TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, a los veinte (20) días del mes de Julio del año dos mil nueve (2.009).
Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.
I
PARTE DEMANDANTE: LUZ ZENITH DE LA HOZ SALAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-22.022.505.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: CARMEN LAURA ROMERO O. y ANA V. OROZCO VILLALOBOS, Abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 51.580 y 13.803, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARÍA YAMITZA TORREALBA ÁLVAREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-9.920.806.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JESÚS DOMÍNGUEZ y JANETH DÍAZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 73.360 y 72.062, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SEDE: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
ASUNTO: AP31-V-2008-000923.
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 10 de Abril de 2.008, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual lo recibió por Secretaría junto con los documentos que lo acompañan, el 10 de Abril de 2.008. Mediante auto dictado el 5 de Mayo de 2.008 este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal.
En fecha 27 de Mayo de 2.008, la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa; la cual se libró ese mismo día.
El 27 de Mayo de 2.008, la parte actora consignó escrito reformando la demanda.
El día 27 de Mayo de 2.008, la parte actora, ciudadana Luz Zenith De La Hoz Salas, asistida de la abogada Carmen Laura Romero O., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 51.580, le otorgó poder apud acta a la prenombrada abogada; la Secretaria dejó constancia de haber identificado a la otorgante.
En fecha 3 de Junio de 2.008, el Alguacil fue proveído por la actora de los recursos suficientes y necesarios para la práctica de la citación personal de la demandada. Ese mismo día la representación judicial de la parte actora consignó originales de los documentos previamente presentados en copia simple.
Mediante auto dictado el 3 de Junio de 2.008, este Tribunal admitió la reforma a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación a dar contestación a la demanda y su reforma; asimismo se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal.
En fecha 26 de Junio de 2.008, el Alguacil consignó el recibo de citación firmado por la ciudadana María Yamitza Torrealba Álvarez.
El día 7 de Julio de 2.008, los abogados Jesús Domínguez y Janeth Díaz, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 73.360 y 72.062, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la demandada María Yamitza Torrealba Álvarez, presentaron escrito de contestación de la demanda, en el cual opusieron cuestiones previas, la falta de cualidad y contestaron al fondo la demanda; asimismo, propusieron reconvención contra la parte actora.
Mediante auto dictado el 8 de Julio de 2.008, este Tribunal admitió la reconvención fijando oportunidad para contestarla el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su notificación, la cual ordenó por haberse dictado dicho auto fuera de su oportunidad legal; y en esa misma fecha libró las correspondientes boletas.
El 10 de Julio de 2.008, la parte demandada se dio por notificada del auto dictado el 8 de Julio de 2.008.
En fecha 14 de Julio de 2.008, el Alguacil hizo constar que en fecha 10 de Julio de 2.008, le entregó la boleta de notificación en la dirección que la parte actora indicó en su libelo.
El día 21 de Julio de 2.008, la parte actora presentó escrito en el que contestó la reconvención propuesta por la parte demandada.
El 28 de Julio de 2.008, la representación judicial de la parte actora presentó escrito subsanando y contradiciendo las cuestiones previas opuestas por la demandada.
En fecha 4 de Agosto de 2.008, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas junto con anexos.
El 4 de Agosto de 2.008, la parte actora, ciudadana Luz Zenith De La Hoz Salas, asistida de Abogado, otorgó poder apud acta a la abogada Ana V. Orozco Villalobos, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 13.803, para actuar conjunta o separadamente con la Abogada Carmen Laura Romero, donde aclaró que tal otorgamiento no constituía revocatoria del poder anteriormente otorgado.
En fecha 5 de Agosto de 2.008, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito donde insistió en el valor probatorio de las facturas consignadas junto con el escrito de contestación de la demandada en el que además propuso reconvención.
El día 5 de Agosto de 2.008, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 11 de Agosto de 2.008, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes dejando a salvo su apreciación en la definitiva; fijó oportunidad para la evacuación de la prueba de posiciones juradas, exhibición de documento y testigos; y libró los oficios relacionados con la prueba de informes.
El 16 de Septiembre de 2.008, se llevó a cabo el acto de declaración de un testigo. Ese mismo día la parte actora, presentó nuevo escrito en el que promovió pruebas; así como también la parte demandada presentó diligencia en la que apeló del auto de admisión de pruebas sólo en cuanto a la negativa del Tribunal de admitir algunas de las pruebas promovidas por esa representación judicial. Y ese mismo día, que era el último del lapso para promover y evacuar pruebas, la representación judicial de la demandada solicitó que se fijara nueva oportunidad para la declaración de los testigos promovidos.
Mediante auto dictado el 16 de Septiembre de 2.008 el Tribunal ordenó el cierra de la primera pieza de este expediente y la apertura de la segunda pieza, a lo cual se dio cumplimiento por Secretaría el mismo día.
En fecha 18 de Septiembre de 2008, dos actos de declaración de testigos fueron declarados desiertos. Ese mismo día, la parte actora presentó escrito oponiéndose a las pruebas de promovidas por la parte demandada y desconoció e impugnó documentos producidos por la parte demandada; igualmente, por escrito separado insistió en las pruebas que promovió y solicitó que se desestimara la apelación propuesta por la parte demandada así como se opuso a la ampliación del lapso probatorio solicitado por la parte demandada.
El 18 de Septiembre de 2.008 la parte demandada alegando como fundamento normas procesales y constitucionales pidió que se fijara nueva oportunidad para evacuar los testigos que promovió.
En fecha 23 de Septiembre de 2.008 se recibió oficio, junto con anexos, librado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, relacionado con la prueba de informe promovida por la parte demandada.
Por auto dictado el 20 de Noviembre de 2.008, la Juez Temporal se avocó al conocimiento de la causa otorgándole a las partes tres días de despacho a los fines previstos en los artículos 84 y 90 del Código de Procedimiento Civil. En esa fecha la parte actora pidió el avocamiento de la Juez Suplente.
El 16 de Diciembre de 2.009 se declaró desierto el acto de la declaración de la testigo Jojana Isabel Rumbos Valdés.
El día 8 de Enero de 2.009 el Tribunal dictó auto en el que oyó en un solo efecto la apelación propuesta por la parte demandada contra el auto dictado el 11 de Agosto de 2.008 que negó la admisión de algunas pruebas promovidas por la parte demandada. Ese mismo día el Tribunal dictó auto con fundamento en el artículo 402 y ordenó que se evacuara una inspección judicial, dos declaraciones de testigos y la ratificación de un documento en su contenido y firma.
En fecha 13 de Enero de 2.009 la parte demandada presentó escrito de alegatos.
El 19 de Enero de 2.009 se practicó la inspección judicial ordenada por el Tribunal, con la presencia de ambas partes Ese mismo día se evacuó la declaración de la testigo Leidy Desiree Cedeño García y se evacuó la ratificación de documento realizada por el ciudadano Troseli José Francisco; actos en los cuales estuvieron presentes ambas partes.
Mediante auto dictado el 19 de Enero de 2.009 el Tribunal ordenó agregar las copias certificadas suministradas por la parte demandadaza, a los oficios relacionados con las pruebas que promovió; asimismo se ordenó realizar el cómputo solicitado por la parte demandada.
El día 20 de Enero de 2.009 la parte actora presentó escrito de alegatos junto con documentos que lo acompañan. Ese mismo día la parte actora señaló copias relacionadas con la apelación propuesta por la parte demandada y oída en el solo efecto devolutivo.
El 17 de Febrero el Alguacil consignó el oficio sellado como recibido, librado por este Juzgado el 11 de Agosto de 2.008 a la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, relacionado con la prueba de informe promovida por la parte demandada.
El día 19 de Febrero de 2.009 la parte actora solicitó que se dictara la sentencia definitiva y que se desestimara los señalamientos que hizo la parte demandada en cuanto a la evacuación de la prueba de informe ya que desde el 11 de Agosto del año pasado en que se libraron los oficios correspondientes no impulso su evacuación.
En fecha 12 de Marzo se recibió por Secretaría el oficio N° 091056, junto con anexos, librado por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, relacionado con la prueba de informe promovida por la parte demandada.
El 14 de Abril de 2.009 la parte actora solicitó a la Juez Titular que se avocara al conocimiento de la causa y procediera a dictar sentencia.
El día 16 de Abril de 2.009 este Tribunal dictó auto en el que la Juez Titular, Abogada María del Carmen García Herrera, ordenó la notificación de la parte demandada a través de boleta dejada en el domicilio procesal que señaló, a los fines de que una vez constara en autos su notificación, transcurriera un lapso de diez días de despacho para la reanudación de la causa y luego tres días de despacho con fundamento en los artículos 84 y 90 del Código de Procedimiento Civil; dicha boleta se libró ese mismo día.
En fecha 25 de Mayo de 2.009 el Alguacil hizo constar el haber dejado en manos de Yadeccy Oropeza, hija de la demandada, la boleta de notificación librada a la parte demandada.
El día 13 de Julio de 2.009, siendo la oportunidad para publicar la sentencia definitiva, el Tribunal dictó auto en el la difirió por un lapso de diez días continuos, por aplicación del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
DE LA DEMANDA, SU REFORMA Y SU CONTESTACIÓN:
La parte actora alegó en el libelo de demanda y su reforma, que es propietaria de un inmueble constituido por una casa identificada con el N° 47 de nombre "La Coromoto", ubicada entre las esquinas de Veracruz a Alfarería, El Manicomio, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, en el lugar denominado Agua Salud, Caracas; cuyas medidas y linderos constan en el contrato de compraventa y da por reproducidos.
Que el inmueble era propiedad del ciudadano ENRIQUE DÍAZ RUIZ, y ella lo adquirió de los herederos que integran la Sucesión Enrique Díaz Ruiz, por documento otorgado en fecha 2 de Octubre de 2.006 por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 81, Tomo 83 del Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaría.
Que del referido documento hay dos aclaratorias autenticadas ante esa misma Notaria, la primera, de fecha 21 de Mayo de 2.007, anotada bajo el N° 25, Tomo 45, y, la segunda, de fecha 25 de Febrero de 2.008, anotada bajo el N° 23, Tomo 19.
Que cuando adquirió el inmueble, una parte de la casa, que la compañía Serdeco identificó como anexo N° 4-4 (a los efectos del medidor de luz), se encontraba ocupada por la ciudadana María Yamitza Torrealba Álvarez.
Que como nueva propietaria, se subrogó y adquirió el carácter de arrendadora, desde la fecha de autenticación del título de propiedad de la casa; que le notificó a la ciudadana María Yamitza Torrealba Álvarez que era la nueva propietaria del inmueble y su arrendadora, pero que ésta se niega a aceptarla como tal.
Que la ciudadana María Yamitza Torrealba Álvarez no permite que pueda verificar el estado y conservación del inmueble aunque la parte exterior presenta filtración y un pésimo estado de conservación; ante lo cual se practicó una inspección judicial, donde se constató lo siguiente:
Que la ciudadana María Yamitza Torrealba Álvarez afirma ser arrendataria, en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de Febrero de 1.990 con el ciudadano Edecio Antonio Oropeza, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 963.981, donde se estableció la duración a tiempo determinado de seis meses; que el canon de arrendamiento convenido es de tres mil Bolívares (Bs. 3000,00) mensuales y el uso para vivienda; el cual exhibió ante la vista del Juez que practicó la inspección ocular y cuyo original está en poder de la demandada. Que la ciudadana María Yamitza Torrealba Álvarez afirmó que no ha pagado el canon de arrendamiento desde el año 2.000 hasta esa fecha.
Que la ciudadana María Yamitza Torrealba Álvarez ha cambiado el uso para el que fue destinado el inmueble, ya que tiene un lava cabeza de peluquería en su patio y desarrolla la actividad de peluquería en el mismo, lo que constituye una actividad remunerada, un acto de comercio, que como ella afirmó la ayuda con el mantenimiento de su familia.
Que el inmueble presenta mal estado de conservación general; un estado ruinoso; filtraciones en paredes, pisos y techos; destrucción de pisos, cerámica rota y despegada;
Que la ciudadana María Yamitza Torrealba Álvarez ha incumplido sus obligaciones como arrendataria, pues se encuentra insolvente en el pago del canon de arrendamiento desde Octubre de 2.006 hasta la fecha de presentación de la demanda y su reforma, ambos inclusive, es decir, un año y siete meses; que no ha cuidado de la cosa arrendada como un buen padre de familia, no hace las reparaciones en el inmueble y permite que éstas se transformen en reparaciones mayores; que jamás notificó a la ciudadana Luz Zenith De La Hoz Salas la necesidad de reparar los daños; y que su negligencia causa un deterioro mayor al que su uso normal pudiera producir; que ha cambiado el destino de uso del inmueble al practicar la actividad comercial de peluquería cuando su uso es para vivienda.
Que el contrato de seis meses fijos se encuentra prescrito porque han transcurrido más de quince años desde que se celebró hasta la fecha de presentación de la demanda y su reforma, ya que “los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años", de acuerdo con el artículo 1.580 de Código Civil.
