TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, nueve (9) de junio de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: AP31-V-2008-002847

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 1999, bajo el N° 76, Tomo 51-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos YRAIMA AGUILARTE, JOSE MIGUEL PEÑA AGUILARTE Y LIESKA CAROLINA SARRIA RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros° 15.935, 115.453 y 114.510, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano JOHAN FRANCISCO ARRETURETA GUEVARA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 6.104.482.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadana CAROL PADILLA REYES, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 69.232.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
-BREVE RESEÑA DE LOS ACONTECIMIENTOS-

Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 08 de julio de 2008, por los ciudadanos YRAIMA AGUILARTE y JOSE MIGUEL PEÑA AGUILARTE, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros° 15.935 y 115.453, respectivamente, quienes actúan en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 1999, bajo el N° 76, Tomo 51-A-Pro., mediante el cual demandó al ciudadano JOHAN FRANCISCO ARRETURETA Guevara por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Entre otras cosas, señala la parte actora en su escrito libelar que su poderdante tiene una relación arrendaticia con el ciudadano JOHAN FRANCISCO ARRETURETA GUEVARA, ya identificado; según contrato de arrendamiento de fecha 09 de mayo de 2003, el cual versa sobre un inmueble constituido por un apartamento N° PH A del edificio Neverí, situado en la Primera Avenida Neverí, Urbanización Neverí, El Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas. Estableciendo en el contrato in comento en la cláusula tercera que el canon de arrendamiento sería pautado en la suma de ochenta y siete mil cuarenta bolívares con ochenta céntimos (Bs. 87.040,80) mensuales, dicho canon de arrendamiento está regulado según resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en fecha 18/01/2002, del cual anexa copia al libelo de demanda marcado “C”.

Aduce igualmente la parte actora que el inquilino ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos desde el mes de enero a octubre de 2008, consignando los recibos insolutos anexos al escrito libelar, los cuales opuso a la parte demandada, y que como consecuencia a dicho incumplimiento procedió a demandar al ciudadano JOHAN FRANCISCO ARRETURETA GUEVARA, fundamentando su acción en los artículos 1.579, 1.592, 1.264 y 1.167 del Código Civil y en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que conviniera o fuera condenado por el Tribunal en lo siguiente:
Primero: Resolver el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 09/05/2003, suscrito entre las partes, sobre el apartamento N° PH A del edificio Nevera, situado en la Primera Avenida Nevera, Urbanización Nevera, El Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas.
Segundo: En entregar el inmueble objeto de la presente controversia en el mismo buen estado en que lo recibió al momento de contratar libre de bienes y personas.
Tercero: En cancelar los cánones de arrendamientos insolutos desde el mes de enero a octubre de 2008 y el agua correspondiente a los referidos meses, los cuales dan una totalidad de mil doscientos treinta y ocho bolívares fuertes con cuatro céntimos (Bs. 1.238,4) como indemnización por daños y perjuicios.
Cuarto: En pagar los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del mismo.
Quinto: En pagar las costas y costos del proceso

Admitida la demanda en fecha 09 de diciembre de 2008, por los trámites del juicio breve, se ordenó emplazar a la parte demandada ciudadano JOHAN FRANCISCO ARRETURETA GUEVARA, para que compareciera al segundo (2) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, a fin de que diera contestación a la demanda incoada en su contra. Librándose la respectiva compulsa en fecha 8 de enero de 2009.

Compareció en fecha 20 de enero de 2009, el alguacil GREJOSVER PLANAS ROJAS, y estampó diligencia mediante el cual señaló al Tribunal que sostuvo entrevista con la parte demandada, quien luego de imponerle de su misión y hacerle entrega de la compulsa éste se negó a firmar el recibo de citación correspondiente, alegando que la causa estaba prescrita.

En fecha 26 de enero de 2009, se libró boleta de notificación a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del requerimiento formulado por la parte actora.

La secretaria accidental en fecha 12 de febrero de 2009, estampó diligencia mediante la cual señaló haber dado cumplimiento a las formalidades exigidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber hecho entrega de la boleta de notificación a la parte demandada ciudadano Johan Francisco Arretureta Guevara. En esa misma fecha compareció la parte demandada y confirió poder a los ciudadanos Ibrahin Antonio Quintero Silva y Carol Padilla Reyes, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros° 16.631 y 69.232, respectivamente.

