TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, doce (12) de junio de dos mil nueve (2009).
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000288
PARTE ACTORA: DOMENICO SCIRE ERRANTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.968.472.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: NELSON DIAZ GONZALEZ y LUIS FERMION JIMENEZ TOVAR inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 40.037 y 32.986 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CALIDAD INYECTION 2013, C.A., inscrita en el Registro mercantil Segundo del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 57, del tomo 279-A-Sgdo., en fecha 07 de octubre de 1.999.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAUL TRUJILLO ROJAS inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 21.798.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, plenamente identificada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 11 de mayo de 2009.
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 14 de octubre de 2008, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados NELSON DIAZ GONZALEZ y LUIS FERMION JIMENEZ TOVAR, antes identificados, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano DOMENICO SCIRE ERRANTE, la cual luego de sufrir los tramites de rigor, fue distribuida al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Expone la parte actora en su escrito libelar: Que consta de documento público autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, que en fecha 07 de octubre e 2004, anotado bajo el No. 32, tomo 43, dio en arrendamiento a la demandada un inmueble constituido por el galpón industrial identificado con el No. 4, con el área aproximada de 150Mts2, ubicado en la vuelta del pescozón, en la antigua carretera Antemano, frente a Makro de la Yaguara, Urbanización Bella Vista de la Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador. Que en la cláusula segunda de dicho contrato quedó establecido, que el plazo de duración era de un año fijo, contado a partir del 01 de octubre de 2004, hasta el primero de octubre de 2005, siendo revisado su canon de arrendamiento anualmente si se diera el caso de una prorroga. Que si el arrendatario deseara prorrogar el contrato debería notificarlo por escrito al arrendador por lo menos con treinta días de anticipación a su vencimiento, siempre y cuando el arrendatario este solvente en el pago del canon de arrendamiento. Que tal como se evidencia de la cláusula tercera del precitado contrato, convinieron el canon mensual en la suma de ochocientos cincuenta mil bolívares, hoy ochocientos cincuenta bolívares fuertes, cantidad ésta que el debería ser cancelada en las oficinas del arrendador por adelantado dentro de los primeros cinco días de cada mes o de su exigibilidad. Que seria causa suficiente para que el arrendador considera rescindido el contrato y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, su devolución y el pago de los cánones pendientes de arrendamiento por falta de pago de dos mensualidades vencidas y consecutivas. Que posteriormente ambas partes de mutuo acuerdo establecieron que a partir del primero de octubre de 2006, el canon de arrendamiento sería la cantidad de un millón ciento noventa y siete mil bolívares, hoy mil ciento noventa y siete bolívares fuertes, mensuales. Que habiendo vencido el contrato de arrendamiento correspondiente al año 2006, la demandada no acepto el incremento del nuevo canon de arrendamiento por la revisión anual que se había establecido en la cláusula segunda del contrato, por lo que solicitó una solicitud de regulación de alquileres ante el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, Dirección de Inquilinato, quien fijo un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de un millón doscientos sesenta y dos mil seiscientos veinticinco bolívares, hoy mil doscientos sesenta y dos bolívares fuertes con sesenta y tres céntimos, canon éste que hasta la presente fecha tampoco ha cancelado, lo que implica que la demandada debe por concepto de dicha resolución la cantidad de setecientos ochenta y siete mil quinientos bolívares, hoy setecientos ochenta y ocho bolívares fuertes, correspondientes al año trascurrido desde la fecha de la resolución hasta la presente fecha. Que la arrendataria ha incumplido con la cláusula tercera del contrato, ya que no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, y septiembre de 2006, a razón de un millón ciento noventa y siete mil bolívares, hoy mil ciento noventa y siete bolívares fuertes, incumpliendo así una de sus obligaciones fundamentales. Que consta de copia certificada de documento público emanada del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente No. 2006-1375, que el representante legal de la demandada consignó en fecha 27 de septiembre de 2006, la cantidad de dos millones trescientos noventa y cuatro mil bolívares, correspondiente a los meses de agosto y septiembre, y siendo que la cláusula tercera del contrato establece que el canon de arrendamiento debe ser cancelado en la oficina del arrendador por adelantado dentro de los primeros cinco días de cada mes o de su exigibilidad, lo que significa que la arrendataria tenia la carga de consignar antes el día 21 de cada mes a mas tarar, lo que implico que la arrendataria consignara el pago de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2006, en forma extemporánea, ya que el pago del mes de agosto del 2006, lo hizo el 27 de septiembre de 2006, y el pago del mes de septiembre de 2007, lo hizo en esa misma fecha, lo que conduce que los mismos sean extemporáneos, encontrándose la demandada arrendataria incursa en la falta de pago de dos mensualidades vencidas y consecutivas. Que en vista al incumplimiento en el que incurrió la demandada arrendataria, procedió a interponer demanda en su contra para lograr una declaratoria judicial mediante la cual ésta convenga o en su defecto sea condenada a la resolución de contrato de arrendamiento existente y consecuencialmente en la entrega del inmueble libre de personas o bienes, así como al pago de las costas procesales.
En fecha 21 de octubre de 2008, fue admitida la presente demanda ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 09 de diciembre de 2008, la parte demandada se dio por citada, quien en esa misma fecha presentó escrito de contestación a la demanda y cuestiones previas en los siguientes términos:
Opuso la cuestión previa relativa a la incompetencia del Tribunal, en razón a la cuantía, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, la cuantía sebe ser estimada acumulando las pensiones o cánones correspondientes a un año, y por cuanto el demandante estimo la demanda en la cantidad de dos millones trescientos noventa mil bolívares, a los Tribunales solo le esta dado conocer de demandas cuya cuantía no exceda de ciento mil bolívares fuertes. Rechazó, negó y contradijo tanto en lo hechos como en el derecho, tanto en la forma como en el fondo, los argumentos invocados por la parte demandante, por no ajustarse a ningún concepto jurídico que demuestre que la relación arrendaticia sea a tiempo determinado. Opuso la falta de cualidad del demandante para sostener el juicio por cuanto la relación arrendaticia que entre ellos existe es indeterminada, resultando de esta manera improcedente la demanda de resolución de contrato. Impugnó, rechazó y desconoció los instrumentos producidos por la parte actora.
En fecha 15 de enero de 2009, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de enero de 2009, la parte actora presentó escrito titulado “oposición al escrito de contestación a la demanda”, en esa misma oportunidad presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 29 de enero de 2009, el Tribunal A-Quo admitió las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 03 de marzo de 2009, la Juez A-Quo dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, relativa a la incompetencia del Tribunal.
En fecha 11 de mayo de 2009, la Juez A-Quo, dictó sentencia mediante al cual declaró parcialmente con lugar la demanda, declaró resuelto el contrato de arrendamiento existente entre las partes, y condenó a la parte demandada a pagar a la actota la cantidad de setecientos ochenta y siete bolívares fuertes con cincuenta céntimos, por concepto de diferencia con respecto a la cancelación de canon de arrendamiento.
En fecha 12 de mayo de 2009, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación, el cual fue oído mediante auto de fecha 19 de mayo de 2009.
En fecha 27 de mayo de 2009, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
En fecha 08 de junio de 2009, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito mediante el cual fundo su apelación.
Estando en la oportunidad procesal correspondiente para emitir la sentencia de merito en la presente causa, como punto previo a ello, pasa este Tribunal de alzada a pronunciarse sobre el siguiente particular:
Como punto previo fondo del presente asunto, y sin que el siguiente pronunciamiento amerite convalidación alguna de los vicios procedimentales que pudieran haber en el presente proceso, pasa este Tribunal a realizar la calificación de la acción ejercida, ello en razón que luego de un minucioso análisis efectuado al contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, quien suscribe, pudo constatar en apego a lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de un desacertado ejercicio de la acción, por cuanto en la cláusula segunda de dicho contrato las partes contratantes dejaron establecido que el término o plazo de duración del contrato sería de un año fijo, contado a partir del primero de octubre de 2004, hasta el primero de octubre de 2005, y en caso que el arrendatario deseara prorrogar el contrato debía notificar por escrito al arrendador por lo menos con treinta días de anticipación a su vencimiento, siempre que se encontrara solvente en el pago del canon de arrendamiento; y como quiera que no existe en autos notificación escrita por parte del arrendatario mediante la cual expresara al arrendador su deseo de prorrogar el contrato, aunado a ello, al ser el mismo actor quien manifiesta la insolvencia del arrendatario en el pago de los meses de agosto y septiembre de 2006, obligación ésta esencial para la posible prorroga del contrato, y habiéndose mantenido el mismo ocupando el inmueble una vez vencido el plazo fijo del contrato, así como su posible prorroga legal, hace merito suficiente para que este sentenciador establezca que el contrato en cuestión adquirió naturaleza de indeterminado. Así se decide.
Ahora bien, uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia es en relación al tiempo de duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o indeterminado, ante tales circunstancias, tal como es el caso que hoy nos ocupa, surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la naturaleza del contrato, ya que la pretensión de la actora es la resolución del contrato de arrendamiento.
En el presente caso, la demandante al haber intentado una demanda de resolución de contrato presumiblemente ante la falta de pago de pensiones arrendaticias, fundamentada en un contrato de arrendamiento que se convirtió a tiempo indeterminado, hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia, lo que puede conducir a la improcedencia de la acción; y como ha sido afirmado por nuestra doctrina, si el actor escogió mal la vía, es importante mencionar que se trata de un problema de calificación de la acción. Así se declara.
Calificar la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor.
En este sentido, es necesario determinar que el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, tal como es el que vincula a las partes, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. Así se establece.
Como se ha dejado suficientemente establecido estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, tal como lo expresa la misma parte accionante en su escrito libelar, lo cual constituye motivo suficiente para concluir y determinar que la acción idónea a ejercer sería la de desalojó y no la que de manera errónea ejerció la demandante. Así se decide.
Siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo el director de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en la que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; tal como es el caso que nos ocupa, donde el legislador estableció en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que toda acción fundada en un contrato de plazo indeterminado de arrendamiento inmobiliario debe ser ejecutada dentro de las premisas de la figura del desalojo, y no como mal pretendió hacer la demandante bajo la figura de la resolución del contrato. Así se decide.
En base a lo plasmado, este Juzgador, en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, debe declarar la inadmisibilidad la presente acción, por ser la misma contraria a lo dispuesto en la Ley que regula la materia de arrendamientos inmobiliarios. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada en fecha 11 de mayo de 2009, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara DOMENICO SCIRE ERRANTE, contra la Sociedad Mercantil CALIDAD INYECTION 2013, C.A.
Queda así revocada la decisión apelada.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este juicio.
Publíquese, regístrese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los (12) días del mes de junio de 2009. Anos 199° y 150°.
EL JUEZ

JUAN CARLOS VARELA RAMOS
LA SECRETARIA

DIOCELIS PEREZ BARRETO
En la misma fecha anterior, siendo las 3:17pm., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA

DIOCELIS PEREZ BARRETO

Exp. AP11-R-2009-000288
JCVR/dpb/pedronieto