TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, treinta y uno (31) de marzo de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO: AH13-V-2007-000114
ASUNTO ANTIGUO 31.085

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte Actora: La ciudadana MARGARITA DE LA TORRE DOS SANTOS, de nacionalidad española, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº E-804.740.-
Apoderada Judicial de la Parte Actora: La ciudadana CARMEN MÁRQUEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 115.953.-
Parte Demandada: La ciudadana ELIDA MAYELIS DÍAZ ASCANIO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-11.796.192.-
Apoderado Judicial de la Parte Demandada: El ciudadano IVAN GUADARRAMA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 89.243.-
Motivo: Desalojo.-

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 10 de Julio de 2007, por ante el Juzgado Distribuidor de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, contentivo de demanda de desalojo incoada por la ciudadana MARGARITA DE LA TORRE DOS SANTOS contra la ciudadana ELIDA MAYELIS DÍAZ ASCANIO, para dar por terminada la relación arrendaticia que las vincula y en la que media contrato de arrendamiento celebrado en fecha 05 de Junio de 2005, en el que supuestamente habría operado la tácita reconducción, sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 22, situado en el piso 2 del Edificio Irun, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Campo Claro, Distrito Capital, Estado Miranda.
En fecha 13 de Julio de 2007, la ciudadana MARGARITA DE LA TORRE DOS SANTOS otorgó poder apud acta a la abogada Carmen Márquez y en esa misma fecha, la representación judicial de la parte actora consignó los documentos anexos a la demanda: 1) Contrato de Arrendamiento celebrado los primeros días del mes de Junio de 2005 y autenticado en fecha 03 de Febrero de 2006; 2) Contrato de Compraventa protocolizado en fecha 15 de Diciembre de 1989.
Mediante auto dictado en fecha 17 de Julio de 2007, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte accionada para que compareciera a contestar la demanda el segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; además se ordenó librar la compulsa para practicar la citación.
En fecha 27 de Julio de 2007, la parte actora consignó los fotostátos para la elaboración de la compulsa.
En fecha 03 de Agosto de 2007, la parte actora proveyó al Alguacil de los medios y recursos necesarios para practicar la citación personal de la parte demandada; de lo cual dejó constancia el Alguacil.
En fecha 14 de Agosto de 2007, el Alguacil de este Tribunal hizo constar que no logró practicar la citación personal del demandado; y consignó la compulsa sin firmar a los fines de ley.
En fecha 02 de Octubre de 2007, el Tribunal negó la medida de secuestro solicitada por la parte actora, en el cuaderno correspondiente.
En fecha 24 de Octubre de 2007, la representación judicial de la parte actora solicitó practicar la citación por carteles; lo que acordó el Tribunal por auto de fecha 26 de Octubre de 2007.
En fecha 19 de Noviembre de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó los facsímiles de los diarios El Nacional de fecha 06 de Noviembre de 2007 y El Universal de fecha 10 de Noviembre de 2007, donde se publicó el referido cartel de citación.
En fecha 28 de Noviembre de 2007, la Secretaria Accidental del Tribunal hizo constar que fijó el cartel de citación y que se cumplieron las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08 de Enero de 2008, la representación judicial de la parte actora solicitó el nombramiento del defensor ad litem; lo que acordó el Tribunal mediante auto de fecha 16 de Enero de 2008, en el cual procedió a nombrar al abogado OSWALDO CONFORTTI, a quien ordenó notificar mediante boleta que se libró en esa misma fecha.
El defensor designado luego de haber sido notificado de ello, aceptó el cargo y prestó el juramento del Ley.
En fecha 28 de Mayo de 2008, la parte demandada ciudadana ELIDA MAYELIS DÍAZ ASCANIO, asistida de abogado se dio por citada y otorgó poder apud acta a su abogada asistente.
En fecha 02 de Junio de 2008, el Juez que suscribe esta decisión se abocó al conocimiento de la causa.