Siendo la oportunidad legal correspondiente, en fecha 25 de febrero de 2009, compareció la ciudadana Carol Padilla Reyes, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 69.232, y consignó escrito de contestación a la demanda, en donde –entre otras cosas- opuso la cuestión previa contenida en el numeral sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir; el defecto de forma de la demanda por no haberse cumplido con los requisitos exigidos en el artículo 340 ordinales 4 y 5, así como las cuestiones previas contenidas en los numerales 11, 2 y 6 del artículo 346 eiusdem en concordancia con el artículo 78 eiusdem. Igualmente rechazo, negó y contradijo que su poderdante hubiese dejado de pagar los cánones de arrendamientos señalados por el actor en su escrito libelar, y que su representado tenga que resolver el contrato privado de arrendamiento, y pagar por concepto de daños y como consecuencia de la declaratoria con lugar del pedimento anterior, igualmente rechazo lo demandado para que convenga, o a ello sea condenado en pagar por concepto de daños y perjuicios de indemnización que le ha causado por cumplimiento de sus obligación legal o contractual que le ha causado por el cumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, la cantidad de bolívares equivalentes a la suma de los cánones o pensiones de arrendamiento mensual causados y no pagados, antes especificados, y así sucesivamente la cantidad de bolívares equivalentes a la suma de los cánones o pensiones de arrendamiento mensual correspondiente a los meses que trascurra hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.

Rechazando, negando y contradiciendo de igual forma que su representado tenga que pagar la suma de dinero correspondiente por concepto de honorarios profesionales que se causen por el juicio, que su representado haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento los cuales comprenden los meses desde enero hasta octubre de 2008 y el agua correspondiente a los mencionados meses, los cuales sumas las cantidad de MIL DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON 40/100 (Bs.1.238.40), ya que la parte actora se negó a recibir los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses demandados, y que por tal motivo los consignó en al Tribunal Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana De caracas.

Igualmente señaló que en la cláusula primero del contrato de arrendamiento dice: El Arrendador da en calidad de Arrendamiento, el apartamento No.Pent House A del Edificio Nevera, situado en la primera Avenida Nevera, urbanización Nevera, el Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, que la parte actora señaló en su libelo de demanda callejón machado, residencias Nevera, P-H Identificado con Letra A, Parroquia San Juan El paraíso, como puede darse cuenta que se representado vive parroquia san Juan y en la demanda se indica a un inmueble ubicado en la Parroquia la Vega Urbanización Neverí, Primera avenida Neverí, que en el libelo de demanda se indica el callejón machado residencias nevera y no edificio nevera, por lo que no es el mismo inmueble donde habita el demandado y por no estar determinado el objeto de la demanda la misma debe ser declarada sin lugar por que son inmuebles totalmente distintos y situados en distintas partes, como lo reconoce la parte actora en su libelo de demanda.

Por último señaló la parte demandada que rechaza, niega y contradice la demanda en todas sus partes, por cuanto el inmueble objeto de la presente controversia se encuentra afectado por expropiación de utilidad pública según Gaceta Ordinaria N° 00206, del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 19/06/2007.

Abierto el juicio a pruebas, compareció en fecha 5 de marzo de 2009, la abogada Carol Padilla Reyes, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 69.232, quien actúa en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y consignó escrito de pruebas, en donde hizo valer a favor de su representado el escrito de contestación, las copias de los recibos marcados con la letra “A”, y la Gaceta Ordinaria N° 00206, del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 19 de junio de 2007. Promoviendo la prueba de testimoniales. Seguidamente compareció la abogada Lieska Sarria, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 114.510, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, y consignó escrito de pruebas, en donde –entre otras cosas- negó, rechazo y contradijo la cuestión previa opuesta por el demandado en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como de los particulares segundo, tercero, cuarto del escrito de contestación a la demanda.

Mediante auto de fecha 6 de marzo de 2009, se admitió el escrito de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte demandada.

En fecha 11 de marzo de 2009, compareció el abogado José Miguel Peña, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 115.453, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual ratificó el valor probatorio del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de los recibos insolutos de los meses de enero a octubre de 2008, los cuales dan un total de mil doscientos treinta y ocho bolívares con cuatro céntimos (Bs. 1.238,4), rechazando e impugnando las consignaciones realizadas por el demandado de los recibos de canon de arrendamiento, toda vez que dichas consignaciones fueron realizadas de manera extemporáneas. Rechazando también como medio probatorio alegado por el demandado los recibos que cursan al expediente correspondiente al pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, ya que los mismos no corresponden a los meses demandados. De igual manera, rechazó e impugnó el decreto N° 000545, de fecha 12 de junio de 2007, publicado en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 00206 del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 19/06/2007, el cual declaró la adquisición forzosa para la ejecución a cargo de la Alcaldía Metropolitana del Proyecto de Dotación de Viviendas para familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas, toda vez que no se han realizados todos los tramites exigidos en los artículos 2 y 7 de la Ley de Expropiación por causa de Utilidad Pública o Social. En fecha 12 de marzo de 2009, se admitió el escrito de pruebas presentado por la parte actora.
Una vez vencido el lapso de promoción de pruebas no habiendo nada más que evacuar, y encontrándose la presente causa en etapa de sentencia definitiva, esta Sentenciadora pasa a dictar el presente fallo previa las siguientes consideraciones:

II
DE LAS CUESTIONES PREVIAS

La parte demandada al momento de contestar la demanda opuso la cuestión previa prevista en el ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir defecto de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 en su ordinal cuarto, ya que expresamente dispone dicho ordinal por tratarse de un inmueble debe determinar con precisión, indicando su situación, que el libelo no contiene la determinación exacta del objeto de la pretensión, que el actor no indica la situación exacta del inmueble, no precisa su ubicación y a pesar de que se trata de un inmueble urbano, tampoco indica el numero catrastal que identifica el inmueble o por lo menos su número cívico por las razones antes expuestas solícito que la presente cuestión previa sea declarada con lugar.
La parte actora negó rechazo y contradijo la cuestión previa de defecto de forma, que los alegatos de la parte demandada no se adecua a la situación planteada en la presente demanda, toda vez que en el presente caso, se ha intentado la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago, de los cánones de arrendamiento y en esta acción, conforme al criterio jurisprudencial venezolano aplicable en la actualidad no es necesaria la indicación precisa de los linderos del inmueble arrendado, en razón de que esto no es un hecho indispensable para determinar la acción.
En este sentido, observa esta sentenciadora, que en el libelo de demanda, la actora identificó el inmueble objeto de la pretensión, señalando además su ubicación, lo cual en criterio de esta Juzgadora, en lo referente a asuntos como el que aquí se dilucida, la cuestión previa opuesta, en los términos en que quedó planteada, no constituye un defecto de forma capaz de producir algún efecto en perjuicio del accionado, puesto que la acción ejercida es de aquellas que en la doctrina se encuentran clasificadas como Acciones Personales, por cuanto deriva directamente de una convención o vínculo contractual celebrado entre las partes, siendo precisamente el objeto de la pretensión la continuación o no de esa vinculación arrendaticia.
En definitiva, por cuanto el presente juicio no se trata del ejercicio de una acción real que deriva del derecho de propiedad sobre el inmueble, sino de una acción personal que dimana directamente de un vinculo contractual que es el que debe determinarse con precisión, y en el que lo discutido en este tipo de procedimiento es un derecho a continuar poseyendo el inmueble, en consecuencia, resulta improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda por no cumplir con los requisitos previstos en el numeral 4° del artículo 340 ejusdem, y así se decide.

Asimismo la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal sexto del artículo 346 del Código de procedimiento civil, es decir el defecto de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 en su ordinal quinto, ya que la parte actora omitió en su demanda las requeridas conclusiones, esto es no encuadró los hechos dentro del derecho alejándose de la técnica procesal y creando un vacío en su petición, que en el escrito libelar deben hacerse unas conclusiones, donde deben encuadrarse los hechos que ocurrieron dentro del derecho que se reclama.

La parte actora negó rechazó y contradijo esta cuestión previa, que lo alegado por el demandado no se circunscribe a hechos ciertos, que se desprende del libelo de demanda, en su capitulo II, denominado fundamentos de derecho, que se encuadran los supuestos de hecho, dentro de las normas aplicables al presente caso y se analizó de esta forma lo que disponían los artículos 1579, 1592, 1264, 1167 y 1594 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De la revisión minuciosa del escrito libelar, quien suscribe el presente fallo observa que la parte demandante comienza haciendo la debida narración de los hechos al señalar la fecha de inicio de la contratación, la descripción del inmueble objeto del contrato, señalando las cláusulas contractuales incumplidas por los arrendatarios como es el pago de los cánones de arrendamiento y otras cláusulas contractuales, estableciendo luego los fundamentos de derecho, para culminar con el Petitorio de la acción incoada que viene siendo el motivo por el cual acciona; en este sentido esta sentenciadora concluye que la parte actora si dio cumplimiento al contenido del Ordinal 5° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, lo que hace improcedente la cuestión previa alegada y así se decide

La parte demandada opuso igualmente la cuestión previa contenida en el artículo 346, en su ordinal Décimo Primero del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 78 ejusdem, ya que no ha debido ser admitida esta acción, atinente a la prohibición legal de admitir la acción propuesta, ya que en el libelo existe petitorios absolutamente antagónicos, los cuales no fueron solicitados bien en forma alternativa subsidiaria, se incurrió en inepta acumulación de pretensiones, hipótesis con reunión inicial de pretensiones prohibidas por el artículo 78 ibidem. La parte actora en su libelo de demanda no define cual es su pretensión es decir habla de resolución de contrato, desalojo, demanda por daños y perjuicios, cual es la acción intentada, cual es el petitorio y además el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, así como también los daños y perjuicios que demanda y que los mismo no son demostrados ni probados.

