TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de Junio del año dos mil nueve (2.009).
Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
I
PARTE DEMANDANTE: TRACTO FRAN, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 26 de Junio de 1.984, bajo el Nº 51, Tomo 54-A, modificados sus estatutos mediante Asamblea General Extraordinaria de fecha 20 de Julio de 1.994, registrada el día 29 de Julio de 1.994, bajo el Nº 4, Tomo 34-A-Pro
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ÁNGEL ARGENIS BETANCOURT PROAÑO, LEOBARDO SUBERO RODRÍGUEZ y HEIDY E. MENDOZA A., Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 118.923, 53.042 y 131.683, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ EMILIO VIVAS SILVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-2.888.446.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 49.542.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEDE: MERCANTIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA
ASUNTO: AP31-V-2007-001515.
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 2 de Agosto de 2.007 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado, el cual lo recibió ese mismo día por Secretaría junto con los documentos que lo acompañan.
Mediante auto dictado el 7 de Agosto de 2.007, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal.
El día 8 de Agosto de 2.007, este Tribunal ordenó abrir el cuaderno de medidas.
En fecha 27 de Septiembre de 2.007, el Alguacil hizo constar que fue proveído por la actora de los recursos necesarios y suficientes para practicar la citación personal del demandado.
El 19 de Diciembre de 2.007, el Alguacil hizo constar que le fue imposible practicar la citación personal del demandado y consignó la compulsa junto con el recibo sin firmar.
En fecha 20 de Febrero de 2.008, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por cartel de la parte demandada; petición que se acordó por auto dictado el 21 de Febrero de 2.008, según lo prevé el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, y ordenó que el cartel se publicara en los diarios “El Universal” y “Últimas Noticias”; ese mismo día se libró el cartel de citación y en cuyo texto se estableció que se debía consignar las publicaciones en el expediente dentro de los quince días continuos siguientes a esa fecha so pena de tenerse sin valor alguno pasado dicho lapso. La parte actora recibió el cartel el 27 de Febrero de 2.008, a los fines de su publicación.
El día 31 de Marzo de 2.008, la parte actora consignó diligencia en la que manifestó que recibió el cartel de fecha 18 de Marzo de 2.008, según sus dichos, a los fines de su publicación.
El 8 de Abril de 2.008, la parte actora solicitó que se librara nuevo cartel de citación; petición que se acordó por auto del 10 de Abril de 2.008, dejándose sin efecto el cartel librado el 21 de Abril de 2.008; dicho cartel en esa misma fecha y lo recibió la parte actora el día 24 de Abril de 2008, a los fines de su publicación.
El día 24 de Abril de 2.008, la parte actora solicitó que se librara nuevo cartel de citación y consignó el cartel librado el 10 de Abril de 2.008.
En fecha 13 de Mayo de 2.008, la Juez Temporal, Abogada Flor Inés Carreño A., se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.
El 13 de Mayo de 2.008, se dictó auto mediante el cual se ordenó expedir nuevo cartel de citación; que se libró ese mismo; y el cual recibió la parte actora el día 27 de Mayo de 2008 a los fines de su publicación.
En fecha 27 de Mayo de 2.008, el abogado ÁNGEL ARGENIS BETANCOURT PROAÑO sustituyó poder, reservándose su ejercicio, en la Abogada HEIDY E. MENDOZA A., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 131.683.
El día 12 de Junio de 2.008, la parte actora solicitó que se librara nuevo cartel de citación.
El 16 de Mayo de 2.008, el Tribunal dictó auto en el que la Juez Titular de este Juzgado se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.
En fecha 16 de Junio de 2.008, se dictó auto mediante el cual se ordenó expedir nuevo cartel de citación; dejándose sin efecto el cartel librado el 13 de Mayo de 2.008; ese mismo día se libró el nuevo cartel.
El día 8 de Julio de 2.008, la parte actora solicitó que se librara nuevo cartel de citación.
En fecha 10 de Julio de 2008, se dictó auto mediante el cual se ordenó nuevamente que se expidiera otro cartel de citación dejándose sin efecto el cartel librado el 16 de Junio de 2008; ese mismo día se libró el nuevo cartel.

El 22 de Julio de 2.008, la parte actora solicitó que se librara nuevo cartel de citación.
En fecha 28 de Julio de 2.008, se dictó auto mediante el cual se ordenó expedir nuevo cartel de citación conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; dejándose sin efecto el cartel librado el 10 de Julio de 2.008; ese mismo día se libró el nuevo cartel, el cual recibió la parte actora el día 4 de Agosto de 2.008, a los fines de su publicación
El día 12 de Agosto de 2.008, la parte actora consignó las separatas de los diarios “El Universal” de fecha 6 de Agosto de 2.008 y “Últimas Noticias” de fecha 10 de Agosto de 2.008 en que se publicó el cartel de citación de la parte demandada.
