ASUNTO: AP31-V-2008-001272
Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento en el pago de los alquileres, que presentó el ciudadano JOSÉ ELIAS BERBESI RINCON, mayor de edad, de este domicilio, C.I. NO.3.005.087, asistido por la abogada en ejercicio Alba Marina Alviares CH., IPSA # 19.148; contra la ciudadana MARIANA ECHENIQUE, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. E-81.210.452.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora que le dio en arrendamiento a la parte demandada una casa ubicada en Los Paraparos, Callejón La Estrella No.20-25, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital, según contrato del 03-09-03 al 04-09-04, con un alquiler convenido de Bs.80.000, oo, o Bs. F. 80,oo
Pero es el caso la arrendataria no paga dicho alquiler,; ya que pagó enero de 2008 y a partir de ese pago no ha pagado más; debiendo febrero, marzo, abril y mayo de 2008, que totalizan Bs. F..320,oo.
Por esa razón la demanda:
La resolución del contrato del 03 de septiembre de 2003
La entrega del inmueble arrendado.
Pagar los alquileres insoluto por Bs.F. 3230,oo, que motivan este juicio.
Pagar los alquileres que se sigan venciendo, a razón de Bs.80,oo c/u hasta la conclusión del presente juicio.
Estima la demanda en Bs.320.000,oo
Contestación de la demanda
La parte demandada no pudo ser citada personalmente por intermedio del Alguacil: Francisco Javier Abreu, quien en dos oportunidades se trasladó a la dirección de la casa de la demandada, sin poderla ubicar para citarla, de acuerdo con su diligencia de fecha 02 de octubre de 2008, que riela al folio 22.
Por dicha razón después de llamarla por medio de la prensa sin ningún resultado, se le nombró defensor ad-litem, en la persona del abogado Manuel Antonio Reina Flamerich, quien una vez citado, pasó a contradecir la demanda, argumentando que su defendida esta solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento; por lo cual acompaña los comprobantes respectivos.
También mencionó que el inmueble de autos fue vendido al hijo del actor, según la demandada en fecha 11 de mayo de 2006,; y éste luego se lo vendió a la parte demandante..
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 4 y ss corre un documento privado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este juicio, sobre el inmueble de autos.
Se tiene por reconocido, de acuerdo con el art. 444 CPC.
Con él se demuestra la condición de arrendataria de la parte demandada; y la obligación en que se encuentra de pagar los cánones de arrendamiento, de acuerdo con el art.1579 CC.
Por otra parte este contrato tuvo que haberse reconducido tácitamente, indeterminándose en su duración (art. 1600 CC); habida cuenta que era desde el 4-9-2003 hasta 4-9-2004, y después de su vencimiento las partes siguieron ejecutándolo al extremo que en el libelo se habla de incumplimientos de pago en los alquileres de meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2008. Estamos entonces frente a un contrato a tiempo indeterminado.
2.-
Al folio 6 y ss corre un documento público representativo del título de propiedad de la parcela de terreno donde se encuentra la casa de objeto del contrato de arrendamiento, en cabeza de la parte demandada.
Lo que le da cualidad activa, al actor, para sostener el presente juicio, es el contrato de arrendamiento celebrado; y no tanto la condición de propietario que pueda tener la parte actora; habida cuenta que para celebrar un contrato de arrendamiento no es requisito impretermitible es ser propietario.
3.-
Al folio 9 corre un documento público (18-03-08) donde Franklin Ramón Berbesi Carrillo le vende a la parte actora las bienhechurías consistentes en la casa objeto del contrato de arrendamiento de este juicio.
Queda demostrado que el terreno primero y ahora la casa son propiedad de la parte actora; lo cual tiene una importancia relativa; habida cuenta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este juicio.
4.-
Al folio 58 y ss corren recaudos representativos de consignaciones judiciales de cánones de arrendamiento, que hiciera la parte actora a favor de Franklin Berbesi Carrillo.
