TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Junio del año dos mil nueve (2.009).
Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
I
PARTE DEMANDANTE: LIGIA M. ALDANA TOYO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.280.581.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ALBERTO CEDEÑO RIGUAL, MAGDALENA SOTO MOLINA y ANTONIE KABCHE KAYROUZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números. 3.169, 9.958 y 34.062, titulares de las cédulas de identidad números V-2.964.433, V-3.718.729 y V-6.919.709, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GILBERTO ANTONIO VARGAS SERNA, colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E-81.692.805.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MIREYA GALVIS PÉREZ, OSCAR SPECHT SÁNCHEZ y ELY DAYANA MENDOZA MOGOLLÓN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 16.591, 32.714 y 121.997, titulares de las cédulas de identidad números V-3.954.847, V-636.158 y V-14.519.901, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SEDE: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE Nº V-2409-07
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 15 de Enero de 2.007, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual lo recibió por Secretaría en fecha 16 de Enero de 2.007, según consta al vuelto del folio 9.
Mediante auto dictado el 29 de Enero de 2.007, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que contestara la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, más un día que se le concedió como término de distancia; en la misma fecha se libró orden de comparecencia, exhorto y oficio, al Juzgado comisionado, por cuanto la citación debía practicarse en San Antonio De Los Altos, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
En fecha 30 de Enero de 2.007, la parte actora consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa; ese mismo día hizo constar que recibió la comisión y oficio junto con la con compulsa para la práctica de la citación de la parte demandada.
El día 22 de Marzo de 2.007, la parte actora consignó las resultas de citación en la que además solicitó al Tribunal que las agregara a los autos. En esas resultas, consta que el Alguacil del Juzgado del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dejó constancia de haber practicado la citación personal del demandado; dichas resultas fueron agregadas a los autos mediante auto dictado el 23 de Marzo de 2.007.
En fecha 27 de Marzo de 2007, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda junto con documentos que lo acompañan.
El día 10 de Abril de 2.007 la parte actora solicitó un cómputo a los fines de verificar la confesión del demandado; ese mismo día presentó escrito en el que promovió pruebas y consignó documentos que lo acompañan; igualmente, por diligencia separada de esa fecha 10 de Abril de 2.007 la parte actora solicitó la citación del tercero llamado por la parte demandada para que contestara la cita además de las posiciones juradas que en esa misma diligencia promovió.
El día 18 de Abril de 2.007, el Tribunal dictó auto mediante la cual señaló la suspensión de la causa conforme a lo establecido en el artículo 386 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no debía hacer pronunciamiento sobre las pruebas que promovió la parte actora.
El 24 de Abril de 2.007, la parte demandada solicitó que se desestimara la petición de confesión ficta que realizó la parte actora. La parte demandada por diligencia separada del mismo día, solicitó la citación del tercero llamado en su contestación de la demanda.
Mediante auto de fecha 26 de Mayo de 2.007 el Tribunal ordenó que se realizara por Secretaría el cómputo solicitado por la parte actora, lo cual se cumplió ese mismo día. Ese mismo día dictó auto en el que ordenó la notificación del tercero llamado en la contestación de la demanda y ordenó librar oficio para remitir el despacho de comisión, todo lo cual se libró en esa misma fecha.
El día 30 de Julio de 2.007 la parte actora solicitó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato cuya resolución es la causa petendi de la demanda; con vista a esta solicitud el Tribunal dictó auto el 10 de Agosto de 2.007, en el que ordenó abrir el cuaderno respectivo.
El 22 de Abril de 2.008 se recibió el exhorto librado para la citación del tercero llamado por la parte demandada, el cual fue devuelto sin que se haya practicado la citación por falta de impulso procesal.
En fecha 25 de Noviembre de 2.008 la parte actora solicitó el avocamiento de la Juez Temporal.
El 9 de Diciembre de 2.008, este Tribunal dictó auto en el que se avocó al conocimiento de la presente causa la Juez Temporal, Abogada Rossangel Atencio Carrasquero.
En fecha 3 de Febrero de 2.009, compareció la parte actora y solicitó que se dictara sentencia en la presente causa.
El día 19 de Marzo de 2.009, el Tribunal dictó auto complementario del avocamiento de la Juez Temporal dictado el 9 de Diciembre de 2.009 y ordenó notificar a las partes, para lo cual se libró la correspondiente boleta de notificación a la parte demandada.
En fecha 2 de Abril de 2.009, la parte actora señaló la dirección del demandado para los fines de su notificación.
Mediante auto de fecha 14 de Abril de 2.009, la Juez Titular de este Tribunal, Abogada María del Carmen García Herrera, se avocó al conocimiento de la presente causa sin ordenar la notificación de las partes por tratarse de la misma Juez ante quien se tramitó este proceso.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
La parte demandante en el libelo de demanda alega que en fecha 27 de Junio de 1985, suscribió un contrato de Arrendamiento de un inmueble de su propiedad y mobiliarios que se encuentran dentro del mismo, tal y como se evidencia del inventario realizado de los bienes, el cual está autenticado por la Notaria Undécima de Caracas, de fecha 27 de Junio de 1.985, bajo el N° 110, Tomo 138, en los Libros de Autenticaciones, con el ciudadano Gilberto Antonio Vargas Sierna, de nacionalidad Colombiana, mayor de edad, domiciliado en San Antonio de Los Altos y titular de la cédula de identidad N° E-81.692.805.
Que el referido contrato fue celebrado a tiempo determinado, vale decir, por un año fijo, contado a partir del 17 de Junio de 1.985, prorrogable por períodos iguales mientras que ninguna de las partes no manifestara a la otra por escrito su deseo de darlo por terminado según lo establecido en la cláusula cuarta. Que las partes convinieron en la cláusula segunda, que la pensión mensual de arrendamiento era por la cantidad de dos mil seiscientos Bolívares (Bs. 2.600,00) que el Arrendatario se obligó a pagar puntualmente al vencimiento de cada mes en dinero efectivo, hasta el día en que entregara el inmueble desocupado; que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas daría derecho a la arrendadora a exigir la entrega inmediata del apartamento arrendado y a ejercer todas las acciones que le confiere la Ley.
Que se convino en la cláusula sexta que el arrendatario no podía ceder ese contrato ni subarrendar en todo o en parte el inmueble dado en arrendamiento, para ello o darle uso distinto a lo estipulado en la cláusula primera, necesitará el consentimiento escrito de la arrendadora.
Que son causas de resolución de contrato las siguientes:
a) si el arrendatario incumpliere cualquiera de las obligaciones contraídas en el contrato o prevista por la Ley.
b) Si el arrendatario, no pagare las pensiones de arrendamiento en su respectivo vencimiento.
c) Si el arrendatario o su fiador, si lo tuviere, sufriere medida judicial preventiva o ejecutiva contra cualquiera de sus bienes que no sea suspendida en el transcurso de siete días a contar de su notificación y/o ejecución.
Que el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre de 1.993 hasta Diciembre de 2.006, para un total de ciento sesenta (160) meses, incumpliendo así dolosa y flagrantemente con una de las obligaciones principales de todo arrendatario. Que se desprende de la cláusula contractual que el arrendatario suscribió la obligación de pagar puntualmente mes por mes la suma de dinero convenida como una contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, por tanto el pago puntual de la misma por lo que constituye una obligación esencial a los efectos de la vigencia del mencionado contrato locativo.
Que la falta de pago de los meses señalado por parte del arrendatario le da derecho a su representada, por ser propietaria legítima del inmueble, a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento.
Fundamentó su pretensión en los artículos, 1.159, 1.160, 1.579, 1.167 y 1.592 del Código Civil.
Que por todo lo expuesto procedió a demandar al ciudadano Gilberto Antonio Vargas Serna, la resolución del contrato para que convenga o sea condenado a: 1) La resolución del contrato de arrendamiento consignado en autos, con su respectivo inventario correspondiente a los bienes muebles también consignado en autos, los cuales quedan opuestos a la demandada a todos los efectos procesales. 2) A la entrega material del inmueble arrendado y todo el mobiliario, en las mismas buenas condiciones en que los recibió conforme, por lo cual, deberá entregarlos en las mismas buenas y perfectas condiciones de uso que se le entregaron. 3) Al pago de la cantidad de cuatrocientos dieciséis mil Bolívares (Bs. 416.000,00) suma ésta que el arrendatario le adeuda a su mandante por concepto de las mensualidades arrendaticias vencidas correspondientes a los meses de Noviembre de 1.993 hasta Diciembre de 2.006, los cuales suman ciento sesenta (160) mensualidades vencidas y no pagadas a esa fecha a razón de dos mil seiscientos Bolívares (Bs. 2.600,00), mensuales suma ésta que fue convenida como canon de arrendamiento y expresamente establecida como tal en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. 4) Al pago de la indexación monetaria para satisfacerla al momento total del pago, debiéndose establecer el monto total a pagar mediante una experticia complementaria del fallo. 5) Los intereses legales causados desde el 1º de Octubre de 1.993, hasta la fecha en la cual el arrendatario pague su obligación contractual, dichos intereses serán calculados en conformidad con lo establecido en el artículo 108 del Código de Comercio, por ser esta una obligación mercantil, vale decir a la rata del uno por ciento (1%) mensual. 5) Al pago de las costas del presente proceso, como también los honorarios profesionales del Abogado.
Solicitó que se decretara medida preventiva de secuestro con fundamento en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.
En la contestación de la demanda la representación judicial de la parte demandada alegó que suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Ligia Aldana Toyo, por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 94, piso 9, de la Torre “C” del Conjunto Residencial Las Cumbres, ubicado en la Urbanización San Antonio de Los Altos, Sector Don Blas, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda.
Que en el contrato de arrendamiento se estipuló un canon de arrendamiento mensual de Bs. 2.600,00 pagaderos por mensualidades vencidas; que igualmente se estipuló que la duración del contrato era de un año fijo contado a partir del 17 de Junio de 1.985 prorrogable por períodos iguales. Que dicha relación arrendaticia se mantuvo inalterable hasta el 17 de Junio de 1.989, fecha en la cual su representado le entregó el inmueble arrendado a la arrendadora ya que procedió a mudarse para un casa en el caserío El Amarillo, antiguo San Antonio de Los Altos hoy Municipio Los Salías, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual fue adquirido posteriormente mediante documento Protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Los Salías del Estado Miranda, en fecha 19 de Septiembre de 1.990, bajo el N° 21, Tomo 7, Protocolo Primero.
Que el inmueble propiedad del demandante está siendo ocupado por el ciudadano Luís Hernán Morales Osorio titular de la cédula de identidad número V-13.289.885, en calidad de arrendatario, por tal motivo niega, rechaza y contradice que tenga relación arrendaticia alguna con la parte actora, ciudadana Ligia Aldana Toyo.
Opuso la falta de cualidad pasiva, en virtud a que su representado no tiene cualidad para actuar en la presente causa como parte demandada, toda vez que no mantiene relación arrendaticia con la parte demandante desde el mes de Julio de 1.989, no siendo su representado el arrendatario del inmueble, mal puede pretenderse la resolución de un contrato de arrendamiento por falta de pago.
Alegó también la prescripción de la acción, toda vez que desde la fecha de la entrega del inmueble 17 de Junio de 1.989, que trajo como consecuencia la extinción de la relación arrendaticia, hasta la fecha de la presentación de la demanda, el 15 de Enero de 2.007, han transcurrido 16 años, 06 meses y 29 días, superando con creses el tiempo para ejercer la acción de la resolución del contrato o de cobro de cánones de arrendamiento.
Que de acuerdo con lo establecido en el ordinal 4º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la intervención del ciudadano Luís Hernán Morales Osorio domiciliado en la calle La Asunción, Conjunto Residencial Las Cumbres, Torre “C”, piso 9, apartamento 94-C, toda vez que el referido ciudadano es el ocupante y arrendatario del inmueble objeto de la resolución del contrato de arrendamiento.
Analizadas las alegaciones formuladas por las partes, El Tribunal antes de decidir el fondo de la controversia, pasa a resolver el siguiente punto previo:
PUNTO PREVIO
1.- DE LA TEMPESTIVIDAD DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
En fecha 10 de Abril de 2.007, la parte actora solicitó la declaración de la confesión ficta del demandado, alegando que la contestación fue presentada de manera extemporánea, ya que se produjo el tercer día de despacho siguiente a su citación contraviniendo el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil al no contestar el segundo día de despacho siguiente a su citación.
La parte demandada alegó en diligencia de fecha 24 de Abril de 2.007, que las resultas de la citación de su representado fueron agregadas a los autos en fecha 23 de Marzo de 2.007, por lo que a partir de ahí es que comienza su cómputo de los dos (2) día, haciendo oportuna su contestación para el día 27 de Marzo de 2.007.
Para resolver el Tribunal observa que en el presente caso la parte demandada está domiciliada en San Antonio De Los Altos, Estado Miranda, y de acuerdo con el auto de admisión se le otorgó un día como término de distancia por aplicación del artículo 205 del Código de Procedimiento Civil, de tal manera que si las resultas de la citación practicada conforme el artículo 227 eiusdem, se recibieron por este Tribunal el día 22 de Marzo de 2.007 a través de consignación que hizo la parte actora de la comisión librada a tal efecto según diligencia que cursa al folio 24; y la contestación de la demanda se verificó el día 27 de Marzo de 2.007. Así se tiene entonces que de acuerdo con el cómputo realizado por Secretaría a solicitud de la parte actora y que cursa al folio 125, la parte demandada presentó su contestación el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación tal y como lo indica el auto de admisión de la demandada, de lo que se infiere sin lugar a dudas que la parte demandada contestó la demanda oportunamente, en el término consagrado en el artículo 883 ibídem más el día que se le otorgó como término de distancia, lo que trae como consecuencia que este Tribunal deseche la petición de la demandante relacionada con que se tenga como confesa a la parte demandada. Así se decide.
2.- DE LA EXCEPCIÓN PERENTORIA REFERIDA A LA ILEGITIMATIO ADCAUSAM PASIVA
La representación judicial de la parte demandada en su contestación a la demanda alegó la falta de cualidad de su representado en virtud a que él no mantiene relación arrendaticia con la parte actora, ciudadana Ligia Aldana Toyo, que el ciudadano Luís Hernán Morales Osorio es el arrendatario del inmueble propiedad de la demandante desde el mes de Julio de 1.989, por lo tanto no siendo su representado el arrendatario del inmueble, mal puede pretenderse exigirle la resolución de un contrato de arrendamiento por falta de pago.
Para resolver el Tribunal observa:
El proceso debe instaurarse entre aquellos sujetos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor por afirmarse titulares activos o pasivos de la relación procesal incoada o por instaurarse. En este sentido nuestro procesalita patrio, Arístides Rengel Romberg en su Obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987” indica lo siguiente:
(...)”Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación solo puede saberse al final del proceso, en la Sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda” (...) Partiendo de este criterio doctrinario, el Juez en la sentencia debe entrar a analizar la legitimatio ad causan de las partes que actúan en el proceso”.

Según la opinión de nuestro jurista, Dr. Luís Loreto, en su trabajo “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”; ENSAYOS JURÍDICOS, Editorial Jurídica Venezolana, 1987:
“(...) La cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa; en el segundo caso, se trataría de la cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve con la demostración de la identidad entre la persona que ejerció la acción y el titular de la misma; contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o el poder jurídico y la persona contra quien se concede o la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándole, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera... La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado” (...).
En este mismo orden de ideas, encontramos la opinión del Dr. A. Rengel Romberg en su obra citada, según la cual:
(...)”La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)” (...)
Nuestro artículo 140 del Código Adjetivo Civil establece:
“Fuera de los casos previstos por la ley, no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno”.
En este orden de ideas se observa en el caso subiudice, que a los folios 13 al vuelto del 16, cursa el original del contrato de arrendamiento e inventario adjunto celebrado entre LIGIA M. ALDANA TOYO, como Arrendadora y GILBERTO ANTONIO VARGAS SERNA como arrendatario, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 110, Tomo 138, del Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría; dicho instrumento constituye un documento público de los que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en la oportunidad procesal por la parte contra quien se opuso, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 eiusdem. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que existe una relación arrendaticia entre la parte demandante y la parte demandada sobre el apartamento distinguido antes con el N° 94, piso 9, de la Torre “C” del Conjunto Residencial “ Las Cumbres” ubicado en la Urbanización San Antonio De Los Altos del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda. Así se declara.
Ahora bien, la parte demandada admitió que existió esa relación arrendaticia con la parte actora; que él estuvo ocupando el inmueble a partir del año 1.985 hasta el 1.989 y que dio cumplimiento a la obligación contraída con la parte demandante como lo fue el pago de los cánones de arrendamiento para esos años; luego se excepciona alegando que ya no es arrendatario de ese inmueble en virtud a que le entregó a la demandante el inmueble arrendado; que el ciudadano Luís Hernán Morales Osorio es el arrendatario de ese inmueble, por lo que mal se puede pretender exigirle a su representado la resolución de un contrato por falta de pago.
La parte demandada no consignó documento alguno que demostrara que está desligado de esa relación arrendaticia, siendo que los documentos presentados tales como, copia simple de una compra venta de un lote de terreno en el cual se encuentran construidas 2 Casas, registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Salías, del Estado Miranda anotado bajo el N° 21, Tomo 7, Protocolo Primero de fecha 19 de Septiembre de 1.990, instrumento éste que constituye reproducción fotostática de un documento público que puede ser traída al procedo de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que al no haber sido rechazada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, debe tenerse como fidedigna, adquiriendo en consecuencia, el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que el demandado adquirió en propiedad el inmueble descrito. Así se decide.
En este orden de ideas se observa que la parte demandada aportó este documento para demostrar que no es el arrendatario del inmueble cuya entrega solicita la parte actora en el libelo de demandada, el cual no constituye un medio idóneo de prueba para demostrar tal hecho, en virtud a que este Tribunal considera, aplicando las máximas de experiencia por imperio del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que el hecho de comprar un inmueble no significa que la persona que lo compró lo esté habitando personalmente, de tal manera que de este documento solo se desprende un indicio de que no es el arrendatario del inmueble más no constituye prueba fehaciente de ese hecho. Así se decide.
Igualmente observa el Tribunal que la parte demandada llamó a un tercero que según sus dichos es el ocupante arrendatario del inmueble en cuestión, quien no fue citado por falta del impulso correspondiente. Así se declara.
La parte demandada a los fines de demostrar el interés jurídico del tercero que llamó a esta causa, ciudadano Luís Hernán Morales Osorio, por ser él supuestamente el ocupante arrendatario del inmueble cuya entrega pide la parte actora; consignó copia simple de la solicitud de consignación de canon de arrendamiento y última consignación realizada por ese ciudadano por ante el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en el expediente Nº 93-076; dicho instrumento constituye reproducción fotostática simple de documentos que se asimilan a los documentos públicos a que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil, que puede ser traída al proceso de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haber sido rechazada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse como fidedigna por imperio del mismo artículo 429 ibídem, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que los días 2 de Noviembre de 1.993 y 2 de Marzo de 2.007 el ciudadano Luís Hernán Morales Ososrio, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.289.885, domiciliado en el Municipio Los Salias del Estado Miranda, alegando ser arrendatario del inmueble constituido por el apartamento Nº 94 del piso 9, ubicado en la Torre C del Conjunto Residencial Las Cumbres, San Antonio De Los Altos, consignó por ante el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cantidad de seis mil Bolívares (Bs. 6.000,00) , cada consignación, por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre de ese año 1.993 y Febrero de 2.007, respectivamente, a favor de la arrendadora ciudadana Ligia María Aldana Toyo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.280.581, parte demandante en este proceso. Así se decide.
En este orden de ideas se observa que la parte demandada aportó este documento para demostrar que no es el arrendatario del inmueble cuya entrega solicita la parte actora en el libelo de demandada y que el arrendatario es el ciudadano Luís Hernán Morales Ososrio que es quien hizo las consignaciones analizadas in retro, el cual no constituye un medio idóneo de prueba para demostrar tal hecho, en virtud a que este Tribunal considera, aplicando las máximas de experiencia por imperio del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que el hecho de que un tercero haga una consignación o un pago lo puede hacer en beneficio del deudor sin que lo sea ese tercero, de tal manera que esa consignación o pago no significa que la persona que lo hizo lo esté haciendo personalmente, de tal manera que de este documento solo se desprende un indicio de que no es el arrendatario del inmueble más no constituye prueba fehaciente de ese hecho. Así se decide.
De tal manera que este hecho tampoco fue demostrado por la parte demandada. Así se decide.
Se tiene entonces que, en el contrato de arrendamiento analizado y valorado ut supra, aparecen como partes: la ciudadana Ligia M. Aldana Toyo “LA ARRENDADORA, y el ciudadano Gilberto Antonio Vargas Serna, denominado “EL ARRENDATARIO”.
El Código Civil en su artículo 1.133 define el contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. (Subrayado de este Tribunal). El mismo Código indica la eficacia de los contratos, al disponer su artículo 1.166 lo siguiente: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley”. (Subrayado de este Tribunal). Del mismo modo, el artículo 1.159 eiusdem dispone que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, por lo que las obligaciones deben cumplirse exactamente como se contrajeron.
Ahora bien, la parte actora, Ligia M. Adana Toyo en su carácter de propietaria del inmueble descrito in retro; demanda al ciudadano Gilberto Antonio Vargas Serna, a los fines de resolver el contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 9, piso 9, de la Torre “C” del Conjunto Residencial “ Las Cumbres, ubicado en la urbanización San Antonio de los Altos del Estado Miranda; por un (1) año, prorrogable por periodos iguales, con un canon mensual de dos mil seiscientos Bolívares (Bs. 2.600,00). Así se decide.
Así las cosas, en este caso quedó demostrado que la parte demandada adquirió la condición de arrendatario al momento de la celebración del referido contrato y no demostró en modo alguno el haber entregado el inmueble arrendado como lo alegó en la contestación de la demanda; en consecuencia, si tiene la legitimatio ad causam pasiva necesaria para actuar en este proceso, resultando improcedente la falta de legitimación pasiva alegada por la parte demandada. Así se decide.
Por los razonamientos expuestos este Tribunal considera que la presente excepción perentoria no debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
3.- DE LA PRESCRIPCIÓN DE LA OBLIGACIÓN ALEGADA POR EL DEMANDADO
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, entre otras defensas, opuso la prescripción de la acción, la cual se encuentra regulada en el artículo 1.980 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Artículo 1.980.- Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”.
De una interpretación gramatical a la norma transcripta, se infiere sin lugar a dudas que la prescripción contenida en el mismo se refiere a las prestaciones estipuladas en los contratos de tracto sucesivo, vale decir, aquellos actos jurídicos de cumplimiento o ejecución continua, tal es el caso, entre otros, del arrendamiento con obligaciones permanentes, por lo tanto se haría aplicable al caso subiudice. Así se declara.
La parte actora reclama en el libelo de demanda la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre de hasta Diciembre del año 2.006, razón por la cual solicitó la resolución del contrato por falta de pago.
La prescripción es un modo de extinción de la acción que se produce por la inactividad del acreedor durante un determinado plazo legal. Para que desaparezca una acción por prescripción se precisa que transcurra el plazo establecido por la Ley, sin que el titular del derecho lo haya hecho valer ante los órganos jurisdiccionales. Citado el demandado para la litis contestación, se perfecciona la actuación del actor dirigida a hacer valer sus derechos y a partir de ese momento la pretensión por él opuesta, seguirá la suerte del juicio mismo. (Sentencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, dictada el 14 de Diciembre de 1.988). El supuesto antes citado, constituye uno de los modos civiles de interrumpir la prescripción de la acción. Otro de los modos civiles de interrupción de la prescripción, es el presentar la demanda aún cuando sea ante un Juez incompetente; para que la demanda judicial produzca efectos interruptivos, debe registrarse en la Oficina correspondiente, antes de la expiración del lapso de prescripción, conjuntamente con el auto de admisión de la demanda y la orden de comparecencia. Así lo prevé el artículo 1.969 del Código Civil, norma que se aplica en el presente caso. Así se establece.
Corresponde a este Tribunal determinar si efectivamente operó la prescripción o si la misma fue interrumpida en conformidad con las normas antes señaladas, y al efecto se observa que en la presente causa la parte actora demandó el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre de 1.993 hasta Diciembre de 2.006, ambos inclusive; sin que haya demostrado que realizó previamente alguna actuación que sirviera para interrumpir la prescripción; por lo tanto, si la citación del demandado para la litis contestatio se verificó en fecha 6 de Marzo de 2.007 por ante el Tribunal comisionado, se tiene entonces que ese acto interrumpió el lapso de prescripción por consagrarlo así el artículo 1.969 del Código Civil. Así se decide.
De tal manera que la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento con anterioridad del 6 de Marzo de 2.004 se encuentra prescrita por imperio del artículo 1.980 eiusdem, por lo que al estar prescrita la obligación el deudor está liberado de la misma; vale decir, que la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre de 1.993 hasta el 6 de Febrero de 2.004 se encuentra prescrita. Así se decide.
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal considera que la presente excepción perentoria debe prosperar parcialmente en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
4.- DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO
El Tribunal pasa a resolver el siguiente planteamiento, con fundamento en los artículos 11 del Código de Procedimiento Civil, 7 y 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,
La parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento alegando como causal que el arrendatario demandado no ha pagado el canon de arrendamiento desde Septiembre de 1.993 hasta Diciembre de 2.006.
Analizado el contrato de arrendamiento, el cual fue valorado y apreciado ut supra, el Tribunal observa que las partes convinieron en la cláusula cuarta que la duración del contrato sería de un año fijo contado a partir del 17 de Junio de 1.985, prorrogable por períodos iguales siempre que una de las partes no le manifestara por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del término de cualquiera de sus prórrogas.
La parte actora produjo en el lapso probatorio Misiva original librada el 18 de Mayo de 1.993, suscrita por la ciudadana LIGIA M. ALDANA ANDARA, dirigida al ciudadano GILBERTO VARGAS; cuya firma aparece como acuse de recibo. Este documento constituye un documento privado que no fue desconocido en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, por lo que debe tenerse por reconocido según lo disponen los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, adquiriendo en consecuencia, el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.363 eiusdem por remisión del artículo 1.371 ibídem. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que la parte actora le notificó a el arrendatario la solicitud de desocupación del inmueble arrendado en virtud de la necesidad urgente de ocuparlo que tenía su hermano, dándole un plazo de tres (3) meses a partir de esa notificación. Así se decide.
Ese lapso de los tres meses otorgado por la arrendadora expiró el 18 de Septiembre de 1.993. Así se declara.
Ahora bien la parte actora demandó por el pago de las pensiones de arrendamiento a partir de ese mes hasta Diciembre de 2.006, de lo que se infiere sin lugar a dudas, que la arrendadora dejó que el arrendatario continuara ocupando el inmueble a pesar que el arrendatario supuestamente no le pagó esas pensiones que reclama como no pagadas; por lo tanto, en el presente caso se verificó la reconducción tácita del contrato según lo prevé el artículo 1.600 del Código Civil, vale decir, que el contrato de arrendamiento que se originó a tiempo determinado se convirtió a tiempo indeterminado. Así se decide.
Al respecto se hace necesario destacar que la justicia constituye uno de los valores esenciales y de los fines primordiales del Estado y que se encuentra garantizada en su artículo 26; para la realización de la justicia consagra al proceso como instrumento con el que cuentan los justiciables para lograrla (artículo 257).
El proceso está constituido por una serie de actos sometidos a requisitos de modo, lugar y tiempo en que deben realizarse, tendentes a una sentencia y su respectiva ejecución; el conjunto de requisitos que debe cumplirse en el proceso, es lo que se conoce en doctrina como procedimiento o forma en que debe tramitarse el proceso para lograr su fin útil, es lo que se conoce como el debido proceso; vale decir, que si de alguna manera se obvia, o se violenta una de las formas esenciales previstas en el procedimiento, se altera el proceso, trayendo como consecuencia la vulneración del debido proceso, e inexorablemente, del derecho a la defensa y de la igualdad; porque el debido proceso está diseñado para que no haya desigualdades y para garantizar el pleno ejercicio del derecho a la defensa de los justiciables; por lo tanto, no puede haber quebrantamiento del debido proceso, que no vulnere de manera directa e inmediata el derecho a la defensa y a la igualdad.
Con relación a este punto, ha sido constante la doctrina jurisprudencial del máximo Tribunal de la República desde el 24 de Diciembre de 1.915, según la cual
“(…) no es potestativo de los Tribunales subvertir las reglas legales con que el Legislador ha revestido la tramitación de los juicios; pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público (…)”.
Para que el proceso pueda cumplir con su fin, está regido por una serie de principios, los cuales constituyen reglas que dan carácter al sistema procesal, que regulan la conducta de los sujetos que intervienen en el proceso, que están destinados a la materialización del debido proceso, y que sirven para hacer diferencias entre otros sistemas. Así, entre otros se puede citar; el principio de legalidad.
La importancia de las formas procesales está reflejada por el constituyente cuando estableció la obligatoriedad de los Órganos del Poder Judicial de observar esas formas, al señalar de manera imperativa en el artículo 253 que deberán conocer las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que determinen las leyes; vale decir, que el proceso debe cumplirse bajo el imperio del principio de la legalidad, según el cual, las voluntades y conductas de las partes y del Juez deben manifestarse durante el proceso según la manera preestablecida como tales voluntades y conductas deben expresarse y realizarse.
En este orden de ideas encontramos que el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, prevé de manera indiscutible ese principio, al establecer:
“Los actos procesales se realizarán en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales. Cuando la ley no señale la forma para la realización de algún acto, serán admitidas todas aquellas que el Juez considere idóneas para lograr los fines del mismo".
De la interpretación gramatical de la norma in comento, se infiere que el legislador procesal adoptó el principio general de la legalidad de las formas procesales y como excepción, solo en los casos en que no esté determinada la forma para que un acto se verifique, podrá el Juez señalar a las partes la que estime más conveniente para que se cumpla el fin de ese acto.
El Principio “nemo iudex sine actore”, principio según el cual el Juez debe actuar a instancia de parte, salvo en los casos en que se encuentre interesado el orden público como lo es el presente caso, de acuerdo con el principio de impulso procesal previsto en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil
Principio dispositivo, según el cual el Juez debe decidir de acuerdo con la acción deducida y las defensas opuestas por las partes, regulado en el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem y en su artículo 12, disponiendo este último:
“(…) En sus decisiones el Juez…omissis… Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados (…)”.
La parte actora fundamentó su pretensión en los artículos 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.595 del Código Civil Venezolano, solicitando que este Tribunal declare la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Subrayado del Tribunal).
El artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, a otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...” (Subrayado del Tribunal).
El Dr. JOSÉ LUIS VARELA PÉREZ, en el Libro “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, señala:
“...(omissis)...Si el contrato es a tiempo indeterminado o verbal tiene aplicación el Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en cuanto a las causas de desalojo y plazo para la desocupación (Art. 34º)...(omissis)...Si el contrato es a tiempo determinado no se aplica el articulo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sino las acciones de derecho común, resolutoria o de cumplimiento (Art. 1.167 C.C.) ...(omissis)...”
De los comentarios transcriptos, y de la interpretación gramatical a la norma in comento, luego de analizado el libelo de demanda y el contrato de arrendamiento, se puede concluir tal y como se dijo anteriormente, que el contrato se originó a tiempo determinado, sin embargo, el contrato sufrió su tácita reconducción; por lo tanto se convirtió a tiempo indeterminado, y señala además la demandante que la causa de esa resolución que demanda es por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento; lo que trae como consecuencia inexorable, que este Tribunal considere que la acción resolutoria en el presente caso, es contraria a derecho. Así se decide.
Por los fundamentos expresados este Tribunal considera que la presente demanda debe ser desechada, y como consecuencia de esta decisión, el Tribunal no puede entrar a analizar ni a decidir los demás alegatos formulados por las partes así como tampoco las demás pruebas aportadas al proceso. Así se decide.
III
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la confesión ficta de la parte demandada alegada por la parte demandante.
SEGUNDO: SIN LUGAR la excepción perentoria referida a la ilegitimatio ad causam pasiva, opuesta por la parte demandada.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la excepción perentoria referida a la prescripción de la obligación, opuesta por la parte demandada.
CUARTO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara la ciudadana LIGIA M. ALDANA TOYO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-4.280.581; representada en este proceso a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos ALBERTO CEDEÑO RIGUAL, MAGDALENA SOTO MOLINA y ANTONIE KABCHE KAYROUZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números. 3.169, 9.958 y 34.062, titulares de las cédulas de identidad números V-2.964.433, V-3.718.729 y V-6.919.709, respectivamente; contra el ciudadano GILBERTO ANTONIO VARGAS SERNA, colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E-81.692.805; representado en este proceso a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos MIREYA GALVIS PÉREZ, OSCAR SPECHT SÁNCHEZ y ELY DAYANA MENDOZA MOGOLLÓN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 16.591, 32.714 y 121.997, titulares de las cédulas de identidad números V-3.954.847, V-636.158 y V-14.519.901, respectivamente; por haberse verificado la tácita reconducción del contrato.
QUINTO: en conformidad con lo dispuesto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Notifíquese, publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado en conformidad con los artículos 251, 247 y 248 eiusdem.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Junio del año dos mil nueve (2.009). Año.