En fecha 20 de Noviembre de 2.008, la Secretaria del Tribunal hizo constar que fijó el cartel de citación de la parte demandada en el lugar señalado por la parte actora y dejó constancia de haberse dado cumplimiento a todas las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El día 9 de Diciembre de 2.008, la parte actora solicitó que se designara defensor ad litem a la parte demandada; para resolver sobre esa petición, previo avocamiento de la Juez Temporal Abogada Rossangel Atencio Carrasquero dictado el 26 de Enero de 2.009, el Tribunal dictó auto en fecha 17 de Marzo de 2.009, en el que ordenó que se realizara cómputo por Secretaría del lapso de comparecencia otorgado a la parte demandada; a lo cual se dio cumplimiento ese mismo día. Mediante auto dictado en esa fecha, con vista al cómputo efectuado por Secretaría, del cual se desprendió que había transcurrido el lapso de comparecencia otorgado a la parte demandada, se le designó como defensor judicial al Abogado CELSO ARNESEN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 26.680; a quien se ordenó notificar a través de boleta; la cual fue librada en esa misma fecha.
El 19 de Marzo de 2.009, el Abogado JOSÉ RAFAEL QUINTERO se dio por citado en representación de la parte demandada; y consignó poder a los fines de acreditar la representación que se atribuye.
En fecha 24 de Marzo de 2.009, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito en el que contestó la demanda en el que conjuntamente opuso cuestiones previas y consignó documentos que acompañan a dicho escrito.
Abierto el procedimiento a pruebas, sólo la parte demandada hizo uso de ese derecho, a través de escrito de promoción de pruebas que presentó el día 14 de Abril de 2.009; las cuales se admitieron por auto dictado por este Juzgado el 16 de Abril de 2.009. Ese mismo día se ordenó abrir la segunda pieza de este expediente, lo cual se cumplió por Secretaría en esa fecha.
El día 12 de Mayo de 2.009, se dictó auto en el cual se difirió la oportunidad para publicar la sentencia definitiva por treinta días continuos, por aplicación del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
La representación judicial de la parte actora alega en el libelo de demanda que su representada es propietaria de un bien constituido por una parcela de terreno y la edificación sobre ella construida denominada Residencias Silvina, formada por dos plantas, conformada por seis apartamentos y un sótano, situada en la Urbanización Montecristo, Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que para el momento en que su representada celebró el contrato de compraventa por documento protocolizado en fecha 9 de Febrero de 1.998, los apartamentos y el sótano que conforman el inmueble se encontraban arrendados, por lo que dicha venta fue notificada a todos y cada uno de los arrendatarios.
Que los arrendatarios no gozaban de preferencia ofertiva porque se vendió la totalidad de un inmueble no sujeto a propiedad horizontal, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y, por otra parte, porque los arrendatarios se encuentran incursos en incumplimientos de las obligaciones contractuales según lo dispone el artículo 1.618 del Código Civil.
Sostiene que la anterior propietaria del edificio denominado Residencias Silvina celebró un contrato de arrendamiento en fecha 1o de Julio de 1.993, con el ciudadano José Emilio Vivas Silva, sobre el apartamento identificado con el N° 2.
Que en el contrato las partes convinieron que el canon de arrendamiento mensual sería de nueve mil dos Bolívares con setenta céntimos (Bs. 9.002,70) ; los cuales se comprometió a pagar el arrendatario puntualmente al vencimiento de cada mes dentro de los primeros cinco días del mes subsiguiente, según la cláusula segunda del contrato. Que el contrato fue celebrado en forma privada.
Que la duración del contrato era por un período de un año fijo contado a partir del 1° de Julio de 1.993, prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo que algunas de las partes manifestara a la otra su deseo de no prorrogarlo con treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento del respectivo lapso, tal como se desprende de la cláusula tercera.
Que el contrato de arrendamiento venció el día 2 de Julio de 1.993, y se prorrogó durante los últimos catorce años; por lo que éste se encuentra determinado.
Que el ciudadano José Emilio Vivas Silva, dejó de cumplir la obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos establecidos en la cláusula segunda del contrato en cuanto al tiempo, lugar y modo de pago, toda vez que dejó de pagar treinta y un mensualidades correspondientes a los años 2.005 y 2.006 así como a los meses de Enero a Julio de 2.007, cada uno a razón de nueve mil dos Bolívares con setenta céntimos (Bs. 9.002,70) Fundamentó la pretensión en los artículos 1.579, 1.592 y 1.167 del Código Civil.
