TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: CORPORACION PEFKI, C.A., domiciliada de Cuji a Romualda, Edificio Centro Comercial El Indio, Sótano I, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 01 de Noviembre de 1996, bajo el N° 39, Tomo 593-A-Sgdo.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: ESMELI ROJAS BOLIVAR y JOSE SANTIAGO RODRIGUEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 15.518 y 31.875 respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “HILOS ESTHER, S.R.L.”, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 20 de Julio de 1.979, bajo el número 21, Tomo 107-A sgdo., y modificados sus estatutos según nota de registro de fecha 31 de Julio de 2007, bajo el N° 64, Tomo 162-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN ANDRES MARCANO CABRERA y SANDRA MILENA VALDERRAMA MEJIA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 72.673 y 131.638 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE No: AP31-V-2009-000272

I
ANTECEDENTES

El presente juicio se inició por demanda de DESALOJO interpuesta por la abogada en ejercicio ESMELI ROJAS BOLIVAR, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil “CORPORACION PEFKI, C.A.”, en contra de la sociedad mercantil “HILOS ESTHER, S.R.L., todos plenamente identificados.
La referida demanda fue estimada en la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (BS F 4.900.00).
En fecha 12 de febrero de 2009, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada para que compareciera al Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda, librándose la compulsa de citación en fecha 20 de febrero de 2009. Igualmente se ordenó abrir el cuaderno separado de medidas
En fecha 05 de Marzo de 2009, compareció el ciudadano MARIO DIAZ y actuando en su carácter de Alguacil suscrito a este Circuito Judicial consignó recibo de citación debidamente firmado por la representante legal de la demandada.
Mediante auto de fecha 06 de marzo de 2009, el Tribunal excitó a las partes para un acto conciliatorio fijado para el tercer (3º) día de despacho siguiente a la oportunidad procesal prevista para que la parte demandada contestara la demanda, el cual no se llevó a cabo por cuanto la parte demandada no acudió ni por si ni por medio de apoderado alguno.-
En fecha 09 de marzo de 2009, la parte demandada dio contestación a la demanda.
Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en su libelo de demanda:
Que su representada es administradora del inmueble identificado como Local N° 4, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial El Indio, situado de Cují a Romualda, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas y que la arrendataria del inmueble es la sociedad mercantil HILOS ESTHER, S.R.L., representada por la ciudadana ESTHER RABINOVICI de GLIJENSCHI, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.244.749, en su carácter de Presidenta de la empresa.
Que la relación arrendaticia, se inició en fecha primero (01) de Abril del año 1998, en virtud del contrato de arrendamiento inmobiliario de tiempo indeterminado celebrado entre su representada y la sociedad mercantil “HILOS ESTHER S.R.L.”, respecto al inmueble antes identificado, tal como consta de documento privado de fecha 01 de Abril de 1.998.
Que en la cláusula Tercera se convino que: “El canon mensual de arrendamiento es el siguiente: Desde el inicio del contrato que será el día Primero de Abril de 1998, la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (BS 800.000,oo)” actualmente la suma de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS F 800,00), mensuales, cantidad que se obligó a cancelar EL ARRENDATARIO, dentro de los CINCO (5) primeros días de cada mes vencido, en el domicilio de el arrendador, o en su defecto a la Compañía Administradora que para los fines de la administración del contrato designara EL ARRENDADOR.
Que el contrato de arrendamiento, comenzó el Primero de Abril de 1.998 de manera indefinida, por lo tanto es un contrato a tiempo indeterminado.
Que la referida cláusula tercera del contrato de marras, sufrió una modificación debido a que su representada solicitó la regulación del Edificio Centro Comercial El Indio, y que según Resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, Dirección de Inquilinato, signada bajo el N° 011241, de fecha 12 de Julio de 2007, la cual quedó firme el 03 de Noviembre de 2007, el canon de arrendamiento del inmueble objeto de la pretensión deducida, fue fijado en la cantidad de SIETE MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (BS 7.576.942,50), actualmente SIETE MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (BS F 7.576,94) mensuales, desde el Quince (15) de Septiembre de 2007, fecha en la cual quedó debidamente notificada la arrendataria de la Resolución antes citada.
