REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintinueve de junio de dos mil nueve
199º y 150º
ASUNTO : AP31-V-2009-001028
PARTE ACTORA: ANDRES JOSE GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.790.884.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: LUIS ALEJANDRO GONZALEZ CUEVAS, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 113.768
PARTE DEMANDADA. RONY DEL VALLE CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.254.732
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: VICENTE ORDAZ BELLO, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 64.252.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y DAÑOS Y PERJUICIOS.
Se inició el presente juicio mediante libelo de demandada interpuesto por el abogado LUIS ALEJANDRO GONZALEZ CUEVAS, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 113.768, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANDRES JOSE GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.790.884.; según consta de instrumento poder debidamente autenticado ante la notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de Marzo de 2.009, bajo el No. 48, tomo 22 de los Libros de Autenticaciones; contra RONY DEL VALLE CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.254.732, por el cumplimiento del contrato autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de Septiembre de 2.005, anotado bajo el No. 15, tomo 66, de los Libros de Autenticaciones, y que tiene por objeto el arrendamiento del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 135, ubicado en el piso 13 del Edificio Centro Tracabordo, ubicado entre las esquinas de Tracabordo y Puente Yánez, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital., por vencimiento de su termino y la prorroga legal, fundamentando su acción en el artículo 1.579 del Código Civil ; y los artículos 38 literal “B” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 05 de Mayo de 2.009, este Tribunal admitió la demanda por los trámites del juicio breve, emplazándose a la demandada para que diera contestación al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación. En fecha 06 de Mayo de 2.009, se libró compulsa a la parte demandada.
En fecha 26 de Mayo de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano CESAR MARTINEZ, Alguacil adscrito a la Oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipios con sede en los Cortijos de Lourdes, y estampó diligencia, consignando recibo de citación debidamente firmado por su destinatario, ciudadano RONY DEL VALLE CASTRO, a quién identificó con la cédula de identidad No. 6.254.732, a quién citó en el apartamento distinguido con el número 135, ubicado en el piso 13 del Edificio Centro Tracabordo, ubicado entre las esquinas de Tracabordo y Puente Yánez, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
En fecha 28 de Mayo de 2.009, compareció por ante este Tribunal, la ciudadana RONY DEL VALLE CASTRO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.254.732, asistido por los abogados ALFREDO MIILAN HERNANDEZ Y VICENTE ORDAZ BELLO, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nos .69.160 y 64.252, respectivamente, y consignaron escrito de oposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda, y de contestación al fondo de la demanda.
En fecha 03 de Junio de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el abogado LUIS GONZALEZ, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 113.768, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y estampó diligencia rechazando la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.
En fecha 09 de Junio de 2.009, compareció por ante este Tribunal RONY DEL VALLE CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.254.732, asistido por el abogado VICENTE ORDAZ BELLO, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No 64.252, y otorgó poder apud-acta al prenombrado abogado.
En fecha 11 de Junio de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el abogado LUIS GONZALEZ, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 113.768, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y estampó diligencia promoviendo los tres (3) contratos de arrendamientos producidos junto al libelo de la demanda.
En fecha 12 de Junio de 2.009, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 17 de Junio de 2.009, compareció por ante este Tribunal, el abogado VICENTE ORDAZ BELLO, apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito promoviendo el mérito favorable de los autos, y ratificando los recibos de pagos consignados, a fin de demostrar su solvencia en la obligación de cancelar el canon de arrendamiento. En esa misma fecha se admitieron las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada.
Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada, el Tribunal procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:
. DE LA CUESTION PREVIA
La parte demandada ha propuesto como cuestión previa, la contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; como quiera que el presente proceso se tramita de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y siendo que el artículo 35 de la citada Ley, dispone que las cuestiones previas sean resueltas en la sentencia definitiva, esta juzgadora, previo al pronunciamiento de mérito, procede a pronunciarse sobre la cuestión previa propuesta. La demandada, ha fundamentado dicha cuestión previa en el alegato de que en el petitorio, la parte actora, no señala al Tribunal la acción a deducir, si es la contemplada en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o la contemplada en el artículo 38 Ejusdem; que la acción prevista en el artículo 33 se trata de los contratos indeterminados y opera el desalojo por las causales ahí establecidas; y si lo es por el artículo 38, lo es sobre la base de arrendamiento a tiempo determinado, que la confusión por parte del proponente no puede ser subsanada por el Juez, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y que de las mismas declaraciones que aparecen en el libelo, el contrato se transformó en un contrato a tiempo indeterminado. Observa quien aquí suscribe, que en el libelo de la demanda, se especifica claramente que la pretensión deducida es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, fundamentada en los artículos 1579 del Código Civil y 38, literal b y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual no existe indeterminación alguna de la acción propuesta, por lo que la cuestión previa propuesta en estos términos no puede prosperar. En cuanto al alegato de la indeterminación del contrato, observa quien aquí suscribe, que la parte demandada, en su escrito de cuestiones previas, se limita a señalar que el contrato se indeterminó pero en modo alguno indica porque motivo se indeterminó el contrato de arrendamiento, y como quiera que el Juez le está vedado el suplir alegatos a las partes, no puede prosperar la cuestión previa así propuesta. Así se decide.
DECISION DE FONDO.
La pretensión deducida por la parte actora en el presente proceso, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal y los daños y perjuicios pactados en la cláusula penal; de conformidad con lo previsto en el artículo 38, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento fáctico en que el actor celebró con el demandado contrato de arrendamiento en fecha 2 de Abril de 2003, contenido en instrumento autenticado acompañado al libelo marcado “B”; que en fecha 1 de Junio de 2004, las partes celebraron otro contrato de arrendamiento también autenticado y producido en original, marcado “C”; que suscribieron un último contrato, también autenticado, en fecha 8 de Septiembre de 2005, producido acompañando al libelo marcado “D”. Señala además la parte actora, que la relación arrendaticia comenzó el día 2 de Abril de 2003,por el plazo de un año fijo, que el segundo contrato también fue por un año fijo, que el último contrato fue suscrito el 8 de Septiembre de 2005, cuya vigencia sería de doce meses contados a partir del 2 de Abril de 2005, venciendo el 2 de Abril de 2006; que por haber durado el contrato tres años, la prórroga legal era de un año, la cual venció el 2 de Abril de 2007, que el demandado ha seguido ocupando el inmueble sin entregarlo como es su obligación.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación de la demanda, negó y rechazo los hechos alegados en el libelo, señala además que la arrendataria no fue notificada por el arrendador, la fecha en la que tenía que entregar el inmueble arrendado, que si no hay notificación no pueden comenzar a operar el lapso legal previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarias, que igual lo contempla la constitución en el artículo 49. Alega además la parte demandada, que ha pagado los cánones de arrendamiento.
Así las cosas reconocida como ha sido la relación arrendaticia, por la demandada, toda vez que señala estar pagando los cánones de arrendamiento, y negados como fueron los demás hechos que sustentan la pretensión deducida por la actora, corresponde a la actora, demostrar que el contrato es a tiempo determinado, que el vencimiento del término del contrato ha ocurrido, así como el de la prórroga legal, de conformidad con lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil.
La parte actora durante el lapso de promoción de pruebas, promovió los contratos producidos acompañando el libelo, para demostrar que los contratos son a tiempo determinado y el vencimiento del término del contrato, en el primero de los contratos producidos acompañando el libelo, el cual es un instrumento autenticado en fecha 2 de Abril de 2003, las partes en la cláusula tercera, pactaron que la duración del contrato era de doce meses, contados a partir del otorgamiento del contrato, pudiendo prorrogarse automáticamente por un periodo igual, salvo que una de las partes comunique a la otra por escrito con al menos 30 de anticipación, su voluntad de no prorrogar el contrato, documento que se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil. El segundo contrato, autenticado en fecha 1 de Junio de 2004, en la cláusula tercera, las partes pactaron una duración de doce meses contados a partir del 2 de Abril de 2004, pudiendo prorrogarse por un periodo igual automáticamente, a menos que una de las partes comunique a la potra por escrito su voluntad de rescindir el contrato, con al menos 30 días de anticipación, instrumento que se aprecia de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil; en el tercer contrato de arrendamiento, producido acompañando al libelo, autenticado el 8 de Septiembre de 2005, el cual también se aprecia de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil, en la cláusula tercera, acordaron las partes:
“El plazo para este arrendamiento es de DOCE (12) meses, contados a partir del 02 de Abril de 2005”.