Que el contrato se encuentra viciado de nulidad porque fue celebrado intuitu personae con el ciudadano Edecio Antonio Oropeza, pero que éste no vive en el anexo y que el mismo fue suscrito por la demandada.
Que la ciudadana María Yamitza Torrealba Álvarez es arrendataria en virtud de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, como consecuencia de la aceptación tácita de su permanencia en el mismo por parte de sus anteriores arrendadores.
Fundamentó la demanda en los literales a), d) y e) del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en los artículos 1.580, 1.591, 1.592, 1.594 y 1.595 del Código Civil.
Que de acuerdo con lo expuesto, demanda por desalojo a la ciudadana María Yamitza Torrealba Álvarez, para que convenga o sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: desalojar el inmueble que ocupa y que la compañía Serdeco identificó como anexo N° 4-4 (a los efectos del medidor de luz); y que lo entregue a la ciudadana Luz Zenith De La Hoz Salas, libre de bienes y personas. SEGUNDO: declarar prescrito el contrato de arrendamiento celebrado en 1.990 con el ciudadano Edecio Antonio Oropeza y suscrito por la demandada, en virtud de que han transcurrido más de quince (15) años hasta la fecha de presentación de la demanda y su reforma. TERCERO: pagar a la ciudadana Luz Zenith De La Hoz Salas, la cantidad de cincuenta y siete Bolívares Fuertes (Bs.F. 57,00), por los cánones de arrendamiento insolutos desde Octubre de 2.006 hasta Mayo de 2.008, a razón de tres Bolívares Fuertes (Bs.F. 3,00) mensuales así como los que continúen causándose hasta la fecha de la sentencia definitiva en el juicio. CUARTO: pagar la cantidad correspondiente a intereses de mora, calculados desde Octubre de 2.006 hasta el mes de Mayo de 2.008 hasta la fecha de la sentencia definitiva en este proceso, en conformidad con el artículo 27 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; a ser determinados por la Consultoría Jurídica del Banco Central de Venezuela, en base a los parámetros indicados de fechas y monto del canon según el índice de precios al consumidor (IPC) para el renglón de viviendas en alquiler. QUINTO: pagar las costas del proceso.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de treinta y seis Bolívares Fuertes (Bs.F. 36,00), producto de acumular los cánones de arrendamiento de un año a razón de tres Bolívares Fuertes (Bs.F. 3,00) mensuales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado.
Solicitó al Tribunal que decretara medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado.
En la oportunidad para la contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada, opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 6°, 7° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; contestó al fondo la demanda y propuso reconvención contra la parte actora.
Alega que su representada mantiene una relación arrendaticia sobre el inmueble que ha ocupado como arrendataria por más de diecisiete años consecutivos, la cual nació mediante contrato suscrito con el ciudadano Enrique Díaz Ruiz, razón por la cual opuso el contenido del Acuerdo 13-2006 contenido en la Gaceta Oficial 0050 del Distrito Metropolitano de Caracas de fecha 23 de Febrero de 2.006.
Opuso como defensa de fondo la falta de cualidad o interés de la parte actora para actuar en este proceso, fundamentándose en el hecho de que la relación arrendaticia de la demandada María Yamitza Torrealba Álvarez no la vincula con la actora Luz Zenith De La Hoz Salas, sino con el ciudadano Enrique Díaz Ruiz, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Numero. V-248 (sic), en su carácter de arrendador propietario.
Que se presume que el ciudadano Enrique Díaz Ruiz falleció y que de ser eso cierto, la relación arrendaticia recaería en cabeza de los herederos, según lo dispuesto por el artículo 1.603 del Código Civil; que no consta la existencia o no de la declaración sucesoral.
Citó criterios doctrinales del Dr. Rengel Romberg y del Dr. Guasp y una sentencia dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de Noviembre de 2.003, relacionados con la cualidad y legitimación; después se refiririó a la clasificación de los derechos en reales y personales, para asentar las diferencias existentes entre unos y otros y recalcar que con frecuencia se exige el requisito del registro y publicidad para que el derecho real sea oponible a terceros; para pasar a referirse al derecho de propiedad.
Que en cualquiera de los casos en donde se plantee una demanda o se accione un derecho, el accionante debe tener cualidad o legitimatio ad causam para sostener su acción; que aquí el documento de compraventa es el fundamento del derecho a accionar, porque en este caso no se consignó ningún documento de arrendamiento, a pesar que en el libelo se menciona su existencia y se pide su prescripción. Que del documento de venta no emerge la pretendida cualidad o legitimatio ad causam, a cuyo efecto citan parte del documento de compraventa celebrado entre la ciudadana Hilda Galarraga de Díaz, quien actuó en su propio nombre y en representación de la Sucesión de Enrique Díaz Ruiz, en su carácter de vendedora, y, la ciudadana Luz Zenith De La Hoz Salas, en su carácter de compradora, donde la vendedora declara ser propietaria del inmueble constituido por una casa y todas las bienhechurías construidas en el área de terreno sobre la que está construida, situada en la Ciudad de Caracas, Parroquia La Pastora, ubicada de Veracruz a Altagracia, N° 47, en el lugar denominado Agua Salud, y que éste le pertenece a ella y a sus mandantes como herederos de la Sucesión de Enrique Díaz Ruiz, quien era propietario por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) en fecha 13 de Septiembre del año 1.988, anotado bajo el N° 36. Tomo 31, Protocolo Primero; que parte del precio de venta les fue cancelado con cheque de Banfoandes N° 35869513, emitido por el Ministerio del Poder Popular para La Vivienda y Habitat en el marco del PROGRAMA VIII dirigidos a las familias en condición de Damnificados y Alto Riesgo en fecha 28 de Marzo del año 2.006, por la cantidad de cincuenta millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00); que con el otorgamiento de esa escritura ponía a la compradora en plena propiedad y posesión del bien vendido y se obligaban al saneamiento de Ley; y que se estaba tramitando la declaración sucesoral para que la venta pudiera ser registrada; y la compradora declaró que aceptaba los términos y condiciones de la venta que se celebraba.
Que del contenido del documento de compraventa la ciudadana Luz Zenith De La Hoz Salas, no adquirió o compró el inmueble ni adquirió o compró derechos sobre el mismo, porque al momento de la supuesta compraventa no habían tramitado la declaración de herederos universales o la declaración sucesoral necesaria para disponer de los derechos sucesorales; y agrega que la ciudadana Luz Zenith De La Hoz Salas, no es propietaria de derecho alguno sobre el inmueble, no representa al propietario ni está autorizada por éste para arrendar, por lo que carece de cualidad o de legitimatio ad causam para sostener la presente acción.
Que el contrato de arrendamiento al que hizo alusión la parte actora celebrado entre Edecio Antonio Oropeza, firmado por la ciudadana María Yamitza Torrealba Álvarez, y, el ciudadano Enrique Díaz Ruiz, en su carácter de propietario arrendador; de donde concluye que la demandada María Yamitza Torrealba Álvarez no tiene cualidad pasiva para sostener los derechos derivados del contrato de arrendamiento, ya que ésta no tiene ninguna relación arrendaticia con la actora, y que no es sujeto pasivo de la relación jurídica procesal.
Insistió en que el ciudadano Enrique Díaz Ruiz, en su carácter de propietario arrendador, es una persona distinta a la parte actora; y agrega que el actor debe definir si actúa en su condición de propietario arrendador o como arrendador autorizado, lo que no está fundamentado en documento alguno, pues el documento de compraventa no acredita la propiedad del demandante y el contrato de arrendamiento que se menciona en el libelo no fue aportado a los autos. Por lo que pide se declare improcedente la acción.
Alegó que opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, porque en el libelo se habla de la existencia de un contrato locativo, que se analiza como indeterminado, por lo que se solicita el desalojo, cuando tal apreciación no es correcta. Hizo una serie de consideraciones en torno a los contratos de arrendamiento, la diferencia entre la duración del contrato y la relación arrendaticia, así como la influencia que tiene la duración de la relación arrendaticia sobre otras figuras, tales como la prórroga legal, la preferencia ofertiva y el retracto legal.
En un enrevesado y contradictorio razonamiento alegó que el contrato al que se refiere la parte actora en su libelo (folio 3 línea 20 y siguientes) y cuya existencia ésta afirma en forma expresa, celebrado en fecha 19 de febrero de 1.990 a tiempo determinado de seis meses fijos y cuya prescripción pide en el petitum del libelo, expresa que es de los denominados a tiempo determinado, por lo que lo hizo valer, con fundamento en lo dispuesto por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, aunque no se aporta a los autos, para que así el Tribunal se haga una mejor opinión del contenido del mismo, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; de lo que concluye que la antagonista de su representada debió pedir la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento, que de conformidad con la normativa establecida en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios pueden solicitarse para los contratos a tiempo determinado.
Señala que el contrato de arrendamiento es de fecha determinada, cuya acción y procedimiento es distinto al que se pretende ventilar en esta demanda; por lo que se configura la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, porque el contrato no es a tiempo indeterminado sino a tiempo determinado.
Opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al “defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que índica el artículo 340 o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78”, alegando que en el libelo de demanda no se señalan ni identifican con exactitud los linderos del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se demanda y porque no se adjuntaron o acompañaron los instrumentos fundamentales de la pretensión, como lo son: el contrato de arrendamiento al que se hace mención expresa en el libelo de demanda y respecto al cual el actor solicita su prescripción, así como el documento que acredita su cualidad de propietario-arrendador.
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la " existencia de una condición o plazo pendiente”, porque del documento marcado "A" (folio 8 al 11) se evidencian una condición y plazo pendientes que debe verificarse para que se puede protocolizar el documento definitivo, ya que el vendedor nunca podrá protocolizar tal documento pues no es propietario del inmueble objeto de esta demanda, ya que la vendedora carece de la capacidad de disposición necesaria para enajenar el bien al comprador por faltar la declaración sucesoral de los vendedores del inmueble.
Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la demanda.
Alegó que siempre se ha comportado como el mejor padre de familia, ya que ha conservado la cosa y ha realizado las reparaciones necesarias para mantenerla en perfecto estado con dinero de su propio peculio; ha pintado las paredes y ha reemplazado piezas sanitarias, griferías y plomería cuando ha sido necesario.
Negó que deba la cantidad de cincuenta y siete Bolívares Fuertes (Bs.F. 57,00) correspondiente a los cánones de arrendamiento insolutos de los meses de Octubre 2.006 a Mayo de 2.008, a razón de tres Bolívares Fuertes (Bs.F. 3,00) mensuales así como los que continúen causándose hasta la fecha de la sentencia definitiva en este proceso. Negó que deba desalojar el inmueble que ocupa, identificado como anexo 4-4 por la compañía Serdeco (a los efectos del medidor de luz), que lo deba entregar libre de bienes y personas. Negó que haya prescrito el contrato de arrendamiento celebrado en 1.990 con el ciudadano Edecio Antonio Oropeza y suscrito por la demandada en virtud de haber transcurrido más de quince años hasta la presente fecha porque los contratos de arrendamiento no prescriben.
Negó que deba pagar la cantidad de cincuenta y siete Bolívares Fuertes (Bs.F. 57,00); así como los intereses de mora demandados de acuerdo con el artículo 27 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, calculados desde Octubre de 2.006 hasta Mayo de 2.008 más los que se sigan causando hasta la fecha de la sentencia definitiva en este proceso, según el índice de precios al consumidor IPC para el renglón de viviendas en alquiler; como tampoco deba pagar las costas del proceso.
Negó que haya sido notificada por la actora en repetidas oportunidades que es la nueva propietaria y su arrendadora.
Alegó que no ha tenido una actitud hostil contra la actora; que la parte exterior del anexo que ocupa no presenta filtración ni pésimo estado de conservación; negó que tenga filtraciones en paredes, pisos y techos; destruido los pisos, cerámica rota y despegada; mal estado de conservación general y ruinoso. Negó que no permite el acceso a la actora para que verifique el estado de conservación del inmueble.
Negó que realiza en el anexo una actividad comercial remunerada de peluquería con un lava cabeza de peluquería, para ayudarse con el mantenimiento de su familia.
Alegó que las defensas opuestas desvirtúan el fundamento de la acción y la procedencia de la demanda de desalojo; por lo que espera que la demanda sea declarada sin lugar con la respectiva condenatoria en costas; y se reservó el ejercicio de las acciones legales para resarcir el daño patrimonial y moral ocasionado con el ejercicio esta acción.
DE LA RECONVENCIÓN Y SU CONTESTACIÓN:
La representación judicial de la parte demandada reconvino a la parte actora para que reconozca o sea condenada a cumplir el contrato de arrendamiento original, porque su representada pagó por concepto de cánones de arrendamiento cantidades superiores a las que estaba obligada a pagar, desde el 19 de Febrero de 1.990, ya que el canon de arrendamiento del inmueble arrendado, identificado con el N° 47, situado en Subida de Agua Salud, entre las esquinas de Vera Cruz a Alfarería Parroquia La Pastora, estaba regulado por el Departamento de Regulaciones de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento según Resolución Nº 0128 de fecha 14 de Enero de 1.988 dictada en el expediente Nº 62.922, en la cantidad de cuatrocientos noventa Bolívares (Bs. 490,00), .
Que para el momento en que su representada arrendó el inmueble ya estaba regulado el canon de arrendamiento; no obstante, ésta fue conminada a pagar un canon de arrendamiento de tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00) cuando ésta debió pagar la cantidad de cuatrocientos noventa Bolívares (Bs. 490,00), lo que era ilegal pues la Ley prohíbe aumentar el canon de arrendamiento en virtud de la regulación vigente.
Que el arrendador debe compensar los cánones de arrendamiento pagados de manera ilegal en conformidad con la regulación ut supra descrita; por lo que pide se le reintegre a su representada lo que ha pagado de más por concepto de canon de arrendamiento por ser objeto de reintegro, de acuerdo con los artículos 58 y siguientes del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alegó que realizó pagos por reparaciones mayores efectuadas al inmueble por desconocer el paradero del arrendador y por haber sido hechas con urgencia al ser una casa vieja; señaló que gastó en materiales y mano de obra las cantidades que se detallan a continuación:
- En Octubre de 1993, reparación de frisos y tuberías por cuatro Bolívares Fuertes con noventa céntimos (Bs.F. 4,90).
- En Junio, Agosto y Noviembre de 1.994, reparación de frisos y tuberías por ciento ochenta y cinco Bolívares Fuertes con treinta y cuatro céntimos (Bs.F. 185,34).
- En Diciembre de 1.995, reparación de frisos por noventa y siete céntimos de Bolívares Fuertes (Bs.F. 0,97).
- En Diciembre de 1.997, reparación de frisos por setenta y nueve Bolívares Fuertes con cuarenta dos céntimos (Bs.F. 79,42).
- En Octubre y Noviembre de 2.001, reparación de frisos por tres Bolívares Fuertes con diez céntimos (Bs.F. 3,10).
- En Febrero de 2.003, refacción de paredes, frisos, tuberías de aguas limpias y servidas por doscientos setenta y ocho Bolívares Fuertes con veintidós céntimos (Bs.F. 278,22); lo que ameritó que Ingeniería Municipal realizara una inspección y un informe ante la intervención de una vecina.
- En Octubre y Noviembre de 2.005, reparación de frisos y del inmueble por doscientos treinta y un Bolívares Fuertes con noventa céntimos (Bs.F. 231,90).
- En Junio de 2.008, reparación de cerámicas por trescientos setenta y dos Bolívares Fuertes con noventa y nueve céntimos (Bs. F. 372,99).
Alegó que tales reparaciones mayores suman la cantidad de novecientos cincuenta y seis Bolívares Fuertes con ochenta y cinco céntimos (Bs.F. 956,85), los cuales deben ser compensados por ser gastos urgentes de reparaciones mayores efectuadas al inmueble arrendado.
Que los cánones de arrendamiento pagados por su representada en los últimos tres años ascienden a la cantidad de ochenta y ocho mil quinientos Bolívares (Bs. 88.560,00), Que a su representada se le demandó el pago del canon de arrendamiento a razón de tres mil Bolívares (Bs. 3.000,00), ahora tres Bolívares Fuertes (Bs.F. 3,00), cuando ésta sólo estaba obligada a pagar cuatrocientos noventa Bolívares (Bs.540,00), es decir, cuarenta y nueve céntimos de Bolívares Fuertes (Bs.F. 0,49), en virtud de la regulación emanada de la administración Estadal inquilinaria, así que ha pagado en exceso la cantidad de dos mil quinientos diez Bolívares (Bs. 2.510,00), ahora dos Bolívares Fuertes con cincuenta y un céntimos (Bs.F. 2.51) mensuales, desde el 19 de Marzo de 1.990.
Que su representada pagó reparaciones que no le correspondían y que pagó la cantidad de noventa Bolívares Fuertes con treinta y seis céntimos (Bs.F. 90,36) en exceso del canon de arrendamiento máximo; lo que considera que es objeto de repetición según los artículos 58 y siguientes del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la que pidió que se compensen al canon de arrendamiento tales cantidades, pues su representada ha pagado anticipadamente los cánones correspondientes a los meses que van desde Octubre de 2.006 hasta Mayo de 2.008, por una cantidad que supera la cantidad demandada de cincuenta y siete Bolívares Fuertes (Bs.F. 57,00), con el exceso demandado, quedando un saldo a favor de su representada.
Por lo anteriormente expuesto, reconviene a la ciudadana LUZ ZENITH DE LA HOZ SALAS, para que reconozca o se declare que tal deuda preexiste a la fecha en que se ha causado el canon de arrendamiento, lo que se verifica por mes vencido.
Que su representada ha cumplido con las obligaciones inherentes a su condición de arrendataria, toda vez que se ha comportado como un buen padre de familia, al mantener en perfecto estado todo aquello que le corresponde y al efectuar los pagos a su cargo aún por encima de lo regulado, lo que supone el pago anticipado de los cánones de arrendamiento. Que la actora reconvenida es quien ha incumplido con el contrato de arrendamiento, al cobrar los cánones de arrendamientos por encima de lo regulado y no efectuar las reparaciones mayores a que estaba obligada, impidiendo con ello que su representada goce de manera pacífica del inmueble arrendado.
Estimó el valor de la reconvención en la cantidad de un mil doscientos cuarenta y cinco Bolívares Fuertes con cuarenta y un céntimos (Bs.F. 1.245,41).
Solicitó al Tribunal, lo siguiente:
Primero: que declare con lugar la reconvención e improcedente la demanda incoada por la actora reconvenida. Segundo: que se ordene el cumplimiento del contrato de arrendamiento en todas y cada una de sus partes, en consecuencia que el actor reconvenido permita a su representada el goce pacífico de la cosa arrendada. Tercero: que se condene a la actora- reconvenida, a que se compensen los pagos efectuados de más en atención a la regulación ut supra descrita a los cánones de arrendamientos que se adeudaren. Cuarto: que se condene a la actora-reconvenida al pago de las costas, costos y demás gastos de la reconvención. Quinto: que se acuerde la corrección monetaria de las cantidades demandadas, ya que son calculadas al valor de los daños para el momento de la interposición de la presente demanda.
Impugnó los documentos que cursan a los folios 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 y 18 del expediente, en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad de contestar la reconvención, la ciudadana CARMEN LAURA ROMERO OROZCO, actuando en su carácter de apoderada judicial de ciudadana LUZ ZENITH DE LA HOZ SALAS, contestó la reconvención planteada contra su representada y formuló una serie de alegatos:
Sobre la falta de cualidad rebatió que a pesar de que la demandada alegó que la actora no era propietaria-arrendadora, no tiene "legitimatio ad causam activa" y no tiene cualidad para sostener la acción propuesta, propone reconvención en su contra para que se compensen cánones con supuesto sobre alquiler y supuestas reparaciones mayores, lo que constituye la aceptación y reconocimiento del carácter de propietaria-arrendadora de la actora.
Rechazó, negó y contradijo la reconvención propuesta contra su representada, tanto en los hechos como en el derecho, porque la actora no adeuda a la demandada la cantidad de NOVENTA BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (BS.F. 90,36) por concepto de sobre alquileres desde el 19 de Marzo de 1990, sujetos a reintegro, toda vez que la acción para solicitar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años, de conformidad con el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y agregó que la demandada pretende la declaración de solvencia por compensación mediante la acción de previstas en los artículos 62 y 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que esto implica una confesión de la demandada sobre su insolvencia respecto a los cánones de arrendamiento demandados como insolutos; por lo que pide que se declare sin lugar la compensación e insolvente a la demandada respecto al pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos.
Rechazó, negó y contradijo que la actora adeude la cantidad de un mil ciento cincuenta y seis Bolívares Fuertes con ochenta y cinco céntimos (Bs.F. 1 156,85) por concepto de reparaciones mayores en condiciones de urgencia, causados en materiales y mano de obra, en reparaciones de frisos, tuberías y cerámica; por lo que pide que se declare sin lugar tal compensación.
Refutó que la demandada haya cumplido su obligación de conservar la cosa como un buen padre de familia, pues considera que con sus alegatos solo confiesa no haber ejecutado reparaciones suficientes, ya que su conducta negligente causó un deterioró mayor. Rebatió que la reparación de frisos, tuberías y cerámica, no constituyen reparaciones mayores urgentes, menos por el monto que pretende la demandada compensar y que resulta de su sumatoria desde el año 1.993 hasta el año 2.008, sino reparaciones menores a cargo del arrendatario. Indicó que no haber encontrado al arrendador no la libera de su obligación de notificarlo según el artículo 1.595 del Código Civil.
Impugnó y desconoció las facturas identificadas con las letras R1, R2, R3, R4, R5, R6, R7 y R8 consignadas por la demandada como fundamento de la compensación, al considerar que éstas no reúnen los requisitos exigidos por el SENIAT y de ser de fecha anterior a aquella en que la actora adquirió el inmueble, salvo la factura identificada R8, que impugna y desconoce, ya que versa sobre una supuesta reparación mayor urgente realizada ocho (08) meses después de la inspección judicial practicada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 16 de Noviembre de 2.007.
En cuanto a las copias que impugnó la demandada en la oportunidad de contestar la demanda, indicó que tales documentos fueron consignados en originales y cursan del folio 34 al 42 del expediente, los cuales hizo valer de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Al referirse al pedimento de corrección o indexación monetaria, manifestó que la misma procede sobre cantidades de dinero determinadas, líquidas y exigibles, sin que en la reconvención se haya determinado la cantidad que pretenden se corrija, que la misma es indeterminada y sujeta a la declaración de procedencia y determinación del Tribunal.
Se refirió a diversos alegatos expuestos por la representación judicial de la parte demandada en la contestaron la demanda; manifestó que el inmueble no calificaba para la expropiación ni había sido afectado por el beneficio de adjudicación que otorga la Alcaldía Metropolitana de Caracas; que el documento de propiedad y sus respectivas aclaratorias no habían sido declarados judicialmente nulos, que tienen plena validez legal y que de ellos emerge la legitimatio ad causam de su representada para sostener la acción interpuesta; añade que tales alegatos sobre la invalidez del documento de propiedad de la actora son infundados, porque en el mismo están presentes los elementos esenciales de validez: objeto, causa, consentimiento y capacidad, y que la actora está en posesión del bien vendido; y agrega que la actora no ha sido declarada incapacitada judicialmente para comparecer en juicio por sí misma sin representación legal, por lo que tiene la legitimatio ad processum.
Rebatió que la relación arrendaticia de la demandada fuera con Enrique Díaz Ruiz como "arrendador - propietario"; e indicó que la demandada tenía conocimiento de que el ciudadano Enrique Díaz Ruiz había fallecido en el año 1.996 y que la relación arrendaticia continuó con sus herederos.
Señaló que el el contrato de arrendamiento celebrado el 19 de Febrero de 1.990 "intuito personae" con Edecio Antonio Oropeza y suscrito por la demandada, estaba viciado de nulidad.
Manifestó que el contrato de arrendamiento tuvo una vigencia de seis meses prorrogables, que había operado la tácita reconducción, al expirar el término fijo del contrato de arrendamiento y continuar la ocupación hasta que terminó la relación arrendaticia al transcurrir quince años y un día, de conformidad con el artículo 1.580 del Código Civil; ya que el contrato se encontraba prescrito.
Expresó que el ciudadano Edecio Antonio Oropeza se fue del inmueble y que la demandada sigue ocupándolo, no como acompañante del nombrado ciudadano sino como inquilina, que la relación arrendaticia no ha durado más de diecisiete años, ya que se habría iniciado una relación arrendaticia bajo contrato verbal a tiempo indeterminado entre la demandada y los herederos de Enrique Díaz Ruiz, la cual ha respetado la actora desde la autenticación del documento de propiedad en fecha 2 de Octubre de 2.006, subrogándose y respetando la relación arrendaticia, a tenor de lo establecido en el artículo 20 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo cual notificó a la demandada.
Refutó que la demandada se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que no existe pago ni consignación; y agregó que la compensación que pretende con el reintegro delata su insolvencia.
Manifestó que la demandada ha cambiado el destino de uso del área de la Quinta La Coromoto denominada anexo 4-4 (por la compañía Serdeco a los efectos del medidor de luz) al realizar una actividad comercial de peluquería.
Que la demandada se encuentra incursa en los literales a), d) y e) del artículo 34 eiusdem, por estar insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento, realizar una actividad comercial en el área que ocupa como inquilina y haber sido negligente en la obligación de cuidar la cosa arrendada como un buen padre de familia y haber permitido un deterioro mayor del inmueble al del su uso normal.
Que el contrato de arrendamiento es un contrato verbal a tiempo indeterminado y que es procedente la acción de desalojo interpuesta.
Pidió que se declare sin lugar la reconvención y con lugar la acción de desalojo con la correspondiente condenatoria en costas.
Analizadas como han sido las alegaciones de las partes, el Tribunal pasa previamente a decidir el siguiente planteamiento:
PUNTO PREVIO
1.- DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORD. 6° DEL ART. 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA AL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO EN EL LIBELO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORD. 4º DEL ART. 340 EIUSDEM.