En fecha 02 de Junio de 2008, en la oportunidad de contestar la demanda, la ciudadana ELIDA MAYELIS DÍAZ ASCANIO, asistida de abogado, presentó escrito donde opuso cuestiones previas y contestó la demanda incoada en su contra.
En fecha 13 de Junio de 2008, la representación judicial de la parte actora contesta la cuestión previa opuesta por su contraparte, que acompañó con: 1) Comunicación de fecha 15 de Diciembre de 2007; 2) Recibo del servicio de electricidad.
En fecha 16 de Junio de 2008, la representación judicial de la parte demandada promovió pruebas; el cual acompañó con anexos: 1) Informe Médico de fecha 25 de Marzo de 2008; 2) Contrato de Compraventa protocolizado en fecha 09 de Abril de 2003; 3) Contrato de Compraventa de fecha 12 de Noviembre de 1970; 4) Constancia de fecha 01 de Junio de 2008.
En fecha 02 de Julio de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas; que acompañó con anexos.
En fecha 11 de Julio de 2008, el Tribunal dicta sentencia donde decide REPONER la presente causa al estado de que este Tribunal se pronuncie en relación a las pruebas promovidas por la parte demandada en fecha 16 de junio de 2008 y DECLARA LA NULIDAD de todos los actos posteriores al escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada en fecha 16/06/2008, asimismo ordena providenciar dicho escrito de pruebas, y notificar a las partes del contenido del referido auto.
En esa misma fecha, el Tribunal dicta auto donde admite las pruebas promovidas por la parte demandada y ordenó notificar a las partes mediante boleta que libró ese mismo día, haciéndoles saber que una vez notificadas las partes comenzaría a correr los cuatro días que restan del lapso probatorio.
En fecha 23 de Julio de 2008, la representación judicial de la parte actora se dio por notificada del contenido del auto de fecha 11 de Julio de 2008.
En fecha 06 de Octubre de 2008, el Alguacil del Tribunal hizo constar que había notificado a la parte demandada del referido auto; y consignó la correspondiente boleta de notificación firmada por la demandada. Y en esa misma fecha, la Secretaria hace constar el cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 06 de Octubre de 2008, la representación judicial de la parte demandada ratifica el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 16 de Junio de 2008.
En fecha 10 de Octubre de 2008, la representación judicial de la parte actora ratificó las pruebas promovidas en fecha 02 de Julio de 2008; que acompañó con: 1) Informe Médico de fecha 25 de Marzo de 2008; 2) Contrato de Compraventa protocolizado en fecha 09 de Abril de 2003; 3) Contrato de Compraventa de fecha 12 de Noviembre de 1970; 4) Constancia de fecha 01 de Junio de 2008.
En fecha 13 de Octubre de 2008, el Tribunal admite las pruebas promovidas por las partes; y ordena librar los oficios correspondientes a la prueba de informes promovida por la parte demandada; los cuales se libraron en esa misma fecha.
Ahora bien, en vista que el presente asunto no fue resuelto dentro de la oportunidad legal para ello, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo, y consecuencialmente ordenará su notificación a las partes en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de garantizar el derecho a la defensa y al debido proceso, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las parte. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.
“Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.
“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
“Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…”.
“Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía…”.
“Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
Verificadas las distintas etapas de este procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
La ciudadana MARGARITA DE LA TORRE DOS SANTOS sostiene que en fecha 05 de Junio de 2005 celebró un contrato de arrendamiento, en su carácter de arrendadora, con la ciudadana ELIDA MAYELIS DÍAZ ASCANIO, en su carácter de arrendataria, sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 22, situado en el piso 2 del Edificio Irun, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, de la Urbanización Campo Claro, Distrito Capital, Estado Miranda.
Señala que el contrato era a tiempo determinado de un (1) año de duración y que vencido el plazo del mismo, al no haberse manifestado la voluntad de prorrogarlo, éste pasó a ser a tiempo indeterminado.