Por su parte la parte actora negó rechazo y contradijo la presente cuestión previa, que se desprende del punto PRIMERO, la acción que se intenta es la Resolución de Contrato, por el incumplimiento en una de sus obligaciones principales como lo es el pago del canon de arrendamiento, tratándose de un contrato a tiempo determinado, que no existe inepta acumulación de pretensiones, ya que la acción que procede es la resolutoria y el consiguiente pago de los cánones de arrendamiento se debe demandar como daños y perjuicios, tal y como se dispone en nuestra jurisprudencia, que en el presente caso no se verifica ninguno de los supuestos especificados para que exista inepta acumulación de pretensiones.

Este tribunal a los fines de decidir la presente cuestión previa de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, trae a colación lo que señala al respecto el procesalista Leoncio Cuencia “…cuando de manera expresa o implícita, la ley prohíbe ejercer el derecho de acción, no nace la correlativa obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, en consecuencia, el proceso debe extinguirse…”
La cuestión previa opuesta, prevé dos supuestos para su procedencia como lo son la prohibición expresa de la ley o cuando se debe admitir solo por causales determinadas por ella, si no se cumple alguno de estos supuestos la demanda simplemente es inadmisible. Debe entenderse entonces que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que se refiere esta cuestión previa deben estar contenidos en una disposición legal y son distintos de los supuestos de inadmisibilidad de la demanda, por lo que no deben confundirse. La jurisprudencia ha aclarado que tal prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la ley que no es posible ejercer el derecho de acción.

Tenemos que en el presente caso la acción intentada por la demandante versa sobre resolución de contrato de arrendamiento, acción judicial permitida por la ley, a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, la cual procede ante el incumplimiento de la demandada, o por otras causales legalmente establecidas y cuya objetivo no es otro que la de dar por terminado y extinguir un contrato, con las otras consecuencias que ello conlleva como la entrega del bien (desalojo) y el cobro de cualquier concepto debido al que estaba obligado por concepto de daños y perjuicios, los cuales proceden igualmente en las acciones de Cumplimiento, razones suficientes por las cuales debe declararse sin lugar la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.

Por ultimo la parte actora opone la cuestión previa prevista en el articulo 346 en sus ordinales 2 y 6 del Código de Procedimiento Civil por cuanto el ciudadano MICHELE NATALE RICCIUTI, cuando procede en su carácter de Presidente de Administradora Ávila Norte, C.A no demuestra la cualidad para comparecer en el juicio en nombre su representada por cuanto el poder que consigna no cumple con los requisitos establecidos en el código de procedimiento civil y el cual impugnó, ya que no se ha cumplido los requisitos exigidos en los artículos 340 ordinales 2 y 3 ejusdem, por ser un poder general y no especial para el juicio ni para demanda daños y perjuicios.-

La parte actora negó, rechazo, y contradijo la cuestión previa ordinales 2do y 6to del artículo 346 Código de Procedimiento Civil, en razón de que la demandada basa sus alegatos en hechos falsos, toda vez que la demanda cumple con los requisitos del artículo 340, ordinales 1 y 2 del Código de Procedimiento Civil, al señalar en primer lugar, en el encabezado del mismo escrito libelar todos los datos relativos a la persona jurídica que actúa como demandante, es decir, la Sociedad Mercantil Administradora Ávila Norte C.A demandante en este juicio representada en este acto por el Presidente Michele Natale Riccuti, que del instrumento poder consignado por esta representación , fue debidamente autenticado por ante la Notaría Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de febrero de 2008, quedando anotado bajo el Número 76, Tomo 15 de los Libros de Autenticaciones, donde se desprende de las facultades otorgadas por el ciudadano Michele Natale Ricciuti en su carácter de presidente de la Sociedad Mercantil Administradora Ávila Norte C.A, a esta representación, para ejercer en nombre de esa Sociedad Mercantil todas las acciones inherentes a la defensa de sus derechos e intereses, sin limitación alguna en todos los asuntos que puede tener algún interés dicha compañía, siendo los mismos administrativos, judiciales o extrajudiciales, que se presente ya sea como parte actora o parte demandante.-

Este tribunal a los fines de decidir la presente cuestión previa cita el ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil el cual señala:
“La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”