La parte demandada opuso esta cuestión previa alegando como fundamento que en el libelo de demanda no se señalan ni identifican con exactitud los linderos del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se demanda.
La parte actora procedió a subsanar esta cuestión previa indicando los linderos, de la manera que a continuación se especifica:
“El inmueble propiedad de la actora está constituido por una (01) casa destinada a vivienda identificada con el Nº 47 de nombre La Coromoto, ubicada de Veracruz a Alfarería en el lugar denominado Agua Salud, Parroquia La Pastora. Dicho inmueble tiene una superficie aproximada de seis metros cuadrados (6,00 m2) de frente por veinticuatro metros cuadrados (24 m2) de fondo y se encuentra alinderado así: NORTE: con terrenos que son o fueron de Antonio Cachao Pérez, SUR con prolongación de la Calle Norte del Banco Obre, ESTE con casa - solar que es o fue de Concepción Ravelo Padino y OESTE con terrenos que son o fueron de Antonio Cachazo Pérez.
La identificación del inmueble, sus medidas y linderos constan en instrumento de propiedad autenticado en fecha 2 de Octubre de 2.006 ante la Notaria Publica Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 31, Tomo 83 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa oficina, y de sus aclaratorias autenticadas ante la misma oficina notarial en fechas 21 de Mayo de 2.007 y 25 de Febrero de 2.008 bajo los Nº 25, Tomo 49 y Nº 23, Tomo 19, respectivamente”.