Manifiesta que acudió a la Dirección General de Inquilinato a una audiencia conciliatoria en fecha 27 de Junio de 2007, y que en la misma no se llegó a ningún acuerdo amistoso para desalojar el inmueble en un tiempo prudencial.
Expresa que la arrendadora es una persona mayor que padece de cáncer y que necesita el inmueble para habitarlo, por no tener otro donde poder vivir y recibir su tratamiento médico con tranquilidad.
Por lo que la ciudadana MARGARITA DE LA TORRE DOS SANTOS, en su calidad de arrendadora, solicita al Tribunal el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y la entrega material del bien inmueble en la persona de la arrendadora.
Solicita al Tribunal se decrete el secuestro del bien inmueble y que el mismo sea depositado en su persona por ser la propietaria legitima del inmueble.
Fundamenta la demanda en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estima el valor de la demanda en la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.200,oo).
Por su parte, la ciudadana ELIDA MAYELIS DÍAZ ASCANIO, en la oportunidad de contestar la demanda incoada en su contra, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, lo que sustentó en el hecho de que la actora había optado por interponer una acción de desalojo al considerar que el contrato de arrendamiento se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado, por no haber manifestado la voluntad de prorrogar el mismo, cuando se estableció que el contrato de arrendamiento se seguiría renovando y la notificación a que se refiere la cláusula tercera es sobre la voluntad de no continuar con la relación arrendaticia. Y agrega que la parte actora basó su demanda en esa norma para evadir su derecho a una prórroga legal de un (1) año de duración, que le corresponde por ser una inquilina con más de dos (2) años.
En cuanto a la contestación de la demanda, la rechazó y la contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.
Señala que el contrato de arrendamiento no se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado, ya que en el texto del mismo se previó que para finalizar la relación arrendaticia que les vincula, se debía notificar dicha voluntad con (60) sesenta días de anticipación a la fecha de vencimiento del mismo; y concluye que sólo se busca llevar el procedimiento por causales o vías no apegadas a la realidad jurídica, lo que incluso podría interpretarse como un intento de fraude procesal o de sorprender al juez en su buena fe.
Negó que la actora no tuviera donde vivir, ya que la misma es propietaria del apartamento N° 54, situado en el Conjunto Residencial La California, Edifico Ocho, piso 5, en la avenida Francisco de Miranda, que habita conjuntamente con su hijo y la esposa de éste, lo que en su criterio desvirtúa el estado de necesidad que ella alega. Y agrega que la ciudadana MARGARITA DE LA TORRE DOS SANTOS posee otros inmuebles aparte del que ella le tiene arrendado.
Finalmente pide al Tribunal que se reconozca que el contrato de arrendamiento sigue vigente y surtiendo plenos efectos así como el carácter de arrendataria de su representada, de donde nace su obligación se pagar el canon de arrendamiento, que consigna ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en el Expediente N° 2007-1287.

DE LA CUESTIÓN PREVIA
En el acto de contestación de la demanda, la representación judicial de la parte accionada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por considerar que el contrato de arrendamiento opuesto se convirtió a tiempo indeterminado por haber operado a su vencimiento la tácita reconducción, al no haberse manifestado la voluntad de prorrogar el contrato, lo que a su criterio produjo que errara en la norma en la cual basó su acción, pues invoca el texto del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando debió basar su acción en el artículo 33 ibidem; de lo cual se destaca que el aludido ordinal prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa, a saber: a) Cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta y b) Cuando la Ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Sobre este tema en particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia N° 776 del 18 de Mayo del año 2001, se ha pronunciado al señalar que, además de las dos causales del ordinal bajo estudio, resulta inatendible el derecho de acción ejercido, entre otros, cuando no existe interés procesal; cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres; cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho o cuando el accionante no pretenda que se administre justicia.
Así las cosas es necesario destacar que, en el caso concreto de autos la parte demandante, en su condición de arrendadora según contrato de arrendamiento señalado up supra, pretenden el desalojo del bien inmueble alquilado por presunta necesidad de ocupación, pudiéndose determinar de ello que al reclamar la extinción de la relación obligacional no se ha encontrado inmersa en ninguno de los presupuestos de inadmisibilidad establecidos por la referida Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, para que la misma sea privada de su derecho de acción, y al no estar prohibido por la Ley ese derecho de acción nace la correlativa obligación de este Órgano Jurisdiccional de administrar la justicia propuesta, independientemente del resultado favorable o no de la pretensión ejercida; es por lo que este Juzgado declara improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en el Ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
DE LA PARTE ACTORA: promovió pruebas documentales: 1) Informe Médico de fecha 25 de Marzo de 2008; 2) Contrato de Compraventa protocolizado en fecha 09 de Abril de 2003; 3) Contrato de Compraventa de fecha 12 de Noviembre de 1970; 4) Constancia de fecha 01 de Junio de 2008.
1) Folios 5 al 8, Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana MARGARITA DE LA TORRE DOS SANTOS, en su carácter de arrendadora, y, la ciudadana ELIDA MAYELIS DÍAZ ASCANIO, en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble constituido por el apartamento ubicado en el edificio Irun, piso 2, apartamento 22, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Sector Campo Claro, Caracas, Edo. Miranda. En la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, se establece: “el plazo de duración del presente contrato será de un (1) año, fijo prorrogable por períodos iguales, pero sí alguna de las partes desea poner fin al contrato deberá manifestarlo a la otra por escrito con sesenta (60) días de antelación al vencimiento del plazo fijo o cualquiera de sus prorrogas… en la ciudad de Caracas, a los primeros días del mes de Junio del año 2005”. El contrato fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 03 de Febrero de 2006, inserto bajo el Nº 57, Tomo 09, de los Libros de Autenticaciones de la Notaría. A este documento auténtico se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.363 del Código Civil.
2) Folios 09 al 12, Contrato de Compraventa de los derechos sobre el inmueble Up Supra identificado, por el cual la ciudadana MARGARITA DE LA TORRE DOS SANTOS adquiere parte de los derechos sobre el inmueble distinguido con el Nº 22, ubicado en la Segunda Planta de la Torre o Edificio IRUN, del Edificio IRUN-GOYA, situado en la Urbanización Campo Claro, con frente a la Avenida francisco de Miranda, jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez, antes Días Rodríguez, Distrito Sucre del Estado Miranda; en virtud de lo cual “queda la compradora como única propietaria del inmueble en su totalidad”. El contrato fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el 15 de Diciembre de 1989, bajo el Nº 10, Tomo 13, Protocolo Primero. A este documento público se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.360 del Código Civil.
3) Folio 50, Comunicación de fecha 15 de Diciembre de 2007, suscrita por la ciudadana MARGARITA DE LA TORRE DOS SANTOS, propietaria, dirigida a la ciudadana ELIDA MAYELIS DÍAZ ASCANIO, inquilino, donde expresa: “…DE ACUERDO AL ARTÍCULO 38, CONTEMPLADO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, SU PRORROGA LEGAL SERÁ DE SEIS (6) MESES CONTINUOS LOS CUALES COMENZARAN A REGIR A PARTIR DE LA SIGUIENTE FECHA. 15 DE ENERO DEL 2007”. Este documento privado suscrito por ambas partes, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.363 del Código Civil
4) Folio 51, Recibo emitido por SERDECO a la ciudadana Carmen Josefina Márquez por el servicio de electricidad. Este documento se desecha del proceso por ser manifiestamente impertinente a las resultas del juicio.
