TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, diecisiete de marzo de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO : AH12-V-2007-000215

PARTE ACTORA: ROQUE JOSÉ GONZÁLEZ REVETTE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.236.378.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ARTURO LEÓN PIÑAGO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.647.

PARTE DEMANDADA: GISKLIS GUSTAVO PARRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 13.888.721.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MILAGROS FALCÓN GÓMEZ venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.785.

ASUNTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante escrito de demanda introducido en fecha 11 de junio 2007 por el demandante, ciudadano ROQUE JOSÉ GONZÁLEZ REVETTE, por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 11 de julio de 2007, este Tribunal admite la demanda, razón por la cual ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano GISKLIS GUSTAVO PARRA, a fin de que compareciera ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, para que diera contestación a la demanda u opusiera las defensas que juzgara procedentes.
Habiéndose agotado todos los medios necesarios para lograr la citación personal de la demandada, así como la constancia en autos de los carteles para lograr la citación de la demandada, por auto de fecha 06 de febrero de 2008, se nombró como defensora judicial de la parte demandada a la ciudadana MILAGROS COROMOTO FALCON.
En fecha 26 de febrero de 2008, la defensora judicial de la parte demandada consigna su escrito de contestación a la demanda.
En fecha 05 de marzo de 2008, la parte demandante hace uso de su derecho procesal y promueve los medios probatorios que consideró pertinentes.

- II -
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

Como hechos constitutivos de la pretensión de los actores, se afirma en el libelo de demanda:
1. Que el ciudadano ROQUE JOSÉ GONZÁLEZ REVETTE, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano GISKLIS GUSTAVO PARRA sobre un inmueble ubicado en la Redoma a Bosque, Altos Lidice No. 25, en Jurisdicción de la Parroquia la Pastora, Municipio Libertador, del Distrito Capital.
2. Que dicho contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, por un término de un año, a partir del 10 de mayo de 2003, prorrogable automáticamente por períodos iguales.
3. Que en fecha 14 de enero de 2005, el ciudadano ROQUE JOSÉ GONZÁLEZ REVETTE notifica al ciudadano GISKLIS GUSTAVO PARRA, la no renovación del contrato de arrendamiento, informándole del comienzo de la prórroga legal de un año.
4. Que ha terminado el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, sin que se haya producido la devolución del inmueble por parte del mencionado ciudadano.
5. Que por todas estas razones proceden a demandar por la entrega material del apartamento objeto del referido contrato.

-III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadano ROQUE JOSÉ GONZÁLEZ REVETTE y el ciudadano GISKLIS GUSTAVO PARRA. Visto que el mismo constituye un documento auténtico, este juzgador lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil, por cuanto debe tenerse como un documento capaz de dar fe de la identidad de los otorgantes y la fecha de su otorgamiento; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio.
2. Notificación que consta en carta de índole privada, emitida por la ciudadano ROQUE JOSÉ GONZÁLEZ REVETTE, firmada en señal de recibida por el ciudadano GISKLIS GUSTAVO PARRA. Por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente desconocido, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
3. Notificación Judicial librada por la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador, de fecha 20 de abril de 2006, bajo el No. 01, Tomo 27. En virtud de constituir documento emanado de funcionario público capaz de dar fe pública, este Juzgador le da valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.

- IV -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA CAUSA

Establecido el controvertido en los términos que han sido precedentemente sintetizados, este Juzgado observa:
En primer lugar, debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 1160 de Código Civil:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”

Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto por el artículo 1264 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”

Las disposiciones legales anteriormente transcritas, encuentran apoyo en nuestra doctrina cuando señala lo siguiente:

“Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.
Quien contrae una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente (aún en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia). En el primer caso, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución voluntaria de la obligación, y en último caso mencionado, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación.
Resumiendo lo expuesto, podemos afirmar que por lo que respecta al cumplimiento, las obligaciones producen dos efectos fundamentales.
1º El deudor queda obligado al cumplimiento de la obligación contraída.
2º El acreedor tiene la facultad o derecho de imponerle coactivamente el cumplimiento al deudor que voluntariamente no ejecute la obligación asumida.”
(MADURO LUYANDO, Eloy. “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”. Tomo I. Caracas, 2001. p 83.)

De la lectura de los dispositivos legales y doctrinarios reproducidos en la presente decisión, se observa el deber que tiene el deudor de una determinada convención, de darle cumplimiento en los mismos términos en que fue pactada con el acreedor. Dicho cumplimiento será realizado mediante la ejecución de las diferentes prestaciones contenidas en un contrato determinado. Así mismo, dicho cumplimiento no es facultativo del deudor, es una obligación que ha asumido en virtud de un convenio, y por ello debe ser efectuada voluntariamente, y en defecto de ello, el acreedor puede solicitar la intervención de los órganos jurisdiccionales, a fin de que lograr la ejecución coactiva de la obligación contraída por el deudor.

Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que la parte demandante circunscribe y limita el debate procesal al cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. En efecto, en su libelo de demanda, específicamente en el petitorio de la misma, la parte actora solicita la entrega material del apartamento objeto de dicho contrato, en virtud de que dicho convenio y la prorroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha llegado a su fin.
Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto del mérito de la controversia, este Tribunal procede a examinar los supuestos de hecho necesarios para que sea exigible la obligación que pretende la parte actora, es decir, este Tribunal debe determinar si el contrato de arrendamiento, objeto del presente litigio, es a tiempo determinado, y en caso de que así lo sea, debe determinarse si el contrato de arrendamiento y la prórroga legal a la que aduce la Ley de Arrendamiento Inmobiliario han culminado.