Para resolver el Tribunal observa:
La presente cuestión previa es la prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma del libelo; al respecto establece el artículo 340 eiusdem lo siguiente:
“El libelo de la demanda deberá expresar:
4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble…”.

En este orden de ideas, el Dr. A. Rengel Romberg en su texto “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1.987” Tomo III, (p.77), señala lo siguiente:
“En cuanto a los requisitos que deben llenarse en el libelo, hemos visto...omissis…que ellos tienden a permitir la necesaria congruencia de la sentencia con la pretensión contenida en la demanda, porque condicionan en cierto modo el cumplimiento de aquel deber del juez. Y en efecto, si en la demanda no se contienen las indicaciones que exige el Artículo 340 C.P.C., no queda exactamente determinada la pretensión que es el objeto del proceso, ni los elementos de ésta, y mal podría el juez así dar cumplimiento al deber de hacer congruente la sentencia con la pretensión...”

Así mismo el Dr. Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza, en su obra “Las Cuestiones Previas. En el Procedimiento Civil Ordinario” (2004) (p.58), sostiene:
“...omissis…debemos señalar, que los defectos de forma que se le imputen a la demanda deben tener relevancia jurídica, que no se traten de simples errores materiales en la elaboración de la demanda como documento.
Sin embargo, debemos tener en cuenta que la demanda en forma es un presupuesto procesal, cuya falta de subsanación puede dar lugar a la desestimación de la demanda...omissis….”