Que a pesar de que la Presidenta de la empresa demandada tiene pleno conocimiento de la Resolución en cuestión, no ha querido pagar el canon que el organismo fijó para el inmueble que ocupa, siendo inútiles hasta la fecha todas las gestiones que ha realizado personalmente con la demandada.
Que es el caso, que habiendo ocurrido la notificación de la Resolución citada, la arrendataria está obligada a pagar el canon establecido por la Dirección de Inquilinato, y al no hacerlo incurre en el incumplimiento del contrato, por falta de pago del canon de arrendamiento que fijó tal Resolución, en el tiempo convenido en el contrato, es decir, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes vencido (Cláusula Tercera), por lo tanto, no ha cumplido con su obligación de pagar el canon ni ha hecho entrega del inmueble arrendado; causándole así daños y perjuicios a su representada, en su carácter de administradora.
Que por las razones de hecho expuestas, ocurre a demandar a la empresa HILOS ESTHER S.R.L., en su carácter de arrendataria para que DESALOJE el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el 15 de Septiembre de 2007 hasta el 15 de Enero de 2009 y en consecuencia se declare extinguido el referido contrato.

Alegatos de la parte demandada en su contestación de la demanda

Aceptó la existencia del contrato de arrendamiento el cual fue celebrado en fecha 01 de Abril del año 1998 y cuyo canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (BS 800.000,00) actualmente OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS F 800,00) mensuales.
Que el canon de arrendamiento hasta la fecha asciende a la suma de UN MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (BS F1.685,oo), el cual les es acreditado de manera consensual -mucho antes del año 2005- en la cuenta corriente Nro 01330010111000011125, del Banco Federal y a favor de la CORPORACION PEFKI C.A., más la cantidad de SETENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 78), por concepto de retenciones Impositivas de conformidad con nuestra Legislación Tributaria vigente.
Que es falso lo que alega la parte actora, pues su representada no ha dejado de cumplir con su obligación de cancelar a la arrendataria las mensualidades antes señaladas.
Que en cuanto a la Resolución fijada por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, Dirección de Inquilinato, en su Resolución N° 011241, de fecha 12 de julio de 2007, su representada, no fue notificada de dicha Resolución y si se le hubiere notificado formalmente de su nueva obligación, su representada no hubiera dudado en acatar el canon fijado por la Dirección de Inquilinato, y aún así la parte actora después de dictada dicha Resolución siguió aceptando las consignaciones correspondientes a los cánones de arrendamiento que realizaba su representada en el Banco Federal, C.A., a la cuenta número 01330010111000011125, a nombre de la CORPORACION PEFKI, C.A., por la suma de MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (BS F 1.685,oo), manifestando con ello una clara aceptación de los referidos pagos, hasta el mes de Febrero del 2009, cuando su representada es sorprendida por los funcionarios de dicha Institución Bancaria, quienes les manifestaron que dicha cuenta habría sido cerrada en fecha 22 de Enero de 2009, por lo cual su representada acudió a realizar las consignaciones correspondientes a los meses de enero y febrero de 2009, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedimiento que cursa en el expediente N° 20090173, nomenclatura de ese Tribunal.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en su contra.
Negó que el canon de arrendamiento fuere la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (BS F 7.576,94) y que dicha cantidad haya sido regulada por el Ministerio de Infraestructura, mediante Resolución N° 0112441, de fecha 12 de Julio de 2007.
Negó y contradijo que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento reclamados. Impugnó todos los documentos acompañados por la actora. Igualmente interpuso reconvención cuya admisión fue negada por el Tribunal mediante auto de fecha nueve (9) de marzo de 2009.

III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Antes de entrar a decidir respecto de la procedencia o no de la pretensión procesal, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, dando así cumplimiento con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace de la forma que sigue:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora acompaño su libelo con los siguientes documentos:
1) Copia certificada del documento poder otorgado por los ciudadanos: CONSTANTIN KOLIALIS y JORGE CARPODINIS, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números: E-81.120.246 y E-81.468.457 respectivamente, en su carácter de Directores de la sociedad mercantil “CORPORACION PEFKI C.A.”, a la abogada en ejercicio ESMELI ROJAS BOLIVAR, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 15.518, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésimo Segunda del Municipio Libertador, en fecha quince (15) de Agosto de 2008, quedando inserto bajo el N° 21, Tomo 78 de los Libros de Autenticación llevados por esa notaría (f. 5 al 8).