La norma antes transcrita, se encuentra estrechamente relacionada con el contenido del artículo 136 ejusdem, que dispone: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por si mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”; ya que concierne a la capacidad de las partes en juicio, la muy comúnmente llamada capacidad procesal, que señala Ricardo Henríquez La Roche, en su comentario al Código de Procedimiento Civil:
“Los sujetos de derecho, por el solo hecho de ser personas naturales o entes morales (personas por ficción legal: cfr la enumeración del art. 19 CC), tienen la capacidad de goce (la etimología de palabra - capacidad – viene de la palabra capuz, cabeza, entendimiento), que consiste en la posibilidad de ser titulares de derechos subjetivos y de obligaciones de carácter privado y deberes frente a la autoridad pública, la capacidad de ejercicio recibe el nombre de capacidad procesal, y viene a ser la potestad de toda persona para actuar en el proceso y ejercer los – derechos – o posibilidades procesales y asumir las cargas procesales que devienen de las normas que tutelan el proceso y de las vicisitudes que ocurren en el mismo.
Según este artículo 136 las partes pueden gestionar y obrar en juicio por sí mismas (con la asistencia correspondiente) o por medio de apoderados mandatarios, siempre que tengan el libre ejercicio de sus derechos, es decir, que no estén capitis-disminuidos, sometidos a la patria potestad, tutela o cúratela, según la naturaleza y gravedad de esa disminución de la capacidad”. Fin de la Cita ( Subrayado del Tribunal).

En relación a esta cuestión previa opuesta son capaces de obrar en juicio, todas aquellas personas que tienen reconocida la facultad negocial de contraer, crear, modificar o extinguir por sí misma relaciones jurídicas.

Habida cuenta de lo anterior y subsumiendo la norma al caso que nos ocupa, se evidencia que el demandado señalan que el ciudadano MICHELE NATALE RICCIUTI, procede en su carácter de Presidente de Administradora Ávila Norte, C.A que no demuestra la cualidad para comparecer en el juicio en nombre su representada por cuanto el poder que consigna no cumple con los requisitos establecidos en el código de procedimiento civil y el cual impugnó, ya que no se ha cumplido los requisitos exigidos en los artículos 340 ordinales 2 y 3 ejusdem, se evidencia que cualidad que señalan no es la misma que la capacidad que invoca el ordinal en cuestión, que es referida a la capacidad procesal, que se corresponde solamente a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar que establece el artículo 136 eiusdem cuando regula la capacidad procesal y establece, quienes son capaces de obrar en juicio, y se señala toda personas que tenga reconocida la facultad negocial de contraer, crear, modificar o extinguir por si misma relaciones jurídicas.
Así las cosas, este Tribunal observa que Administradora Avila Norte C.A, representada por su Presidente MICHELE NATALE RICCIUTI ya identificados, son hábiles para comparecer en juicio, en virtud de no encontrarse incurso en causal de incapacidad procesal; en consecuencia al razonamiento antes expuesto, esta Juzgadora le es forzoso declarar Sin Lugar la cuestión previa alegada, contenida en el ordinal segundo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

Con relación a la cuestión previa contenido en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por cuanto el libelo de la demanda no reúne los requisitos de los ordinales 2 y 3 del artículo 340 ejusdem, aprecia el Tribunal que la parte actora es una persona jurídica que fue debidamente identificada con los datos relativos a su creación y registro, así como se evidencia que se identificó el representante de la persona jurídica al señalar textualmente: “ ……apoderados judiciales de la empresa mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE, C.A de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 23 de marzo de 1999 bajo el No.76, Tomo 51-a-Pro, representada por su Presidente Michele Natale Ricciuti, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.6.242.437…..”fin de la cita
De lo antes expuesto se debe concluir que la parte actora cumplió con el requisito de forma de libelo de la demanda establecido en el numeral tercero, motivo por el cual es forzoso para esta sentenciadora declarar Sin lugar el defecto de forma de la demanda alegado por la representación judicial de la parte demandada. Y así se decide.-
-III-
MOTIVACION PARA DECIDIR

El apoderado Judicial de la parte actora alegó que su poderdante suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano JOHAN FRANCISCO ARRETURETA GUEVARA, en fecha 09 de mayo de 2003, el cual versa sobre un inmueble constituido por un apartamento N° PH A del edificio Neverí, situado en la Primera Avenida Neverí, Urbanización Neverí, El Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas. Estableciendo en el contrato in comento en la cláusula tercera que el canon de arrendamiento sería pautado en la suma de ochenta y siete mil cuarenta bolívares con ochenta céntimos (Bs. 87.040,80) mensuales, dicho canon de arrendamiento está regulado según resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en fecha 18/01/2002.
Que igualmente la parte actora adujó que el inquilino ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos desde el mes de enero a octubre de 2008, consignando los recibos insolutos anexos al escrito libelar, los cuales opuso a la parte demandada, y que como consecuencia de dicho incumplimiento procedió a demandar al ciudadano JOHAN FRANCISCO ARRETURETA GUEVARA, fundamentando su acción en los artículos 1.579, 1.592, 1.264 y 1.167 del Código Civil y en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que conviniera o fuera condenado por el Tribunal en resolver el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 09/05/2003, y en entregar el inmueble objeto de la presente controversia en el mismo buen estado en que lo recibió al momento de contratar libre de bienes y personas. En cancelar los cánones de arrendamientos insolutos desde el mes de enero a octubre de 2008 y el agua correspondiente a los referidos meses, los cuales dan una totalidad de mil doscientos treinta y ocho bolívares fuertes con cuatro céntimos (Bs. 1.238,4) como indemnización por daños y perjuicios.

Por otra parte la apoderada judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda rechazo, negó y contradijo que su poderdante hubiese dejado de pagar los cánones de arrendamientos señalados por el actor en su escrito libelar, los cuales comprenden los meses desde enero hasta octubre de 2008 y el agua correspondiente a los mencionados meses, los cuales sumas las cantidad de MIL DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON 40/100 (Bs.1.238.40), ya que la parte actora se negó a recibir los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses demandados, y que por tal motivo los consignó en al Tribunal Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana De caracas.

Que negó que su representado deba pagar por concepto de daños y perjuicios y deba pagar la suma de dinero correspondiente por concepto de honorarios profesionales que se causen por el juicio. Igualmente señaló que en la cláusula primero del contrato de arrendamiento dice: El Arrendador da en calidad de Arrendamiento, el apartamento No.Pent House A del Edificio Neverí, situado en la primera Avenida Neverí, urbanización Neverí, el Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, que la parte actora señaló en su libelo de demanda callejón machado, residencias Neverí, P-H Identificado con Letra A, Parroquia San Juan El paraíso, como puede darse cuenta que su representado vive parroquia san Juan y en la demanda se indica a un inmueble ubicado en la Parroquia la Vega Urbanización Neverí, Primera avenida Neverí, que en el libelo de demanda se indica el callejón machado residencias neverí y no edificio neverí, por lo que no es el mismo inmueble donde habita el demandado y por no estar determinado el objeto de la demanda la misma debe ser declarada sin lugar por que son inmuebles totalmente distintos y situados en distintas partes, como lo reconoce la parte actora en su libelo de demanda. Por último señaló que el inmueble objeto de la presente controversia se encuentra afectado por expropiación de utilidad pública según Gaceta Ordinaria N° 00206, del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 19/06/2007.

Este tribunal a los fines de decidir esta controversia considera pertinente citar el Artículo 1.133 del Código de Civil que copiado textualmente señala:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

El contrato de arrendamiento genera en forma específica derechos y obligaciones entre las partes que lo suscriben; ahora bien en el presente caso quedó plenamente demostrado que la relación arrendaticia existente entre las partes es a tiempo determinado, ya que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se establecieron prorrogas automáticas, es decir, que la relación contractual se prorrogo año por año, por no haberse verificado la notificación que establece la referida cláusula, que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se le da pleno valor probatorio, ya que no fue desconocido por la parte demandada. Asimismo la parte actora alegó el incumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de pago, dichos alegatos de la parte actora obligan a la demandada demostrar el hecho negativo del incumplimiento de la cláusula Tercera del referido contrato, es decir, que probada la existencia del contrato de arrendamiento en la forma señalada, es la demandada quien debe probar que cumplió con sus obligaciones.
Ahora bien establece el artículo 1.592 del Código Civil lo siguiente: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…)
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia (…)
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Se desprende de la norma parcialmente transcritas que la arrendataria debe pagar al arrendador el canon de arrendamiento de la forma convenida en el contrato de arrendamiento, ya que el contrato suscrito entre las partes tiene fuerza de Ley, tal como lo establece el artículo 1.159 del citado Código Civil.

De lo anterior se deriva entonces que lo estipulado entre el arrendador y el arrendatario, constituye el fundamento de derecho de la pretensión expuesta por el actor, pues todo lo convenido en los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, siempre y cuando no se menoscaben normas de orden Público, en éste sentido pasa a analizar la cláusula tercera del contrato que se ventila en la presente demanda, y al respecto se evidencia:
“ El canon mensual de arrendamiento es la suma de OCHENTA Y SIETE MIL CUARENTA MIL BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs.87.040,40) mensuales, que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar puntualmente, por mensualidades “vencidas”, entre los primeros cinco (05) días de cada mes, en moneda de curso legal, en la oficina de El ARRENDADOR o en el lugar y a la persona que éste indique a EL ARRENDATARIO, quedando obligado a PRESENTAR EL ÚLTIMO RECIBO DEBIDAMENTE CANCELADO DEL SERVICIO DE ELECTRICIDAD Y ASEO URBANO, en cada oportunidad de pago de la pensión de arrendamiento.”
Del análisis de la Cláusula antes señalada, se aprecia que las partes convinieron que el canon de arrendamiento iba ser pagado por mensualidades vencidas entre los primeros cinco (05) días de cada mes, en tal sentido la apoderada judicial de la parte demandada en su contestación de la demanda rechazó, negó y contradijo que su poderdante hubiese dejado de pagar los cánones de arrendamientos señalados por el actor en su escrito libelar, los cuales comprenden los meses desde enero hasta octubre de 2008 y el agua correspondiente a los mencionados meses, los cuales sumas las cantidad de MIL DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON 40/100 (Bs.1.238.40), ya que la parte actora se negó a recibir los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses demandados, y que por tal motivo los consignó en el Tribunal Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana De caracas.

Asimismo la parte demandada a los fines de demostrar que se encuentra solvente en el pago de su obligación, trae a los autos Copia del Expediente de Consignaciones No. 2008-1282 de fecha 02 de julio de 2008, el cual es valorada como plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que se evidencia que el ciudadano JOHAN FRANCISCO ARRETURETA GUEVARA depositó a favor del arrendador ADMINISTRADORA AVILA NORTE lo siguiente:
FECHA DE CONSIGNACIONES FECHA DE DEPOSITO NO. DE DEPOSITO MESES DEPOSITADOS MONTO DE DEPOSITO
02/07/2008 1/7/2008 10399317 DESDE ENERO HASTA MAYO 2008 942.24
04/07/2008 04/07/2008 1039937 JUNIO 2008 157,40
04/08/2008 04/08/2008 1039935 JULIO 2008 157,40
04/08/2008 04/08/2008 1039936 AGOSTO2008 157.40
22/09/2008 1039933 SEPTIEMBRE DE 2008 151,40
13/10/2008 13/10/2008 1039934 OCTUBRE 155,40
19/11/2008 19/11/2008 864641 NOVIEMBRE 155.40
18/12/2008 18/12/2008 864642 DICIEMBRE 175,40
21/01/2009 20/01/2009 876884 ENERO 2009 175,40

De lo anteriormente detallado se observa, que las consignaciones de las pensiones arrendaticias realizadas ante el juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no fueron tachados razón por la cual son plenamente apreciados por esta Juzgadora; este Tribunal se limitará a valorar solo los cánones señalados por la actora como insolutos (ENERO 2008 hasta OCTUBRE DE 2008). Así se establece.
Se aprecia del referido expediente, de la existencia de consignaciones arrendaticias, realizadas por el ciudadano JOHAM FRANCISCO ARRETURETA a favor de la empresa Mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE, por el inmueble objeto del contrato cuya Resolución se demanda.
Seguidamente pasamos a analizar el carácter liberatorio de estas consignaciones arrendaticias, por lo que resulta oportuno traer a colación el dispositivo del artículo 5l de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual reza:
“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (Negrilla del Tribunal)
De la transcripción precedentemente realizada vemos como la disposición faculta al arrendatario a consignar la pensión de arrendamiento en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento; y, comoquiera que el contrato establece en su cláusula tercera: “… que cancelará El Arrendatario mensualidades vencidas, dentro de los cinco (5) primeros días después de su vencimiento”, de lo antes señalado se evidencia que las consignaciones en el presente caso debieron efectuarse todos los 20 de cada mes por ante el Tribunal de Consignaciones .
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, se observa que la accionada consignó los meses demandados de la siguiente manera enero a mayo de 2008 lo consignó el 1 de julio de 2008, el mes de junio de deposito en Julio el mes de Julio lo deposito en Agosto, y así sucesivamente.
Entonces como ya se señaló el inquilino estaba obligado pagar el canon de arrendamiento dentro de los cinco días de cada mes como se estableció en la cláusula tercera del contrato y para su consignación el arrendatario disponía de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada mensualidad para realizar la consignación del canon de arrendamiento tal y como lo establece el artículo 51 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en el caso de autos, es evidente que el inquilino JOHAN FRANCISCO ARRETURETA GUEVARA consigno los meses reclamados por la parte actora, pero se evidencia que fueron consignados fuera del lapso de los 20 días establecidos para el inquilino para realizar las consignaciones arrendaticias, que era obligación del arrendatario consignar los cánones de arrendamiento dentro de la oportunidad legal establecido para ello, por cuanto de lo contrario con ello se desvirtúa la naturaleza del Contrato de Arrendamiento, respecto a que el mismo es un contrato de tracto sucesivo, en el cual ambas partes, deben cumplir con sus obligaciones a lo largo del tiempo de manera periódica, por cuanto, permitir tal desorden en el pago de las consignaciones arrendaticias daría pie a que el arrendatario durante largos períodos de tiempo no pudiera satisfacer su principal obligación. y así se establece.
Así las cosas, en fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, es por lo que este Juzgado aprecia que los cánones de arrendamiento de los meses antes señalados fueron consignados extemporáneamente, fuera de la oportunidad legal establecida para ello, es decir, dentro de los veinte (20) días, por lo que con tales consignaciones no puede considerarse a la inquilina en estado de solvencia ya que los depósitos no fueron legítimamente efectuados. Así se establece
Habida cuenta de la plena prueba de autos exigida en el artículo 254 Código de Procedimiento Civil la presente demanda debe prosperar pero en forma parcial, sólo respecto a la Resolución y la entrega del inmueble, pero no sobre el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses demandado como indemnización de daños y perjuicios, ya que en efecto en el presente caso quedó demostrado que el inquilino efectuó consignaciones a favor de la Empresa Mercantil Administradora Ávila Norte, pero de forma extemporánea, por lo cual sería una doble condena sancionarlo a pagar los cánones ya consignados, y siendo que la demandante es la única beneficiaria de tales consignaciones de conformidad con lo establecido en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dicho pedimento se declara improcedente. Y así se decide.-
Con relación a lo alegado por la parte demandada que el inmueble objeto de la presente controversia se encuentra afectado por expropiación por causa de utilidad pública según Gaceta Ordinaria N° 00206, del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 19/06/2007.
En tal sentido, es de resaltar que la expropiación no es más que una venta forzosa, mediante la cual el Estado puede obligar a un particular a cederle la propiedad de una cosa a cambio del pago de una justa indemnización, lo cual significa que el simple decreto de expropiación constituye un acto administrativo de efectos particulares que solamente afecta el interés de un particular, que el particular expropiado mantiene sus mismos derechos sobre la cosa expropiada hasta que se produzca, por parte del ente expropiante, el pago de la justa indemnización, produciéndose, a partir de entonces, un cambio en la titularidad de la propiedad de ese bien, entonces el contrato de arrendamiento sigue manteniendo su vigencia, entre las partes que lo suscriben, que no se puede considerar que el simple decreto de expropiación, sea requisito suficiente para que el arrendatario se libere de su obligación principal como lo es pago del canon de arrendamiento por la ocupación del inmueble, en este sentido se desecha dicho argumento. Y así se decide.-

Con relación al hecho que indica el demandado que en la cláusula primero del contrato de arrendamiento dice: “El Arrendador da en calidad de Arrendamiento, el apartamento No.Pent House A del Edificio Neverí, situado en la primera Avenida Neverí, urbanización Neverí, el Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, que la parte actora señaló en su libelo de demanda callejón machado, residencias Neverí, P-H Identificado con Letra A, Parroquia San Juan El paraíso, como puede darse cuenta que su representado vive parroquia san Juan y en la demanda se indica a un inmueble ubicado en la Parroquia la Vega Urbanización Neverí, Primera avenida Neverí, que en el libelo de demanda se indica el callejón machado residencias neverí y no edificio neverí, por lo que no es el mismo inmueble donde habita el demandado y por no estar determinado el objeto de la demanda la misma debe ser declarada sin lugar.-
En este sentido aprecia este Tribunal que tanto en el libelo de demanda como en el contrato de arrendamiento se identifica a un mismo inmueble constituido por un apartamento N° PH A del edificio Neverí, situado en la Primera Avenida Neverí, Urbanización Neverí, El Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, que es el objeto de la presente demanda, razón por la cual este tribunal desecha dicho alegato por considerarlo sin fundamento.- Y así se decide.-
- IV -
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE C.A, en contra del ciudadano JOHAN FRANCISCO ARRETURETA, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo, condenándose a la parte perdidosa en lo siguiente:

PRIMERO: Entregar a la parte demandante el inmueble constituido por un apartamento N° Pent House A, del edificio Neverí, situado en la Primera Avenida Neverí, Urbanización Neverí, El Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas.
SEGUNDO: Se autoriza a la demandante a retirar las sumas de dinero contentivas de las consignaciones efectuadas por el ciudadano JOHAN FRANCISCO ARRETURETA a favor de EMPRESA MERCANTIL ADMINISTRADORA AVILA NORTE conforme con el artículo 55 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-
TERCERO: No hay condenatoria en costas por cuanto la parte demandada no resultó totalmente vencida en la presente instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE -
Déjese copia de la presente sentencia en el copiador, de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los ¬¬¬Nueve (9) días del mes de Junio de dos mil nueve (2009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

ABOG. ARLENE PADILLA

En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las 12:10 (P.m.).
LA SECRETARIA,

ABOG. ARLENE PADILLA

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