Que por lo expuesto demanda por resolución del contrato de arrendamiento al ciudadano José Emilio Vivas Silva, en su condición de arrendatario, por su incumplimiento en el pago de treinta y un pensiones de arrendamiento, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, a lo siguiente: 1° que se resuelva el contrato de arrendamiento suscrito en forma privada el 1° de Julio de 1.993, por haber incurrido el demandado en los supuestos establecidos en el ordinal 2o del artículo 1.592 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el articulo 1.167 eiusdem. 2° que le haga entrega material del inmueble arrendado constituido por el apartamento identificado con el numero 2, situado en el edificio denominado Residencias Silvina, ubicado en la Urbanización Montecristo, Los Dos Caminos, Municipio Sucre del Estado Miranda. 3° que le pague en forma subsidiaria, la suma doscientos setenta y nueve mil ochenta y tres Bolívares con setenta céntimos (Bs. 279.083,70), , correspondiente a los treinta y un meses sin pagar el canon de arrendamiento señalados anteriormente, a razón de novecientos dos mil Bolívares con setenta céntimos (Bs. 9.002,70), . 4° que pague en forma subsidiaria, conforme al canon señalado, los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde el mes de Agosto de 2.007, inclusive, hasta la total y definitiva entrega del inmueble arrendado. 5° pagar las costas y costos del presente proceso.
Solicitó que se decretara medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado.
Estimó la demanda en la cantidad de doscientos setenta y nueve mil ochenta y tres Bolívares setenta céntimos (Bs. 279.083,70), .
La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, conjuntamente con la contestación, opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 2° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la cuestión previa del ordinal 2o del artículo 346, relativa a la falta de capacidad procesal, expresó que la arrendadora del inmueble es la sociedad mercantil Inmobiliaria Veneportu, C.A. y que ésta no cedió a la parte demandante el contrato de arrendamiento celebrado con su representado ni lo ha notificado de la cesión, por lo que concluyó que la actora no tiene cualidad para sostener la demanda.
Sobre la cuestión previa del ordinal 8o del artículo 346 eiusdem, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, manifestó que estaba en curso una demanda por retracto legal en el expediente seguido con el N° 98-7834 por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, interpuesta por su representado conjuntamente con otros ciudadanos, contra las sociedades mercantiles Inversiones Casjudi, C.A., y Tracto Fran, C.A., declarada sin lugar mediante sentencia dictada en fecha 22 de Mayo del 2.006, sin que la misma haya sido declarada definitivamente firme, ante el ejercicio del recurso de apelación, de cuyas resultas depende el carácter con que actúa la demandante así como su capacidad de actuar en el proceso.
En lo que se refiere al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda interpuesta por la sociedad mercantil Tracto Fran, C.A., en contra de su representado, por ser falsos los hechos alegados en el referido escrito.
Aceptó que su representado celebró en fecha 1° de Julio de 1.993 un contrato de arrendamiento, con la sociedad mercantil Inmobiliaria Veneportu, C.A., sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 2 del Edificio denominado Residencias Silvina.
Negó, rechazó y contradijo que el contrato sea a tiempo determinado.
Negó, rechazó y contradijo que su representado haya incumplido sus obligaciones contractuales. Negó que su representado se encuentre insolvente con el pago del arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo que su representado haya dejado de cumplir la obligación contractual establecida en la cláusula segunda del contrato, que haya dejado de pagar puntualmente el canon de arrendamiento correspondiente a los años 2.005, 2.006, y los meses de Enero a Julio de 2.007.
Alega que su representado se encuentra actualmente solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, según consta en el expediente N° 9816008969 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por lo que, en base a las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, por no ser ciertos los hechos y circunstancias indicadas en la demanda, solicitó que sea declarada sin lugar en la definitiva.
Analizadas como han sido las alegaciones de las partes, el Tribunal pasa previamente a decidir el siguiente planteamiento:
PUNTO PREVIO
1.- DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORD. 2° DEL ART. 346, RELATIVA A LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA DEL ACTOR POR CARECER DE LA CAPACIDAD NECESARIA PARA COMPARECER EN JUICIO.
La parte demandada opuso esta cuestión previa alegando como fundamento que la arrendadora del inmueble es la sociedad mercantil Inmobiliaria Veneportu, C.A. y que ésta no cedió a la parte demandante el contrato de arrendamiento suscrito con su representado ni lo ha notificado de la cesión, por lo que concluyó que la actora no tiene cualidad para sostener la demanda.
Para resolver el Tribunal observa:
La presente cuestión previa es la prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio; al respecto establece el artículo 136 eiusdem lo siguiente:
“Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones por la ley”.
Por su parte, el artículo 138 ibídem dispone:
“Las personas jurídicas estarán en juicio por medio de sus representantes según la Ley, sus estatutos o sus contratos...omissis…”.
En este orden de ideas, el Dr. A. Rengel Romberg en su texto “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1.987” Tomo II, señala lo siguiente:
“En el derecho civil, las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos o capacidad de ejercicio, son aquellas que tienen reconocida facultad negocial de contraer y crear, modificar o extinguir por sí mismas relaciones jurídicas. Esta capacidad de ejercicio es la regla general, y la incapacidad, la excepción...”
