LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN CAPITAL VISTOS, Con Informes. I Los abogados en ejercicio de este domicilio PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ RÍOS y PEDRO MIGUEL RODRÍGUEZ ESPINOZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.19.748 y 95.051, respectivamente, procediendo en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano HANS LODERAUD, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. 1.719.160, arrendatario del inmueble identificado como Edificio “LÓPEZ GÓMEZ”, ubicado en la Avenida Baralt, Urbanización Quinta Crespo, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, intentaron recurso de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 011628, de fecha once (11) de diciembre de dos mil siete (2007), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló dicho inmueble. Solicitó el restablecimiento de la situación jurídica lesionada. Recibidos los antecedentes administrativos del acto y encontrándose cumplidos los extremos de Ley, se admitió el recurso en fecha ocho (08) de mayo de dos mil ocho (2008), se citó a la ciudadana Procuradora General de la República y se notificó al ciudadano Fiscal General de la República, y mediante boleta a la Sociedad Mercantil “INVERSIONES PAUPAN, S.A.”, propietaria del citado inmueble; y se emplazó a los interesados conforme al artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, mediante cartel publicado en el Diario “EL UNIVERSAL”, de fecha ocho (08) de agosto de dos mil ocho (2008). En fecha dieciséis (16) de abril de dos mil ocho (2008), compareció la abogada en ejercicio de este domicilio VIOLETA SÁNCHEZ MORÁN, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 12.114, procediendo con el carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES PAUPAN, S.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 30 de mayo de 1.972, bajo el No. 51, Tomo 42-A., propietaria de inmueble objeto de este procedimiento, y presentó escrito mediante el cual se hizo parte en el juicio como opositora en la nulidad de la Resolución impugnada. En fecha ocho (08) de octubre de dos mil ocho (2008), la abogada en ejercicio de este domicilio VIOLETA SÁNCHEZ MORÁN, sustituyó el poder que le fuera conferido a la abogada en ejercicio AURA RODRÍGUEZ PAREDES, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 11.674. En fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil ocho (2008), se abrió a pruebas la causa, y durante dicho lapso comparecieron los abogados VIOLETA SÁNCHEZ MORÁN, PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ RÍOS y PEDRO MIGUEL RODRÍGUEZ ESPINOZA, actuando en su condición de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PAUPAN S.A, del ciudadano HANS LODERAUD, respectivamente, presentaron escritos de promoción de pruebas, entre ellos la apoderada de la parte propietaria del Edificio “LÓPEZ GÓMEZ”, promovió prueba de experticia, la cual fue admitida en fecha veinte (20) de octubre de dos mil ocho (2008) y evacuada a los fines de determinar el valor del inmueble de que trata el presente proceso y sus resultas corren insertas a los folios 70 al 104 de estos autos; por su parte la representación del ciudadano HANS LODERAUD, promovió inspección judicial, la cual fue inadmitida en la misma fecha. Se siguió la normativa procesal prevista en el artículo19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. Se dijo “VISTOS”. Para decidir, se observa: II FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO La parte recurrente denunció como infringido el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato no cumplió con los requisitos establecidos en el mismo. Igualmente denunció que el ente administrativo al dictar el acto administrativo lo hizo en forma inmotivada, por no determinar en forma clara la expresión suscinta de los hechos, de las razones que fueron alegadas y probadas y los fundamentos legales pertinentes, así como también incurrió en el vicio de silencio de prueba, al no valorar la inspección judicial y que también incurrió en falso supuesto, cuando se pronunció con prescindencia total de la realidad de los hechos sobre el estado actual del inmueble. ALEGATOS ESGRIMIDOS POR LA REPRESENTACIÓN DE LA PROPIETARIA DEL INMUEBLE La apoderada judicial de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES PAUPAN, S.A.”, quien se hizo parte en el juicio atendiendo el emplazamiento que se le hiciera, en la oportunidad correspondiente presentó escrito en el cual señaló: Que rechaza totalmente tanto en los hechos como en el derecho el recurso de nulidad interpuesto por el arrendatario del inmueble propiedad de su representada. Que como punto previo, denuncia que los apoderados de la parte recurrente carecen de cualidad, toda vez que el poder que les fue conferido y consignado tanto en sede administrativa como en esta sede jurisdiccional, no cumple con las formalidades previstas en el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil, ya que el ciudadano JOSÉ LUIS SEMERIAS a título personal sustituye en las personas de los abogados PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ RÍOS y PEDRO MIGUEL RODRÍGUEZ ESPINOZA, las facultades que le fueron conferidas por el ciudadano HANS LODERAUD. Que con respecto al silencio de pruebas denunciado por la parte recurrente, los lineamientos pautados en el Código de Procedimiento Civil, no le son aplicables a la materia inquilinaria, pues no se contempla que deba ser analizada y mucho menos apreciada, una prueba de inspección