En el presente caso, la demandada no objetó la subsanación hecha por la actora de la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 eiusdem, sin embargo, considera este Tribunal que tal cuestión previa fue correctamente subsanada. Así se declara.

2.- DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORD. 6° DEL ART. 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA AL DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO EN EL LIBELO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORD. 6º DEL ART. 340 EIUSDEM.

La parte demandada opuso esta cuestión previa alegando que considera que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de Febrero de 1.990 con el ciudadano Edecio Antonio Oropeza es el documento fundamental de la demanda al igual y un documento de venta que acredite la cualidad de propietario-arrendador de la actora.
La parte actora al pedir que se declarara sin lugar tal cuestión previa insistió en que la relación de arrendamiento se rige por un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, no por el contrato escrito celebrado por el ciudadano Edecio Antonio Oropeza, y que el derecho de la actora deriva del documento de propiedad y sus aclaratorias. Además señaló que no interpuso acumulativamente dos o más acciones sino una por desalojo.
Para resolver el Tribunal observa:
La presente cuestión previa es la prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma del libelo; al respecto establece el artículo 340 eiusdem lo siguiente:
“El libelo de la demanda deberá expresar:
6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo…”.

El Dr. Ramón Escovar León en su texto “La Demanda” (2.000), (p.32), explica:
“...omissis...si el libelo de la demanda no se acompaña con los documentos fundamentales en los cuales se fundamenta la pretensión, prosperará la cuestión previa del ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil...omissis...”.

La parte actora pide el desalojo del inmueble arrendado alegando que la relación arrendaticia se rige por un contrato verbal a tiempo indeterminado celebrado entre la ciudadana María Yamitza Torrealba Álvarez, en su carácter de arrendataria, y, los herederos del ciudadano Enrique Díaz Ruiz, en su carácter de arrendador, aunque en el libelo dice que la demandada afirma ser arrendataria en virtud de un contrato de arrendamiento escrito; de allí que este Tribunal no considere que tal documento sea aquel en que se fundamente la pretensión, toda vez que en el supuesto en que la demandada en este proceso efectivamente alegue que la relación arrendaticia se rige por tal documento, por aplicación del principio de la carga de la prueba, será a ésta a quien corresponderá aportarlo a los autos. Así se establece.
De otra parte, tampoco resulta procedente tal cuestión previa porque deba aportarse un documento de venta que acredite la cualidad de propietario-arrendador de la actora, porque, por una parte, la actora aportó como documentos fundamentales de su demanda el contrato de compraventa que celebró sobre el inmueble y sus dos aclaratorias, cuyo valor probatorio será analizado en otro punto de esta sentencia; y por otra parte, lo que pretende la parte demandada por esta vía de cuestión previa, está vinculado con la legitimatio ad causam, lo cual es una defensa de fondo. Así se establece.
De tal manera que a criterio de este Tribunal lo procedente en este caso es desechar la presente cuestión previa y así debe ser declarado. Así se decide.
3.- DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORD. 7° DEL ART. 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
La parte demandada opuso esta cuestión previa alegando que debía verificarse una condición y plazo pendiente para que se pudiera protocolizar el documento definitivo porque falta la declaración sucesoral de los vendedores del inmueble.
La parte actora al pedir que se declare sin lugar esta cuestión previa, expresó que es improcedente porque las obligaciones de la arrendataria no están sometidas a plazo o condición pendiente, suspensiva ni resolutoria.
Para resolver el Tribunal observa:
La presente cuestión previa es la prevista en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente:
El Dr. A. Rengel Romberg en su texto “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1.987” Tomo III, (p. 78), señala lo siguiente:
“...omissis…algunas de las cuestiones tradicionalmente consideradas excepciones procesales (dilatorias), como la de condición o plazo pendiente...omissis…se relacionan con el derecho deducido y provocan no una paralización del proceso, sino una suspensión temporaria de la exigibilidad de la pretensión, y constituyen, no un defecto del proceso, sino del derecho reclamado, una limitación temporal del derecho, que afecta a la pretensión misma. Y en efecto, la alegación de una condición o de un plazo pendiente (Ordinal 7º) implica la admisión de la existencia de la obligación, o el reconocimiento del derecho, y sólo se invoca una circunstancia que lo limita o afecta temporalmente, hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, de tal modo que la resolución de la cuestión previa no paraliza el proceso, sino que detiene el pronunciamiento de la sentencia de mérito hasta que se cumpla la condición o plazo pendiente, por encontrarse temporalmente afectada la exigibilidad de la pretensión...”

El Dr. Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza, en su obra “Las Cuestiones Previas. En el Procedimiento Civil Ordinario” (2.004), (p.63 y s.), sostiene:
“Esta cuestión previa ha sido cuestionada en la doctrina, por considerar que en este supuesto lo que existe es falta de interés procesal, el cual es exigido por el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, por ser uno de los presupuestos del derecho de acción.
Existiendo falta de interés procesal, esta defensa debería plantearse como excepción procesal perentoria según el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y tendría como efecto una sentencia meramente procesal, en la cual se desestime la demanda por ese motivo.
Con fundamento en los artículos 1197 del Código Civil que dispone, ‘la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto’, artículo 1198, según el cual, ‘es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto’ y ‘resolutoria cuando, verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese contraído jamás’; y, artículo 1213, que establece, ‘lo que se debe a un término fijo no puede exigirse antes del vencimiento’; Pesci-Feltri (1.990) afirma, que permitir al demandante introducir una demanda cuando el plazo o condición están pendientes, lesiona el derecho constitucional a la defensa del demandado..omissis…”

En el presente caso, las obligaciones alegadas por la parte actora a cargo de la arrendataria demandada no están sujetas a ninguna condición ni plazo alguno que esté pendiente. Igualmente observa el Tribunal que los alegatos formulados por la parte demandada para fundamentarla, no se subsumen al supuesto de hecho previsto en esta cuestión previa; razón por la cual, este Tribunal considera que la presente cuestión previa no debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
Se hace necesario destacar que la parte demandada confunde la falta de interés con la falta de capacidad; ello se desprende de las alegaciones que formuló para fundamentar la presente cuestión previa, por lo que este Tribunal en aplicación del principio iuris novit curia, consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al constatar que sus alegatos son los mismos con los que sustentó la falta de capacidad o legitimatio ad causam que fundamentó en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil se pronunciarse sobre tales alegatos como se verá infra.

4.- DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORD. 11° DEL ART. 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
La parte demandada opuso esta cuestión previa alegando que considera que la actora debió intentar la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento, porque el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de Febrero de 1.990 con el ciudadano Edecio Antonio Oropeza es a tiempo determinado por seis meses fijos.
La parte actora al contradecir esta cuestión previa, insistió en que la relación arrendaticia con la demandada se regía por un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, por lo que resultaba procedente el desalojo del inmueble.
Para resolver el Tribunal observa:
La presente cuestión previa es la prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
El Dr. A. Rengel Romberg en su texto “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1.987” Tomo III, (p. 82), señala lo siguiente:
“...omissis…cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que ‘debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción’...”

