrendamiento en la Cláusula séptima dice: Correrán por cuenta exclusiva de El Arrendatario los gastos correspondientes al pago de servicios públicos tales como luz eléctrica, aseo y que el demandado incumplió esta cláusula puesto que en el año 2007, incumplió dicho pago teniendo un monto por concepto de aseo urbano no pagado de 532,76 Bolívares Fuertes.
- Que dicho incumplimiento lo ha obligado a intentar la presente acción a los fines de rescindir el contrato de arrendamiento, el cual fue suscrito a tiempo determinado tal como lo reza la cláusula quinta, para que el demandado convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
- Primero: En la Resolución del Contrato de Arrendamiento, y en consecuencia, a entregarle el mismo totalmente desocupada y en las misma buenas condiciones en que recibió, el local comercial, ubicado en la calle Urdaneta Nº 527-1005, Mirador del Este, Municipio Sucre del Estado Miranda, Segundo: En pagar la suma de Bolívares Fuertes, Quinientos Treinta y Dos Con Sesenta y Seis Céntimos (Bf, 532,76), suma debida por concepto de aseo domiciliario, el cual está obligado a pagar según el contrato.
Por último estima la demanda en la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs.f 2.000,00).
En la oportunidad de la contestación la defensora judicial de la parte demandada, abogada Yulimar Salazar, procedió a negar de manera categórica que su representado este dando o haya dado un uso distinto al inmueble arrendado, ya que ha cumplido cabalmente con darle el uso debido al inmueble arrendado, estipulado en la cláusula segunda, es decir, con el fin de darle uso como asentamiento de su actividad comercial, y no de vivienda.
Igualmente, negó expresamente, que su defendido, haya incumplido, con la obligación asumida en la cláusula séptima del contrato, es decir, que haya incumplido con el pago de servicios público; y menos aún con la obligación que tenia que ser cumplida en el año 2007.
Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes las pretensiones de la actora, y solicita que sea declarada sin lugar la demanda.
Trabada de esta manera la presente litis, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.
En este sentido la parte actora alegó la existencia de una relación contractual con la parte demandada, y a los fines de demostrar la existencia del mismo trajo a los autos en copia simple (folios 08 al 10) de contrato de arrendamiento debidamente Autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda de fecha 01 de marzo de 2.007, quedando anotado bajo el No 63, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y tratándose de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no habiendo sido impugnados ni desconocidos, dicho contrato es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor que establece el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando plenamente demostrado en el presente juicio que el ciudadano César Gil dio en arrendamiento al ciudadano Vicente Curiel Soto un inmueble constituido por un Local Comercial ubicado en la Calle Urdaneta, Nro. 527-1005, Mirador del Este, Municipio Sucre del Estado Miranda. Así se establece.-
Del prenombrado instrumento también se demuestra que el demandado se comprometió, de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arriendo, “a utilizar el inmueble objeto de este contrato únicamente como asiento exclusivo de sus negocios, constituidos en este caso en particular por una farmacia, y a no cambiar este destino sin la previa autorización de EL ARRENDADOR dada por escrito”.
Otra de las pruebas que cursan en autos, en la oportunidad legal la parte actora, procedió a promover de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, una Inspección Judicial, que se practicó en el inmueble arrendado objeto de la presente causa, en fecha veintinueve (29) de junio de dos mil nueve (2009), tal y como se evidencia del acta levantada en esa misma fecha y en la cual se dejó constancia por así haberlo visto y observado, que el inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal, se venden productos farmacéuticos y también se expiden cuadernos y prendas de bisutería, igualmente se dejó constancia que en el mismo local, se encuentra separado por una cortina y detrás de ella existe un área conformado por una cocina, un área que funge como comedor y un cuarto donde hay dos (02) camas con sus respectivos colchones. Durante la práctica de ésta inspección judicial se apersonó el demandado y quien asistido de abogado estuvo en el desarrollo de la misma, tal y como se verifica del contenido del acta y de la firma del mismo. Es por todo ello que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, valora dicha prueba en concatenación con las demás pruebas de autos. Así se establece.-
El artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las parte y el 1.160 eiusdem establece que los contratos deben ser ejecutados de buena fe y obligan no solamente a lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

En el presente caso, la parte demandada tenía la obligación de no desviar el uso del inmueble que le fue dado en arrendamiento para su uso comercial, específicamente en el presente caso por una farmacia, así estar solvente en el pago de los servicios públicos del inmueble.
En primer lugar, de las pruebas de autos, y en especial de la prueba de inspección judicial se demuestra que la parte demandada le ha dado un uso diferente al inmueble arrendado, ya que a pesar de seguir operando dentro de la misma una farmacia, también sirve de morada o vivienda, con lo que ha infringido la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Así se establece.-
En segundo lugar, al haber alegado la actora la insolvencia en el pago de los servicios públicos, correspondía al demandado demostrar en el presente juicio que se encontraba solvente en el pago de los mismos, por lo que su insolvencia ocasiona un incumplimiento de la cláusula Séptima del Contrato de arrendamiento. Así se establece.-
Establecido lo anterior, la cláusula tercera del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento se estableció que “el incumplimiento por parte del Arrendatario de algunas de lo aquí convenido, además de dar origen a las acciones legales pertinentes, dará derecho a la Arrendadora a exigir la desocupación inmediata de el inmueble, dar por resuelto de pleno derecho el presente contrato y exigir la indemnización por daños y perjuicios a que hubiere lugar.” Cláusula contractual que debe ser interpretada en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil; por lo que al haber quedado demostrado que el demandado incumplió con dos de sus obligaciones principales como arrendatario, eso hace nacer el derecho al arrendador a resolver el contrato, por lo que en el presente caso, al existir plena prueba de los hechos alegados por la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la pretensión de la actora se hace procedente en derecho y así debe ser declarada en la definitiva con los pronunciamientos de ley. Así se establece.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato incoara el ciudadano CESAR GIL, en contra del ciudadano VICENTE CURIEL SOTO, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha primero (1º) de Marzo de 2.007, y el cual tuvo por objeto el siguiente bien inmueble: Un Local Comercial ubicado en la Calle Urdaneta Nº 527-1005 Mirador del Este Piso uno (1) del inmueble No cuatro (4) de la Avenida Fermín Toro de, Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual deberá entregar el demando en buen estado de conservación y mantenimiento y libre de bienes y personas; SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de QUINIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bsf.532,76) por concepto de servicio de aseo domiciliario; TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los CATORCE (14) días del mes de JULIO del año DOS MIL NUEVE (2.009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las DOS DE LA TARDE (02:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Esta sentencia definitiva consta de SIETE (7) folios útiles.-
La Secretaria,
Abg. Niusman Romero

EJFR/nr.-
Exp. No AP31-V-2008-001319