extrajudicial. Que con respecto a la violación del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al dar lugar al vicio de inmotivación y falso supuesto denunciado por la parte recurrente, éstos constituyen vicios incompatibles y citó el fallo dictado por la Sala Político Administrativa de fecha 03 de octubre de 1990, el cual transcribió parcialmente. Por último, solicitó que el recurso interpuesto, se declare sin lugar y se imponga las costas procesales correspondientes. OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO La abogada MARIELBA DEL C. ESCOBAR MARTÍNEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 16.770, actuando en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercero del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso-Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, expresó: Que la Resolución impugnada adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado por el ente administrativo y por consiguiente del carecimiento de causa del acto de fijación del canon arrendaticio del inmueble, siendo posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en consecuencia, solicitó sea anulado el acto recurrido y se restablezca la situación jurídica infringida, desaplicando en el caso concreto el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por colidir efectivamente con los artículos 26, 257 y 259 de la Carta Magna, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil. ALEGATOS DE LA REPRESENTACIÓN DE LA PROCURADURÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA En el acto de Informes llevado a cabo el día veintiocho (28) de enero de dos mil nueve (2009), la abogada ENOY GUAIQUIRMA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 104.929, actuando en su condición de representante de la ciudadana Procuradora General de la República, expuso: Que el alegato de la parte recurrente en cuanto a que el acto administrativo impugnado se encuentra viciado de falso supuesto y ausencia de motivación, debe ser desestimado, ya que la jurisprudencia ha sostenido que la denuncia de ambos vicios resultan incompatibles, ya que los mismos se enervan entre sí. Que del contenido de la Resolución impugnada se desprende que el valor máximo mensual del canon de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato, fue calculado tomando en consideración los valores y datos técnicos objetivos, de conformidad con lo previsto en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tanto el informe que tomó la referida Dirección concuerda correctamente con las características físicas del inmueble regulado y con las normas en las cuales se basó. Que con respecto a la violación al derecho de la defensa opuesto por la parte recurrente, por considerar que el ente administrativo no valoró la prueba de la inspección judicial por él consignada, arguyó que se evidencia del expediente administrativo, que en ningún momento la Administración impidió su derecho a la defensa, y para tal sustento citó la sentencia No. 00215, de fecha 08 de febrero de 2006, dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia. Por último concluyó que la Resolución impugnada, se encuentra ajustada a derecho, por tanto, solicitó que el recurso de nulidad de que trata las presentes actuaciones sea declarado sin lugar. III MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Para decidir, este Tribunal observa que la parte actora recurre contra la Resolución Nº 011628, de fecha 11 de diciembre de 2007, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual fijó máximo de arrendamiento mensual para comercio en la cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.567.346,oo) ahora CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON TREINTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.F.5.567,34). Ahora bien, como punto previo ha de pronunciarse este Tribunal acerca del alegato formulado por la opositora del recurso interpuesto en el sentido que el poder presentado por los apoderados de la parte recurrente, no cumple con las previsiones contenidas en el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido que el ciudadano JOSÉ LUIS SEMERIAS, sustituyó el poder que le fue conferido en forma personal a los abogados PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ RÍOS y PEDRO MIGUEL RODRÍGUEZ ESPINOZA. Al respecto ha de señalarse que de la lectura del instrumento poder (sustitución), cuyo original corre a los folios once (11) y doce (12) del expediente judicial, se desprende que el referido ciudadano JOSÉ LUIS SEMERIAS, sustituyó en los prenombrados profesiones del derecho, “(…) las facultades que me fueron conferidas por el Ciudadano HANS LODERAUD, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 1.719.160, según consta de Instrumento Poder autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Caracas, en fecha 12 de Julio de 1.990, anotado bajo el N° 61, Tomo 74 de los libros respectivos, las cuales son las siguientes: para que ejerzan su plena representación y actúe en su nombre y el de su firma personal HANS LODERAUD y en todo lo relativo a este negocio, ubicado en el local 206, Avenida Baralt, cruce con Avenida 400, Quinta Crespo, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador, Distrito Federal (…)”. Por su parte, el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil establece: “Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas libros o registros que le han sido exhibidos con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.”, Así las cosas, la sustitución hecha