El Dr. Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza, en su obra “Las Cuestiones Previas. En el Procedimiento Civil Ordinario” (2.004), (p.63 y s.), sostiene:
“En el primer supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, señala Rengel (1.991), que existe ‘carencia de acción’ o la define ‘como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
La jurisprudencia ha aclarado que tal prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la ley que no es posible ejercer el derecho de acción; ..omissis…Cuando de manera expresa o implícita, la ley prohíbe ejercer el derecho de acción, no hace la correlativa obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, en consecuencia, el proceso debe extinguirse.
En este sentido se ha pronunciado la Sala Constitucional en sentencia No. 776 del 18 de Mayo de 2.001, al señalar que además de las dos causales del ordinal que nos ocupa, resulta inatendible el derecho de acción ejercido; (a) cuando no existe interés procesal, (b) cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres, (c) cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer un fraude procesal o a la ley, (d) cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos, que no se pueden amparar en la libertad de expresión, (e) cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho, (f) cuando el accionante no pretende que se administre justicia, y (g) cuando la demanda atente contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado.
En el segundo supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley sólo permite admitir la acción por determinadas causales, sí existe el derecho de acción para el demandante, pero está limitado para su ejercicio”

Tal como quedó establecido ut supra, la parte actora pide el desalojo del inmueble arrendado sustentado en que la relación arrendaticia se rige por un contrato verbal a tiempo indeterminado celebrado entre la ciudadana María Yamitza Torrealba Álvarez, en su carácter de arrendataria, y, los herederos del ciudadano Enrique Díaz Ruiz, en su carácter de arrendadores; por lo que correspondía a la parte demandada probar que la relación arrendaticia se regía por el contrato celebrado en fecha 19 de Febrero de 1.990 con el ciudadano Edecio Antonio Oropeza y que el mismo era a tiempo determinado, a los fines de la declaratoria con lugar de ésta cuestión previa, así que ha debido aportar a los autos dicho contrato. Ahora bien, como quiera que la parte actora aportó copia simple de dicho instrumento, se hace necesario que el Tribunal analice su valor probatorio; en tal sentido, la copia simple de un documento privado no tiene valor probatorio alguno, al no haber sido aportado en la forma prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a menos que se pida su exhibición, como lo hizo la parte actora sin que haya instado la intimación de su contraparte para que exhibiera el contrato de arrendamiento que supuestamente se encuentra en su poder. Así se decide.
Por los razonamientos expuestos este Tribunal considera que la presente cuestión previa no debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
5.- DE LA ILEGITIMATIO AD CAUSAN ACTIVA
La parte demandada alegó que la actora carece de cualidad o de interés para intentar la presente acción alegando que el documento de compraventa es el fundamento de su derecho a accionar y que la ciudadana Luz Zenith De La Hoz Salas no es propietaria, porque al momento de la supuesta compraventa no se había tramitado la declaración de herederos universales o la declaración sucesoral necesaria para disponer de los derechos sucesorales del anterior propietario.
La actora al contradecir tales alegatos, consideró que el hecho de que la demandada la reconviniera para que se compensen cánones con supuestos sobre alquiler y supuestas reparaciones mayores, constituye la aceptación y reconocimiento de su carácter de propietaria-arrendadora; además, que tal carácter consta del documento de propiedad autenticado y sus aclaratorias.
Ahora bien, la acción constituye un presupuesto procesal, por lo tanto, su naturaleza es de orden público que el Juez está en la obligación de analizar.
Al respecto debe destacarse, que el proceso debe instaurarse entre aquellos sujetos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de la relación procesal incoada y por instaurarse. En este sentido nuestro procesalista patrio Arístides Rengel Romberg en su Obra citada, Tomo III, indica:
(...)”Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación solo puede saberse al final del proceso, en la Sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda”

Partiendo de este criterio doctrinario, el Juez en la sentencia definitiva debe entrar a analizar la legitimatio ad causam de las partes que actúan en el proceso.
Según la opinión de nuestro jurista Dr. Luis Loreto, en su trabajo “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, en la Obra “Ensayos Jurídicos”, Ed. Jurídica Venezolana, 1.987:
(...) “La cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa; en el segundo caso, se trataría de la cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve con a demostración de la identidad entre la persona que ejerció la acción y el titular de la misma; contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o el poder jurídico y la persona contra quien se concede o la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándole, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera... La cualidad expresa la referencia de un poder de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado” (...).

En este mismo orden de ideas, encontramos nuevamente la opinión del Dr. A. Rengel Romberg en su obra citada, según la cual:
(...) “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”(...)

Nuestro artículo 140 del Código Adjetivo Civil establece:
“Fuera de los casos previstos por la ley, no puede hacerse valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno”.

Ahora bien, a los fines de determinar la legitimatio ad causam activa, este Tribunal pasa a analizar las pruebas aportadas al proceso que estén relacionadas con este planteamiento:
1.- Contrato de compraventa que cursa a los folios 40 al 42, celebrado entre HILDA GALARRAGA DE DÍAZ, titular de la cédula de identidad Nº 1.886.827, actuando en su propio nombre y en representación de la sucesión de Enrique Díaz Ruiz, en su carácter de vendedor, y, la ciudadana LUZ ZENITH DE LA HOZ SALAS, titular de la cédula de identidad Nº 22.022.505, en su carácter de compradora del inmueble constituido por una casa y las bienhechurías construidas sobre un terreno situado de Veracruz a Altagracia Nº 47, en el lugar denominado Agua Salud, Parroquia La Pastora ; cuya propiedad consta en documento protocolizado ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 13 de Septiembre de 1.988, bajo el Nº 36, Tomo 31, Protocolo Primero. En el texto de dicho documento se lee: “…Quedando entendido entre las partes que se está tramitando la Declaración Sucesoral, para que esta veta pueda ser llevada por ante el Registro correspondiente”. El contrato fue otorgado por ante la Notaría Pública Trigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 2 de Octubre 2006, bajo el Nº 81, Tomo 83, de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría.
2.- Aclaratoria de contrato de compraventa otorgado por ante la Notaría Pública Trigésimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 2 de Octubre de 2.006, bajo el Nº 81, Tomo 83, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que cursa a los folios 37 al 39; dicha aclaratoria fue otorgada por ante la misma Notaría Pública Trigésima Sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 21 de Mayo de 2.007, bajo el Nº 25, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; en la cual la ciudadana LUZ ZENITH DE LA HOZ SALAS, en su carácter de compradora, salva la omisión del documento en relación con el lindero norte del inmueble.
3.- Aclaratoria de contrato de compraventa otorgado por ante la Notaría Pública Trigésimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 2 de Octubre de 2.006, bajo el Nº 81, Tomo 83, de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría, que cursa a los folios 34 al 36; dicha aclaratoria fue otorgada por ante la Notaría Pública Trigésimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de Febrero de 2.008, bajo el Nº 23, Tomo 19, de los Libros de Autenticaciones de la Notaría; mediante la cual la ciudadana LUZ ZENITH DE LA HOZ SALAS, en su carácter de compradora, salva la omisión del documento en relación con el nombre de una de las esquinas que conforman la dirección del inmueble e indica que la dirección correcta es: Casa Nº 47 de nombre La Coromoto, ubicada en las esquinas de Veracruz a Alfarería, El Manicomio, Parroquia La Pastora, en el lugar denominado Agua Salud, Municipio Libertador, Caracas.
Estos tres documentos auténticos son instrumentos públicos de los que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil, por haber sido otorgados ante un Notario, funcionario con autoridad para darle fe pública; que al no haber sido impugnado por los medios legales en la oportunidad procesal por la parte contra quien fueron opuestos, adquirieron el valor de plena. Así se declara.
Ahora bien, al tratarse los instrumentos subexamine, de documentos relacionados con la traslación de la propiedad del inmueble cuyo desalojo es la causa petendi de la demanda, a los fines de demostrar la propiedad frente a terceros de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.924 del Código Civil, como lo es en este caso la parte demandada, se requiere el registro del documento por imperio del ordinal 1° del artículo 1.920 eiusdem luego de cumplida como hay sido la formalidad de su autenticación según lo prevé el artículo 1.921 ibídem. De tal manera que la parte actora no demostró que registró el documento a través del cual alega que adquirió el inmueble cuyo desalojo pretende, se traduce en que no demostró en este proceso ser su propietaria, carácter que se atribuyó para actuar en este proceso. Así se decide.
4.- Carta de Adjudicación que cursa al folio 12, emitida por el Consejo Nacional de la Vivienda del Ministerio para la Vivienda y Hábitat, en el marco del beneficio Programa VIII, dirigido a las familias en condiciones de Damnificadas y Alto Riesgo, en fecha 6 de Junio de 2.006, donde se hace constar que se ha adjudicado una vivienda del mercado segundario a la ciudadana DE LA HOZ SALAS LUZ ZENITH, titular de la cédula de identidad Nº 22.022.505, ubicada en La Parroquia La Pastora, de Veracruz a Alfarería, Nº 47, en el lugar denominado Agua Salud, la cual fue ofertada por la ciudadana HILDA GALARRAGA DE DÍAZ, titular de la cédula de identidad Nº 1.886.827; este documento administrativo se asimila a un documento público, que al no haber sido impugnado a través de los medios legales en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.360 del Código Civil.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que a la ciudadana LUZ ZENITH DE LA HOZ SALAS se le otorgó este beneficio para la adjudicación de una vivienda y que en el texto aparece la siguiente mención: “…el documento tramitado por ante esta Institución (compra-Venta), se encuentra en proceso de Autenticación por ante la Notaría Pública y su respectivo Registro”. (Subrayado del Tribunal)
En tal sentido resulta oportuno citar lo expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 543 de fecha 17 de Septiembre de 2003, donde interpretó el contenido y alcance del artículo 1.924 del Código Civil:

“...Ahora bien, el artículo 1.924 del Código Civil establece:
“Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”.
Ha sido jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1.924 del Código Civil distingue la consecuencia de la falta de protocolización de un acto en dos casos:
En el primer párrafo, se trata de los actos en que la formalidad del registro es simplemente ad-probationem, a diferencia (segundo párrafo) de cuando el registro es esencial para la validez del acto y la Ley no admite otra clase de prueba para establecerlo, o sea, que la formalidad es ad-solemnitatem.
Cuando el registro es ad-probationem, el acto no registrado surte efecto entre las partes, pero no surte efecto contra terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.…omissis…Así pues, ni el título supletorio, ni el documento autenticado, ni las otras pruebas de los autos son suficientes para que la parte reivindicante pruebe la propiedad de las bienhechurías ante un tercero, sino que para ello sería necesario que los documentos antes citados estuviesen registrados, con la autorización previa del Concejo Municipal, quien es el propietario del terreno. Por tanto, de acuerdo con la doctrina indicada, mal podía el tribunal superior declarar procedente una acción de reivindicación, si el actor no había presentado el documento a que se refiere el artículo 1.924 del Código Civil, requisito fundamental de procedencia de la pretensión…omissis…La recurrida estableció, en efecto, que “los inmuebles deben cumplir con la formalidad esencial del registro, como bien lo disponen los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil. Es claro que la recurrida sí interpretó correctamente la norma denunciada como infringida, pues indicó que no es admisible otra prueba para hacer valer el derecho de propiedad sobre un inmueble, que no sea el título registrado. En el presente asunto, según los hechos establecidos por el juez de alzada, el actor pretendió la reivindicación de un inmueble con un documento autenticado, el cual no podía surtir efectos contra su contraparte, como bien lo declaró el juez de alzada. En tal caso, el comprador del bien tiene una acción contra su vendedor, que podrá ser ejercida en un procedimiento distinto de éste. (Subrayados del Tribunal).

Este criterio jurisprudencial lo comparte esta sentenciadora y lo hace suyo para aplicarlo al caso concreto, en aras de la uniformidad de criterios judiciales, de seguridad jurídica y de integridad de la legislación, según lo dispone el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Tal como lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de acuerdo a la correcta interpretación de los artículos 1.920 y 1924 del Código Civil, sólo puede hacerse valer el derecho de propiedad frente a un tercero cuando se pruebe por título registrado; de allí que este Tribunal ante la omisión de la parte actora de presentar título registrado de propiedad, considera que en el presente caso la ciudadana LUZ ZENITH DE LA HOZ SALAS no demostró tener la cualidad o el interés necesario para intentar la acción, ya que no logró demostrar frente a la ciudadana MARÍA YAMITZA TORREALBA ÁLVAREZ que actúa con el carácter de propietaria arrendadora del inmueble como dijo serlo; vale decir, que la demandante, no tiene cualidad bajo la premisa del interés jurídico actual para sostener razones que litigar en contra de la arrendataria demandada obedeciendo con estricto apego a la materia sustantiva. Así se decide.
Se concluye que no puede nacer ese interés en la actora frente a la demandada hasta tanto realice la materialización de su derecho y no de otra manera que en este caso se debió haber traído al proceso el documento registrado donde conste el derecho de propiedad que dice tener del inmueble arrendado. En consecuencia, esta sentenciadora considera de importancia capital, revisar nuevamente las enseñanzas del maestro LUIS LORETO en su trabajo citado, pág. 225, quien precisó:
“Dada la relación lógica de antecedente a consecuente en que se encuentra la cualidad con respecto al interés jurídico hecho valer en juicio, es posible y de gran interés práctico separar en el proceso la prueba de una, de la prueba del otro, ya que si se demuestra la no existencia de la primera, antecedente lógico, que funciona en la estructura del proceso como un punto prejudicial, es manifiesto que será innecesario pasar a demostrar la existencia del segundo, interés jurídico demandado.”

En efecto, el trabajo “cumbre” de la obra del Dr. LORETO, termina enseñando la cualidad como causa efficiens de la acción; y siendo la institución de LA ACCIÓN de eminente orden público, le es obligatorio al Juzgador el revisar sus extremos de procedencia antes de analizar el mérito de la causa, para verificar si el demandante tiene derecho o no, en accionar y movilizar los órganos de la administración de justicia; y, en el caso objeto de estudio quedó patentado que la parte demandante no guardó los extremos de Ley, pues no produjo el documento registrado donde conste la titularidad del derecho de propiedad que se atribuye sobre el inmueble arrendado cuyo desalojo demandó; razón por la que no nació el derecho de arrendadora como lo pretende; en consecuencia, no tiene la legitimatio ad causam activa necesaria para actuar en este proceso. Así se decide.
En cuanto a la reconvención, el Tribunal observa que la parte demandada reconvino a la parte actora por un supuesto sobre alquiler y una compensación por unas supuestas reparaciones mayores realizadas en el inmueble que habita como arrendataria.
El Tribunal observa que la parte demandada a pesar de haber impugnado el carácter de propietaria del inmueble arrendado que se atribuyó la parte demandante reconvenida, la reconviene por una serie de situaciones existentes inclusive con anterioridad a la fecha que la actora alega que es propietaria del inmueble, lo cual resulta a todas luces contradictorio. La parte actora no tiene cualidad para demandar el desalojo, ¿pero si tiene para que la parte demandada la demande y le exija el pago que reclama en la reconvención?
Ahora bien, decidido como ha quedado que la parte actora no demostró que tiene la cualidad que se atribuyó para demandar, trae como consecuencia que tampoco tenga cualidad para que la parte demandada la reconvenga, por lo que la reconvención no puede prosperar en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
Como consecuencia de la presente decisión este Tribunal no puede entrar a analizar el mérito de la causa. Así se decide.
Por los razonamientos explanados y cumplidos como se encuentran los extremos contenidos en los artículos 12, 15 y 243 del Código del Procedimiento Civil por esta Juzgadora, el Tribunal considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
III
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Civil, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SUBSANADA la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el ordinal 4º del artículo 340 eiusdem, opuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el ordinal 6º del artículo 340 eiusdem, opuesta por la parte demandada.
TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendiente, opuesta por la parte demandada.
CUARTO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, opuesta por la parte demandada.
QUINTO: CON LUGAR la excepción perentoria referida a la ilegitimatio ad causam activa, vale decir, LA FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDANTE para intentar la presente acción; en consecuencia SIN LUGAR la demanda.
SEXTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada.
En consecuencia se declara EXTINGUIDO EL PROCESO que por DESALOJO intentó la ciudadana LUZ ZENITH DE LA HOZ SALAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-22.022.505; representada en este proceso a través de sus apoderadas judiciales, ciudadanas CARMEN LAURA ROMERO O. y ANA V. OROZCO VILLALOBOS, Abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 51.580 y 13.803, respectivamente; contra la ciudadana MARÍA YAMITZA TORREALBA ÁLVAREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-9.920.806; representada en este proceso a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos JESÚS DOMÍNGUEZ y JANETH DÍAZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 73.360 y 72.062, respectivamente.

No hay condenatoria al pago de costas procesales por no haber vencimiento total como lo exige el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Juzgado en conformidad con los artículos 247 y 248 eiusdem.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinte (20) días del mes de Julio del año dos mil nueve (2.009). Año: 198º de la Independencia y 150º de la Federación.