2) Original del Contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil CORPORACION PEFKI, C.A., y la sociedad mercantil HILOS ESTHER S.R.L., sobre el inmueble identificado como Local Comercial, distinguido con el Número 04, ubicado en la P.B. del Edificio Centro Comercial El Indio, situado en la Calle Este Dos, entre las Esquinas de Cují a Romualda, Parroquia Catedral, Caracas (f. 9 al 11).
3) Copia certificada del expediente Administrativo N° 66851, emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda) (f.12 al 32).
4) Original de documento mediante el cual la abogado ESMELI ROJAS BOLIVAR, sustituye el poder otorgado a su persona por la CORPORACION PEFKI, C.A., en la persona del abogado en ejercicio JOSE SANTIAGO RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.875, autenticado por ante la Notaría Trigésimo Segundo del Municipio Libertador y Distrito Capital, de fecha 26 de Diciembre de 2008, inserto bajo el N° 23, Tomo 123 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 98 y 99).
Con respecto a los documentos anteriormente señalados, el Tribunal observa que las parte demandada los impugnó genéricamente, pero siendo en su mayoría instrumentos auténticos, tal forma de impugnación en modo alguno desvirtúa el valor probatorio de los referidos instrumentos, y en cuanto al instrumento privado identificado en el numeral 2, el Tribunal observa que no sólo la representación de la demandada no lo desconoció, sino que por el contrario, la parte demandada ha aceptado expresamente la existencia de la relación arrendaticia.
Por lo tanto este Juzgador le atribuye pleno valor probatorio dentro del proceso a todos los documentos antes identificados, y en consecuencia los aprecia en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo preceptuado en el artículo 1.359 del Código Civil, ello en o que respecta a los instrumentos señalados en los numerales 1,3 y 4; y en cuanto al documento a que se refiere el numeral 2, el Tribunal lo aprecia en este proceso de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 ambos del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada consignó los siguientes documentos:
1) Catorce (14) planillas de depósitos efectuados en la cuenta corriente N° 01330010111000011125 del Banco Federal C.A., a favor de CORPORACION PEFKI (f. 51 AL 64).
2) Dos (2) Planillas de depósitos efectuados en la cuenta corriente N° 0030012870001037592 del Banco Industrial de Venezuela, a favor del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (f. 65 al 68). Con relación a estos instrumentos, el Tribunal observa que la representación judicial de la parte actora los impugnó de forma genérica, el día 10 de marzo de 2009.
Al respecto el Tribunal observa que los referidos instrumentos deben catalogarse como tarjas, tal y como lo ha sostenido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de diciembre de 2005, en el expediente No. 2005-000418, en la cual indicó expresamente que “los depósitos bancarios…(omissis)…no son documentales propiamente emanadas de un tercero…(omissis)…por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas los cuales…(omissis)…encuadran en el género de prueba documental”.
En el mismo fallo antes citado, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia señaló que “una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor…(omissis)…lo que podría dificultar la determinación de su autoría…(omissis)…”.
Con vista a lo expresado en la sentencia antes citada, no cabe duda que los comprobantes de depósitos bancarios deben considerarse como tarjas las cuales encuadran dentro del género de prueba documental.
Por ello, entendiendo que la tarja es un documento privado, la impugnación del mismo implicará necesariamente la promoción de prueba en contrario, en virtud de la cual se desvirtúe su autenticidad o la veracidad de los hechos que con el referido instrumento se pretendan acreditar.
Ahora bien, el Tribunal observa que la parte actora se limitó a impugnar de forma genérica las tarjas promovidas por la parte demandada, junto con su escrito de contestación de la demanda, observándose por el contrario, que la representación judicial de la parte demandada promovió la prueba de informes, con el objeto de demostrar en este juicio, entre otras cosas, la autenticidad de los comprobantes de depósito analizados.
En este sentido, el Tribunal observa que en fecha 6 de mayo de 2009, se recibió oficio emanado del Banco Federal, de fecha 27 de abril de 2009, mediante el cual se remitieron a este Juzgado las copias certificadas de los depósitos bancarios cuyos comprobantes acompañó la demandada, junto con su escrito de contestación de la demanda.
Por lo tanto, el Tribunal observa que en este caso la autenticidad de los referidos instrumentos fue debidamente acreditada en este proceso, razón por la cual, se desecha por improcedente la impugnación que de los mismos efectuara la representación judicial de la parte actora y en tal virtud, el Tribunal atribuye pleno valor probatorio y aprecia en este juicio, los instrumentos antes mencionados y que han sido objeto del análisis que antecede, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil y así se decide.-
3) Dos (2) recibos emanados de la sociedad mercantil CORPORACION PEFKI, C.A., números 6184 y 6185 de fecha 27-03-2007, a favor de HILOS ESTHER S.R.L, respectivamente (f. 69 y 70), los cuales aprecia este Tribunal por cuanto, no obstante fueron impugnados por la parte actora, dicha impugnación fue efectuada de forma genérica, y siendo los instrumentos bajo análisis, documentos privados, la accionante ha debido desconocerlos tal y como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por tanto, no habiendo ocurrido tal desconocimiento, el Tribunal debe atribuirles valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444, ambos del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
4) Copia certificada del expediente signado con el N° 20090173, emanada del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones de alquileres efectuadas por la sociedad mercantil HILOS ESTHER S.R.L., a favor de la sociedad mercantil CORPORACION PEFKI, C.A., (f. 71 al 89), a la cual este Juzgado atribuye valor probatorio y por tanto la aprecia en el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo preceptuado en el artículo 1.384 del Código Civil y así se decide.-
5) Original del documento poder otorgado por la ciudadana ESTHER RABINOVICI de GLIJESNCHI, en su carácter de Presidenta de la sociedad mercantil HILOS ESTHER S.R.L, a los abogados en ejercicio JUAN ANDRES MARCANO CABRERA y SANDRA MILENA VALDERRAMA MEJIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 72.673 y 131.638 respectivamente (f. 155-156), el cual se aprecia en juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La pretensión de la parte actora se circunscribe a pedir a este Juzgado que se ordene el desalojo del inmueble objeto del juicio, por cuanto a su decir, en fecha 12 de julio de 2007, la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda), dictó resolución signada bajo el N° 011241, mediante la cual se estableció como nuevo canon de arrendamiento del inmueble objeto de la pretensión deducida, la cantidad de siete millones quinientos setenta y seis mil novecientos cuarenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 7.576.942,50), actualmente siete mil quinientos setenta y seis bolívares fuertes con noventa y cuatro céntimos (Bs. F. 7.576,94) mensuales, los cuales no habría pagado la demandada desde el 15 de Septiembre de 2007 hasta el 15 de Enero de 2009.
A la pretensión deducida en juicio por la parte actora se resistió la demandada alegando fundamentalmente que, en efecto, entre las partes se perfeccionó el contrato de arrendamiento accionado, señalando además la demandada, que inicialmente el canon de arrendamiento se pactó en la cantidad expresada en el documento contentivo del contrato locativo, el cual se habría aumentado posteriormente, ascendiendo a la cantidad de mil seiscientos ochenta y cinco bolívares fuertes (Bs. F. 1.685,oo) mensuales.
Alegó la demandada que el referido monto se le depositaba mensualmente a la actora en la cuenta corriente Nro 01330010111000011125, del Banco Federal, a favor de la CORPORACION PEFKI C.A.
Que su representada no fue notificada de la Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato y que en todo caso, la parte actora, después de dictada la Resolución en cuestión, siguió aceptando las consignaciones correspondientes a los cánones de arrendamiento que realizaba la demandada en el Banco Federal, C.A., a la cuenta número 01330010111000011125, a nombre de la sociedad mercantil CORPORACION PEFKI, C.A., por la suma de mil seiscientos ochenta y cinco bolívares fuertes sin céntimos (Bs.F 1.685,oo), manifestando con ello una clara aceptación de los referidos pagos, hasta el mes de Febrero del 2009.

Al respecto este Tribunal observa lo siguiente:

Lo primero que debe dejarse claramente establecido en este fallo, es que la parte demandada reconoció expresamente el perfeccionamiento y existencia del contrato de arrendamiento suscrito a tiempo indeterminado con la parte actora, en fecha 1º de abril de 1998, sobre un inmueble constituido por un local signado con el N° 4, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial El Indio, situado de Cují a Romualda, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, por lo tanto, la existencia del contrato y la obligación de la demandada de pagar los cánones de arrendamiento mensuales, son hechos probados en este proceso y así se decide.-
Ahora, la parte actora alega que en fecha 12 de julio de 2007, la Dirección de Inquilinato dictó resolución mediante la cual se incrementó el monto del canon de arrendamiento inicialmente pactado entre los contratantes. En este orden de ideas, la parte actora sostiene que el día 15 de septiembre de 2007, la arrendataria demandada, quedó debidamente notificada del contenido de la tantas veces mencionada resolución, que ha sido suficientemente identificada en este fallo y en el expediente.
Con relación a este argumento, el Tribunal observa que la demandada señala en su contestación, no haber sido notificada de la resolución, sin embargo, de la copia certificada que del referido instrumento produjo la representación de la parte actora, y que fue apreciada en este juicio, este Tribunal evidencia, sin lugar a dudas, que en fecha 3 de septiembre de 2007, el funcionario encargado de practicar la notificación correspondiente, dejó constancia que ese día procedió a fijar un ejemplar del Diario Vea, de fecha 15 de agosto de 2007, en el cual aparece publicado un extracto de la Resolución No. 011241, de fecha 12 de julio de 2007 en el inmueble objeto de la pretensión deducida.
Entonces, siendo que la parte demandada no impugnó de forma alguna la actuación del funcionario encargado de practicar la fijación del cartel de notificación, publicado en el diario ordenado por la Dirección de Inquilinato, este Juzgado debe necesariamente considerar como un hecho probado en juicio que la arrendataria demandada estuvo notificada del aumento del canon de arrendamiento del local objeto del contrato, a partir del día 3 de septiembre de 2007 y así establece.
Sin embargo, la representación judicial de la parte demandada, sostiene como defensa de fondo que, antes y después de dictada la resolución mediante la cual se aumentó el canon de arrendamiento, la parte actora siguió recibiendo el monto que se venía pagando por tal concepto, a saber, la cantidad de mil seiscientos ochenta y cinco bolívares fuertes sin céntimos (Bs.f 1.685,oo) mensuales.
Con respecto a este alegato, el Tribunal observa que la parte demandada trajo a los autos comprobantes de depósitos bancarios efectuados en la cuenta corriente del Banco Federal, No. 01330010111000011125, los cuales eran realizados a favor de la CORPORACION PEFKI, C.A., parte actora en este juicio, cursantes a los folios 51 al 64 del expediente, cuya autenticidad fue acreditada en juicio mediante la prueba de informes, razón por la cual este Tribunal los apreció en este proceso.
De los documentos antes mencionados, este Juzgador observa que desde diciembre de 2007 hasta el mes de enero de 2009, la parte demandada efectivamente depositó en la cuenta corriente antes señalada, la cantidad de mil seiscientos ochenta y cinco bolívares sin céntimos (Bs.1.685,oo) mensuales.
Al propio tiempo, este Juzgador observa que mediante los informes rendidos por el Banco Federal, quedó acreditado en este juicio que la cuenta corriente supra identificada se abrió en fecha 29/09/2003, a nombre de la parte actora, evidenciándose de los estados de cuenta anexos, específicamente de los cursantes a los folios 205, 207, 210, 212, 214, 217, 218, 220, 222, 226, 228, 230, 233, 235, 237, 241, 243, 246, 248, 250 y 252, que la parte demandada realizó depósitos a favor de la parte actora, por el monto supra indicado, de forma consuetudinaria, desde el mes de febrero de 2007, hasta el mes de diciembre de 2008.