Así las cosas, este Tribunal procede a determinar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, en cuanto a determinación de su duración. Para ello, se observa lo dispuesto por el artículo 1599 del Código Civil, el cual dice lo siguiente:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”

Dicho dispositivo normativo debe ser concatenado, a los efectos de la presente causa, con el artículo 1600 ejusdem, el cual señala lo que a continuación se transcribe:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos a su determinación de tiempo”

De la lectura anterior, se desprenden los contratos de arrendamientos a tiempo determinado, los cuales culminaran en el día convenido por las partes para ello. Sin embargo, el Código Civil señala que en caso de que haya expirado el contrato de arrendamiento, tal y como lo convinieron las partes, y el arrendatario se mantiene en posesión del bien inmueble, se presume que se ha renovado el contrato de arrendamiento. Sin embargo, una vez que se ha renovado dicha convención, pasa a ser un contrato a tiempo indeterminado.
Ventilado lo anterior, resulta oportuna la opinión del autor patrio José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, la cual es del tenor siguiente:

“Si en contrato a término fijo se prevén sucesivas prórrogas automáticas por períodos también determinados, el arrendamiento sigue siendo a término fijo durante cada una de dichas prórrogas”

Vista la doctrina anterior, resulta necesario concluir que al encontrarnos con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en cuyo contenido se establecen prórrogas automáticas, sucesivas y por períodos determinados, el arrendamiento no se reputará como a tiempo determinado. En efecto, la presunción contenida en el artículo 1600 del Código Civil será aplicable en caso de que culminado el arrendamiento en el tiempo fijado por las partes, y el arrendatario continua poseyendo el bien inmueble, lo cual hace suponer la renovación del contrato, pero bajo la forma de un arrendamiento a tiempo indeterminado. Sin embargo, no se puede presumir la renovación del contrato, si el mismo prevé prórrogas automáticas por períodos determinados, por cuanto no se materializa uno de los supuestos de hecho previstos en el artículo 1600 del Código Civil, que no es mas que la terminación del contrato de arrendamiento a término fijo, en virtud de que mientras que las prórrogas automáticas tenga lugar, no se puede considerar como terminada la relación arrendataria.
En el caso de marras, la actora consignó junto a su libelo de demanda el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda. En su cláusula cuarta se fija el término de duración de dicho contrato, el cual será de un año contado a partir del 10 de mayo de 2003, y a su vez, se establecen prórrogas automáticas a término fijo de un año, convenidas siempre y cuando una de las partes no notifique por escrito a la otra su deseo de no prorrogar más el contrato de arrendamiento.
Conforme a lo anterior, y siguiendo un esquema absolutamente lógico, puede observase que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda en el presente litigio, es a tiempo determinado, en virtud de lo convenido por las partes.

Una vez dirimido lo anterior, este Tribunal procede a comprobar el cumplimiento del segundo supuesto necesario para que se verifique la exigibilidad de la obligación que pretende la parte actora, es decir, si el contrato de arrendamiento y la prórroga legal a la que aduce la Ley de Arrendamiento Inmobiliario han culminado.
De una revisión de las actas procesales se evidencia que la parte demandante consignó junto a su libelo de demanda comunicación fechada el 14 de enero de 2005, emanada de recibida por el ciudadano GISKLIS GUSTAVO PARRA, mediante la cual le notifica la no renovación del contrato de arrendamiento.
De una revisión de los medios probatorios consignados por la parte demandante se desprende que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos años. En virtud de ello, este Tribunal pasa a transcribir lo dispuesto por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…) b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará, por un lapso máximo de un (1) año.”

En el caso de marras, y en virtud de que la parte demandante consignó su libelo de demanda en fecha 03 de junio de 2008, se concluye que la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consistente en un año, había culminado para el momento de la introducción de la demanda.
En consecuencia de lo anteriormente señalado, este Tribunal debe concluir que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuyo cumplimiento se demanda en el presente litigio, ha culminado, así como la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cumpliéndose de esta forma, con los supuestos de hecho necesarios para la procedencia de la pretensión de la parte actora.

En virtud de los razonamientos esgrimidos con anterioridad, este Tribunal debe declarar procedente la pretensión incoada por la parte actora, ciudadano ROQUE JOSÉ GONZÁLEZ REVETTE, por cumplimiento de contrato de arrendamiento a término fijo, en virtud de haberse demostrado la terminación de dicho convenio y la culminación de la prórroga legal, prevista en ley especial, y además declarar improcedente el recurso de apelación formulado por la parte demandada, ciudadano GISKLIS GUSTAVO PARRA.

- V -
PARTE DISPOSITIVA

En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano ROQUE JOSÉ GONZÁLEZ REVETTE contra el ciudadano GISKLIS GUSTAVO PARRA. Asimismo, se declara extinguido el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa por expiración del término contractualmente establecido.
SEGUNDO: Se condena al ciudadano GISKLIS GUSTAVO PARRA en la entrega material del inmueble arrendado constituido por una casa, ubicada en la Redoma a Bosque, Altos Lidice No. 25, en Jurisdicción de la Parroquia la Pastora, Municipio Libertador, del Distrito Capital.
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legalmente establecido para ello, conforme a lo establecido en el artículo 251 del código de procedimiento civil, notifíquese a las partes.
Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de marzo de dos mil nueve (2009). Año 198° de la Independencia y 150° de la Federación.-
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ.
LA SECRETARIA,

MARÍA GABRIELA HERNÁNDEZ RUZ.

Exp. Nº AH12-V-2007-000215
LRHG/MGHR/ngp