Como documentos públicos corresponde tomarlos en cuenta, por lo que debemos analizarlos:
Al folio 63 corre la consignación hecha el 24 de marzo de 2008, por Bs.F. 160, oo que corresponde a los meses de febrero 4-2008 y marzo de 2008, a favor de Franklin Bervisi (sic) Carrillo, C.I. 6.257.898 .Es cierto que esta persona no es la parte actora, pero quedó demostrado que era el dueño de las bienhechurías que luego le vendió a la parte actora. Esta condición de dueño de la casa—por lo menos hasta el 18-03-08 que es cuando vende—le da legitimación para recibir el ofrecimiento de los alquileres, ya que como dueño de la casa se presume que debía estar en posesión del crédito del precio del arrendamiento, de acuerdo con el art. 1287 del Código Civil, que a la letra dice así: “El pago hecho de buena fe a quien” estuviere en posesión del crédito”, es válido…”. Y en cuanto a que consigna dos meses a la vez (febrero y marzo de 2008), ello lo hace (24 de marzo de 2008) antes de ser demandado (20 de mayo de 2008), por lo que consideramos que mientras el inquilino no sea demandado en resolución del contrato por su incumplimiento, puede consignar validamente; ya que el vencimiento del plazo de cumplimiento (de quince días previsto en el art. 51 del Decreto Ley Inquilinario), lo único que hace es colocar al deudor-inquilino en estado de mora; pero la mora o el retardo en cumplir por si sola no produce de pleno derecho la resolución del contrato, solo actualiza la posibilidad de que el arrendador pueda “optar” por el cumplimiento o por la resolución (art. 1167 CC); pero mientras no realice esa escogencia o esa opción, el contrato se supone que sigue vigente, y por lo tanto con posibilidad de ser cumplido aún cuando se encuentre en estado de mora. Una vez demandada la resolución por motivo del incumplimiento, ya puede decirse que el arrendador ha manifestado su voluntad de escoger la vía de resolución, por lo que el arrendatario no podría arrebatarle esa opción unilateralmente con un ofrecimiento tardío.
Al folio 65 corre la consignación judicial de canon de arrendamiento que hace (14de abril de 2008) la parte demandada a favor de Franklin Berbesi Carrillo, por Bs. 80,oo, correspondiente al mes de abril de 2008. Cabe decir lo mismo que dijimos en la anterior. Y además en esta vemos que lo hace dentro de los quince días del art. 5 ejusdem
Al folio 67 corre otra consignación judicial de canon de arrendamiento que hace (08 de mayo de 2008) la parte demandada a favor de Franklin Berbesi Carrillo, por Bs. F. 80,oo, correspondiente al mes de mayo de 2008. Corresponde decir lo mismo.
Las consignaciones judiciales que continúan corresponden a meses de arrendamiento posteriores a los que fueron señalados en el libelo de demanda como no pagados, por lo que su examen se hace innecesario.
5.-
Al folio 83 y ss corre en fotostato documento público representativo de un contrato, de fecha 11 de mayo de 2006, donde la parte actora le vendió a Franklin Ramón Berbesi Carrillo las bienhechurías consistentes en la casa alquilada de estos autos.
Dijimos antes que como quiera que las consignaciones de cánones de arrendamiento fueron hecha a favor del comprador—que no es la parte actora y arrendadora en el contrato—ello hace que el ofrecimiento judicial, en que consiste la consignación inquilinaria, se haga a quien se supone de buena fe legitimado para recibirlo, en la medida de que se ha hecho dueño del inmueble, de conformidad con. el art. 1287 del Código Civil, que a la letra dice así: “El pago hecho de buena fe a quien” estuviere en posesión del crédito”, es válido…”.
Conclusiones
Visto el material probatorio traído a los autos, podemos concluir que la parte demandada como arrendataria logra desvirtuar la imputación que le hacen en el libelo de demanda de que ha dejado de pagar los alquileres de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2008, a razón de Bs. F..80, oo c/u; habida cuenta que los tiene consignados judicialmente. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores conclusiones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declaras sin lugar la demanda que ha incoado José Elías Berbesi Rincón contra Mariana Echenique, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los diez días del mes de junio de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La secretaria