TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, diecinueve de marzo de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO: AH1C-R-2008-000024
EXPEDIENTE: AP-26341
PARTE ACTORA: MARIA ANGULO de GHINAGLIA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 81.570.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PEDRO PRADA, VICTOR PRADA, MARIANELA LISBOA, DAILYTH MENDOZA y AGUSTIN BRACHO inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.731, 46.868, 83.628, 86.185 y 54.286 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MERCEDES TOLEDO GARCÍA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 2.142.538.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GERMAN BRICEÑO inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 60.226.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Conoce este órgano jurisdiccional del presente expediente proveniente del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial parte demandada, contra la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 16 de octubre de 2008.
Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado por los abogados PEDRO PRADA, VICTOR PRADA, MARIANELA LISBOA, DAILYTH MENDOZA y AGUSTIN BRACHO, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MARIA ANGULO de GHINAGLIA, a través del cual demanda a MERCEDES TOLEDO GARCÍA por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole conocer de la causa a este Juzgado previa Distribución de Ley.
Alega la parte actora en el escrito de demanda los siguientes hechos: Que es propietaria de un inmueble constituido por una casa-quinta, con terreno situada en la avenida el paseo, de la Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, distinguida con el No. 56, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 35, tomo 07, protocolo primero de fecha 26 de enero de 1.951. Que consta de contrato de arrendamiento de fecha el 19 de junio de 1.962 que la Sociedad Mercantil AGENCIA FERRER PALACIO, C.A., dio en arrendamiento a la demandada el mencionado inmueble. Que la pensión mensual de arrendamiento fue establecida en la cantidad de setecientos bolívares, que la demandada se obligó a pagar puntualmente dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido de arrendamiento. Que se estableció también que el plazo de duración del contrato sería de un año fijo, contado a partir de esa fecha, mas si al vencimiento del término fijo alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresamente su deseo de dar por resuelto el contrato al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas que pueda sufrir el contrato, se consideraría que desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho por un termino igual al que establece como plazo inicial de duración, dicho aviso debía darlo el arrendatario, por lo menos, con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prorrogas que pudiere haber sufrido el contrato. Que el objeto de la acción radica en la inmediata eliminación del contrato de arrendamiento en cuestión, y mediante sentencia pronunciada se declare resuelto el mismo, se ordene la entrega del inmueble con todos sus accesorios en perfecto estado, completamente desocupado de bienes y de personas, tal como lo recibió conforme al contrato, ello por cuanto la demandada dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de octubre hasta diciembre de 2.006, enero hasta diciembre de 2.007, y enero hasta mayo de 2.008, a razón de ochenta y seis mil cuatrocientos treinta y siete con ochenta y ocho céntimos (Bs. 86.437,88), por cada mes.
En fecha 10 de junio de 2.008, fue admitida la demanda.
Agotados como fueron los medios pertinentes para lograr la citación de la parte demandada, ésta se dio por citada en fecha 22 de septiembre de 2.008, quien en fecha 24 de septiembre de 2.008, presentó escrito donde planteó cuestión previa y dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:
De la cuestión previa:
Alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a saber: “La Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que sean de las alegadas en la demanda”. Ello, por cuanto según su dicho, la parte actora pretende en su libelo de demanda la resolución del contrato y el pago de arrendamiento presuntamente adeudado, es decir, que la parte accionante propuso una demanda con dos pretensiones, resolución y cumplimiento de contrato, las cuales son incompatibles entre sí, por lo que ha habido una acumulación indebida, lo cual hace inadmisible la demanda conforme a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
De la contestación de la demanda:
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la pretensión de la actora. Alegó ser cierto que el pago de los cánones de arrendamientos debían ser depositados en la entidad bancaria Sofitasa, en la cuanta No. 0137-0039-79-000-300-1534. Alegó que la parte actora obvió mencionar que para el mes de octubre del año 2.006, giró instrucciones en dicha entidad bancaria para el cierre de la mencionada cuenta, por lo cual trato de hacer contacto con ella, lo cual fue infructuoso, quien al ordenar el cierre de la pre-citada cuenta violó el acuerdo existente entre ellas. Negó, rechazó, y contradijo haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento demandados como insolutos. Negó, rechazó, y contradijo deber cantidad alguna a la actora por concepto de cánones de arrendamiento vencidos.
En fea 01 de octubre de 2.008, la parte actora presentó escrito mediante el cual contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
Abierta la causa a pruebas, solo la parte actora hizo uso de ese derecho.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de octubre de 2008, dictó sentencia donde declaró con lugar la demanda.
En fechas 17 de octubre de 2008, la representación judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra la sentencia antes mencionada, el cual fue oído mediante auto de fecha 23 de octubre de 2008.
En fecha 19 de noviembre de 2008, este Juzgado dio entrada al expediente, ordenó su anotación en el libro de causas respectivo, se avocó a su conocimiento y fijo el 10º día siguiente a esa fecha para dictar sentencia.
En fecha 26 de noviembre de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual ratificó las defensas por ella esgrimidas relativas a que sea declarada inadmisible la demanda por haber, según su dicho, la parte actora ejercido una acción que resulta contraria a derecho, en base a los argumentos esgrimidos en dicho escrito.