Asimismo, de la prueba de informes objeto de análisis, se evidencia que la cuenta corriente supra identificada, en la cual se depositaba la cantidad de dinero que, alega la demandada, pagaba como canon de arrendamiento mensual, fue cerrada o cancelada el día 23/01/2009.
De este modo observa el Tribunal que, de las pruebas aportadas al proceso por la parte demandada ha quedado demostrado en el juicio que a pesar de la resolución emanada de la Dirección de Inquilinato, la parte demandada, antes de dictarse la referida resolución y luego de pronunciada la misma, depositaba una cantidad de dinero mensual, recurrente y consecutivamente, en la cuenta corriente de la parte actora, observándose igualmente que la referida cuenta era movilizada de forma periódica por la demandante, disponiendo libremente de los fondos allí depositados.
Por ello, este Tribunal debe, en atención a lo alegado por la demandada en su contestación de la demanda, analizar si tal conducta constituye o no una suerte de acuerdo tácito existente entre las partes, respecto al monto que la demandada debía pagar por concepto de canon de arrendamiento.
En efecto, el contrato de arrendamiento es un contrato consensual, es decir, que se perfecciona en virtud del consentimiento legítimamente manifestado por las partes contratantes, sin que sea necesaria para su existencia, su documentación mediante cualquier género de prueba; de hecho la legislación especial que rige la materia contempla expresamente la existencia del contrato de arrendamiento verbal. Por lo tanto, si el contrato de arrendamiento puede perfeccionarse de forma verbal, resulta lógico inferir que cualquier acuerdo de voluntades en virtud del cual se modifique el contrato, igualmente puede hacerse de forma verbal.
En este orden de ideas, es necesario destacar que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil el contrato es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar, o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Por ende, no cabe duda que la manifestación de voluntad de las partes puede estar dirigida, entre otras cosas, a modificar, en todo o en parte, las estipulaciones que se hubieren acordado inicialmente como reglas rectoras del desarrollo contractual
Aunado a lo anterior, es importante destacar que la doctrina especializada en esta materia enseña que el consentimiento puede ser manifestado de forma expresa o de manera tácita.
En el primer caso, las partes contratantes manifiestan claramente su intención de constituir un vínculo jurídico y de regular ese vínculo al que han dado nacimiento, mediante expresiones que no dejen lugar a dudas respecto de la voluntad querida por ellos; y en el caso del consentimiento tácito, es la conducta o actividad desarrollada por los contratantes la que refleja la intención o voluntad de éstos, respecto al perfeccionamiento o modificación de los términos en que se ha establecido inicialmente el contrato.
Ahora bien, en el presente caso ha quedado demostrado que las partes inicialmente establecieron como canon de arrendamiento mensual, la cantidad de ochocientos bolívares fuertes (Bs.F. 800,00), igualmente se ha demostrado en este juicio que, en el período correspondiente al mes de febrero de 2007 hasta el mes de febrero de 2009, la parte demandada pagó la cantidad de mil seiscientos ochenta y cinco bolívares fuertes (Bs.1.685,oo) mensuales a la parte actora, demostrándose en el proceso que la demandante disponía de los fondos que se acreditaban en su cuenta corriente de forma libre y permanente.
Por lo tanto, corresponde al Tribunal analizar si en efecto, la conducta desplegada por las partes, a saber, el depósito de cantidades de dinero, de forma recurrente, es decir, mensualmente, en la cuenta corriente de la actora, y de las cuales ésta disponía, constituye o no una modificación tácita del negocio jurídico perfeccionado entre los litigantes, respecto del monto que por concepto de canon de arrendamiento debía pagar la demandada.
En el caso de autos el Tribunal observa que, el organismo competente fijó mediante resolución el monto máximo que por concepto de canon de arrendamiento podría cobrar el propietario arrendador del inmueble objeto de la pretensión; sin embargo, el Tribunal considera que siendo los cánones de arrendamiento frutos civiles, tal y como lo establece el artículo 552 del Código Civil, los cuales por su naturaleza pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los genera; puede el dueño de estos frutos (arrendador-propietario) disponer libremente de ellos, lo cual implica que, en una relación arrendaticia, en la que el organismo regulador fije un monto máximo como canon de arrendamiento, las partes contratantes pueden voluntaria y consensualmente acordar que el canon sea inferior al fijado o regulado por el organismo competente, ello en virtud de que los cánones de arrendamiento, como se ha dicho antes, son propiedad del dueño de la cosa que los produce, dado además que en nuestro país, en materia contractual, rige el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, la cual puede ser manifestada de forma expresa o tácita.
Significa entonces que si en el presente caso, la parte demandada pagó reiteradamente a la actora la cantidad de 1.685 Bs.F, incluso antes de que la Dirección de Inquilinato dictara la Resolución correspondiente, y continuó haciendo tales pagos luego de proferida la misma, por la cantidad supra mencionada, en la cuenta corriente de la parte actora, sin objeción expresa de ésta, quién además disponía de tales cantidades de dinero, como se evidencia de los estados de cuenta cursantes en autos; no cabe duda para el Tribunal en cuanto a que la parte actora, en su condición de acreedora de la demandada, al haber dispuesto de buena fe del dinero depositado, convalidó el pago efectuado por la accionada, tal y como lo dispone el artículo 1.285 del Código Civil.
Hechas las consideraciones anteriores y analizadas todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes al proceso, este Juzgador debe necesariamente concluir lo siguiente:
En primer lugar, en el documento contentivo del contrato de arrendamiento las partes contratantes no establecieron de manera expresa e indubitada que lo dispuesto por los organismos competentes, respecto del monto del canon de arrendamiento, constituiría un parámetro de referencia obligada para ellas, razón por la cual quedó abierta la posibilidad de que los contratantes pudieran apartarse de cualquier resolución que en este sentido dictara el órgano competente.
En segundo lugar, el Tribunal considera que, de las pruebas cursantes en autos se evidencia que las partes modificaron de forma tácita el monto del canon de arrendamiento originalmente pactado en el contrato, y a pesar de la existencia de regulación expresa por parte del organismo administrativo competente, la propia conducta de las partes revela que entre ellas hubo un acuerdo tácito mediante el cual se permitió a la demandada continuar pagando una cantidad de dinero distinta a la establecida como monto máximo a cobrar por concepto de canon de arrendamiento.
Y finalmente, el Tribunal considera que dada la existencia del acuerdo tácito entre las partes, y con vista al conjunto de pruebas aportadas por ellas al proceso, resulta claro para este sentenciador que en el juicio no logró demostrarse que la parte demandada hubiera incurrido en falta de pago de los cánones de arrendamiento que van desde el mes de septiembre de 2007 hasta el mes de enero de 2009, ya que, por un lado, quedó demostrado en el proceso el pago de cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2007 hasta el mes de diciembre de 2008, por la cantidad de dinero que se venía cobrando por tal concepto y conforme al acuerdo tácito de las partes, cuya existencia se acreditó en el juicio, según el cual hubo una modificación de los términos del contrato de arrendamiento, en lo que respecta al monto del canon de arrendamiento, tal y como se evidencia de las pruebas analizadas en este fallo, y de otro lado, igualmente se probó en el proceso que los meses de enero y febrero de 2009, fueron depositados en la cuenta corriente que mantiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el Banco Industrial de Venezuela, tal y como se evidencia de la copia certificada del expediente signado bajo el No. 20090173, que cursa en autos.
Es por todo lo anteriormente expuesto que el Tribunal considera que la pretensión de desalojo, fundada en la presunta falta de pago de cánones de arrendamiento, debe necesariamente declararse improcedente en derecho y así expresamente se decide.-
V
DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la pretensión de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil CORPORACIÓN PEFKI C.A., contra la sociedad mercantil HILOS ESTHER, S.R.L., ambas identificadas en la parte inicial del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, en virtud de haber sido totalmente vendida en el proceso, ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Notifíquese la presente decisión a las partes, ello de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, en el día de hoy doce (12 ) de junio del año dos mil nueve (2009).- Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

Dr. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL

LA SECRETARIA,

MARIVI DE LOS A. DIAZ GAMEZ
En esta misma fecha, siendo las once y cincuenta y seis minutos de la mañana (11:56 a.m.), se publicó y registró la decisión que antecede, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Tribunal, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

MARIVI DE LOS A. DIAZ GAMEZ