Así mismo el Dr. Emilio Calvo Baca, en su obra “Las Cuestiones Previas. Derecho de Defensa” sostiene:
“...omissis…Esta cuestión previa, tal como se desprende de su contexto, no se remite a la falta de capacidad para ser parte, sino a la de actuar en juicio, o de la llamada falta de capacidad procesal (legitimatio ad processum). La capacidad de las partes es un presupuesto de la relación jurídica procesal; lo cual explica que la ley permita examinarlas antes que el Tribunal se avoque al conocimiento de las cuestiones de fondo, es por esto que en nuestro ordenamiento se considera como una excepción de previo pronunciamiento, pues si ella falta, la relación procesal es nula y la decisión definitiva carecería de eficacia...omissis….”
En el presente caso, la parte actora se trata de una persona jurídica que actúa a través de sus representante según sus estatutos; por lo tanto, considera este Tribunal que la demandante tiene capacidad para comparecer en juicio ya que tiene perfectamente el libre ejercicio de sus derechos o capacidad de ejercicio, en virtud a que en el proceso no se aportó prueba en contrario. Así se declara.
Igualmente observa el Tribunal que los alegatos formulados por la parte demandada para fundamentarla, no se subsumen al supuesto de hecho previsto en esta cuestión previa; razón por la cual, este Tribunal considera que la presente cuestión previa no debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
Se hace necesario destacar que la parte demandada confunde la legitimatio ad causam con la legitimatio ad processum; ello se desprende de las alegaciones que formuló para fundamentar la presente cuestión previa, por lo que este Tribunal en aplicación del principio iuris novit curiae, consagrado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al constatar que la misma debió ser fundamentada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y no como la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 346 eiusdem, pasará a pronunciarse sobre la misma como se verá infra.
2.- CUESTION PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 8° DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL REFERIDA A LA EXISTENCIA DE UNA CUESTIÓN PREJUDICIAL QUE DEBE RESOLVERSE EN UN PROCESO DISTINTO
La parte demandada opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 8o del Artículo 346, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, alegando que está en curso una demanda por retracto legal en el expediente signado con el N° 98-7834 de la nomenclatura del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, interpuesta por su representado conjuntamente con otros ciudadanos contra las sociedades mercantiles Inversiones Casjudi, C.A., y Tracto Fran, C.A., aunque la misma había sido declarada sin lugar mediante sentencia dictada en fecha 22 de Mayo de 2.006, todavía no ha recaído sentencia definitivamente firme en ese proceso por encontrarse pendiente por resolver el recurso de apelación. Que considera que de tal decisión depende el carácter con que actúa la demandante así como su capacidad de actuar en el proceso.
Para resolver el Tribunal observa:
La cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 8° ibídem, está referida a la prejudicialidad y a criterio de nuestro Tratadista Arístides Rengel Romberg, se diferencia de algunas de las cuestiones previas previstas en el precitado dispositivo adjetivo, porque no afecta el desarrollo del proceso:
“...omissis...sino que éste continua su curso hasta llegar al estado de dictarse sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de ésta, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que debe influir en la decisión de mérito. Por la naturaleza de estas actuaciones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de mérito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquellas, se ve claramente que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir...omissis...”.
Este Tribunal considera que el resultado de un proceso paralelo donde se ventile de algún modo una causa directa e indirectamente vinculada con un juicio determinado, podría modificar la pretensión que el actor hace contener en su libelo de demanda, toda vez que la promoción de dicha cuestión previa más que relacionarse con el proceso mismo, va dirigida a atacar el derecho que se reclama el cual está estrechamente emparentado con la pretensión misma.
A los fines de demostrar sus alegaciones relacionadas con esta cuestión previa, la parte demandada produjo Copia certificada que cursa a los folios 106 al 192, relacionadas con el expediente N° 98-7834 del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, contentivo del proceso que retracto legal interpusiera el ciudadano JOSÉ EMILIO VIVAS SILVA conjuntamente con otros ciudadanos, contra las sociedades mercantiles INVERSIONES CASJUDI, CA, y TRACTO FRAN, C.A. Analizado dicho instrumento el Tribunal observa que constituyen reproducción fotostática certificada de documentos que se asimilan al documento público a que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil, que puede ser traída al proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no haber sido tachada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta debe tenerse como fidedigna, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil y 111 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que el demandado interpuso una demanda por retracto legal contra las sociedades mercantiles TRACTO FRAN, C.A. e INVERSIONES CASJUDI, C.A., donde se dictó sentencia en fecha 22 de Mayo de 2006, que declaró sin lugar la demanda. Así se decide.