Estando en la oportunidad correspondiente para dictar sentencia, como punto previo a ello, pasa este Tribunal a realizar las siguientes consideraciones:
Como punto previo, pasa el Tribunal a realizar la calificación de la acción ejercida, ello en razón que luego de un minucioso análisis efectuado al contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, quien suscribe, pudo constatar en apego a lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de un desacertado ejercicio de la acción, por cuanto en la cláusula tercera de dicho contrato las partes contratantes dejaron establecido que el término de duración de éste seria de un año fijo contado a partir de esa fecha, más si al vencimiento de dicho plazo fijo o de las posibles prorrogas que pudiera sufrir el contrato, alguna de las partes no hubiere dado aviso a la otra su deseo de darlo por resuelto, se consideraría que el contrato se prorrogaría automáticamente y de pleno derecho por un término igual a su plazo inicial. (Subrayado y negritas de quien suscribe). Es decir, una vez vencido al lapso inicial del contrato y habiendo trascurrido el único termino de prorroga pactado entre las partes, aunado al hecho que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.580 del Código Civil, donde taxativamente se encuentra determinada la prohibición de arrendar inmuebles por más de quince años, y los contratos celebrados por más de dicho tiempo se limitaría a los quince años; en este orden, tomando en cuenta que la relación locativa que vincula a las partes data del mes de junio del año 1.962, es decir, tiene una duración mucho mayor a la establecida en la norma antes mencionada, y al no haber las partes haber efectuado alguna modificación al contrato durante ese intervalo de tiempo, en cuanto a la duración del mismo, ni tampoco haber suscrito ningún contrato posterior al existente a los fines de mantener su relación arrendaticia en forma determinada, y siendo que no le es posible a este Juzgador considerar que las partes al suscribir el contrato de arrendamiento que los vincula en el mes de junio de 1.962, es decir, hace mas de cuarenta y seis años, tenían la intención de que el mismo fuera en forma determinada después de este tiempo, son circunstancias estas suficientes para que lleven a este sentenciador a la convicción que el contrato en cuestión ha adquirido naturaleza de indeterminado, toda vez que la parte demandada se ha mantenido ocupando el inmueble mucho después al vencimiento al lapso que establece la norma comentada, así como al lapso de prorroga al que pudo haber tenido derecho y la actora continuado cobrando los arrendamientos respectivos. Así se decide.
Ahora bien, uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia es en relación al tiempo de duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o indeterminado, ante tales circunstancias, tal como es el caso que hoy nos ocupa, surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la naturaleza del contrato, ya que la pretensión de la actora es la resolución del contrato de arrendamiento.
En el presente caso, la demandante al haber intentado una demanda de resolución de contrato presumiblemente ante la falta de pago de pensiones arrendaticias, fundamentada en un contrato de arrendamiento que se convirtió a tiempo indeterminado, hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia, lo que puede conducir a la improcedencia de la acción; y como ha sido afirmado por nuestra doctrina, si el actor escogió mal la vía, es importante mencionar que se trata de un problema de calificación de la acción. Así se declara.
Calificar la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor.
En este sentido, es necesario determinar que el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, tal como es la contienda que hoy aquí se dirime, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. Así se establece.
Como se ha dejado suficientemente establecido estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, ya que si bien es cierto al momento de la suscripción del mismo las partes establecieron que éste tendría una duración de un (01) año fijo, y si una vez vencido dicho lapso alguna de las partes manifestara a la otra su voluntad de darlo por resuelto, se consideraría que el contrato se prorrogaría automáticamente y de pleno derecho por un término igual a su plazo inicial, y al haberse la parte demandada mantenido ocupando el inmueble arrendado por mucho tiempo después de vencido el lapso en cuestión, así como el lapso establecido en el artículo 1.580 del Código Civil, así como después de la prorroga a la cual pudo tener derecho, son motivos suficientes para concluir y determinar que la acción idónea a ejercer sería la de desalojó y no la que de manera errónea ejerció la demandante. Así se decide.
Siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo el director de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en la que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; tal como es el caso que nos ocupa, donde el legislador estableció en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que toda acción fundada en un contrato de plazo indeterminado de arrendamiento inmobiliario debe ser ejecutada dentro de las premisas de la figura del desalojo, y no como mal pretendió hacer la demandante bajo la figura de la resolución del contrato.
En base a lo plasmado, este Juzgador, en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, debe declarar la inadmisibilidad la presente acción, por ser la misma contraria a lo dispuesto en la Ley que regula la materia de arrendamientos inmobiliarios. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra de la decisión de fecha 16 de octubre de 2008, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en consecuencia INADMISIBLE la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara MARIA ANGULO de GHINAGLIA, contra MERCEDES TOLEDO GARCÍA, ambas partes plenamente identificadas en autos.
Queda así revocada la decisión apelada.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este juicio.
Publíquese, regístrese, déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los (19) días del mes de marzo de 2009. Anos 198° y 150°.
EL JUEZ

LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha anterior, siendo las ___________, previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO

MUNIR SOUKI URBANO

Exp. AP-26341
LTLS/msu/pn