TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-000430
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado la ciudadana RENA DAVIDZON BERKOVICH, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.10.547.738, representado por el abogado en ejercicio, Roberto Salazar, IPSA # 66.600; contra la ciudadana MIRIAN COROMOTO ALDANA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.4.313.589.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que la demandada, en el juicio de retracto legal arrendaticio que ha incoado, lo fundamenta en el del contrato verbal de arrendamiento que dijo tener celebrado sobre el local 31-A del Edificio denominado Bloque 6, ubicado entre las Esquinas de angelito y Plaza O´Leary, Urbanización El Silencio, Parroquia San Juan , Caracas.
Por otra parte dice que el referido local ha sido regulado (13 de octubre de 2008) en Bs.F. 1.315,55; habiéndosele notificado a la demandada, la Resolución de marras.
Sin embargo no paga el monto regulado de los alquileres, debiendo los meses de diciembre de 2008 enero y febrero de 2009.
Por tal razón—invocando el art. 34, letra a del Decreto Ley Inquilinario—la demanda:
• para que desaloje el local;
• y para que le pague Bs. F. 3.946,65, por concepto de los meses insolutos antes señalados;
• así como los que se sigan causando hasta que se dicte la sentencia, a razón de Bs.F.1315, 55 c/u.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por la abogada Yoleida J. Rojas Borges, IPSA # 76.652, quien en la oportunidad legal contradijo la demanda, aduciendo los siguientes argumentos:
Cuestiones Previas del art. 346 CPC:
1. La del No.2, fundamentándola en la cualidad de la parte actora, ya que ésta vendió el inmueble de autos, según copias que se presenta y que luego las traerá en copias certificadas.
2. La del No. 3, fundamentándola en la circunstancia de que apoderado actor no tiene la capacidad de representar a las ciudadanas que tienen la cualidad de propietarias del inmueble de autos.
3. La del No 8, fundamentándola en la circunstancia de que tanto la demanda que tiene incoada de nulidad de venta, como la nulidad del acto administrativo de regulación de alquileres, producen en este juicio una cuestión de prejudicialidad.
Contestación del fondo de la demanda
La rechaza tanto en los hechos como en el derecho; porque no es cierto el reconocimiento que habría hecho la demandada, que la parte actora pretende derivar de la demanda de retracto legal arrendaticio que aquélla presentó.
Señala las irregularidades que han motivado los juicios que tiene incoado, como son:
A) La venta que realizó a sus hijas fue con un poder otorgado por sus padres, estando éstos fallecidos;
B) El ofrecimiento de venta a la demandada que la actora llevó a cabo, lo hizo cuando ya había vendido el inmueble.
Parte motiva
Cuestiones previas
En el mismo orden en que fueron planteadas, corresponde decir:
1. Si la parte actora vendió el inmueble, como la parte demandada afirma en contestación, lo que se actualiza, respecto al contrato de arrendamiento verbal objeto de este juicio, es una pérdida de cualidad o legitimación ad causa del actor, de acuerdo con el art.20 el Decreto Ley Inquilinario; ya que, según la interpretación que se desprende de esa norma, el traspaso de la propiedad del inmueble arrendado produce una subrogación del comprador en el contrato de arrendamiento que existía con el vendedor. Éste, por tanto, dejaría de ser el arrendador, perdería esa condición, traspasándola al comprador, que se convertiría en el nuevo arrendador subrogado. Ello nada tiene que ver con la cuestión previa alegada del No. 2 del art. 345 CPC; que se refiere a situaciones donde el actor tiene su capacidad de obrar disminuida, por interdicción o inhabilitación, como en los casos de menores o incapaces. En otra palabras, el demandado “califica” erradamente su defensa de cuestión previa, ubicándola en la No.2 del art. 346 CPC; cuando lo que en realidad quiso invocar fue una falta de cualidad del actor (art.361 CPC), que este sentenciador califica así, en aras del principio “juris novit curia”. Así se declara.
Examen de las pruebas del cuestión previa
I) Dicho esto, vemos que al folio 63 y ss corre en fotostato documento público donde aparece la parte actora, en representación Avram Davidzon y Berta Berkovicz de Davidzob, vendiendo el local de autos a Mishel Merlin D. y Corina Merlin D.
1) Lo primero que habría que decir es que las copias fotostáticas simples de documentos públicos, tienen valor probatorio, aún cuando dicho valor sea provisional, de acuerdo con el art. 420 CPC.
2) Lo segundo, es que la parte actora no es la que vende, y por lo tanto el local vendido no era propiedad suya, sino en todo caso de sus representadas, quienes son en realidad las vendedoras, y en las que operaría la subrogación del art. 20 del Decreto Ley Inquilinario, al que antes nos referimos; o sea, se dan dos razones para actualizar la falta de cualidad de la parte actora: una, la que nace de la condición de representante que ostenta la parte actora, de acuerdo con el art. 1169 CC.; y la otra, de la subrogación ya mencionada de la norma citada.
II) En otro orden de ideas, al folio 11 y ss aparece copia del libelo de demanda que presentó la parte demandada incoando una acción de retracto legal arrendaticio. Allí manifiesta que tiene 39 años arrendando el local de autos. Esta es una confesión que hace plena prueba de su condición de arrendataria del local de autos, de conformidad con el art. 1401 CC, que a la letra dice:
“la confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”.
Conclusiones
Por cuanto ha prosperado la falta de cualidad de la parte actora, porque esta demostrado que el inmueble, en que la demandada reconoció ser inquilina por 39 años, fue vendido a terceras personas, produciéndose la subrogación de las compradoras como arrendadoras, en la relación arrendaticia existente con la demandada, de acuerdo con el art. 20 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliario, resultaría innecesario seguir examinando las otras cuestiones controvertidas del presente juicio. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, que presentó Rena Davidzon Berkovich contra Mirian Coromoto Aldana, arriba ya identificadas.
Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los doce días del mes de junio de dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria