TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA FEDA C.A.”, constituida y domiciliada en Caracas, con dirección en: Coliseo a Salvador de León, Edificio La Galería, Torre Oeste, Piso 3, Oficinas C y D, de esta ciudad de Caracas, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 17 de marzo de 1980, bajo el No. 47, Tomo 49-A Sgdo. APODERADA JUDICIAL: Ciudadana MARÍA LÓPEZ CID, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Número 51.245.

PARTE DEMANDADA

Ciudadana CAROLINA REY NOUGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-14.287.819. APODERADOS JUDICIALES: Ciudadanos JOSÉ ANTONIO CABRITA, PAOLA ANDREA BETANCOURT y PENÉLOPE RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 45.671, 97.185 y 97.349, respectivamente.

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA/CIVIL.
ASUNTO N° AP31-V-2008-002047.
OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Apartamento distinguido con el número cuarenta y tres (43), ubicado en el cuarto (4º) piso del edificio denominado “ONUBA”, situado en la Segunda Avenida con Segunda Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda.

I
DE LAS ACTUACIONES PROCESALES

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, por la ciudadana MARÍA LÓPEZ CID, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil “ADMINISTRADORA FEDA C.A.”, contra la ciudadana CAROLINA REY NOUGUEZ, ambas partes plenamente identificadas anteriormente.
Realizada la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 12 de agosto de 2008, ordenando el emplazamiento de la parte accionada de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ello en armonía con lo pautado en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por diligencia del 16 de septiembre de 2008, la parte actora consignó las copias fotostáticas para que fuese librada la compulsa.
Mediante diligencia del 25 de septiembre de 2008, la representación judicial de la parte actora dejó constancia de haber entregado las expensas al Alguacil para la práctica de la citación.
Gestionada con resultados negativos tanto la citación personal como a través de carteles de la parte demandada, en fecha 05 de marzo de 2009 fue designada como su defensora judicial la abogada en ejercicio MARÍA GLORIA SALCEDO.
En fecha 27 de abril de 2009, compareció personalmente a la sede de este Tribunal la ciudadana CAROLINA REY NOUGUEZ, asistida por el abogado JOSÉ ANTONIO CABRITA y se dio expresamente por citada.
Mediante escrito presentado el día 30 de abril de 2009, la ciudadana CAROLINA REY NOUGUEZ, representada por sus apoderados judiciales, dio contestación a la pretensión incoada por la “ADMINISTRADORA FEDA C.A.”, alegando la falta de cualidad de la parte actora y que el contrato se había indeterminado, por lo que solicitó que la demanda se desestimara.
Dentro del lapso de pruebas, ambas partes promovieron pruebas documentales.
A través de auto de fecha 04 de junio de 2009, se dijo “VISTOS” y entró la causa en estado de sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, encontrándose este Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia, corresponde resolver como punto previo la supuesta falta de cualidad activa, alegada por la parte accionada, para luego ingresar al análisis de fondo.

II
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA

En la oportunidad de contestar la demanda, la accionada adujo que no consta en las actas del expediente ningún mandato o título que acredite a la accionante el carácter con el que actúa, careciendo la misma de legitimación en la causa, asimismo, alegó que la accionante no es la propietaria del inmueble arrendado y que por lo tanto no tiene cualidad para sostener el presente juicio.
Como fundamento de la supuesta falta de cualidad, el demandado promovió cartas misivas de fecha 11/05/2006 y 05/11/2007, la primera emanada de la Administradora FEDA C.A., mediante la cual se le manifiesta al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato, y la segunda (de fecha 05/11/2007), emanada igualmente de la Administradora y dirigida al propietario del inmueble, a través de la cual se le informa al propietario la falta de pago de recibos de condominio alusivos al inmueble arrendado.
La cualidad vista por la doctrina, es el derecho para ejercitar determinada acción. Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado.
En este sentido, Carnelutti, al analizar la cualidad procesal, y la capacidad procesal, señaló lapidariamente lo siguiente:
“(...) La acción no puede ejercitarse en el proceso civil por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición de parte, como tampoco cabe que la decisión sea pronunciada por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición del Juez”.(CARNELUTTI; Francisco: Sistema de Derecho Procesal Civil, T-III, p. 162, Buenos Aires 1.993).

La cualidad es una institución jurídica establecida en la ley, la cual legitima a un sujeto a obrar en un proceso judicial. Ello significa que una vez adquirida se incorpora en el sujeto, y surte en él ciertos efectos que producen derechos y obligaciones, los cuales provienen de una relación contractual o extracontractual.
En la presente causa, la parte demandada invoca la falta de cualidad de la demandante, por el hecho de que la arrendadora no es propietaria del inmueble arrendado.
En ese sentido, de la lectura del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de julio de 2001, el cual cursa a los folios 13 al 16, el cual al no haber sido impugnado, adquiere pleno valor probatorio, este Tribunal observa que el mismo fue celebrado por la Administradora FEDA C.A., representada por el ciudadano FELISINDO ÁLVAREZ LOSADA, en su carácter de arrendador y la ciudadana CAROLINA REY NOUGUEZ, en su carácter de arrendataria, cuyo contrato fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador, en fecha 02/07/2001, anotado bajo el Nº 9, Tomo 75.
Ahora bien, la Administradora FEDA C.A. en su carácter de arrendadora, pretende con la presente demandada, la entrega del inmueble arrendado, por supuesto cumplimiento del término y de la prórroga legal, de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto el artículo 39 eiusdem, señala lo siguiente:
“…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.”

La norma precitada, confiere la facultad al arrendador de exigir al arrendatario el cumplimiento del contrato, en caso de estar vencido el término y la prórroga legal, cuya norma no hace referencia al propietario del inmueble, ya que en materia de arrendamiento no se discute la propiedad, sino que a los fines de accionar y de llenar el requisito de la cualidad, lo que se requiere es la existencia del contrato de arrendamiento y la cualidad de arrendador y de arrendatario de las partes intervinientes.
De manera que, siendo el contrato de arrendamiento el instrumento fundamental de la presente demanda, vale decir, el título o causa petendi, y siendo que en dicho contrato la Administradora FEDA C.A., posee el carácter de arrendador del inmueble, se deriva del mismo el interés de accionar que tiene dicha sociedad mercantil, y de ahí su cualidad activa, ya que en este caso al ser la arrendadora del inmueble la propia accionante, no requiere mandato especial alguno del propietario del inmueble, aunado a que en este caso no se discute la propiedad, sino el cumplimiento del contrato de arrendamiento indicado, cuyo contrato no fue impugnado ni desconocido por la accionada.
En consecuencia, teniendo la parte accionante Administradora Feda C.A., el carácter de arrendadora del inmueble, la misma goza de la cualidad activa para interponer la presente demanda, independientemente de la procedencia o no de la acción incoada, por lo que se desestima el alegato de falta de cualidad aducido por la demandada, debiendo ingresarse al análisis de mérito. Así se decide.

III
MOTIVA

La acción a la cual se contrae el presente proceso, es de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, aduciendo la actora en su escrito libelar, lo siguiente:
“…Dicho contrato de arrendamiento, en principio fue celebrado por un tiempo de duración de un (1) año fijo. Ese término era susceptible de prorrogarse automáticamente por un lapso de tiempo igual, es decir un (1) año, así como al vencimiento de sus prorrogas convencionales su deseo de no prorrogarlo….En base a que esa manifestación de voluntad de no prorrogar más el contrato de arrendamiento fue expresada por mi poderdante, mediante notificación judicial realizada…. en fecha 25/05/2006 por intermedio del Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
…OMISSIS…
Ciudadano Juez, es evidente que mi mandante ejerció su derecho de no prorrogar más el contrato de arrendamiento. En primer término adelantó en ese sentido la Notificación Judicial de la arrendataria. Esa notificación abarcó la formalidad prescripta en el contrato de arrendamiento y en la Ley. Esa notificación es a los fines de enterar a la arrendataria de esa voluntad de no prorrogarlo más. Ello se logró como ya se dijo mediante un acto público y formal practicado por un Tribunal de la República. Es evidente que precluyó el término atinente a la prórroga legal. Por tanto fenecido el lapso estipulado para la prórroga legal, solo hace falta que la arrendataria haga formal entrega del apartamento dado en arrendamiento...”.

Junto al libelo de demanda, la accionante consignó los siguientes instrumentos:
1. Copia Certificada expedida en fecha 08 de noviembre de 2006, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de Documento Poder autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Caracas el 22 de noviembre de 1996, quedando inserto bajo el No. 55, Tomo 119 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, conferido por la “ADMINISTRADORA FEDA C.A.”, a la abogada MARÍA LÓPEZ CID, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 51.245, marcada con la letra “A” y cursante a los folios 10 al 12, la cual no fue impugnada, desconocida o tachada en forma alguna, por tal motivo, se aprecia y se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
2. Original de Contrato de Arrendamiento celebrado entre la empresa “ADMINISTRADORA FEDA C.A.” y la ciudadana CAROLINA REY NOUGUEZ, autenticado en fecha 02 de julio de 2001, por ante la Oficina Notarial Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó inserto bajo el No. 9, Tomo 75 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, marcado con la letra “B” y cursante a los folios 13 al 16, el cual no fue impugnado, desconocido o tachado en forma alguna, por tal motivo, se aprecia y se le confiere valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil;
3. Original de Notificación Judicial evacuada en fecha 25 de mayo de 2006, por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcado con la letra “C” y cursante a los folios 17 al 30, el cual al no haber sido impugnado, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
En la oportunidad de contestar la demanda, la parte accionada entre otros hechos, adujo la falta de cualidad de la parte accionante, cuyo asunto fue resuelto y declarado sin lugar, como punto previo en el cuerpo del presente fallo.
Asimismo, la accionada admitió la existencia de la relación arrendaticia, derivada del contrato consignado por la actora junto al libelo, empero, negó y rechazó que el término contractual y la prórroga legal hayan vencido, ya que, a su decir, el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01/07/2001, se indeterminó, por haber operado la tácita reconducción, por lo que solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar.
Anexo al escrito de contestación, la representación judicial de la parte accionada consignó Copia Certificada expedida en fecha 26 de noviembre de 2007, por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del Expediente No. 2006-0818, en el que aparece como Consignatario CAROLINA REY NOUGUEZ y como Beneficiario la “ADMINISTRADORA FEDA C.A.”, cursante a los folios 105 al 163, la cual no fue impugnada, desconocida o tachada en forma alguna, por tal motivo, se aprecia y se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas, el demandante ratificó los documentos consignados junto al libelo, los cuales fueron debidamente valorados.
Por su parte, la accionada ratificó la documental acompañada junto a la contestación de la demanda, la cual fue valorada con antelación. Asimismo, a los fines de fundamentar la falta de cualidad promovió cartas misivas de fechas 11/05/2006 y 05/11/2007, emanadas de la Administradora FEDA C.A., las cuales se desestiman puesto que el alegato de falta de cualidad fue declarado sin lugar como punto previo.
Valoradas las pruebas aportadas y analizados los argumentos aducidos por las partes, considera este Tribunal, que el hecho controvertido se delimita a determinar si el contrato que se demanda efectivamente se indeterminó en el tiempo como lo alega la demandada, o si por el contrario, el mismo es a tiempo determinado, caso en el cual corresponde a este Juzgado verificar si efectivamente expiró el término y la prórroga legal.
En ese sentido, la cláusula “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que cursa a los folios 13 al 16, establece lo siguiente:
“…SEGUNDA: El plazo de duración del presente contrato es de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente, por un lapso igual de tiempo, siempre y cuando una de las partes no notificare a la otra por escrito por lo menos con treinta (30) días de anticipación del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más. En todo caso, la prórroga se considerará igual al tiempo fijo y así lo acepta LA ARRENDATARIA y en ningún caso operará la tácita reconducción”.

De manera que, de acuerdo a la cláusula anteriormente citada, el contrato de arrendamiento que originó la presente acción se ha venido prorrogando automáticamente por períodos de un (1) año, desde el 01 de julio de 2001, por lo que de acuerdo a la referida cláusula, llegada la fecha (01/07/2002) de vencimiento del primer año fijo y no habiéndose notificado la voluntad de no prorrogar, el contrato se renovó automáticamente por períodos iguales de un (1) año, por lo que mal puede considerarse a tiempo indeterminado como lo alega el demandado, ya que dicha convención admite sucesivas renovaciones de no haber mediado notificación dentro de los treinta (30) días antes de su vencimiento.
Respecto de los contratos y la autonomía de la voluntad de las partes, el artículo 1.159 del Código Civil establece:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Asimismo, con relación al artículo antes citado, la doctrina patria ha señalado lo siguiente:
“…Este texto sirve a un mismo tiempo para consagrar el principio de la autonomía de la voluntad y el principio de la intangibilidad del contrato, llamado también por algunos escritores “principio del contrato-ley”, en cuanto que homologa la fuerza obligatoria del contrato entre las partes a la de la propia ley. La vinculación entre estos dos principios debió parecer inescindible a los forjadores de este texto legal. Por lo mismo que el contrato es una expresión de la voluntad soberana de los contratantes, quienes no pueden equivocarse o cometer injusticia alguna desde el momento en que concurren los presupuestos racionales que la ley postula para que ellos generen obligaciones válidas (capacidad, ausencia de vicios del consentimiento, etc), se concluye que lo que en él se estipule debe reputarse tan sagrado como la propia ley, y aún más sagrado para las propias partes que si se lo estipulara el legislador, pues por tratarse de una ley particular que ellas se han dado a sí mismas y a la que se han sometido libremente, en ejercicio de su propia soberanía, resultaría una contradicción lógica admitir que su voluntad fuera sustituida por la de otro sujeto. El principio tendría además un fundamento moral: “el respeto a la palabra dada” (pacta sunt servanda)…”. (José Melich-Orsini, Doctrina General del Contrato, 4º edición corregida y ampliada, Publicada por la Academia de Ciencias Políticas y Sociales, página 427 y su vto).