5) Folio 59, Informe Médico de la ciudadana MARGARITA DE LA TORRE DOS SANTOS suscrito por la Dra. VERÓNICA HERNÁNDEZ. Este documento privado se desecha del proceso por haber sido consignado en copia simple, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
6) Folios 60 al 62, Contrato de Compraventa por el cual la ciudadana Carmen Josefina Márquez adquiere un apartamento distinguido con el número cincuenta y cuatro (54) del Edificio Número 8, que forma parte del conjunto de edificios denominados Centro Residencial La California, situado en la avenida Francisco de Miranda, Urbanización La California del Distrito Sucre del Estado Miranda (hoy Municipio Sucre del Estado Miranda). El contrato fue protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda el 09 de Abril de 2003, bajo el Nº 25, Tomo 3, Protocolo Primero. Este documento se desecha del proceso por ser manifiestamente impertinente a las resultas del juicio.
7) Folios 63 al 69, Contrato de Compraventa del inmueble situado en el Área Metropolitana de esta ciudad de Caracas, en jurisdicción del Municipio Leoncio Martínez, antes Manuel Díaz Rodríguez, Distrito Sucre del Estado Miranda, en la Urbanización Campo Claro, con frente a la Avenida Miranda, constituido por el Local Sótano Deposito de la Planta Sótano de la Torre o Edificio IRUN del Edificio IRUN-GOYA, integrado en general dicho Edificio por los Edificios o Torres contiguos IRUN y GOYA. El contrato fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el 12 de Noviembre de 1970, bajo el Nº 27, Tomo 7, Protocolo Primero. Este documento se desecha del proceso por ser manifiestamente impertinente a las resultas del juicio.
8) Folio 70, Constancia de fecha 01 de Junio de 2008, suscrita por la Junta de Condominio del Edificio Residencias ICOA-URU. Este documento se desecha del proceso por ser manifiestamente impertinente a las resultas del juicio.
DE LA PARTE DEMANDADA
A) Folios 92 al 94, Informes a ser rendidos por el Registro Subalterno del Primer y Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda y por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Esta prueba fue promovida y admitida por el Tribunal sin que la parte promovente haya impulsado su evacuación o haya solicitado al Tribunal la prórroga del lapso probatorio.
Una vez explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, corresponde a este Despacho pasar a resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada, no sin antes analizar la naturaleza del contrato que rige la relación arrendaticia.

DE LA TEMPORALIDAD DEL CONTRATO
Las partes están contestes en que mantienen una relación arrendaticia, la cual se inició mediante contrato de arrendamiento celebrado según los términos del propio contrato en los primeros días del mes de Junio del año 2005 y que este contrato es a tiempo determinado de un (1) año de duración, pero no están de acuerdo en cuanto a la interpretación que debe darse a la cláusula tercera del contrato en el sentido de si la notificación escrita a que se refiere dicha cláusula era para manifestar la voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia o para prorrogarla, es decir, si el contrato era objeto de prórrogas automáticas o sucesivas o si, por el contrario, se prorrogaría sólo en caso de que mediara acuerdo de las partes.
Ahora bien, del texto del contrato de arrendamiento se evidencia que la relación arrendaticia se inició mediante el contrato de arrendamiento suscrito los primeros días del mes de Junio de 2005, que éste era a tiempo determinado de un (1) año de duración con prórrogas automáticas y sucesivas, a menos que alguna de las partes notificara su voluntad de darlo por terminado con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo establecido en el contrato o de cualquiera de sus prórrogas; tal como puede concluirse de la lectura de la cláusula tercera del referido contrato, que textualmente expresa:
TERCERA: el plazo de duración del presente contrato será de un (1) año, fijo prorrogable por períodos iguales, pero sí alguna de las partes desea poner fin al contrato deberá manifestarlo a la otra por escrito con sesenta (60) días de antelación al vencimiento del plazo fijo o cualquiera de sus prorrogas”.
En este caso la relación arrendaticia que se inició los primeros días del mes de Junio de 2005, se mantuvo durante la vigencia del contrato hasta Junio de 2006 y fue objeto de prórrogas automáticas y sucesivas por períodos de igual duración, que se detallan a continuación: el primero, desde Junio de 2006 hasta Junio de 2007, y, el segundo, desde Junio de 2007 hasta Junio de 2008, por lo que éste último período se encontraba vigente cuando la parte actora interpone la demanda en fecha 10 de Julio de 2007.