En el caso subexamine, la parte demandada demostró que intentó demanda de retracto legal contra la parte actora por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial; sin embargo, este medio de prueba no demuestra en modo alguno que la decisión que recaiga en dicho proceso constituya antecedente necesario de la decisión de mérito en esta causa, ni que influye en ella ni que la decisión dependa de aquella, toda vez que en aquel proceso se discute la propiedad del inmueble arrendado a través del contrato de arrendamiento cuya resolución es la causa petendi de la demanda en este caso, mientras que este proceso está relacionado como ya se indicó, con el arrendamiento del mismo inmueble en cuestión. De tal manera que a criterio de este Tribunal lo procedente en este caso es desechar la presente cuestión previa y así debe ser declarado. Así se decide.
3.- DE LA ILEGITIMATIO AD CAUSAN ACTIVA
La parte demandada cuando opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, hizo unos alegatos que este Tribunal determinó anteriormente como relacionados con la legitimatio ad causam de la demandante; ahora bien, la acción constituye un presupuesto procesal, por lo tanto, su naturaleza es de orden público que el Juez está en la obligación de analizar.
La parte demandada se excepciona alegando que la arrendadora del inmueble es la sociedad mercantil Inmobiliaria Veneportu, C.A. y que ésta no cedió a la parte demandante el contrato de arrendamiento suscrito con su representado ni lo ha notificado de la cesión, por lo que concluyó que la actora no tiene cualidad para sostener la demanda.
Al respecto debe destacarse, que el proceso debe instaurarse entre aquellos sujetos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de la relación procesal incoada y por instaurarse. En este sentido nuestro procesalista patrio Arístides Rengel Romberg en su Obra citada, Tomo III, indica:
(...)”Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación solo puede saberse al final del proceso, en la Sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda”
Partiendo de este criterio doctrinario, el Juez en la sentencia definitiva debe entrar a analizar la legitimatio ad causam de las partes que actúan en el proceso.
Según la opinión de nuestro jurista Dr. Luis Loreto, en su trabajo “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, en la Obra “Ensayos Jurídicos”, Ed. Jurídica Venezolana, 1.987:
(...) “La cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa; en el segundo caso, se trataría de la cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve con a demostración de la identidad entre la persona que ejerció la acción y el titular de la misma; contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o el poder jurídico y la persona contra quien se concede o la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándole, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera... La cualidad expresa la referencia de un poder de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado” (...).
En este mismo orden de ideas, encontramos nuevamente la opinión del Dr. A. Rengel Romberg en su obra citada, según la cual:
(...) “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”(...)
Nuestro artículo 140 del Código Adjetivo Civil establece:
“Fuera de los casos previstos por la ley, no puede hacerse valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno”.
Ahora bien, a los fines de determinar la legitimatio ad causam activa, este Tribunal pasa a analizar las pruebas aportadas al proceso que estén relacionadas con este planteamiento:
1.- Contrato de compraventa que cursa a los folios 13 al 16, celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES CASJUDI, C.A., como vendedora, y la sociedad mercantil demandante TRACTO FRAN, C.A., como compradora, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la edificación sobre ella construida denominada RESIDENCIAS SILVINA, situada en la Urbanización Monte Cristo, Los Dos Caminos, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 09 de Febrero de 1998, bajo el N° 36, Tomo 4, Protocolo Primero; documento éste que constituye reproducción certificada de un documento público de los que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil, que puede ser traída al proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no haber sido tachada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta debe tenerse como fidedigna, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que la parte actora adquirió en propiedad el lote de terreno y el edificio sobre el mismo construido del cual forma parte el inmueble arrendado a través del contrato de arrendamiento cuya resolución es la causa petendi de la demanda. Así se decide.
2.- Contrato de arrendamiento que cursa a los folios 24 al 29 celebrado en fecha 1° de Julio de 1.993, entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA VENEPORTU, C.A., en su carácter de arrendador, y, el ciudadano JOSÉ EMILIO VIVAS SILVA, en su carácter de arrendatario, sobre el inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° 2, situado en la Segunda Transversal, Residencias Silvina, Urbanización Montecristo; documento éste que constituye un documento privado, que al no haber sido desconocido ni tachado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, se tiene por reconocido en conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, adquiriendo en consecuencia adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.363 eiusdem. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrada la relación arrendaticia que originalmente existió entre la arrendadora Inmobiliaria Veneportu, C.A. y el ciudadano JOSÉ EMILIO VIVAS SILVA sobre el mencionado bien inmueble.
Ahora bien, el Tribunal observa que en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1° de Julio de 1.993, entre el ciudadano JOSÉ EMILIO VIVAS SILVA, en su carácter de arrendatario, y, la sociedad mercantil INMOBILIARIA VENEPORTU, C.A., en su carácter de arrendador, ésta última actuó en su carácter de administradora del inmueble, es decir, como un simple administrador por cuenta del propietario, quien para esa fecha era la sociedad mercantil INVERSIONES CASJUDI, C.A., por documento protocolizado en fecha 22 de Octubre de 1.979, de allí que al ésta haberle vendido el inmueble a la sociedad mercantil TRACTO FRAN, C.A., por documento protocolizado en fecha 9 de Febrero de 1.998, tenga la cualidad necesaria para intentar el proceso.
El Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra: “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I”, señala:
“...ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y como adquirente está en la obligación de ‘respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados’... La transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecido en la ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente (por fuerza del medio utilizado) del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado”. (p. 84)
En conclusión, en este tipo de contratos, por el sólo hecho de la venta, el nuevo adquirente se subroga en la posición jurídica del arrendador y, por tanto, en los derechos y obligaciones que deriven de ese contrato, lo que lo faculta a requerir el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas; de tal manera, que demostrado como ha sido que el demandante es el propietario del inmueble arrendado cuyo desalojo demanda, no queda lugar a dudas de que ha quedado plenamente demostrada la legitimación de la persona del actor para intentar la presente acción; por lo que este Tribunal considera que la presente defensa perentoria referida a la falta de cualidad de la parte demandante, opuesta por la demandada no debe prosperar en Derecho y así debe ser declarada. Así se decide.
4.- DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO
La parte actora alegó en el libelo de demanda que el contrato de arrendamiento es un contrato a tiempo determinado por convenio de las partes al contratar, lo cual negó, rechazó y contradijo la parte demanda en la contestación de la demanda.
Para resolver el Tribunal observa:
Luego de analizado el contrato de arrendamiento, valorado ut supra,
se puede determinar que en la cláusula tercera las partes convinieron que su duración sería de un año fijo contado a partir del 1° de Julio de 1.993, prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo que algunas de las partes manifestara a la otra su deseo de no prorrogarlo con treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento del respectivo lapso.
Analizada esa cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento, se observa que la parte demandada aceptó de manera expresa que el contrato tendría una vigencia de un año fijo, lapso que sería prorrogable sucesivamente vencido el plazo inicial, lo cual sucedió en este caso toda vez que ninguna de las partes demostró en modo alguno que haya avisado a la otra con treinta días continuos de anticipación al vencimiento del mismo su voluntad de no continuar con el contrato, lo que quiere decir que una vez vencido el plazo de un año inicial, es decir a partir del 1º de Julio de 1.994, se prorrogó automáticamente el contrato. Así se decide.
Los artículos 1.160 y 1.264 del Código Civil disponen:
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad el uso o la ley”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.
Por otra parte, el demandado no desconoció el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de Julio de 1.993, permitiendo con esta aptitud que se le otorgara pleno valor probatorio, razón por la cual quedó demostrado que no se produjo la tácita reconducción; por lo tanto, este Tribunal observa que esta defensa de la parte demandada fue desvirtuada por la prueba promovida por la actora, como lo es el contrato de arrendamiento; considerándose entonces, que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, siendo que la parte demandada no demostró el hecho de que se haya producido la tácita reconducción por expiración del lapso establecido en el contrato, de arrendamiento celebrado entre las partes el 1º de Julio de 1.993; vale decir, que no se encuentra demostrado que se hayan cumplido los extremos de Ley para considerar que se ha verificado la tácita reconducción del contrato, según lo prevé el artículo 1.600 del Código Civil el cual contiene los supuestos que se deben verificar para que se produzca la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; los cuales consisten en que a la expiración del tiempo fijado en el contrato, el arrendatario quede y se le deje en la posesión de la cosa arrendada, más, la jurisprudencia patria le ha agregado, que el arrendador continúe percibiendo el canon de arrendamiento. Así se declara.
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal considera que esta defensa opuesta por la parte demandada no debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
Decidido como ha sido el punto previo, el Tribunal pasa a analizar las demás pruebas aportadas por las partes al proceso en conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil -
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA DEMANDANTE
1.- Contrato de compra venta que cursa a los folios 13 al 16, celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES CASJUDI, C.A., como vendedora, y la sociedad mercantil demandante TRACTO FRAN, C.A., como compradora, sobre el lote de terreno y el edificio sobre el mismo construido del cual forma parte el inmueble arrendado a través del contrato de arrendamiento cuya resolución es la causa petendi de la demanda y que ya fue valorado y apreciado ut supra. Así se establece.
2.- Notificación Judicial, que cursa a los folios 17 al 23, practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 22 de Noviembre de 1997, a solicitud del representante de la sociedad mercantil INVERSIONES CASJUDI, C.A., mediante la cual le notifica al ciudadano JOSÉ EMILIO VIVAS SILVA su voluntad de vender la totalidad del edificio denominado Residencias Silvina, en la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 177.500.000,00); documento éste que constituye reproducción de un documento que se asimila al documento público de los que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil, que puede ser traída al proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no haber sido tachada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta debe tenerse como fidedigna, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que la propietaria del inmueble arrendado para ese entonces, INVERSIONES CASJUDI, C.A., notificó al arrendatario su voluntad de vender el inmueble; no obstante, ese hecho no guarda relación con el thema decidendum, razón por la cual se desecha según las previsiones del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
3.- Contrato de arrendamiento que cursa a los folios 24 al 29 celebrado en fecha 1° de Julio de 1.993, entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA VENEPORTU, C.A., en su carácter de arrendador, y, el ciudadano JOSÉ EMILIO VIVAS SILVA, en su carácter de arrendatario, sobre el inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° 2, situado en la Segunda Transversal, Residencias Silvina, Urbanización Montecristo; documento éste que ya fue valorado y apreciado ut supra. Así se establece.