Al respecto, de acuerdo con el artículo 1.159 del Código Civil el contrato es Ley entre las partes, siendo la cláusula SEGUNDA anteriormente citada, la manifestación de ambas partes, por lo que mal puede considerarse que en el caso de autos haya operado la tácita reconducción, puesto que antes de la fecha de vencimiento del primer año fijo no hubo notificación judicial de no prórroga, considerándose automáticamente renovado el contrato, por períodos iguales de un (01) año.
Ahora bien, tratándose en el presente caso de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, corresponde a este Tribunal verificar si efectivamente de acuerdo con la notificación judicial efectuada en fecha 25/05/06, el tiempo de duración y la prórroga legal han expirado como lo alega el actor en su libelo.
De las pruebas aportadas a los autos, específicamente de la notificación judicial que cursa a los folios 17 al 30, se desprende que la arrendadora, Administradora FEDA C.A., notificó judicialmente al inquilino su voluntad de no renovar el contrato que vencía el 01/07/2006, cuya notificación se verificó en fecha 25/05/2006 y fue debidamente practicada por el Tribunal Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
En ese sentido, es importante destacar que respecto a la notificación de no prorrogar el contrato, las partes de mutuo acuerdo establecieron en la cláusula “SEGUNDA” del contrato y anteriormente citada, que la relación locataria se prorrogaría automáticamente por el lapso de un (1) año, salvo que una de las partes notificara a la otra su voluntad de no renovar el mismo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento o al vencimiento de sus renovaciones, por lo que siendo el contrato Ley entre las partes, obliga a cada una a cumplir lo expresado en el mismo.
En el caso sub examine, al haber notificado la arrendataria en fecha 25/05/2006, vale decir, treinta y siete (37) días antes del vencimiento del quinto (5º) año de renovación del contrato, el cual vencía en fecha 01 de julio de 2006, dicha notificación al no haber sido impugnada por la demandada y al cumplir los requisitos contractualmente establecidos, la misma se considera válidamente efectuada de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil y en aplicación de la Cláusula “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento.
De manera que, la actora con dicha notificación, manifestó a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato, el cual con motivo de la notificación, venció el 01 de julio de 2006, comenzando a computarse la prórroga legal a partir de esa fecha.
Ahora bien, por cuanto la relación arrendaticia se originó en fecha 01 de julio de 2001 hasta el 01/07/2006, correspondía al inquilino la prórroga legal de dos (02) años, cuya prórroga operó de pleno derecho a partir del 01/07/2006 y culminó el 01/07/2008, de conformidad con el artículo 38, literal “c” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto, el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
“…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.

En consecuencia, de acuerdo con la notificación judicial efectuada en fecha 25/05/2006 por la arrendataria al inquilino, y tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pudo constatar este Tribunal que en el presente caso se ha verificado el supuesto de hecho establecido en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que vencido el término y la prórroga Legal resulta procedente el cumplimiento de la obligación de entrega material del inmueble arrendado. Así se decide.

IV
DECISIÓN

Por las motivaciones precedentes, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA alegada por el demandado;
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, fundamentada en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que interpuso la ADMINISTRADORA FEDA C.A. en contra de la ciudadana CAROLINA REY NOUGUEZ. En consecuencia, se ordena la entrega material, real y efectiva, libre de bienes y personas, a la parte actora, del inmueble arrendado, alusivo a un Apartamento distinguido con el número cuarenta y tres (43), ubicado en el cuarto (4º) piso del edificio denominado “ONUBA”, situado en la Segunda Avenida con Segunda Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda;
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los veintidós (22) días del mes de junio del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
LA JUEZ PROVISORIA,

DAYANA ORTÍZ RUBIO

LA SECRETARIA,

MARÍA ALEJANDRA RONDÓN G
En esta misma fecha siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

MARÍA ALEJANDRA RONDÓN G
DOR/MARG.
Asunto No. AP31-V-2008-002047.