De lo anterior puede concluirse que el contrato de arrendamiento suscrito en Junio de 2005 continua vigente después de haberse prorrogado en forma automática y sucesiva durante dos (2) períodos consecutivos, sin que se hubiese producido el desahucio necesario para dar por terminado dicho contrato y para dar inicio a la prórroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que dicha relación arrendaticia continua siendo reglada por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. ASÍ SE DECLARA.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 834 de fecha 24 de Abril de 2002, consideró que el Tribunal debe verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma, lo que expresó en los términos que de seguida se transcriben parcialmente:
“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumento que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma…”. (Negritas del Tribunal)”.
Este criterio ha sido acogido y desarrollado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en reciente sentencia N° de fecha 05 de Febrero de 2007, que transcribe parte de la sentencia a la que se hizo referencia Up Supra, así como a otra más reciente N° 1.391 de fecha 28 de Junio de 2005, donde se precisa en qué supuestos procede el desalojo y en cuáles procede el cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal, para así concluir que debe declararse sin lugar la demanda cuando de la naturaleza del contrato de arrendamiento surge que la parte actora erró al escoger su acción.
De acuerdo a lo anterior, en caso de que sea un contrato a tiempo determinado el llamado a regular la relación arrendaticia existente, lo procedente es que la parte actora demande el cumplimiento o la resolución del contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código del Civil, por lo que encontrándonos ante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la parte actora no ha debido ejercer la acción de desalojo con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble cuando el contrato de arrendamiento es verbal o por escrito a tiempo indeterminado, por lo que esta demanda será declarada sin lugar. ASÍ SE DECLARA.
A lo anterior sólo basta agregar que la Comunicación de fecha 15 de Diciembre de 2007, en la cual la ciudadana MARGARITA DE LA TORRE DOS SANTOS le comunica a su arrendataria su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento aporta un hecho nuevo no alegado por dicha parte en el libelo de demanda, que es de fecha posterior a la interposición de la demanda y pretende producir efectos retroactivos en la relación arrendaticia cuando establece en fecha 15 de Diciembre de 2007 que la prórroga legal se habría iniciado en fecha 15 de Enero de 2007 y que ésta sólo habría tenido una duración de seis (6) meses, lo que le estaba vedado a las partes, ya que eso implicaría un acuerdo sobre el derecho a prórroga legal que le confiere al arrendatario el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, en contravención del artículo 7 ibidem, según el cual los derechos que dicho cuerpo normativo otorga para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, al tiempo que sanciona con la nulidad toda acción, acuerdo o estipulación que implique la renuncia, disminución o menoscabo de tales derechos.
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a toda la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este órgano jurisdiccional, debe declarar sin lugar la demanda interpuesta por la representación de la parte actora; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tal como quedará finalmente establecido en el dispositivo de este fallo:

DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la cuestión previa plateada por la ciudadana ELIDA MAYELIS DÍAZ ASCANIO con fundamento en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo de inmueble incoara la ciudadana MARGARITA DE LA TORRE DOS SANTOS contra la ciudadana ELIDA MAYELIS DÍAZ ASCANIO, ambos ampliamente identificados en el encabezamiento de la decisión, para dar por terminada la relación arrendaticia sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 22, situado en el piso 2 del Edificio Irun, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Campo Claro, Distrito Capital, Estado Miranda.-
TERCERO: se condena en costas a la parte actora.
Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los treinta y uno (31) días del mes de MARZO de dos mil nueve (2009). Años: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.-
EL JUEZ,

DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
LA SECRETARIA,

DIOCELIS PÉREZ BARRETO

En la misma fecha, siendo las 03:24 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

DIOCELIS PÉREZ BARRETO

Exp.: 31.085.-
JCVR/dpb.-