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
1.- Copia certificada que cursa a los folios 106 al 192, relacionadas con el expediente N° 98-7834 del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, contentivo del proceso que retracto legal interpusiera el ciudadano JOSÉ EMILIO VIVAS SILVA conjuntamente con otros ciudadanos, contra las sociedades mercantiles INVERSIONES CASJUDI, CA, y TRACTO FRAN, C.A.; documento éste que ya fue valorado y apreciado ut supra. Así se establece.
2.- Copia certificada que cursa a los folios 193 al 351, relacionadas con el expediente N° 9816008969 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, contentivo de consignaciones de pensiones de arrendamiento, en el que aparece como consignatario el ciudadano JOSÉ EMILIO VIVAS SILVA a favor de la arrendadora INMOBILIARIA VENEPORTU, C.A.
Analizados dichos instrumentos el Tribunal observa que constituyen reproducción fotostática certificada de documentos que se asimilan al documento público a que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil, que puede ser traída al proceso de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no haber sido tachada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta debe tenerse como fidedigna, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil y 111 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Ahora bien, de acuerdo con lo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento, el arrendatario se obligó a pagar un canon de arrendamiento por la cantidad de NUEVE MIL DOS BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 9.002,70), , por mensualidades vencidas, dentro de los cinco primeros días del mes calendario siguiente, por lo que a tenor del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte contaba con quince (15) días adicionales para realizar las consignaciones Así se declara.
Del instrumento objeto de este análisis ha quedado plenamente demostrado entonces que el arrendatario, aquí demandado, ha realizado las consignaciones de pensiones de arrendamiento que se detallan a continuación:
MES FECHA LIMITE SEGÚN ART. 51 LAI FECHA DE CONSIGNACIÓN MONTO EN BS.
Enero 2005 20 de Febrero de 2005 27 de Enero de 2005 9.002,70
Febrero 2005 20 de Marzo de 2005 27 de Enero de 2005 9.002,70
Marzo 2005 20 de Abril de 2005 27 de Enero de 2005 9.002,70
Abril 2005 20 de Mayo de 2005 27 de Abril de 2005 9.002,70
Mayo 2005 20 de Junio de 2005 27 de Abril de 2005 9.002,70
Junio 2005 20 de Julio de 2005 27 de Abril de 2005 9.002,70
Julio 2005 20 de Agosto de 2005 21 de Julio de 2005 9.002,70
Agosto 2005 20 de Septiembre de 2005 21 de Julio de 2005 9.002,70
Septiembre 2005 20 de Octubre de 2005 21 de Julio de 2005 9.002,70
Octubre 2005 20 de Noviembre de 2005 19 de Octubre de 2005 9.002,70
Noviembre 2005 20 de Diciembre de 2005 19 de Octubre de 2005 9.002,70
Diciembre 2005 20 de Enero de 2006 19 de Octubre de 2005 9.002,70
Enero 2006 20 de Febrero de 2006 02 de Febrero de 2006 9.002,70
Febrero 2006 20 de Marzo de 2006 02 de Febrero de 2006 9.002,70
Marzo 2006 20 de Abril de 2006 02 de Febrero de 2006 9.002,70
Abril 2006 20 de Mayo de 2006 27 de Abril de 2006 9.002,70
Mayo 2006 20 de Junio de 2006 27 de Abril de 2006 9.002,70
Junio 2006 20 de Julio de 2006 27 de Abril de 2006 9.002,70
Julio 2006 20 de Agosto de 2006 08 de Agosto de 2006 9.002,70
Agosto 2006 20 de Septiembre de 2006 08 de Agosto de 2006 9.002,70
Septiembre 2006 20 de Octubre de 2006 08 de Agosto de 2006 9.002,70
Octubre 2006 20 de Noviembre de 2006 17 de Octubre de 2006 9.002,70
Noviembre 2006 20 de Diciembre de 2006 17 de Octubre de 2006 9.002,70
Diciembre 2006 20 de Enero de 2007 17 de Octubre de 2006 9.002,70
Enero 2007 20 de Febrero de 2007 18 de Enero de 2007 9.002,70
Febrero 2007 20 de Marzo de 2007 18 de Enero de 2007 9.002,70
Marzo 2007 20 de Abril de 2007 18 de Enero de 2007 9.002,70
Abril 2007 20 de Mayo de 2007 24 de Abril de 2007 9.002,70
Mayo 2007 20 de Junio de 2007 24 de Abril de 2007 9.002,70
Junio 2007 20 de Julio de 2007 24 de Abril de 2007 9.002,70
Julio 2007 20 de Agosto de 2007 26 de Julio de 2007 9.002,70
Del minucioso examen realizado a estas consignaciones se desprende que las pensiones de arrendamiento consignadas anticipadamente por la parte demandada corresponden a los meses demandados; al respecto ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 3058 de fecha 4 de Noviembre de 2003, en el expediente N° 02-2275:
“…esta Sala considera que si bien las consignaciones de los cánones de arrendamiento fueron efectuadas con anticipación, conforme al citado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el pago por adelantado de las pensiones arrendaticias no constituye un incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales, que dé lugar a la declaratoria de la extinción del contrato. Por lo tanto, equiparar la ejecución anticipada de la obligación del pago de los alquileres, al cumplimiento tardío o al incumplimiento, resulta contrario a la justicia que debe perseguir todo proceso, de acuerdo con los principios consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…”.