En la cláusula Cuarta del mismo contrato, las partes estipularon que al finalizar el contrato la arrendataria, debería entregar el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibe; en la cláusula Décima tercera, se pactó una cláusula penal, según la cual, al ocurrir el vencimiento natural del contrato la arrendataria debería entregar el inmueble sin demora; y para el caso que la arrendataria no efectúe la entrega del inmueble para la fecha prevista, deberá cancelar al arrendador la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) diarios por compensación de los daños por la demora en la entrega del inmueble.
Así las cosas, resulta, que la intención de las partes en este último contrato, fue que su duración era de doce meses fijos sin prórroga, toda vez que no solo no se incluye en la cláusula tercera la posibilidad de una prórroga, sino que en la cláusula cuarta, se hace alusión a la entrega del inmueble a la finalización del contrato y más aún, las partes, acordaron una cláusula penal, para el caso en que la arrendataria incurriera en mora, una vez que llegara la terminación natural del término por el cual se celebró el contrato, fijando una indemnización diaria de daños y perjuicios por el retardo en la entrega del inmueble; por lo que resulta forzoso para esta juzgadora concluir que el contrato celebrado entre las partes en fecha 8 de Septiembre de 2005, es a tiempo determinado, con duración de un año comprendido entre el 2 de Abril de 2005 y el 2 de Abril de 2006, establece el artículo 1599 del Código Civil:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”
Establecido como ha quedado que el contrato es a tiempo determinado, no era precisa notificación alguna, pues en el mismo quedó acordado que su vigencia expiraba el día 2 de Abril de 2006, comenzando la prórroga legal de un año la cual terminó en fecha 3 de Abril de 2007, cuya duración es de un año, de conformidad con el artículo 38, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, la demandada, promovió lo que llamó recibos de pago del canon de arrendamiento, para demostrar que esta cumpliendo con sus obligaciones, los cuales, no son unos recibos sino consignaciones arrendaticias, efectuadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por la arrendataria a favor del arrendador las cuales inició en Julio de 2007, dichas consignaciones, nada aportan al debate probatorio, pues lo controvertido aquí es la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su indeterminación o no, en todo caso, estas consignaciones arrendaticias, lo que pueden es demostrar que el arrendador después de determinada la prórroga legal dejó de recibir los pagos, que no es otra cosa sino una manifestación de voluntad de no continuar con el contrato y de que el mismo no se indeterminara. Así se establece. Por lo que la pretensión de la parte actora debe prosperar en derecho. Así se decide.
La parte actora además del cumplimiento del contrato por vencimiento del término y su prórroga legal, deduce como pretensión la indemnización de daños y perjuicios, acordada en la cláusula penal establecida por las partes en el contrato, la cual esta plenamente demostrada por estar contenida en un instrumento auténtico producido por la actora acompañando al libelo; y demostrado así mismo, el incumplimiento por parte de la arrendataria de su obligación de entregar el inmueble al vencimiento del término del contrato y su prórroga, es por lo que de conformidad con los artículos 1167, 1257 y 1258 del Código Civil, debe prosperar en derecho la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, consistentes, en la suma de Cincuenta Bolívares fuertes (F 50,00) por cada día de ocupación del inmueble, desde el día siguiente al vencimiento de la prórroga legal, es decir el 4 de Abril de 2007 hasta la entrega del inmueble por parte de la demandada. Así se establece.
Por fuerza de todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Decimoprimero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la cuestión previa de prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta.. Así mismo declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios interpuesta por ANDRES JOSE GONZALEZ contra RONY DEL VALLE CASTRO, en consecuencia:
PRIMERO: Se condena a la demandada a entregar, libre de bienes y personas, y sin plazo alguno, el inmueble, constituido por el apartamento No 135, ubicado en el piso 13, del Edificio Centro Tracabordo, entre las esquinas de Tracabordo y Puente Yanez, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital
SEGUNDO: Se condena a la demandada a pagar a la parte actora, cincuenta bolívares fuertes (Bf.50,00) desde el día 3 de Abril de 2007, hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimoprimero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) del mes de Junio de de 2009. Años: 199º y 150º.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Certificada de la Presente Decisión.
LA JUEZ,
RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.
LA SECRETARIA,
ABOG.JESSIKA ARCIA PEREZ.
En la misma fecha, siendo las 3:15 de la tarde se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
ABOG.JESSIKA ARCIA PEREZ.
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