por el ciudadano JOSÉ LUIS SEMERIAS, no lo fue en nombre propio, sino como antes se transcribió en nombre de su representado, ciudadano HANS LODERAUD, y así se declara. En relación con que la citada sustitución no cumple con los requisitos exigidos en el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil, se hace necesario, traer a colación dicho artículo, el cual establece que: “Las sustituciones de poderes y las sustituciones de sustituciones, deben hacerse con las mismas formalidades que el otorgamiento de los poderes”, y en tal sentido, este Tribunal verifica que la citada sustitución fue otorgada por ante la Notaría Pública Cuarta, Municipio Libertador, Distrito Capital, quedando anotada bajo el No. 61, Tomo 74 de los Libros respectivos, es decir, fue hecha de la misma forma en que fue otorgado el primogénito poder, el cual fue presentado por ante la Notaría Pública Octava de Caracas, el 12 de julio de 1990, anotado bajo el No. 61, Tomo 74, cumpliéndose así lo dispuesto en el supra indicado artículo 162, por tanto, el alegato esgrimido por la representación de la parte propietaria carece de validez y, así se declara. En consecuencia, de lo anterior este Tribunal declara que los abogados en ejercicio de este domicilio PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ RÍOS y PEDRO MIGUEL RODRÍGUEZ ESPINOZA, si tienen cualidad para actuar tanto en vía administrativa, como en esta vía jurisdiccional y así se decide. Declarado lo anterior, se pasa a decidir el fondo del presente asunto y al respecto se observa: Que el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble. No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido. Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios sesenta y nueve (69) al ciento cuatro (104), resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos, Arq. RAFAEL ARRIAGA, Arq. EURIDISIS MORENO e Ing. NESTOR BELFORT. El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y características de la construcción; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por último, se indica los servicios auxiliares directos -de importancia relevante para la determinación del valor rental-, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la Ley, como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares. Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración, corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara. La naturaleza del anterior pronunciamiento releva al Tribunal de entrar a conocer las denuncias restantes. RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente: “La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.” Por su parte el artículo 21 aparte 17 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone textualmente lo siguiente: “En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará, si procede o no, la nulidad del acto o de los artículos impugnados, y determinará, en su caso, los efectos de la decisión en el tiempo; igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa”. Asimismo, el artículo 26 de la Carta Magna establece: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”. De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 del Texto Fundamental, consagra el control difuso de constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que: “En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente”. A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que: “Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.” Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo”. Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide. Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a restablecer la situación jurídica lesionada y procede a fijar el canon de arrendamiento al inmueble de que trata el presente procedimiento, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (Bs.F. 575.351,29), equivalentes a 12.507,64 unidades tributarias a razón de Bs.F 46,00, la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo para comercio, del Edificio denominado “LÓPEZ GÓMEZ”, en la cantidad de CUATRO MIL TRESCIENTOS QUINCE BOLIVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs.F. 4.315,13). D E C I S I Ó N IV Por las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso contencioso de nulidad interpuesto por los abogados en ejercicio de este domicilio PEDRO JOSÉ RODRÍGUEZ RÍOS y PEDRO MIGUEL RODRÍGUEZ ESPINOZA, ya identificados, procediendo en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano HANS LODERAUD, también identificado, arrendatario del inmueble identificado como Edificio “LÓPEZ GÓMEZ” , ubicado en la Avenida Baralt, Urbanización Quinta Crespo, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 011628, de fecha once (11) de diciembre de dos mil siete (2007), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló dicho inmueble, cuya nulidad se declara. SEGUNDO: A fin de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto provisto de nulidad se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para comercio, en la cantidad de CUATRO MIL TRESCIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs.F. 4.315,13). TERCERO: Conforme lo exige el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrá lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de marzo de dos mil nueve (2009). Años 195º y 150º. EL JUEZ PROVISORIO, FERNANDO MARÍN MOSQUERA LA SECRETARIA, YANIRA VELÁZQUEZ En el mismo día, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión. Caracas, 26 de marzo de 2009. LA SECRETARIA, YANIRA VELÁZQUEZ ags.