Este Tribunal aplica al presente caso el criterio parcialmente transcrito por imperio del artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; de allí que el pago realizado judicialmente se tenga como legítimamente efectuado y al arrendatario solvente en el pago de todas y cada una de los treinta y un cánones de arrendamiento que le fueron demandados como insolutos. Así se decide.
Los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil establecen:
Artículo 1.159: “Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Cabe destacar a este respecto:
(…) El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes (…)". “HENRY DE PAGE “TRATE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE”- Tomo II, N° 467, Pág. 4).
De los alegatos y pruebas aportadas por ambas partes, ha quedado evidenciada la existencia de una relación arrendaticia entre la sociedad mercantil TRACTO FRAN, C.A., en su carácter de propietario-arrendador, y, el ciudadano JOSÉ EMILIO VIVAS SILVA, en su carácter de arrendatario, la cual es regulada por un contrato de arrendamiento celebrado el 1° de Julio de 1.993, a tiempo determinado por un año de duración, con prórrogas automáticas y sucesivas, a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el contrato, con no menos de treinta días de anticipación al vencimiento del término previsto en el contrato o cualquiera de sus prórrogas. Ahora bien, la representación judicial de la parte actora sostiene que el arrendatario incumplió su obligación de pagar el canon de arrendamiento durante los años 2.005 y 2.006 así como durante los meses de Enero a Julio de 2007.
El Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su libro titulado “Arrendamientos Inmobiliarios” (2.008), explica:
“Dice la jurisprudencia de la Corte que ‘el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra’.
Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación…Por ello, no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado al pago de una pensión mensual, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda, y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá la carga (onus) de esa prueba. Por eso dice la Corte que ‘al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagarle a aquél’”. (p. 182)

El presente caso se subsume perfectamente a los supuestos de hecho previstos en las normas transcritas, ya que tal y como se declaró anteriormente, la parte actora cumplió con la carga que le impone los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil al demostrar la existencia de la relación arrendaticia, y en consecuencia, las obligaciones que contrajo la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, siendo que ésta demostró el cumplimiento de su obligación al haber realizado el pago judicial para cumplir con la misma; por lo tanto, es criterio de este Tribunal que la parte demandada no incurrió en la causal de resolución del contrato de arrendamiento demandada por la actora, lo que trae como consecuencia que la petición de la demandante sea improcedente en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
Por los razonamientos explanados y cumplidos como se encuentran los extremos contenidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código del Procedimiento Civil por esta Juzgadora, el Tribunal considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
III
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Mercantil, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, opuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, opuesta por la parte demandada.
TERCERO: SIN LUGAR la excepción perentoria referida a la ilegitimatio ad causam activa resuelta por aplicación del principio iuris novit curiae.
CUARTO: SIN LUGAR la tácita reconducción del contrato alegada por la parte demandada.
QUINTO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por falta de pago intentara TRACTO FRAN, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 26 de Junio de 1.984, bajo el Nº 51, Tomo 54-A, modificados sus estatutos mediante Asamblea General Extraordinaria de fecha 20 de Julio de 1.994, registrada el día 29 de Julio de 1.994, bajo el Nº 4, Tomo 34-A-Pro.; representada en este proceso a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos ARGENIS BETANCOURT PROAÑO, LEOBARDO SUBERO RODRÍGUEZ y HEIDY E. MENDOZA A., Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 118.923, 53.042 y 131.683, respectivamente; contra el ciudadano JOSÉ EMILIO VIVAS SILVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-2.888.446; representado en este proceso a través de su apoderado judicial, ciudadano JOSÉ RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 49.542.
No hay condenatoria en costas al no haber vencimiento total como lo exige el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese, publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas llevados por este Juzgado en conformidad con los artículos 251, 247 y 248 eiusdem.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de Junio del año dos mil nueve (2.009). Año: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.